深圳市物资集团有限公司与深圳市百合隆旧货交易市场有限公司、邹付称与深圳市建材公司房屋租赁合同判决书.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第277号上诉人（原审原告）：深圳市XX集团有限公司。被上诉人（原审被告）：深圳市百合隆旧货交易市场有限公司。被上诉人（原审被告）：林某白。被上诉人（原审被告）：邹某称。原审第三人：深圳市建材公司。上诉人深圳市XX集团有限公司（以下简称XX集团）因与被上诉人深圳市XX旧货交易市场有限公司（以下简称XX旧货公司）、林某白、邹某称及原审第三人XX建材公司（以下简称建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第298号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：位于深圳市罗湖区宝安北路的笋岗X号仓库属于XX集团所有，建筑面积为8295.30平方米。建材公司是XX集团的下属公司。1999年11月25日，XX集团出具产权委托书，委托建材公司对笋岗X号仓库进行管理及对外出租。2001年3月14日，建材公司与XX旧货公司签订深（罗）NO.A0042230房屋租赁合同书。合同约定：笋岗X号仓库为XX集团所有，建材公司为合法代管人，持房屋租赁许可证；建材公司将笋岗X号仓库出租给XX旧货公司使用，建筑面积共计8295.30平方米；租赁期限为9年，即自2001年3月1日至2010年2月28日止；房屋的用途为仓库，但经建材公司同意，XX旧货公司可将笋岗X号仓库按有关法律、法规的规定改变用途，有关报批的一切手续及改变用途应交纳的一切费用（含土地使用费及补交地价款等）均由XX旧货公司负责和支付，在报批手续中的有关文件须先交建材公司同意并备案，建材公司给予必要协助；经建材公司同意，XX旧货公司可按政府批准的功能、用途进行经营和依法转租，但建材公司不负任何连带责任；笋岗X号仓库的单位租金第一年按建筑面积每平方米每月34.57元，月租金总额为286768.52元，租金标准每年递增5%，直至租赁期满，如第二年（2002年3月1日起至2003年2月28日）租金标准在第一年基础上递增5%即为每平方米每月为36.30元，第三年租金标准在第二年基础上递增5%即为每平方米每月38.12元，依此类推；XX旧货公司应于每月10日前向建材公司交付当月租金；建材公司应于2001年3月20日前将出租房屋交付XX旧货公司使用；租赁期间，XX旧货公司负责支付出租房屋的土地使用费，土地使用费XX旧货公司应直接支付给建材公司，再由建材公司转交有关单位，应当由XX旧货公司支付且由建材公司转交的费用，其使用的第一个月由建材公司先行垫支，XX旧货公司在使用满一个月后的十天内交还给建材公司，以后的费用应提前预交，预交标准为上个月实际发生的数额，预交时间为每月五日前，前次预交款项在下次预交时结算；合同采用定金和房产抵押担保，其中约定XX旧货公司以邹某称、林某白所拥有的位于深圳市福田区华南路2号二栋206号房作为租赁抵押物，抵押登记手续须于2001年4月30日前办妥，有关费用由XX旧货公司负担；XX旧货公司拖欠租金及各项应缴费用，应向建材公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以拖欠款项的万分之五。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，建材公司按约将笋岗X号仓库交付XX旧货公司使用。2001年5月21日，建材公司（甲方）、XX旧货公司（乙方）和林某白、邹某称（丙方）签订抵押协议（编号SZBM0106）。协议约定：为确保甲、乙双方2001年3月14日签订的深（罗）NO.A0042230房屋租赁合同书的履行，丙方愿意以其自有房产作为担保乙方履行合同的抵押物；丙方用作抵押的房产为深圳市福田区华发南路2号X栋XX号，以上抵押房产作价为520415元；抵押有效期自本协议生效之日起生效至乙方按照深（罗）NO.A0042230房屋租赁合同书约定，将出租房屋交还甲方并付清全部租金、费用、违约金、滞纳金、赔偿金时终止；办理抵押手续的费用由乙方承担；如乙方未能按照合同约定全面履行义务，甲方有权按照法定方式（拍卖、变卖或折价等）处分抵押房产，从处理抵押物所得价款中优先受偿；如所得价款不足以抵偿乙方应付的租金、费用、违约金、滞纳金、赔偿金等款项的，甲方有权另行追索；乙、丙方隐瞒抵押房产存在共有、争议、被查封、扣押或已经设立抵押权等情况而给甲方造成经济损失的，应给予赔偿；本协议自甲、乙、丙三方代表签字（盖章）之日起生效。