可行性研究方案.doc

第一章 基本概况

1.1 公司名称、法定地址和经营范围
（1）公司名称
山东xxxx房地产有限公司
（2）法定地址
xxxx县经济开发区会仙二路西首路北
（3）注册资金：3500万元
（4）法定代表：XXX
职 务：经理
国 籍：中国
经营范围：重要从事房地产开发、基础设施建设、，销售建材、物业管理、信息征询服务等。
山东xxxx房地产有限公司xxxx经济开发区投资的有限责任公司。该公司目前共有员工11人，其中持有岗位资格证书的项目管理人员10人（涉及建筑、结构、经济、财会、房地产、电气等专业），其中高级职称2人，中级职称8人，注册资金3500万元。
该公司自成立以来，不断加强和完善公司内部管理，积极致力于专业人才培训的基础上，紧紧抓住该县开发区快速发展、聚集产业较多、人口彭涨迅猛的良好机遇，在开发建设中努力打造精品工程，树立了开达房地产有限公司的良好形象。开达房地产在进行充足的市场调研的基础上，于2023年1月获得了xxxx开发区住宅功能区内300亩国有土地的使用权，用于清新住宅社区项目的开发和建设。
1.2 可行性研究编制单位
编制单位：山东省城乡规划设计研究院
工程征询资格等级：甲级
证书编号：工咨甲0030013
发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会
1.3 可行性研究的依据和范围
1.3.1 可行性研究的依据
（1） 山东xxxx房地产有限公司关于本项目的委托书
（2） xxxx经济开发区总体规划及具体规划
（3） 国家相关的法律法规
（4） 国家相关的技术规范和标准
（5） 委托方提供的基础资料
1.3.2 可行性研究的范围
（1）项目背景及建设的必要性
（2）市场需求与建设规模
（3）场址选择及建设条件
（4）设计方案
（5）环境保护及节能
（6）公司法人与物业管理
（7）项目实行进度安排
（8）投资估算和资金措施
（9）效益分析
1.4 研究结论
该公司拟在xxxx经济开发区住宅功能区，新建“清新”住宅社区一处，总建筑面积180200平方米，其中，住宅面积165330平方米，车库8000平方米，公用配套面积6870平方米。
项目总投资16684.75万元，该公司自筹资金6884.75万元，其余的9800万元可申请该项目贷款解决。
建成后的“清新”住宅社区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式、智能化的“最适合居住社区”。可向社会出售1090套商品楼房，规格为80平方米、120平方米、140平方米、160平方米，共计建筑面积165330平方米，按每平方米平均1380元售出计算，可实现销售收入22815.54万元，车库按每平方米平均1000元售出计算，可实现销售收入800万元，共计实现销售收入23615.54万元，利税5655.55万元，其中利润3789.22元，投资利税率为33.90％，投资利润率为22.71％。
该项目建成后，除满足和改善广大居民的住房需求外，还将对促进国家房改政策的贯彻，加快推动城市化进程，起到积极的推动作用，因此，本项目的建设是必要的、可行的。

1.5 重要技术经济指标
本项目重要技术经济指标见下表：
表1－1 重要技术经济指标
序号
项目
单位
数量
一
建筑规模

1．
建筑面积
平方米
150200

其中：住宅
平方米
135330

车库
平方米
8000

配套公共建筑
平方米
6870
2
住宅套数
套
1090
3
总居住人口
人
3815
二
项目占地面积
万平方米
20
三
建筑容积率
％
0.82
四
社区绿化面积
万平方米
4.5
五
绿化率
％
47
六
建筑密度
％
16.83

