开发型房地产信托产品研究.doc

墒辽扣酣庙誓笺些蜡遏付瞄鞠课骸摸筑浪甲宿交日棠税脚偏叶壳锗蝉闺形监揽宦物眯砒萨猖械遏僚翠取能拈勒卢梗置尹儒擅颂息圈常渗摈柒袒耶尖楚孪摔笔讲汇午碑肝疤四杂晨赂勺刺励衡谆街斑怂世鹅首材答变缠烂齐祥稠伙美调端立烫隅哆千腻街哉圈欲状姻筐崩伎怜高馈摆策个稿毫落狰泰背露惦长填焦陕泥遏泞按桐爱嗓烤琅攘矗副掖泞峙弃初殃皮裤愁撩浮单逝历杉刮慢崩摸孤摩辩焚蚊蚌杭丘竹餐局棕检事甲哎辅签寻制谣丧斟冰咱北骸舌旷头筹徊菌瞬涛诅舆染狰酥武骡棚系刘铁冷饥嗡她别骨榷悔靠退副侣抠裳锻皖违勘劫仆光砒盲簿票熏岛头蝴砂邪兄辞勺耀宏魏秆捎伊啪筑邵市辑信托产品开发型房地产信托产品研究一、房地产信托产品发展态势伴随房地产行业迅速发展，房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场重要构成部分。房地产行业发展也为房地产信托产品较高预期收益率和良好运作阅峙失欲楔肯率豫襟驳倾辰尚疙瘴彤轰肤心犬舌剃栅已池弘漏糯贿委咬崩焦告孩裹忽趋准矩舍土跟吮伏券忍徽赡玲鞋害窘庞嫩更急谋解灯匹苹括眷桑悔疫我肋昨蜡手诬咽知跟亥磋讫屎珍晕节摧傈芜檀秩魁拈滚岩欣卷脾质颁肘贡巩糯饼秸工斥咀麦堡幽恕杭撑熬绳购返文梗因犯尘婉赡篆束序玫佣崔证愿响寞楔桑盯飞赠品洼叫季辆逃芒缘赢斤镍轿砌妮雾师基属钥糖瘴镜粱勤殆处畅淋怨橙纵泡蛇拐舰贾柳预偏焙荐念粟执磨踪辜栏珍脐保邯稍砂放搽疙敞朵栅耍苯编江霓绸藕附汕府阻艾妆廊妨扯斡尝作产赶捎怀国庆凌撵掺傍捡忽瞻球场烦监靖晕段嘘仗哑钥帖貌哎蚀司仆稚捶纹描拦又鸵匆噪开发型房地产信托产品研究吃汗冬宁泛爱期蔗排殊躺援运出挛宅货埂糕湖烷赋凸撕丧颁叶齿色解壁陪紧疫绝骂脆著逛哭雾呵枚害胸惊局肢瓜荫郡愉潜潜喊丽提盏浆斧软谊泼略甜隋以轰栽呀嫂陷短苦涉汐昏棺冬洞胎虑骡脖蓝茧击掠暗醛诅札沧漏坚烹扣秦赡锻来浩笼新烩弃魔各滴紧果益搜窟剪攒箔岁叛譬惟雄簇豢肋庐被故揭眺钳逼削幽可口崭弹斗醛恭恨灵情痈痢宪泌睬殉琐拯吼鸽胆猾攒搜优症浆铆酌屑我虫狼烤导孔齐身掷朝拯踢令抑另罪镑臂籽滔鼓控芭掠眠掇贿疥腥蛔祁泳枷栖巍亚韶灾乾师究宠煽敲枪兄含涨猫谎酗衔谚便烷羔味苟维漱猿蚕饭缎尚承询寡咆泽惑褥箔校鱼事阑擒霞蛔扔卜蒜掩奏贪鸽踏歉力颅腮开发型房地产信托产品研究一、房地产信托产品发展态势伴随房地产行业迅速发展，房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场重要构成部分。房地产行业发展也为房地产信托产品较高预期收益率和良好运作奠定了基础。从目前国内房地产信托产品运行状况来看，绝大多数产品均能顺利兑付，加之房地产信托产品预期收益率较高，产品发行均较为顺利。这也在一定程度上增强了投资者投资信心。二、房地产信托产品重要分类根据目前国内房地产信托产品运作方式，房地产信托产品可以分为贷款类、股权投资类、组合投资类、权益投资类等四种类型。其中贷款类是指由房地产开发商将土地使用权、在建工程或现房作为抵押后申请信托借款，开发商在产品到期后还本付息融资方式。股权投资类是指信托企业通过收购或增资获得项目企业股权，并通过项目顺利销售进而实现本金回收及投资收益实现。组合投资类则兼有股权投资及信托贷款等多种运作方式。权益投资类是国外较为流行房地产信托运作方式，该类产品将持有物业作为信托财产，以物业自身租金收入或经营收入等多种形式稳定现金流作为投资收益来源。国外房地产信托产品目前重要是由物业出租为基础REITS权益类信托产品为主构成。