签订协议时，该房产没有办理房产证，林某白、邹某称向XX集团出示了该房产的购房合同。购房合同中约定，售方（深圳市新洲城物业管理公司）不承担办理房产证的义务。2005年2月3日，建材公司（甲方）、XX旧货公司（乙方）和林某白、邹某称（丙方）签订抵押协议（编号SZMB0501）。协议约定：为确保甲、乙双方2001年3月14日签订的深（罗）NO.A0042230房屋租赁合同书的履行，丙方愿意以其自有房产作为担保乙方履行合同的抵押物；丙方用作抵押的房产为深圳市福田区百花路长泰花园X座27X，房地产证编号为深房地字第3000011856号，以上抵押房产作价为950673元，抵押金额为950673元；抵押有效期自本协议生效之日起生效至乙方按照深（罗）NO.A0042230房屋租赁合同书约定，将出租房屋交还甲方并付清全部租金、费用、违约金、滞纳金、赔偿金时终止；如乙方未能按照合同约定全面履行义务，甲方有权按照法定方式（拍卖、变卖或折价等）处分抵押房产，从处理抵押物所得价款中优先受偿；如所得价款不足以抵偿乙方应付的租金、费用、违约金、滞纳金、赔偿金等款项的，甲方有权另行追索；本协议自办理房产抵押登记之日起生效。2005年5月11日，抵押房产办理了抵押登记。2005年8月1日，建材公司与XX旧货公司签订补充协议书。协议约定，建材公司同意XX旧货公司将出租仓库改变为文具、礼品市场，并进行必要的装修；仓库改变为文具、礼品市场所涉及的政府收费（例：补交地价款、土地使用费）均由XX旧货公司负担；2001年3月至2010年2月共9年的土地使用费约1575000元由XX旧货公司承担，从2005年第三季度起分18次预付给建材公司，即于每季度最后一个月的第一周付87500元，直至付清，土地使用费以国土部门通知为准，多退少补；本补充协议书作为深（罗）NO.A0042230房屋租赁合同书的补充协议，具同等法律效力。2005年，深圳市政府主管部门决定对笋岗X号仓库所在的笋岗片区2#、11#路进行微循环改造工程，该工程于2005年8月1日开工建设，2006年3月底完工。2007年3月2日，建材公司向XX旧货公司发出通知。通知XX旧货公司：根据XX集团的要求，原属建材公司经营管理的物业已划归XX集团物业管理中心统一经营管理，自2007年3月1日起XX旧货公司的房租及管理费由XX集团物业管理中心收取，建材公司与XX旧货公司签订的租赁合同暂不作变更，待合同到期后再改由XX集团物业管理中心办理。此后，XX旧货公司开始向XX集团物业管理中心交纳笋岗X号仓库的租金。XX集团与XX旧货公司签订的租赁合同已经解除且XX旧货公司已于2009年11月25日被强制搬离笋岗X号仓库并将其交还于XX集团。XX旧货公司未向XX集团交纳笋岗X号仓库2008年1月1日至2009年10月31日期间的租金及土地使用税。就笋岗X号仓库缴纳土地使用税的情况，原审法院向深圳市罗湖区地方税务局作了调查取证。深圳市罗湖区地方税务局经核查确定“深圳市XX集团宝安北路笋岗X号仓库（房产证号：深房地字第200042XX9号）2008年1月至2009年10月缴纳土地使用税121252元”。就深圳市福田区华发南路2号二栋206号房的情况，原审法院向深圳市房地产权登记中心作了调查取证。经登记中心工作人员查询，确定该房产目前未办理产权登记手续，且没有查到关于该房产的其他登记信息，对于该房产属何性质及为何无法办理房地产证，登记中心工作人员表示无法答复。且截止原审庭审之日，除了该房的购房合同，各方当事人都没有提交其他能证明该房权属的证据材料。上诉人XX集团在原审的诉讼请求为：1、XX旧货公司向XX集团支付笋岗X号仓库从2008年1月1日计至2009年10月31日止的租金9004714.06元；2、XX旧货公司向XX集团支付笋岗X号仓库从2008年1月1日计至2009年10月31日止的土地使用费（税）289138.74元；3、XX旧货公司向XX集团支付滞纳金656237.34元；4、林某白、邹某称对XX旧货公司拖欠XX集团的租金及各种费用承担连带担保责任；5、本案的诉讼费用由XX旧货公司承担。一审法院审理认为：XX集团是笋岗X号仓库的合法所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，XX集团有权委托建材公司对房屋进行出租和管理，建材公司作为XX集团的代理人，其在授权范围内实施民事法律行为所产生的法律后果由XX集团承担。建材公司与XX旧货公司签订的房屋租赁合同书、补充协议书均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。