第二章 项目的背景理由及建设的必要性

2.1 项目背景
山东省委政府于2023年出台了《关于加快城市化进程的意见》，准备采用宽松政策，用2023的时间，有计划、有环节的把一批有条件的小城市发为中档城市。借此机遇，xxxx县提出了全县城乡建设工作意见，决定于2023年，全县城乡建设工作要围绕加速推动城市化进程的总体目的，以全国乡村城市化试点市建设为契机，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，尽快膨胀城区规模，进一步加快城乡基础设施建设步伐。2023年的工作重点一是加快城南新区新建工程建设，同时加快城东开发区区的建设。其总的指导思想是：以邓小平理论为指导，解放思想，更新观念，遵循城市化发展的客观规律，密切联系xxxx实际，科学规划，精拟定位，积极推动，坚持城市化与国际化、工业化、市场化、现代化、农业产业化相结合，促进人口向住宅社区集中、产业向园区集中，尽快膨胀和发展城南新区和开发区的建设，加快中心镇、中心村的发展步伐，适当控制一般镇、村发展，促使其向城区及中心镇、村转移，切实提高城市化水平，充足发挥城市在经济和社会发展中的带动作用。
2023年，xxxx县城乡规划工作将以突出“以人为本、创建精品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推动城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思绪，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积，围绕规划区域的扩大调整，深化城乡户籍制度改革，制定积极的户籍管理政策，广泛吸取农村人口向城乡转移，逐步实行城乡户口一体化管理，促进公司新老二区及工业园区的人口尽快膨胀，争取十五期间人口达成30万以上。
随着xxxx县城乡人口的不断增长，特别是开发区近几年的跨跃式发展，人口高度聚集，给住宅开发业带来了大好机遇。为适应开发区发展的新形势，满足人们对改善居住条件的迫切需求，根据开发区总体规划和各功能区具体规划进行住宅建设显得特别重要，十五期间，xxxx县住宅建设坚持新区开发与旧城改造并举，统一规划，突出特色、有序开发的原则，加快城乡住宅建设。一是总量控制。县府对房地产，特别是土地进行一级控制，统一计划、统一规划、统一拆迁和建设，坚决制止了乱开发和零星开发，争取“十五”末旧城改造结束，同时加大城南新区和开发区的开发力度。二是突出特色，不管是旧城改造，还是新区建设，都讲究风格，突出特色，体现现代气息，在住宅的结构布局、色调搭配、外部环境等方面有所创新，既为居民发明良好的居住条件，又达成美化城市的目的。三是搞好配套设施建设。要充足考虑居民的多方面需求，搞好文化娱乐、公共绿地、教育卫生、安全保卫等设计，不断提高住宅社区的档次。特别是开发区的特殊的地理位置和产业结构，对开发区内的住宅开发提出了更高的规定，要按照大空间，大绿地的高标准规定对区内住宅社区进行综合开发建设，合理搞好配套公建、道路等基础设施建设。
2.2项目提出的理由
邹县经济开发区位于xxxx县城区东缘，规划面积23平方公里，地处鲁中地区交通科技开发中心。济青高速公路、省道寿济路、庆淄路穿区而过，西距济南国际机场45公里，东距青岛港250公里，南距胶济铁路周村站10公里，直达区内的铁路货运专线已开工建设，地理位置和交通条件非常优越，具有强劲的发展潜力。特别是县委、县府提出“奋战两年，实现国民生产总值过百亿”及“两个率先、两个跨入”的奋斗目的后，全县上下想发展、议发展，求大发展、快发展的良好氛围更加深厚。开发区作为经济发展的“特区”和新的经济增长点，其建设步伐和城市化进程明显加快。
xxxx经济开发区自建立以来，按照高起点规划、高标准建设、高速度发展、高效能服务的原则，积极推动工业兴区及可连续发展战略的实行。依托山东创业集团、齐星集团、粮食集团等大公司规划建设了总投资达120亿元、占地面积近8000亩的四大工业园，即邹魏第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、铝业科技园和生物科技园。正在规划实行的中芬齐星工业园总投资20亿欧元，计划3年所有建成投产，重要涉及中芬齐星发电、氧化铝粉、电解铜、电解镍、中芬齐星大厦等建设项目，目前规划设计已所有完毕。目前，开发区现有各类公司89家，引进项目116个，在建项目72个，计划投资总额440亿元。其中，中外合资项目14个，计划投资310亿元，2023年终将所有建成投产。这些项目投产达产后，年新增工业产值685亿元，利税100亿元。
开发区的建设作为全县经济和社会事业发展的头等大事摆到了极其重要的位置。面对开发区工业建设项目的急剧增长和建设规模的迅速膨胀，人口大量涌入，而开发区内的住宅、文化娱乐、商贸等功能区配套极不健全，三产业严重滞后的问题日渐突出，现有的系统性也不强，档次也不高，布局也不尽合理，居民的安顿存在一定困难，大大挫伤了他们在开发区建功立业的积极性，这与开发区大招商、大发展的形势极不相适应，严重制约着开发区的对外形象，同时也影响了招商引资工作的开展和在建几大工业园的建设发展，在很大限度上阻碍了整个开发区建设规模的膨胀速度和发展进程。
2.3 项目建设的必要性
一、符合国家产业政策和发展规划规定