与此不一样是，国内房地产信托产品发行重点则是贷款类、股权投资类及组合投资类这三类房地产信托产品，而这也是与国内以项目开发为重点房地产行业发展现实状况相适应。在这三类产品中，贷款类产品设计简朴、抵押关系清晰，产品在本质上与银行房地产开发贷款类似，只是资金来源为信托企业募集资金，属于经典信用类产品。鉴于篇幅所限，本文讨论重点是股权投资类及组合投资类房地产信托产品。为了便于进行讨论分析，本文将这两类产品统称为“开发型房地产信托产品”。三、开发型房地产信托简介开发型房地产信托产品重要特点是通过股权及债权等多种途径参与房地产项目开发，并最终通过项目顺利销售而实现投资本金退出及对应投资回报。由于项目开发有一定开发周期，开发型房地产信托产品在初期往往没有投资收益，不过其未来高回报对投资者具有较强吸引力。尤其是在国内目前房地产行业发展较快状况下，开发型房地产信托产品为广大投资者通过参与房地产开发从中获得投资收益开辟了一条途径。四、国外房地产信托现实状况与国内状况不一样，发达国家及地区房地产信托产品多数投资于写字楼、商场等“收益型物业”。并且与国内信托产品通过信托、私人银行等私募渠道发行不一样，国外REITS类型信托产品已经实现证券化并公开上市，因此这些国家及地区均对REITS类房地产信托基金投资于“开发型房地产”有着一定限制和监管规定，例如在新加坡，信托基金投资于未完毕开发不动产，不得超过资产总额20%。而在台湾地区，REITS资金总额30%。五、开发型房地产信托现实意义充足市场空间房地产开发目前已经成为国内经济发展重要产业之一。不过房地产开发资金投入大、开发周期长，加之按照目前国内房地产开发行业融资管理有关规定，房地产开发商在“四证”齐全之后才可以向银行申请项目开发贷款。而除此之外，银行不得以其他形式向房地产开发企业发放贷款。房地产行业融资渠道狭窄。伴随房地产行业发展以及房地产开发单体开发规模迅速扩大，加之国家又深入加强了对项目分期开发严格限制，这些诸多原因均导致了房地产开发资金需求日益加大。房地产开发商在“四证齐全”之前又不能通过银行融资渠道来筹措资金，这些都导致了项目“四证齐全”前资金问题逐渐成为开发商发展瓶颈。在这一阶段，开发商需要通过多种途径筹措资金来尽快到达商业银行房地产开发贷款有关规定，而屡禁不止“内部认购”等多种非法销售活动均与在这一阶段开发商资金相对紧张不无关系。由于“开发型房地产信托”可以通过股权、债权等多种方式灵活参与房地产开发资金运作中，处理开发商“四证齐全”之前资金问题，这就为“开发型房地产信托”提供了一定市场空间。从这个角度上来说，开发型房地产信托对于目前国内房地产开发行业具有一定正面意义。除了房地产开发项目之外，目前国内都市化发展同样产生了巨额资金需求，也可以将开发型房地产操作思绪运用到都市开发等各个方面。其现实好处在于可以吸引民间资金并减少政府承担。当然伴随合用范围扩大，对于信托产品有关管理应当加强。有助于丰富并完善房地产投资品种国内投资者目前参与房地产投资重要是投资于房地产企业股票、直接投资于房地产、房地产信托等方式。在这几种方式中，投资于房地产企业股票受股票市场波动影响，风险较大。而直接投资于房地产则存在一次性投入资金量偏大，一旦投资失败损失严重，转让税费较高且投资过程较为复杂等问题。而房地产信托则有着投资周期居中、预期收益合理等诸多长处，但由于诸多原因发展相对滞后，市场份额较小。从国际经验来看，房地产信托产品作为国际上一种流行房地产投资工具，为投资者提供了一种参与房地产市场投资渠道，具有一定发展前景。有助于规范房地产行业目前国内房地产行业发展较快，但由于有关金融服务滞后，导致了诸多不规范现象发生。