建材公司已按约将笋岗X号仓库交付XX旧货公司使用，但XX旧货公司未按约交纳2008年1月1日至2009年10月31日期间的租金。XX旧货公司抗辩称，其未按约交纳租金是在行使先履行抗辩权。对此，原审法院认为，政府对笋岗X号仓库所在的笋岗片区2#、11#路进行的微循环改造工程是于2005年8月1日开工建设的，2006年3月底就已完工，显然不可能对XX旧货公司2008年1月1日至2009年10月31日期间的经营造成影响，即使XX旧货公司所称先前道路改造对公司以后的经营造成了一定影响，对此XX集团并没有过错，也没有违约，所以，XX旧货公司无权行使先履行抗辩权，对其抗辩理由，不予采纳。原审庭审中，XX旧货公司对所拖欠上述期间的租金数额予以认可，因此，对于XX集团的该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于土地使用税的承担，原审法院认为，缴纳土地使用税是XX集团作为房屋所有权人的法定义务，土地使用税的收取主体是国家税务部门。虽然XX集团与XX旧货公司之间达成了“笋岗X号仓库租赁期间的土地使用税由XX旧货公司承担，XX旧货公司向建材公司预付后，再由建材公司向税务部门缴纳”的协议，但在XX旧货公司未按约预付的情况下，XX集团作为法定义务人应先按规定缴纳再依约以实际缴纳金额向XX旧货公司追偿。本案中，XX集团已向深圳市罗湖区地方税务局缴纳了2008年1月至2009年10月的土地使用税121252元，即XX集团诉请期间土地使用税的实际缴纳金额只有121252元，因此，对于XX集团要求XX旧货公司支付土地使用税的诉讼请求，原审法院予以部分支持。关于滞纳金，原审法院认为，XX旧货公司拖欠租金及土地使用税的行为构成违约，根据合同约定，应按日万分之五的标准向XX集团交纳滞纳金，而诉讼中，XX集团自愿将滞纳金标准降低为日万分之三，对于XX集团处分自身民事权利的行为，原审法院予以尊重。原审庭审中，XX集团明确其诉请中所列的滞纳金只计算要求到2009年10月31日。因此，对于XX集团的该项诉讼请求，原审法院予以部分支持。关于林某白、邹某称对XX旧货公司所负债务应承担何种责任，原审法院认为：第一，抵押协议（编号SZMB0501）中明确约定林某白、邹某称以其名下的深圳市福田区百花路长泰花园X座27X房（房产证号：深房地字第300001X6号）为XX旧货公司履行租赁合同所负义务提供抵押担保，且已办理抵押登记手续，故XX集团与XX旧货公司、林某白、邹某称之间的抵押担保关系合法有效，林某白、邹某称应以该抵押房产承担抵押担保责任。但在抵押协议（编号SZMB0501）中有明确约定“抵押金额为950673元”，此应认定为对林某白、邹某称以抵押房产承担担保责任作出的数额限定，故林某白、邹某称只应在此范围内承担抵押担保责任。第二，虽然抵押协议（编号SZBM0106）中明确约定林某白、邹某称以其名下的深圳市福田区华发南路2号X栋X号房为XX旧货公司履行租赁合同所负义务提供抵押担保，但由于该房产至今未办理产权登记手续，也无法查到关于该房产的其他登记信息，且除了该房的购房合同，各方当事人都没有提交其他能证明该房权属的证据材料，因此，该房产属于所有权不明或至少属于权属有争议的房产，根据相关法律规定，此类财产不得抵押，因此，抵押协议（编号SZBM0106）因违反法律的强制性规定而无效。本案中，因抵押协议无效，XX集团要求林某白、邹某称对其所受的经济损失承担连带赔偿责任。对此，原审法院认为，对于抵押协议无效，XX集团并非无过错。因为XX集团作为债权人，为保证自身债权将来能得以实现，签订抵押协议时应尽一般注意义务，特别是对于用作抵押房产的权属情况以及将来能否办理抵押登记等重要事实都应当了解清楚。签订协议时，在林某白、邹某称无法提供用作抵押房产的房产证时，尤其是在林某白、邹某称提供的购房合同中已明确载明“售方（深圳市新洲城物业管理公司）不承担办理房产证的义务”的情况下，XX集团应当要求林某白、邹某称提供该房产的其他资料以明确该房产的权属，若了解到该房产权属不明，则应当拒绝签订抵押协议，但XX集团并未尽一般注意义务，对于抵押协议无效存在过错。因此，XX集团要求林某白、邹某称对其经济损失承担连带赔偿责任的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。当然，林某白、邹某称在明知该房产无法办理房产证且不得进行抵押的情况下，仍提供该房产作为抵押担保并签订抵押协议，对于协议无效具有明显过错，应承担相应的民事责任，对此XX集团可另循法律途径解决。