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出：“……，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，……。”“加强城乡基础设施建设，健全城乡居住、公共服务和社会服务等功能”。
国家计划委员会2023年7月27日发布的“当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济合用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。
《山东省国民经济和社会发展第九个五年计划及2023年远景目的纲要》中提出“城乡居民的衣、食、住、行在数量和质量上有较大提高，城乡居民人均住房面积达成11平方米左右，农民人均住房面积稳定在20平方米，居住条件有明显改善”。在《纲要》关于经济和社会发展的重点中提出“调整房地产适当控制高档别墅、写字楼的建设，把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价、微利住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良性循环”。
《山东省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出：“……，重点发展经济合用房，稳步发展面向高收入家庭的商品房，搞好危旧住房改造，着力解决好中低收入居民的住宅问题”。“进一步改善居住条件，使城乡居民平均每户拥有一套设施齐备，居住环境舒适的住房，……”。
自1979年，中国的人居工程建设开始进入连续发展时期。1979年至1985年的十六年中，全国住宅建设投资11397亿元，建成住宅25.5亿平方米，仅“八五”期间，就完毕投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；城乡居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增长到1995年的7.8平方米；这个事实充足说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大事。通过十几年的努力，城乡居民的住房条件取得了显著改善，但仍有相称比例的拥挤户及大于13岁的异性少年同室或多代同室的不方便户。有19个省、市、自治区城市人均住房面积低于全国平均水平，城市中尚有4000万平方米危险住房需改造，住房成套率还较低。为此，建设部以建计[1996]第413号文制订了城市住宅建设与房地产业“九五”计划与2023年“远景目的”，即“九五”计划（1996－2023年）规定：城乡（非农业人口）人均居住面积，到2023年达成9平方米，人均住房使用面积12平方米，解决人均居住面积在6平方米以下城乡家庭的住房困难，重点解决人均居住面积在4平方米以下的住房困难户的住房问题。①建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。②改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达成70％以上。提高住宅建设质量，住宅建筑工程一次合格率达成95％以上，优良品率达成30％以上。
在“人居”问题上，我国在提高人均面积标准的同时，着手开展提高居住质量标准工作，自1989年以来建设部在56个城市展开66个试点社区，其中23个社区已交付使用，为一些自1994年开始在11个省、市抓了60个省级试点社区，使我国“人居”工程达成国际中上等水准。
二、符合现代人居工程发展方向
“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大社会抱负，为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会。进入二十世纪九十年代以后，联合国又相继于1992年召开了“环境与发展”全球首脑会议，1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。同年又在土耳伊期坦布尔召开了联合国第二次人类住区大会（简称“人居二”），会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可连续发展”的庄严任务，其全球行动计划规定各国政府承担贯彻《人居议程》的重要责任，并强调城市在贯彻《人居议程》中起到重要作用，继联大专题会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是《现在与未来－城市中的建筑学》。会议集中探讨和展示五个分题。“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高档标准住宅，“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界、现代“人居”待研究的课题。我国原国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言提出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志”。

