后期物业管理服务合同示范文本.doc

编号：物 业 服 务 合 同 成都市工商行政管理局 监制成都市房产管理局 编制物业管理服务协议备案表协议备案号：（ ）一、协议双方当事人：委托方（以下简称甲方）： （签章）联系人: ，联系电话: 受托方（以下简称乙方）： （签章）物业管理负责人： ，联系电话： 二、物业基本状况：物业名称： ，物业类型： 物业座落： 物业总建筑面积： 平方米，其中：已竣工建筑面积 平方米，尚在建的 平方米；按物业类型划分，具体是：住宅建筑面积，总计 平方米；独立式住宅 幢 套，计 平方米；多层住宅 幢 单元 套，计 平方米；89层住宅 幢 套，计 平方米；1020层住宅 幢 套，计 平方米；2130层住宅 幢 套，计 平方米；31层以上住宅 幢 套，计 平方米；商务办公用房 幢，层数 ，套（间）数 ，建筑面积总计 平方米；商业用房 幢，层数 ，套（间）数 ，建筑面积总计 平方米；工业用房 幢，建筑面积总计 平方米；机动车场（库）建筑面积总计 平方米，停车位 个；地面停车库 个，建筑面积 平方米，地面停车位 个；其他用房 处，建筑面积计 平方米。三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）： 。四、物业管理期限： 年 月 日 时至 年 月 日 时 五、乙方向甲方出示的证件：1、公司的营业执照，编号： 2、公司的物业管理资质证书，编号： 3、其他有关业绩证明文献， 六、备案时间与备案机关：备案机关： （盖章）备案时间： 年 月 日说明：1、乙方持本协议备案表和协议原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行协议备案。2、经备案机关备案的本协议备案表由乙方收执，在进行公司资质年审、公司资质换级时，应连同协议正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。3、本协议备案表与协议文本的相关内容应保持一致。4、业主可向物业管理主管部门查询协议备案信息。物业服务协议使用说明1、本协议为示范文本（试行），合用于本市行政区域内各类物业管理活动。协议双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。2、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：（1）业主，是指不动产登记簿上记载的所有权人。（2）使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其别人。（3）共有部分，涉及全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、 、 、 、 等。 相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶 等）、 、 、 、 、 等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、 、 、 、 等设施设备。（4）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（5）专有部分，是指在构造上及运用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。（6）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。（7）物业服务费用：是涉及物业服务成本、法定税率和利润。3、为体现协议双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。4、本示范文本（试行）中所指建筑区划类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型。当建筑区划内（整体、单体），非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。5、在签订协议前，协议双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文献。6、本示范文本（试行）条款由成都市房产管理局负责解释。物业服务协议甲方： 地 址： 联系电话： 乙方： 法定代表人（负责人）： 资质等级： ，资质证书编号： 住 所： 公司联系电话： 甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 （物业名称）的物业服务事宜，订立本协议。第一条 本协议所涉及的建筑区划(以下简称本建筑区划)基本情况 建筑区划名称： 建筑区划类型： （住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型）座落位置：成都市 区（市、县） 路(街道) 段（巷） 号附 号；四至范围（规划平面图）： 东 南 西 北 占地面积： 平方米；总建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米，非住宅平方米；物业构成见附件一，建筑区划划分意见书见附件二。第二条 乙方为本建筑区划配备的物业服务力量情况，详见附件三。第三条 甲方应于 （具体时间）向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积 平方米，位于 。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本协议期限内无偿使用，但不得改变其用途。第四条建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。第五条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：(一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；（二）公共绿化的维护，详见附件五；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；（五）物业使用中严禁行为的告知、劝阻、报告，详见附件八； （六）物业维修、更新、改造费用的帐务管理，详见附件九；（七）物业服务档案和物业档案的保管，详见附件十；（八） 。第六条 乙方承接本建筑区划的物业服务时，甲方应当配合乙方对建筑物共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业档案、物业服务档案、业主名册等物业服务所必需的相关资料。甲方、乙方、原物业服务公司或其他管理人对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件十三。第七条 乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。 1、住宅建筑区划内：住宅用房： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备平常运营和维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月平方米； 管理人员费用： 元/月平方米； 办公费用： 元/月平方米；固定资产折旧费： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。非住宅用房： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备平常运营和维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月平方米； 管理人员费用： 元/月平方米； 办公费用： 元/月平方米；固定资产折旧费： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。集中供热、供暖等系统的运营与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。在本协议期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为 元/月平方米。