综上，依照中华人民共和国民法通则第六十三条、第七十一条、第八十四条，中华人民共和国合同法第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，中华人民共和国物权法第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十四条第一款第（四）项、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，中华人民共和国担保法第五十三条，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第七条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、XX旧货公司应于判决生效之日起十日内向XX集团支付2008年1月1日至2009年10月31日期间的租金9004714.06元。二、XX旧货公司应于判决生效之日起十日内向XX集团支付2008年1月1日至2009年10月31日期间的土地使用税121252元。三、XX旧货公司应于判决生效之日起十日内向XX集团支付欠交上述租金及土地使用税的滞纳金（以当月应交租金及土地使用税为基数，逐月按日万分之三计算，计至2009年10月31日止）。四、如XX旧货公司未能依判决第一、二、三项履行，则依法处理林某白、邹某称提供的抵押物即深圳市福田区百花路长泰花园A座27A房（房产证号：深房地字第3000011856号），所得价款优先清偿XX旧货公司拖欠XX集团的租金、土地使用税及滞纳金，清偿金额以950673元为限，不足部分由XX旧货公司继续清偿。五、驳回XX集团的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81451元、保全费5000元，由XX集团负担1000元，XX旧货公司负担85451元。上诉人XX集团不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第四、五项；2、改判林某白、邹某称以抵押协议（编号SZMB0501）中位于深圳市福田区百花路长泰花园X座27X房的房产拍卖或者变卖所得的款项优先清偿XX旧货公司拖欠上诉人的租金及各种费用；3、改判林某白、邹某称对XX旧货公司拖欠上诉人的租金及各种费用承担连带赔偿责任；4、本案一、二审诉讼费用由XX旧货公司、林某白、邹某称负担。理由如下：一、对于深圳市福田区百花路长泰花园X座27X房产抵押权的设立合法有效，XX集团应当在抵押权实现时以抵押房产折价、拍卖、变卖后的价款受偿，抵押合同签订时约定的“抵押金额”对担保责任的范围无约束力。一审法院将抵押协议中对于所谓“抵押金额”的约定认定为对担保责任范围做出的限定是错误的。（一）抵押协议（编号SZMB0501）中“抵押金额”的含义应当为设立抵押权时抵押物的市场估价，不应视为对担保责任范围做出的限定。（二）依法律之规定，抵押权人应当在抵押权实现时的抵押物市场价值范围内受偿，而不应受限于特定金额。物权法第一百九十五条第一款、第三款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”。（三）依抵押协议（编号SZBM0106）双方之约定，当债务人未以按照合同的约定全面履行义务时，债权人有权以法定方式处分抵押房产，以所得价款优先受偿，而并无受偿金额的限制。（四）抵押人林某白、邹某称在原审答辩意见中明确认可：应当以抵押房产现在的市场价值来清偿百合隆旧货公司欠XX集团的债务。二、华发南路2号X栋X号房产的抵押协议（编号SZBM0106）无效非因XX集团过错导致，而林某白邹某称明知该房产无法办理房产证，也不得进行抵押，仍将其作为抵押财产并签订抵押协议，其行为具有明显过错，应对债权人的经济损失承担连带赔偿责任。（一）抵押协议（编号SZBM0106）的无效因林某白、邹某称的过错导致。签订该抵押协议时，林某白、邹某称明知华发南路2号X栋X号抵押房产的产权存在争议，而未作任何提示或说明，隐瞒了抵押房产不得作抵押的事实。其行为明显具有过错并最终导致了抵押协议（编号SZBM0106）的无效和XX集团的经济损失。（二）依抵押协议（编号SZBM0106）双方之约定，债务人或抵押人隐瞒抵押房产产权瑕疵的行为造成债权人经济损失的，应给与赔偿。（三）依法律之规定，主合同有效而担保合同无效的，担保人应依法对债权人的经济损失承担连带赔偿责任。根据中华人民共和国担保法第七条：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”原审法院认为，XX集团“未尽一般注意义务，对于抵押协议（编号SZBM0106）无效存在过错”。