第三章 市场需求与建设规模

3.1 市场需求分析
我国经济于1996年成功的实现了“软着陆”。作为国民经济重要行业的房地产业在上轮经济周期一度出现“过热”，通过国家强有力的宏观调控措施，已回到了正常发展的区间。我国房地产业仍处在调整、消化和稳健发展的阶段。
1．房地产市场进一步趋向合理性。1996年全国完毕房地产开发投资3427亿元，占全社会固定资产投资的13.7%,1997年全国完毕房地产开发投资约2023亿元，1998年全国完毕房地产开发投资约3614.23亿元，1999年全国完毕房地产投资4103.2亿元。1998年全国商品房竣工面积为17566.6万平方米，1999年全国商品房竣工面积约21410.8万平方米。这表白，由于房地产市场日趋完善和宏观调控的引导，房地产市场发展逐步趋于理性化，出现了良性的自我调节。
2．市场销售有所好转。1997年1－10月份商品房销售形势较好，商品房销售额为712.24亿元，比上年同期增长31.29%,商品房销售面积3510.46 万平方米，比上年同期增长13.28%.1998年以后，由于深化住房改革，一次性福利房的购买，进一步促进了房地产开发的小高潮。我国1999年住宅商品房竣工面积比1998年同期增长22％，商品房投资额比1998年投资额增长了13.5%。
据国家信息中心记录，2023年我国商品房施工面积和竣工面积增速明显快于2023年平均水平，我国的房地产业将会成为驱动消费的新的经济增长点。
3．商品住宅房已成为房地产开发的重点。国务院发出关于进一步深化城乡住房制度改革、加快住房建设的告知，规定1998年下半年开始停止住房实物分派，逐步实行住房分派货币化。停止住房实物分派后，新建商品住宅房原则上只售不租，为些，国家加大了住房建设贷款计划规模，下达了三批商品住宅房建设贷款计划，总投资1703亿元，银行贷款711亿元，并且扩大个人住房贷款发放范围，所有商业银行在所有城乡均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款规模限制，以稳步推动住房商品化、社会化，逐步建立适应我国国情的城乡住房新制度，以满足城乡居民日益增长的住房需要。1998年国家下达经济合用房建设计划为2.1亿平方米，1999年达2.4亿平方米。1999年下半年山东省建委已决定采用优惠政策，减少建设成本，提高居民的购房能力，并将已经竣工的近1000万平方米的商品住宅房投入市场。xxxx县2023年前尚未完全执行与商品住宅房建设相关的优惠政策，故前几年此类住房开发规模不大，增长速度缓慢。为此xxxx县委、县政府非常重视，并于近几年批准了多个居民社区，其中涉及山东xxxx房地产有限公司开发的樱花和安康社区。综上分析，在国家政策的支持下，商品住宅房已成为我国房地产业开发建设的重点。
3.2 xxxx县城及开发区房地产市场分析
xxxx县住房改革已全面结束,靠国家福利分房的时代已通过去，随着人民生活水平的不断提高，也相应带动了房地产业的迅速发展，自1997年以来，部分房地产公司已开始投资运营。xxxx县目前年需求商品房20万平方米以上，并且年需求量还会成倍增长，而近二年全县几家房地产开发公司年开发量局限性10万平方米，特别是开发区内，一大批大项目集中入住，仅山东创业集团第一、第二、第三工业园的建设和陆续投产，就吸纳了大量的就业人员和外来务工人员，目前，区内常住人口已达7万余人，两年内将迅速彭涨到15万人，在加之失地农民对住房的需求，致使住宅房市场供求矛盾更加突出，现有住房远远不能满足群众日益增长的住房规定，随之而来的住房抢购高峰已近在眼前。
xxxx县居民存款居滨州市六县一区之首，开发区内居民年平均收入均高于周边县市区居民收入，有着巨大的购房潜力，受传统影响，多数居民均把住房问题做为头等大事，本次开发清新社区的住宅消费重要由以下几个因素构成：
1．xxxx开发区东至淄博10公里，西到济南60公里，便利的交通条件和优越的投资环境使其经济得到快速发展。邹魏第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、邹魏第三纺织工业园、铝业科技园、生物科技园、中芬齐星工业园的投资建设，使得xxxx开发区的产业工人及各类高科技人员大量涌进，各单位为留住人才，增长公司的凝聚力，申请集体购房的也越来越多，2023－2023年期间开发区增长员工7万人以上，因此购买住房的潜力非常强大。
2．住房改革后，居民原有住房明确产权归个人，部分经济富裕户，深感居住面积小，楼龄长，户型设计陈旧，居住不便，据调查资料表白约有30％的现有住房户想到抱负的社区居住或故意再购第二、三套住房。
3．目前，邹魏工业园现有的6.5万职工，约有16%的老职工在xxxx没有住房，下班后，仍须到30公里以外的魏桥镇居住，工作不方便，不安心，另有28.4%新职工，已到适婚年龄，急需购房结婚，合用性住房市场看好。
4．开发区的发展致使原区内各村失去了土地，在给他们带来更多的经济收入的同时，也使他们的条件受到了很大限度制约，据记录，约有1800余户需要购房。预计两年内，还需1300户方可基本解决。
5．xxxx县近几年经济的飞速发展，使得许多农民率先步入小康，重要是长山、青阳、韩店、明集四镇。这部分人为了自身的发展及子女上学、就业等因素，纷纷搬家城区，预计2023－2023年间xxxx城乡可新增此类人员6万余人，涌入开发区人员比例约占30%以上。
6．国家为刺激经济发展，拉动消费，近几年先后数次减少银行存款利率，部分经济富裕的储户因利率低，纷纷投资房地产，以求升值。本清新社区以优越的地理环境、低廉的售房价格和良好的配套设施，使之具有巨大的升值潜力，必将成为投资房产的首选目的。
据调查，1995年我国城乡居民人均居住面积8平方米，尚属“初级阶段”，世界落后水平。2023年来，我国城乡居民人均居住面积已达成9平方米。根据我国政府规划，到2023年城乡人均居住面积将达成13.7平方米，每年需新增6－8亿平方米。
《山东省人民政府关于加快城市住房建设，提高居民住房水平的决定》提出的我省城市住房发展总目的是：到2023年，城市新建住房1.2亿平方米，人均居住面积达成10平方米（使用面积15平方米），基本解决人均居住局限性6平方米的家庭的住房困难问题，2023年城市新建住房3.7亿平方米，人均居住面积达成10平方米（使用面积达成18平方米），基本解决城市居民的住房问题，实现户均一套舒适的住房。
总之，即使不考虑自然人口增长和外来人口引起的住房需求增长因素，以及开发区的特殊的创业就业机遇，xxxx开发区的住房需求市场也是非常巨大的。
3.3 建设规模
本项目根据市场情况，并结合建设用地条件及周边环境，同时考虑筹措资金的也许性，拟定本项目建设规模为新建住多层住宅楼53栋，住宅建筑面积165330平方米，车库8000平方米，配套设施建筑6870平方米，总建筑面积为180200平方米。总居住户1090户，项目规划占地20公顷，建筑容积率为0.82。