2、别墅建筑区划内：住宅用房： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备平常运营和维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月平方米； 管理人员费用： 元/月平方米； 办公费用： 元/月平方米；固定资产折旧费： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。非住宅用房： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备平常运营和维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月平方米； 管理人员费用： 元/月平方米； 办公费用： 元/月平方米；固定资产折旧费： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。在本协议期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为 元/月平方米。3、 建筑区划内：非住宅用房： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备平常运营和维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月平方米； 管理人员费用： 元/月平方米； 办公费用： 元/月平方米；固定资产折旧费： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。住宅（别墅除外）用房： 元/月平方米；其中：绿化养护费用： 元/月平方米； 环境卫生维护费用： 元/月平方米；秩序维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备平常运营和维护费用： 元/月平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月平方米； 管理人员费用： 元/月平方米； 办公费用： 元/月平方米；固定资产折旧费： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米； 费用： 元/月平方米。在本协议期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为 元/月平方米。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第八条 业主自本协议生效之日起，按本协议的约定足额缴纳物业服务费用。第九条 按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由甲、乙方双方另行约定。第十条 本协议有效期间，乙方按下述第 种计费方式拟定物业服务费用：（一）包干制。由业主向乙方支付本协议第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。（二）酬金制。在本协议第七条约定预收的物业服务资金中按下述第 种方式提取酬金，其余所有用于本协议约定的支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担。1、每 （月/年）在应收的物业服务费用中按 %的比例提取酬金； 2、每 （月/年）在应收的物业服务费用中提取 元的酬金。（三） 。第十一条 物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。 业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下： 。第十二条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年 月 日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受 审计监督。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方批准采用以下方式解决：（一） ；（二） 。第十三条 本建筑区划内按规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规范设立相关标记，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。具体内容详见附件十一。第十四条 停车场（库）收费分别采用以下方式：（一）依法属于全体业主共有的停车场（库），车位使用人应按露天机动车车位 元/个月、车库机动车车位 元/个月、露天非机动车车位 元/个月、车库非机动车车位 元/个月的标准向乙方交纳费用。乙方按以下第 种方式提取报酬：1、按 元/月；2、按费用收入 /月。乙方提取上述报酬后所剩下的停车场（库）的经营收益，归全体业主所有。（二）机动车停车场（库）属于开发建设单位所有的，应当一方面满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要；车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳费用。委托乙方管理的，乙方按以下第 种方式提取报酬：1、按 元/月；2、按费用收入 /月。（三）机动车停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，车位承租使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳费用。第十五条 停车人对车辆停放有保管规定的，由停车人与乙方另行约定。第十六条 本建筑区划内下列共有部分委托乙方经营的，其经营收费约定如下：（一）网球场： （二）游泳池： （三）电梯轿厢： （四） ： （五） ： （六） ： 上述经营收入扣除乙方经营成本后，收益按下列约定分派：1、 ；2、 ；3、 。乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况。经营所得收入扣除乙方经营成本、收益后，其剩下收益归全体业主或者相关业主所有。第十七条 物业服务费计费方式采用本协议第十条第二项或者第三项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或局限性的解决方式：（一）年度结算结余部分，按以下第_种方式解决：1、转入下年继续使用；2、直接纳入建筑物及其附属设施维修资金；3、 。（二）年度结算局限性部分，按以下第_种方式解决：1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；2、 。第十八条 使用建筑物及其附属设施维修资金的，乙方应当按照相关规定于每年12月31日前向甲方提出下一年度维修计划和建筑物及其附属设施维修资金使用方案。甲方应当将维修资金使用方案等在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布，并每 个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。第十九条 本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十条 乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作。第二十一条 甲方相关的权利义务：（一）决定建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，并监督实行；（二）在其制定的管理规约中向业主明示物业装饰装修中的注意事项、严禁事项等事项；（三）督促业主、使用人准时交纳物业服务费用；对业主或使用人违反管理规约的行为予以劝阻、制止；（四）授权乙方对业主、使用人违反管理规约的行为，依照管理规约的约定进行劝阻、制止；（五）监督、检查乙方各项方案和计划的实行，并每年对乙方按照本协议约定履行物业服务情况进行一次全面考核评估；（六）不得干涉乙方依法、依本协议约定内容所进行的物业服务活动；（七）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；（八） ；（九）法律、法规规定的其他权利义务。