退一万步来说，即便如此，根据上述规定，林某白、邹某称也应当承担连带赔偿责任，该责任的范围为债务人不能清偿部分的二分之一。综上所述，恳请二审法院支持XX集团的上诉请求，依法改判，维护当事人的合法权益。被上诉人XX旧货公司、林某白、邹某称答辩称：上诉人上诉理由、事实不成立，坚持原审意见。原审第三人建材公司发表答辩意见称：在签订抵押合同时，关于华发南路的房产，原审第三人已经尽到了一般的注意义务，确实有购房合同，林某白、邹某称对抵押房产有权利，不可能还要审查产权性质、土地性质。由于林某白称产权证没有下来，所以办不了抵押登记。林某白、邹某称以不能设立抵押的房产签订抵押协议，有明显的过错。经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案二审的焦点问题有二：一是编号SZMB0501号抵押协议的抵押金额是否做出了限定；二是编号SZBM0106号抵押协议是否无效，如果无效，林某白、邹某称如何承担相应的责任。对于第一个焦点，本院认为，编号SZMB0501号抵押协议是当事人之间真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且已办理抵押登记手续，故该协议有效，当事人均应严格履行。XX集团主张该抵押协议中第一条的“抵押金额”应理解为市场估价，以及法律规定应当在抵押权实现时按照抵押物的市场价值受偿的上诉理由，本院认为，首先，在该协议中，第一条明确约定“以上抵押房产作价为950673元整”，“抵押金额为950673元整”，前款已经约定了房产的市场估价，随后重复约定，不符合常理。其次，后款系手写补充，并加盖福田区公证处的校对章，可以推定，当事人对抵押金额做出了明确的约定。第三，由于抵押协议对于抵押金额有明确约定，故本案不适用物权法第一百九十五条之规定。综上，上诉人XX集团的相关上诉理由，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，本院认为，编号SZBM0106号抵押协议中的抵押物深圳市福田区华发南路2号X栋X号房一直未办理产权登记，抵押的依据只有一份购房合同，该抵押物产权不明，属于中华人民共和国物权法规定的不得抵押的财产，故该抵押协议违反了法律行政法规的强制性规定而无效。建材公司在签订该份抵押协议时，清楚该房产只有一份购房合同，尚未办理房产证，且林某白、邹某称所提供的购房合同中明确约定售楼方不承担办理房产证的义务，故建材公司对于抵押物产权不明的情况是知晓的。在此情况下，建材公司完全可以拒绝签订上述抵押协议，故建材公司对于抵押协议的无效存在过错；原审第三人林某白、邹某称明知道抵押的房产无法办理房产证且不得进行抵押，仍以该房产作为抵押担保并签订抵押协议，其对于抵押协议的无效亦存在过错，双方都应承担相应的民事责任。根据相关法律规定，主合同有效而担保合同无效，债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。林某白、邹某称应对XX旧货公司未能清偿XX集团租金、土地使用税及滞纳金等款项的二分之一以内承担清偿责任，本院酌定以260000元为限。上诉人XX集团的相关上诉理由成立，本院予以采纳。综上，原判认定事实基本清楚，但适用法律不当，对无效担保合同的责任承担问题处理不妥，本院予以纠正。依照最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第七条、中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第298号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第298号民事判决第五项；三、林某白、邹某称对XX旧货公司不能清偿XX集团租金、土地使用税及滞纳金等款项的二分之一以内承担清偿责任，以260000元为限。四、驳回深圳市XX集团有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费81451元，保全费5000元，由XX集团负担1000元，XX旧货公司负担85451元。二审案件受理费由林某白、邹某称负担1451元，由XX集团负担80000元。本判决为终审判决。审判长张力代理审判员吴 思 罕代理审判员郑 志 锋二一二年三月七日书记员廖燕萍（兼）附法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第七条：主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。文章来源:-精品 文档-