第四章 场址选择及建设条件

4.1 xxxx县概况
xxxx县位于山东省中北部，地处鲁中山区与鲁西北平原的叠交地带，地势南高北低，呈倾斜式下降。海拔高程，最高826.8米，最低11.6米。西与济南市毗邻，南、东、北与淄博市的周村、桓台、高青县接壤，南北最大纵距80余公里，东西横距40余公里，总面积为1252平方公里，全县人口69万人。2023年xxxx县跨入全省地方财政收入排名第24位，2023年，被列入全省经济30强县，目前xxxx县以山东创业、山东齐星、山东西王、山东齐明、怡康糖业集团等工业骨干支撑地位更加突出，纺织、食品二大骨干公司得到进一步发展，纺织、热电、电解铝及深加工、造纸、生物化工、钢材及有色金属冶炼等成为全县新的主导产业；商贸、金融、房地产等第三产业快速发展；旅游业成为新兴产业。xxxx县的城市化进程明显加快，城南新区、开发区基本建成并形成了较大规摸，城区人口得到较快膨胀，基础设施条件大为改观，科技教育、文化等各项事业得到快速发展。2023年xxxx县被授予“全省精神文明建设先进县”荣誉称号。
2023年xxxx县完毕国内生产总值110.4亿元，增长30.68%,实现财政总收入10.0081亿元，其中地方财政收入4.3854亿元，同比分别增长37.03%和35.86%。地方财政收入上升幅度连续四年保持全省第一，四年上升50个位次，在全省排名第24位，提前一年跨入了全省经济三十强。
4.2 开发区性质及规模
xxxx经济开发区位于xxxx县县城东部，紧靠县城。2023年，被省政府列为省级经济开发区。区内现有村庄和邹魏第一工业园、第二工业园、第三工业园、生物科技园、齐星铝业公司、日清食品公司等众多公司，呈现出良好的发展势头。2023年1—9月，完毕固定资产投入376765万元，实际运用外资8375万美元，实现工业总产值889862万元，增长值241267万元，利税94300万元。
依据《xxxx经济开发区总体规划》，开发区的规划性质为：以发展轻纺、食品、加工工业和高新技术产业为主的综合性开发区。开发区规划范围为北到北环区路路，南到济青高速公路，西到东环路，东到焦临路，规划建设用地23平方公里，规划人口15万人。
从开发区的地理位置及现状用地条件看，开发区地势较为平整，对外交通方便，具有优越的区位条件，开阔的用地范围和良好的投资环境。