第二十二条 乙方相关的权利义务：（一）负责本建筑区划内的平常物业服务工作，并配备本协议第二条所列物业服务力量履行本协议；（二）根据法律、法规的有关规定和本协议的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及别人的合法权益；（三）根据有关法律、法规的规定和本协议的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。（五）接受甲方、业主委员会的监督，定期向甲方报告物业服务协议履行情况，及时向甲方公告本建筑区划内的重大物业服务事项；采用酬金制计费方式的，应当每 个月在本建筑区划内公布一次按实结算项目的物业服务资金收支帐目；（六）结合本建筑区划的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划等；（七）可选聘专业公司承担本建筑区划内的 、 的专项服务，但不得将本建筑区划内的整体服务责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；（八）协助有关部门制止违法、违规的行为；（九）将房屋装饰装修中的严禁行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。（十）不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途；如需在本建筑区划内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主批准后，报有关部门批准方可实行；（十一）本协议依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本协议约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本协议约定办理移交手续和项目退出手续；（十二） ；（十三）法律、法规规定的其他权利义务。第二十三条 本协议期限 年，自 年 月 日 时起至 年 月 日 时止。第二十四条 本协议期限届满前 日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务协议进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本协议期限届满后 日内继续履行本协议。第二十五条 本协议自解除之日起 日内，甲、乙双方按规定办理交接手续。第二十六条 本协议终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照成都市物业管理条例等相关规定办理移交和项目退出手续。乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每日支付违约金 元，并从本协议第三十三条约定的履约保证金中予以抵扣。第二十七条 在物业服务中发生下列事由，乙方不承担责任。（一）因不可抗力导致物业服务中断的；（二）乙方已履行本协议约定义务，但因建筑物自身固有瑕疵导致损失的； （三）因维修养护建筑物共有部分需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等导致损失的；（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运营障碍导致损失的； （五） ；（六） 。第二十八条 除前条规定情况外，乙方的物业服务达不到本协议第五条约定的服务事项和质量的，应以本协议第七条第 项约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付 元的违约金，并补偿由此给业主导致的损失。第二十九条 乙方违反本协议的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超过标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权规定乙方 倍返还。第三十条 乙方违反本协议约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完毕本协议第五条约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本协议，并有权规定乙方按其减少的服务支出予以补偿；乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、使用人。甲方解除本协议的，乙方应当在甲方告知的 日内与甲方及其新选聘的物业服务公司或其他管理人完毕交接手续。第三十一条 乙方未按照本协议的约定履行物业服务，导致业主、使用人人身、财产损害的，乙方应承担相应补偿责任；补偿金可从本协议第三十三条约定的履约保证金中予以抵扣。具体内容详见附件十二。第三十二条 甲方违反本协议约定的义务，致使乙方不能完毕本协议第五条约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本协议；全体业主应以本协议第七条第 项约定的物业服务费用为基数向乙方支付 元的违约金，导致乙方经济损失的，全体业主应予经济补偿。第三十三条 乙方应在本协议生效之日起30日内，向甲方交纳履约保证金 元，作为乙方履行协议的保证。本协议期间，乙方交纳的履约保证金按照本协议的约定被动用后，乙方应当自上述履约保证金被动用之日起15日内足额补存。本协议期限届满后，甲方应在本协议期限届满之日起30日内将履约保证金本息余额如数退还乙方。乙方未按照本协议第五条约定的服务事项和质量履行本协议，有违约行为发生的，甲方按照本协议第二十八条约定的违约金 元，从履约保证金中予以抵扣。 第三十四条 本协议其他相关违约责任的约定：（一） ；（二） ；（三） ；（四） ；（五） 。第三十五条 本协议履行期间，遇不可抗力致使协议无法履行的，甲、乙双方应按有关法律法规规定及时协商解决。第三十六条 本协议在履行中发生争议的，甲、乙双方可以通过以下方式解决：（一）双方协商解决；（二）申请调解；（三）调解不成的，采用以下第 种方式解决：1、向成都仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。第三十七条 本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。第三十八条 补充协议及本协议的附件均与本协议具有同等法律效力。本协议、本协议的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十九条 本协议正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各执 份，一份由乙方向物业所在地区（市）县房产管理部门备案。自本协议备案之日起5日内，甲、乙双方应就本协议备案情况和本协议约定的内容在本建筑区划内公示，公示期限不低于30天。第四十条 本协议自 起生效。 甲方签章： 乙方签章： 法定代表人（负责人）：年 月 日 年 月 日附件一：物业构成 附件二：建筑区划划分意见书 附件三：物业服务力量情况 人力资源配备设备、器材、信息等技术与装备配备附件四: 建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护 项目服务内容运营、保养、维修服务标准共有部位房屋主体承重结构部位门厅户外墙面、顶面、地面楼梯间、水泵间、 电表间、电梯间、电话分线间走廊通道其他共有设施设备上下水管道、 落水管、水箱、水泵等供水、排水系统天线、供电、燃气线路消防设施设备共有设施设备空调电梯避雷装置道路、场地、路灯沟渠、池、井等休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、水景等健身设施、儿童乐园等公益性文体设施路标、安全标志等共有设施设备房电子防盗、监控、报警系统等楼宇对讲、电子巡更等物业服务用房其它附件五:公共绿化的维护 项目服务内容养 护 标 准草坪修剪清杂草补栽、补种施肥灌、排水病虫害防治其它树木修剪中耕除草、松土施肥病虫害防治扶正加固其它花坛花景绿篱布置灌、排水修剪补栽、补种施肥病虫害防治其它附件六:公共区域环境卫生的维护 项目服务内容服务标准楼内公共区域地面和墙面楼梯扶手、栏杆、窗台消防栓、指示牌等公共设施天花板、 公共灯具天台、屋顶门窗等玻璃垃圾收集电梯轿厢楼外公共区域道路地面、绿地沟渠、池、井公共灯具、宣传栏、路标、标志、雕塑、景观小品等水景垃圾厢（房）果皮箱、垃圾桶消毒灭害其它附件七:公共区域的秩序维护