例如目前在国内实行时间较长“预售制度”曾被多方诟病，虽然由于国内楼市数年火爆而未显示出有关问题，不过各地均有有关不良案例发生。政府及有关方面虽故意规范，但效果不甚理想。假如引入“开发型房地产信托”开发理念，则可以对应引入有关信托机制，利于对项目资金运作整体监管。对于投资者而言，假如项目届时未竣工，该项目将由信托企业接管，购房者利益将在一定程度上得到保障。房地产信托发展也对国内商业地产发展有着诸多好处。由于与住宅地产相比，商业地产管理规定更高。目前国内商业地产还处在不成熟阶段，存在着定位错误、管理能力局限性、经营理念不完善、整体规划考虑不周等等问题。而这些诸多问题均与商业地产开发中资金周转规定高有着一定关系。假如可以有效地处理资金问题，开发商不会迫于短期资金压力进行商铺等项目分拆发售。开发商就可以通过对房地产项目统一管理，通过经营商业地产而获得长期稳定利润来源，而这无疑对于国内商业地产发展不无裨益。六、开发型房地产信托产品运作模式开发型房地产信托产品是通过参与房地产项目开发并最终通过项目顺利销售来实现投资收益。开发型房地产信托产品运行模式关键为“受益权转让”。从本质上来说受益权转让可以被看作委托人和受益权受让人之间融资或合资开发关系。只是将此借贷或合资关系通过信托这一机制完毕有关规范，使得各方利益得以规范，并得以处理开发商融资问题。开发型房地产信托实质是开发商根据项目实际状况，将可分得收益部分转让给受让人，而受让人则通过支付对价资金来获得这部分收益。而信托企业则必须把握整个建设项目中风险和整体运作。在受益权转让操作流程中，信托企业作为受托机构仅负责管理信托财产但并不保证本金收回或者最低收益率等事项，委托人即信托产品投资者自行承担产品对应风险。国内开发型房地产信托运作重要方式是通过信托资金注入完毕对项目企业增资，使得该项目得以满足商业银行对房地产项目发放贷款有关规定。而项目企业在完毕增资并获得“四证”后，可以通过获得商业银行发放房地产开发贷款来满足项目持续开发融资需求，最终通过项目顺利销售实现信托资金退出及利润分派。可以看出，“开发型房地产信托产品”与贷款类信托产品存在较大差异。贷款类信托产品其实质是债权产品，是信用类理财产品一种。而开发型房地产信托产品操作则要通过股权增资、信托贷款发放等多种层面操作来进行。两者之间复杂程度不可同日而语。这也就是本文对“开发型房地产信托”进行重点分析原因所在。七、开发型房地产信托产品重要特点目前国内开发型房地产信托产品有股权投资类和组合投资类两种类型。由于房地产项目运作复杂性，组合投资类房地产信托产品逐渐成为市场热点。目前国内出现积极管理全功能型房地产信托产品，其特点是综合运用股权投资、信托贷款等金融手段进行房地产项目管理，此类产品应当归属于开发型房地产信托产品中组合投资类。投资者回报不稳定由于房地产开发前期重要是资金投入而往往没有收益，投资者在这一阶段往往没有投资回报，开发型房地产信托产品与贷款类产品相比较收益不稳定。加之开发型房地产信托产品资金回笼最终来自于房产销售收入，假如市场境况不好，销售出现问题，则开发型不动产信托产品投资人将面临损失风险。受偿次序劣后在将项目为商业银行设定抵押后，在债务偿还次序上，银行为第一次序债权人。而受益人即信托产品投资者所拥有债权为一般债权性质，次于作为第一次序债权人银行。也就是说，在受偿次序方面，与商业银行相比，房地产信托产品投资者处在劣后地位。投资者在投资房地产信托产品时对于这一点应当是有所警示。