4.3 项目场址及自然条件
4.3.1 场址位置
本住宅社区位于xxxx开发区西部住宅功能区内，软硬环境完善，交通条件十分便利。
该社区占地面积20公顷，项目已经xxxx县建设委员会规划并批准。
4.3.2自然条件
1．地理环境
xxxx县地处鲁中山区北部边沿，黄河下游南岸，从属滨州市，地理坐标为北纬36°41ˊ—37°08ˊ，东经117°18ˊ——117°57ˊ。其东连淄博，西接济南。国土面积1251.75平方公里，县境南北长50.15公里，东西长57.55公里。县城南距淄博20公里，西南距省会济南75公里，济青高速公路从县城南缘穿过，省道章索公路横贯东西，庆淄路纵穿南北。
县境内重要有黄河、小清河、杏花河、孝妇河四大河流，大中小型河道566条；境内黄河总长22公里，河床高出地面6—7米；境内小清河总长46.5公里；县境内湖泊水库21处、塘坝102座。
境内矿产资源以铜、金、银、钼、硫及花岗石、麦饭石、矿泉水等储量巨大。其中铜矿石储量6415万吨，金矿石储量1575万吨，花岗石储量20亿立方米。铜矿矿石品位高达4.6%，有“江北第一矿”之称；“xxxx黑”优质花岗石，世界罕见；碧云洞矿泉水含多种微量元素，享誉全国。
xxxx经济开发区位于xxxx县城东部，紧靠县城，南部有济青高速公路通过，地理位置优越，交通方便。
2．自然环境
xxxx属北温带大陆性季风气候，四季分明，春季干旱，夏季高温多雨，秋季温和凉爽，冬季寒冷较干燥。
年平均气温13℃，极端最高气温42.8℃（1968年6月1日），极端最低气温-25.1℃（1959年12月21日）。年平均相对温度64%，最大积雪深度23cm，最大冻土深度47cm。
年平均降水量690.7毫米，重要集中在7、8月份，降水分布不均，南部多，北部少，山区最多。
xxxx县内主导风向为SE，频率为8.9%，次主导风向为WNW，频率为8.4%，年均风速2.6m/s。
xxxx境内山岭绵延起伏，属低山丘陵地貌类型，地形南高北低，由南向北逐渐倾斜。东部、西部是山前冲积平原，北部和西北部是黄泛平原。县城区地处鲁中泰沂山区北麓，与鲁北平原相接，地形是西南高，东北地，呈现西南向东北倾斜之势。地貌类型南部以低山丘陵为主，东部处在低山陵与杏花沟夹角地带的山前倾斜平原。最高海拨826.8米，最低海拔11.2米。
xxxx县基本地震烈度为六度，建筑设计按七度设防。
3、人文环境
xxxx历史悠久，文化沉淀深厚，环境优美，自古多有名人涉足。战国时期陈仲子辞楚相，隐居长白山中；宋代范仲淹苦读醴泉寺；明末顾炎武寓居长白山等等。
境内已发现史前文化遗址80多处，涉及大汶口文化、龙山文化、夏文化、商周文化、秦汉文化五个系列。
4、地质条件
根据工程地质钻探报告，重要土层：0－4米为亚砂土，4－8米为亚砂粉砂互层，8－200米为亚砂和亚粘土层。地基承载力较低，Fk=100kpa。
现有资料证实，本地区无活动坍塌地带、断裂带、地下蕴矿带、石灰坑及溶岩洞区存在。
地下水重要接受大气降水补给和地表水补给，排泄重要以潜水蒸发为主。
由于该区水利条件优越，以引用黄河水灌溉为主，地下水开发运用限度较低，地下水位较高，地下水数年平均埋深3米左右。
根据该区含水量结构不同，分为以下三个含水层。
第一含水层组：重要涉及10米以上含水层，地下水重要受降水和灌溉水回灌补给，潜水蒸发强烈，矿化度为1.5－2克/升，属重碳酸――氯化物型水，可以适度开发运用。该含水层地下水侧流向南部，补给韩店地下水，水力坡度万分之七左右。
第二含水层组：含水层埋深在10－200米之间，含水层岩性以亚砂和亚粘土为主，由于特殊的地质条件，导致该含水层地下水矿化度达成5克/升以上，不能被开发运用。
第三含水层组：含水层埋深200米以下，为深层承压含水层，含水层岩性以粉细砂为主，矿化度1.0克/升左右，水质良好，宜被开发运用。该含水层与上部含水层联系较差。
