全程策划顾问及独家销售代理服务内容.doc

附件1：惠州大亚湾塘尾项目顾问咨询服务内容第一部分：物业策划顾问服务内容针对大亚湾塘尾地产项目，世纪通泰将根据项目情况及开发时间，选择适当时机介入，并提供以下市场调研、前期策划及规划跟进服务：1、 市场调研服务内容：1.1 项目之地理分析及市场背景资料a) 惠州市社会经济及未来发展状况 惠州市宏观经济概括（惠州市各地区的GDP、GNP、居民存款余额、人均收入及支出、恩格尔系数等） 大亚湾城市规划b) 项目地块评估 项目地块面积 项目场址可达交通工具状况及未来交通规划 项目周边交通网络状况 项目周边环境状况 项目可视性c) 淡水、大亚湾区域房地产发展概况 区域房地产发展总体情况 区域房地产发展趋势与结构分析 区域房地产竞争格局 区域房地产产品分析 区域房地产租赁、销售价格分析d) 淡水、大亚湾区域商圈分析 商圈分布 商圈范围界定 商圈人口 商圈消费特征 商圈商业形态及商业密集度分析 商圈经营环境及配套分析 商圈经营方式及经营业种分析 商圈辐射半径分析 商圈交通网络分析 商圈平均租售水平及抽成率及区间租金价格变化分析e) 淡水、大亚湾区域房地产供应情况 未来整体供应情况 主要新开发项目销售情况（项目销售方式、销售价格、卖点、开盘时间、宣传方式、最小销售面积、销售率等） 主要新开发项目产品情况（规模、绿化、户型、面积、户数配比等方面）f) 本项目之发展现状与前景分析1.2 项目区域及市场调研分析a) 区域社会经济情况 人口情况（人口数量、人口增长率、人口结构等） 房地产消费研究（购买目的、途径、选择因果）b) 项目位置分析 项目场址的周边地理概况 项目所在地在城市规划中的定位 区域经济发展对本项目的影响c) 项目所在区域房地产供应项目情况 保有量及增长量 在建面积、竣工面积、总建筑面积、交付时间、销售价格等d) 项目所在区域商业经营情况 项目规模及配套情况 项目租赁价格及管理费用 项目商业面积及规划情况 商业经营情况及商业氛围e) 目标客户群研究 目标客户群收入情况分析 目标客户群AIO行为分析 目标客户群的结构 目标客户群需求分析（户型、面积、楼层等） 目标客户群共性分析（生活方式、生活习惯等）f) 项目开发的SWOT分析 优势分析 劣势分析 市场机会 市场威胁1.3 房地产项目案例及竞争对手分析世纪通泰将根据服务项目，选取数个目前在淡水、大亚湾区域有较高可比性之房地产项目，从中吸取成败经验，将有助于制订针对项目的发展策略，就以下的范围作出详细的探讨：n 项目地区特点n 项目规模及比率n 项目内目前的销售价格n 功能规划设计n 主题定位n 园林设计n 户型分析（面积、分布、配比）n 推广主题与推广策略分析1.4 目标客户群置业、投递意问调查我司将在整个区域内选取一些目标客户群进行专访，了解客户群的购买需求、置业能力、付款方式、购买时机等方面，以全面了解目标客户群的置业需求，主要调查对象：n 政府公务员、教师n 区内行政事业单位员工n 外来人员n 各乡镇中高收入人员n 个体户n 其它人员2、 项目策划服务内容项目策划是按照项目的实际情况及开发节奏等作出针对性建议；包括以下是主要内容：2.1 建筑规划建议a) 整体规划设计的初步建议 产品规模的初步建议(市场可承受力测算) 各种不同产品类别布局的关键点b) 建筑设计的初步建议 空间布局的关键点 各种产品类型的分布 小区车流、人流动线设计 小区内道路规划 主题风格建议 形象包装建议 功能分区的关键点 配套设施的关键点 商铺布局与产品规划 住宅部分户型分布与配比注：主要以文字、图片表达，并配以适量简要的平面示意图。2.2 项目定位及产品组合建议a) 项目开发思路、开发策略与开发模式建议b) 功能规划设计建议根据项目的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。c) 产品组合与主题定位建议根据当地的市场条件和项目的规模、面积、物业现状，进行合理的产品组合，并给予项目明确、创新的主题定位。2.3 推广策略建议在前期进行项目策划和设计检讨服务的同时，我司将会协助处理有关前期所需的市场推广工作，并针对推广计划中的目标客户进行联络、接触，积累大量潜在租户，并为发展商提供及时的市场反馈信息。我司将持续提供市场推广策略的意见、建议及指引，包括下列工作： 为贵项目订定明确的推广目标及总体策略，并贯彻于项目推广之不同阶段，执行项目之营销推广； 制定阶段性推广策略、方案及推广主题； 制定媒体推广策略方案、媒体组合及投放建议、广告诉求对象及诉求主题、广告推广费用预算； 推广期间市场变化趋势及其对本案项目影响。 另外，有关推广所需的材料及其准备工作（本项工作需与广告公司合作），我司将会提供全面的意见，以协助贵司筹备下列工作：u 就制作市场推广物料提出意见u 就传媒广告宣传之计划提出意见u 售楼处包装及环境格调、位置等设计提供建议u 协助筹备项目的效果图、位置图及平面图等u 广告宣传文件设计意见2.4 销售策略建议a) 项目总体推广策略建议- 产品核心卖点整合- 结合市场供需状况，提供产品差异化建议- 锁定目标客户，细分有效需求特征- 确定项目总体推广思路b) 拟定市场推广时间表- 项目资料的准备- 推广工具的设计制作- 项目内部认购期配合- 正式公开发售时间- 媒体广告选择及确认等c) 制定合理的销售价格及有关销售方面的建议- 分析各楼层销售价格- 拟定灵活的付款方式- 提供优惠措施/促销建议- 拟定交房标准- 准备认购书等d) 确定推广手法和推广工具- 提出适合并促进本项目销售的推广及宣传差异化建议- 提出项目有关推广工具的建议e) 媒体组合及预算- 按不同阶段之推广目标，制定及调整媒体推广策略- 媒体广告发布计划- 广告效果监控- 推广预算控制f) 项目包装- 现场售楼中心地点、面积、配备- 示范单位的户型选择、设置位置、内部装修- 地盘外围形象、户外宣传、指示系统- 宣传资料准备（售楼书、单张、价目表、模型等）- 报章平面广告及电视广告的销售配合- 外销场地及路演等活动场地2.5 招商策略建议2.5.1制定招商条件策略（租金定位）根据前期市场调研结果，与贵司人员共同议订开始招商时之租金或联营等合作方式之条件。2.5.2制定推广策略根据市场调研所得之结果议定的招商条件，制定一套针对各类商家的灵活机动的招商策略，全力争取具号召力有实力之商家的进驻。2.5.3商户组合策略根据工程及市场情况，分阶段向不同种类商户发放招商讯息，使招商工作有序进行。2.5.4各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等）2.5.5各期推出时机、面积、区域2.5.6招商形式作为贵项目的顾问，将在整个设计阶段由开始以至完成与贵司建筑设计单位的合作，我司将定期就平面图则及商品组合用途（商业、住宅、酒店、别墅）等方面为发展商和建筑设计单位提供专业设计建议。随着设计工作的进展并在认为有必要的情况下，我司将为各个产品类别制定实用、有效、合理的设计方案以便将策划的主题结合在内。 .