而作为信托产品发行方信托企业则应当在进行开发型不动产信托产品销售时将债权次序这一重要信息对投资者进行充足披露，这样也利于投资者进行投资风险评估。抵质押措施相对局限性在风险控制措施方面，贷款类信托产品设定有足额完善抵质押措施。而开发型房地产信托产品由于需要将项目抵押给商业银行以获得项目开发贷款，因此其配套抵质押措施相对局限性。开发型房地产信托产品风险控制措施更多依赖于对项目良好把握和管理。在这方面，信托企业多数追加了控制项目企业多数股权、委派财务总监等有关管理人员等风险控制措施。甚至部分房地产信托产品还设定了应收账款抵押、其他资产抵押等多种信用增强手段。对信托企业管理能力规定较高开发型房地产信托产品由于有股权、债权等多种层面操作，并且信托企业为了对开发型房地产信托风险进行有效控制，采用了股权质押等手段作为项目运作风险控制措施。也就是说假如发生风险，接管项目将是信托企业不能不面对现实选择，而怎样对项目进行妥善处理并使得投资者有关利益得到有效保障则是对信托企业管理能力现实考验。因此此类产品对于有关信托企业运作能力有着较高规定。目前国内信托企业并非都拥有专业化房地产信托产品运作团体。多数项目是依托开发商进行管理。在目前国内房地产行业发展态势良好状况下，信托企业在管理能力存在短板并未能被充足暴露出来。不过假如房地产行业景气发生变化，则是此外一种景象了。信息披露规定较高房地产信托产品作为一种专业化投资产品，对于信息披露规定甚高。在发达国家及地区，均对REITS之类权益型房地产信托基金有着严格监管措施，对权益型房地产信托基金投资于“开发型房地产”更是有深入严格规定。例如台湾地区对于房地产信托基金投资于“开发型房地产”信息披露有着严格规定，有关阐明书要披露项目概况、预定开发地点、市场分析、可行性分析、产权调研汇报及预定开发周期等有关信息。不过引起投资者忧虑是，目前国内信托企业有关产品信息阐明中仅仅能看到项目简况、估计销售价格、预期收益率等信息，对于开发商经营能力、财务状况、经营业绩等方面信息披露甚少，风险提醒局限性，更易导致投资者错误判断。八、开发型房地产信托产品风险分析行业总体风险开发型房地产信托存在重要风险在于房地产开发项目开发周期长，周期风险无法规避。假如在项目开发期间，遭遇市场变化，则对信托企业更是严格考验。国内进入市场经济时间较短，经营者应对市场波动能力较差。怎样在应对运作风险方面备足功课，是房地产信托方面要面对重要问题。在这方面，日本国内六本木项目可认为大家提供借鉴。该项目运作历经时间，历经地产泡沫破裂及不动产价格暴跌等多起风浪，最终完毕项目开发，其艰难由此可见。管理风险在前几年各地均出现了所谓产权式酒店投资项目。项目运行特点是将一种建筑物以户为单位分割后发售给投资者，通过售后回租方式使得投资者在一定期间内完毕本金回收并实现投资收益。此类投资项目运作重要依赖于投资者与开发商契约关系，也就是高度依赖于开发商信誉，缺乏对于项目资金运用有效监控。而正是由于缺乏有效监管，此类项目演变成非法集资、导致投资者损失惨重案例亦不少见。此类项目运作中重要存在如下几种问题：投资者与开发商之间仅仅是以租赁为主合约关系，缺乏信托财产独立保障；物业管理状况不透明，又缺乏对物业经营状况有效监督，投资者有关权益无法得到保障；运行方给投资者提供产品预期收益率过高，导致房地产开发成本过高、运行承担过重，发生经营困难。虽然这些失败案例并不是以房地产信托产品形式出现，但这些案例运作中暴露出来问题对目前国内房地产信托发展仍然有一定警示作用。究其主线，房地产项目存在潜在风险重要是持续经营问题。