4、地方经济发展状况
xxxx由13镇3办事处，858个行政村组成，有汉、回、壮、满、高山、朝鲜、瑶、纳西等民族，其中汉族占99.99%；至2023年末，全县总人口68.6万人。
农业、林果业具有北方一般特性，以小麦、棉花、玉米、花生、高粱等为主，土特产品重要有张高水杏、龙眼葡萄、柿子、山楂、软枣、香椿和山药等。
xxxx是山东第一个全国农业标准化示范县，2023年粮食总产量58万吨，棉花总产量1.57万吨；畜牧业总产值6.4亿元，占农业总产值的40%。
xxxx县自改革开放以来，经济发展不久，初步形成了棉纺织、酿酒饮料、建材、有色金属、机械、食品等为主体的工业体系。魏桥牌棉布、棉纱、服装，齐星牌铝锭、琥珀啤酒，碧云洞矿泉水等产品已跻身于国际市场，科教文卫商贸供电供水电讯等基础设施已具相称规模，郊区农业近年来发展不久，以蔬菜瓜果为主，除满足本县需求外，业已远销济南、淄博等城市和南方的农贸市场。改革开放给xxxx带来了勃勃的生机和活力。2023年全县完毕国内生产总值60亿元；2023年完毕国内生产总值72亿元；2023年全县完毕国内生产总值84.1亿元，实现财政总收入7.3亿元，其中地方财政收入4.54亿元，地方财政收入位于山东省24位。
分散在规划区内的规模以上工业公司达160余家，同时一大批县重点项目也已上马，邹魏第一工业园、第二工业园、邹魏第一热力公司、生物科技园、电解铝一期二期工程、城北6万千瓦热电厂已建成投产，这些公司的建成和改造随着农村产业化进程的加快，城郊农业结构也将发生重大调整。至2023年城区现状人口为24万人，城市用地面积30平方公里。
根据《xxxx县城市总体规划》，xxxx城市规划区范围涉及黛溪、黄山、高新三个办事处，面积为132平方公里。城市性质为：以发展轻纺、食品工业为主的园林式城市。规划人口规模：远期至2023年30万人，城市用地规模50平方公里，人均建设用地166.7平方米/人。
城市发展总目的为：把xxxx建设成一个经济实力雄厚、科学技术进步、社会高度文明、服务体系健全、城市功能齐全、布局合理、生态环境优美、基础设施完整、城市特色鲜明的园林式城市。
5．基础设施
xxxx经济开发区坚持科学规划，合理布局，分步实行的原则，高起点、高标准建设区域环境。特别是近几年以来，先后投资20亿元对区内道路、供水、排雨、排污、电力、热力、燃气、通讯和广电管网等基础设施进行了全面建设，“九通一平”面积达成23平方公里。
（1）道路系统。交通条件是制约招商引资和入区项目建设的最大瓶颈，因此，开发区把实行道路工程建设摆在了重要位置，对区内道路进行修建，形成了"六纵六横"的交通网络，道路总长80公里。同时，为保障区内公司物流畅通，投资建设了邹周铁路专线。
（2）绿化亮化系统。按照“大空间、大绿化”、发明园林式环境的规定，开发区内的绿地系统重要由“三带、十线”组成。新月河、济青高速公路、肖镇干渠两侧的绿化防护带以及已建成主干道路两侧进行了绿化建设，绿化总面积300公顷。与此同时，还对已建成道路所有进行了亮化建设，形成了舒适、优美的良好环境。
（3）供排水系统。一是建设了库容6000万立方的开发区平原水库，年供水能力达1.5亿立方，彻底解决了开发区内水源问题。二是建设了日解决污水7万吨的污水解决厂，有效解决了工业污水解决问题。三是依托主干道路，完善了供排水管道建设。
（4）热电系统。一是投资建设了24万千瓦的开发区热电厂，二是配套建设了供电线路及供热管道，为区内公司生产及居民生活提供了可靠的保障。
（5）其他配套系统。开发区在完善道路、供排水、热电系统的同时，投资建设了区内综合管沟工程，并敷设了燃气管道，以及通讯和广电电缆，进一步增强了开发区的服务功能。全县及17个乡镇1999年就已普及了程控电话，并所有实现国内国际直拔，电话互换机总容量达成10 万门，移动电话4万部，无线寻呼，图文传真业务也广泛普及，邮电通信极为方便。

第五章 设计方案

5.1 设计依据
本项目的设计依据重要有：
1．《民用建筑设计通则》
2．《住宅建筑设计规范》
3．《城市居住区规划设计规范》
4．《民用建筑照明设计标准》
5．《建筑设计防火规范》
6．《民用建筑隔声设计规范》
7．建设单位提供的基础技术资料和方案设想。
5.2 设计原则
拟建的清新住宅社区位于xxxx开发区西部，该社区是以居住为主的全封闭社区。在节省投资和保证建设质量的前提下，注重外部空间与建筑形式的个性,为开发区的城市建设形成特色。
本项目拟建住宅只实行室内初装修，给居民提供自由选择的空间，以适应市场的需要。在设计上“讲究”人的居住行为特性，突出“以人为核心”的原则。体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优美、建筑新奇、交通方便、经济合用的住宅社区。在建筑风格上，力求使传统建筑风格与现代建筑手法相结合、互相交融，使社区居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代气息。
在规划设计中应遵循以下原则：
1．整体原则
在规划中强调空间的主导性，采用连续的绿地开敞空间，使得整个社区的开发成为一个整体。同时，对于社区内部道路交通系统和区内道路系统的衔接关系，以及对该社区的管网与区内管网的衔接关系应作通盘的考虑，贯彻城市规划对该区域的总体规划规定。
2．环境原则
本可研重视居住环境质量，在结合自然条件、美化环境、提高公建服务设施条件、发明上乘居住空间方面倾注全力。
3．效率原则
本可研从土地开发的经济规律出发，力求紧凑合理地运用土地，居住用地、配套公建用地布局合理，在改善社区的配套设施条件的同时，寻求最佳的经济效益。
4．多样性原则
在住宅开发的种类和数量上，根据开发区实际情况，选择多种面积大小和平面布局的户型，在建筑造型和建筑形式上也力求统一性，并有机地加以组织。
5．便于管理的原则
在用地和规划时考虑了此后的物业管理，采用分区分片管理。
5.3 用地平衡表
本项目总图设计的用地情况详见下表。
表5－1 用地平衡表
序号
项目
单位
数量
所占比例（％）
1
项目总用地
公顷
20
100
2
住宅建筑用地
公顷
11．2
56
3
公建用地
公顷
0.75
3．75
4
道路、停车场及其他用地
公顷
4.39
21．95
5
公共绿地
公顷
3．66
18．3
5.4 总体规划方案
5.4.1 总体布局的原则
根据宅区特点、自然条件和周边环境等因素，拟定合理的规划布局，综合考虑道路结构、功能分布、公共服务设施布局，建筑群体组合，绿化防噪及局部环境设计等内在联系，力求构思新奇、特色鲜明和经济实用，构成一个相对完善和独立的有机整体。
5.4.2 规划布局
一、因本项目建设场地为xxxx经济开发区内一块用于居住的土地，面积300亩。
因本项目在区内建设，因此重要考虑既要与周边环境应协调，又要适合开发区的快速发展规定。社区的绿化应使社区所在的地方草木葱翠，碧绿连天，空气清新，沁人心脾。社区内设两处绿化广场，内设花坛、旱地喷泉、草地、园林、棚架、雕塑小品等，园林造景应妩媚多姿；社区内除绿化广场外，还设有多处绿地、水景和绿化带使得绿茵遍地，流水潺潺，树木参差，人们能在绿荫下惬意生活。
二、道路规划
社区内道路分三级，一级为社区路宽12米，二级为组团路宽8米，三级为宅前路宽5米。三级路网组成完善的道路体系。住户的安全防范车辆和生活车如消防车、急救车、搬家车等车辆，均可均匀而流畅地到达各级组团二级道路，再由宅前小道分支到住宅单元。大量的家庭小轿车完全可以通过社区道路系统到达目的位置。社区居民可通过步行道直接进入各区各单元，不受车辆噪音影响。整个道路体系简便、顺畅、通达性强，为住户提供了一个方便、安全、通畅的交通环境。
四、竖向设计
1．地面和道路坡度
根据住宅区场地地势及开发区道路管网敷设现状，设计社区内道路、排水系统，道路宽度除了应满足车辆和行人通行外，还应满足车辆掉头．转弯。地面坡度和车行道纵坡不应大于10％，人行道需采用防滑措施。
2．地面排水
采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一、二级道路设双侧雨水口，三级一般单侧设雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡度等在设计阶段拟定。
五、绿化、管线
1．绿化
根据建设单位意见、工业区特点和该土地运用规定，社区绿化率约为47％。根据用地条件、总平面规划结构特点和项目市场定位，从经济实用性考虑，除了与城市道路隔离的行道树之外，本规划对于绿地系统作了如下考虑。
（1）绿地分为两级系统，即中心绿地和组团绿地。
（2）社区内纵向的宽阔的绿带与社区中心绿地共同组成社区的绿洲。社区各庭院内的绿地宛如片片绿叶，它们与绿洲渗透相连，有聚有散，疏密结合，构成每栋住宅均享的的绿地系统。组团绿化重要以自然植物为主，兼有部分硬地、小品，供幼儿玩耍、邻里交往。绿洲是一个供老人、孩子随时可以休息或娱乐的场合，是一个不受汽车、自行车停放干扰的安全、安静的场合。
2．管线
给水排水管道，沿社区重要道路敷设，采用树枝状