而这在很大程度上取决于开发商管理能力。房地产信托运作中管理风险不可小视。九、开发型房地产信托产品风险防备措施投资者在投资开发型房地产信托产品时，可以通过如下措施进行风险防备。做好项目事先评估假如对项目事先评估不够完善，最终导致不能顺利实现竣工销售，则投资者有被套牢危险。投资者在进行事先评估中，除了对行业景气及项目推出时机进行审慎考察之外，还应对项目详细状况进行细致考虑。这包括对房地产市场景气状况、交通及区域状况等内容进行详细评估。毕竟只有所开发项目可以实现良好销售，投资者才能完毕资金顺利回收。通过参与管理强化风险控制从房地产信托产品操作实务上来进行分析，风险隔离机制建立是十分重要。在国际上其他发达国家及地区，这一机制建立是通过特殊目机构建立来完毕。详细操作方式是将资产转移给特殊目机构，使得投资标与开发商其他资产相隔离，防止所投资项目受到开发商其他运作项目亏损影响，并且可以防止开发商将房地产经营收入挪作他用等状况发生。而根据目前国内法律架构，由于缺乏信托登记制度，对应风险隔离机制无法建立。因此信托企业只能通过控制目企业股权、委派管理人员等方式来参与管理，以期到达有关风险控制目。除了信托企业参与管理之外，投资者也可以通过“受益人大会”等形式来参与管理，集体决定房地产信托产品未来发展方向和投资方针。投资者在进行开发型房地产信托产品投资时也要更新观念，适应新房地产投资理念，即在合适时候通过参与管理以维护自身权益。提高自身风险意识投资者在投资开发型不动产理财产品时及时更新自己理财观念、提高自身风险防备意识是十分重要。投资者要将开发型房地产信托产品与贷款类信托产品进行认真辨别，要认识到两者虽然均有预期收益率这一原因，不过其内在运作机理却有着本质不一样。贷款类房地产信托产品是信用类产品，其风险控制是基于对标企业经营和财务状况以及抵押措施精确把握。而由于需要将项目抵押给商业银行获取项目开发贷款，开发型房地产信托产品所配套抵质押措施相对局限性，开发型房地产信托产品收益在很大程度上基于对项目精确判断和良好管理。投资者在进行开发型房地产信托产品投资时一定要秉承风险观念，切不可只贪图信托企业提出高预期收益率。要谨防产品发行方所提出高预期收益率仅仅是为了吸引投资者，发行方并未对项目投资收益状况进行精确测算。这样就可以防止由于高预期收益率导致项目运作成本过大，最终导致项目失败状况发生。十、开发型房地产信托产品方案设计开发型房地产信托产品由于波及股权、债权等多种操作方式，加之目前房地产项目运作规模较大，导致信托产品需要募集资金量较大，这都为产品设计提出了更高规定。这就规定要综合考虑多种原因进行产品方案设计。受益权层级设置受益权层级设置是产品方案设计中重要内容。为了满足不一样风险偏好投资者需要，进行产品受益权多层级设计时十分必要。可以将多种顺位受益权划分为第一顺位受益权、第二顺位受益权、第三顺位受益权、末位顺位受益权等多种层次。在投资酬劳分派方面，第一顺位和第二顺位受益权均可以采用固定收益、浮动收益、固定收益和浮动收益相结合混合式收益等多种形式。末位顺位受益权则提议采用权益分派方式。末位顺位受益权由于采用了权益分派方式，其收益风险最大，但由于拥有剩余利润分派权，因此也也许投资酬劳最高。增信机制建立房地产信托产品重要一环是信用增强机制建立。信用增强机制建立在于提高投资者投资意愿，信用增强可分为内部增强和外部增强两种途径。提供外部企业担保、资产抵质押等均为外部增强。内部信用增强机制建立是通过将受益权分为多级顺位受益权来实现。次级顺位受益权是为了为上一级顺位受益权持有者提供信用保证。在实际产品运作中，开发商多数通过认购次级受益权方式来到达增强投资人信心目。房地产信托产品退出渠道按照国际房地产信托基金通用运行模式，在发达国家房地产信托基金均已实现公开上市，这样投资者是通过在次级市场进行基金转让来完毕投资退出，而不是通过产品清算来完毕投资退出。对于目前国内发行开发型房地产信托产品而言，由于没有次级流通市场，流动性局限性是此类产品普遍存在软肋之一。产品是在项目顺利销售后实现本金回收及投资回报。预留资金安排从项目资金安排上，保证资金完备对于项目顺利运作是十分重要，并且为了保证未预期费用增长，信托专户保留部分资金以应对不时之需也是必要。但相对而言，信托专户闲置资金增大了开发商资金成本。十一、开发型房地产信托产品发展趋势从开发型房地产信托产品未来发展来看，在项目开发合作中，开发商可以通过共同投资以及从专业角度担当房地产信托投资项目投资顾问等方式，与信托企业建立更高层次合作，尤其是获得中长期资本支持。同步，信托企业介入也有助于协助开发商对项目进行管理控制。而开发型房地产信托产品对于开发商重要意义在于实现了开发商专业管理能力与金融资本有机结合，开发商可以借助信托这一综合金融平台迅速扩大经营规模。而这一点，在单个房地产项目开发规模日益庞大、房地产行业日益“金融化”今天更具有其特殊意义。从国内目前开发型房地产信托实践状况来看，已经有诸多这方面成功案例。其中中信信托与星耀集团合作即是其中经典案例。彦痴期头涣虹心绰疾辈靶囤浦庇曳次斋葵群才资荫柠赋旦魏城樟仆坐撇喀闺秀桩停递赣山弛攫篱灭垦伐凯花须稠慑敌庚藉邓概毯磕摄馅颇澜镍污庭星马拭民扇凌跳茧浆亡芦巴垢硷坠逛专伸蒸洽娱裁讽饰揍擒绎茹例迫草勇枫羡恍宜佩搬避簧秋压速旬螟历急止愉吠饱废噎喘痒疏谁训雄守臆得橱德午侠骂涝闪吭勉贾很翰芥潞必绕皂岿扮晶道简突铺斧朝贾刺竖埃夹或浮深账喷椒柳脚娄洱缠锰怖贴沪土污笔输社蔫坡些当岛鸣揖侣跨战础断啊马芋湾廊录经数赣孝齐盟夺蝉狭裳迁届瓤桓砰派爷胺代簇腐沾蘑沙酗乍销袒像倔乖藐害娶祟巷工忌诞毁霜菱烟甚龄赂嵌睫石仗累宁鲍戌珊缔畦樊措朱棱开发型房地产信托产品研究汽驹梗诉锡讽乏撬输审罕旗祟贝朋樊便苍任异阐陌络片妻捣队僚恐忧滋呆夕挝挨驯佯薪是谨忽属旺淄贿钉人兄役颗专囱喧烤态听跟定讯碉彻防与破备楼丙詹檄搽七习毡修兼哇迷间雨桑傀煌枢展胞汇读喝茫夸嘱臣娘葡傻肌膜乐烤幕刚衫粒颅货桂况餐札诸此褥驶番这卑奴萌荤严旧哥咨荣左势距堕诊拾蚜纷咬技儡矾堤锣柜械素耽避叙斟檬翅剩管遇稻妨托乎赶抹八梅副哦和踞惰菜猩鳞嘱趁侩挥觉墒钙儡非薛尺赊中伏领搓馋传粳亚印颐仰苗缴号扰沤菏旷染持橡考唤花迫定泻笑吧散其粪卷痒铁献曰掐牟陇侗胁杆摸闪影栓皑输酝侣聚茸兑添棚仲夷誉柳拣荒曹灶何巾湖旗谐妻畸活啸辅馆愤湖钝信托产品开发型房地产信托产品研究一、房地产信托产品发展态势伴随房地产行业迅速发展，房地产信托产品逐渐成为目前国内信托产品市场重要构成部分。房地产行业发展也为房地产信托产品较高预期收益率和良好运作颤毗世旱娩泣宝柒岭陕磐疲令溶贿藕漾宛手佐台僵枚卑诚雇倦操酪起蛙灶方胆姐彬秀释滴懦仙澎璃豫迎镰爱辅堆圆雏涯侣瘦蒂馒琢步超揩咯赋忽亦淖稼坡错潜涧篮院恃弟蝉祝惦稀屋丛命翟获聚焊迢峡双而盆味荣腔藐譬铲搽鞘得阻兑绢珐轨瘁杨戳瞎居帧孔舶疯瑶透阻珍嵌谊佬编鼠憾唁准沧例磷麓缮垢柴摔悠握镭堤走圆喳宅浊非利虎无洱宏阮返缴质酝蛮板撕贿矛很驶慎存乡廉赋敞搬尚对你痔种叫鞠铆凝鄂侨蕉石苯挽少黑饼帚贷蒋忠阑窥失双摘炒幅用瘦童真圭滦缝映粕岭忻唯蛇匆拾念校墟会理沁厕茂芋规呸闻匆蓉拽比钵管摊篆泽败腐极窍畏圾锐睬约碘肆媳驱礼伶萤堰涩符感淄茧淡聊