湖北腾宇汽车综合产业园物业管理方案.doc

湖北腾宇汽车综合产业园物业服务项目管理方案武汉华睦物业管理有限公司五月十日前 言本方案是根据湖北腾宇汽车综合产业园的相关资料和我公司现场勘踏采集的相关数据，结合现场项目物业服务管理的实际需求所编写的；该方案中对物业服务管理中的操作程序、操作方法以及力求达成的效果与目的均作了具体的描述，在此后的物业服务管理与具体实行中尚有更细化的环节和规范管理程序.标准。本方案的费率计算中也许存在不精确的地方，可根据汽车综合产业园的物业服务项目所需标准和商户入驻的具体情况，经双方协商作适当的调整，既满足物业服务管理费用的支出需要，又能为产业园减少营运成本，达成双赢的最佳效果。因此在项目预算 中：人员配备保安人数 上只做外围门岗配置，建议在内场由甲方另设6-8名安保人员管理监控室监督市场交易过程。目 录 一 物业服务管技术部分第一章 项目物业管理的理念 第一节 汽车综合产业园简介和物业所需解决的重要问题 5第二节 物业管理理念及思绪 6 第二章 拟采用的物业服务措施 7第三章 项目物业服务管理的方式 8第一节 物业管理处的服务管理模式 8第二节 组织架构 9第四章 管理人员、员工素质规定 10第五章 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺 12第一节 汽车产园物业服务对象的定位 12第二节 物业配合招商流程及措施 13第三节 招商所需的资料 15第六章 物业接管计划第一节 物业接管项目所需资料 16第二节 物业接管项目所需接管的资料 16第三节 招商方面所需接管的资料 16第七章 项目接管流程 18第八章 物业接管时间计划 19第九章 物业平常管理目的承诺 20第十章 各项平常管理服务工作标准及承诺 22二、 物业服务费报价部分 A 物业服务项目预算书 34 物业管理运营费用表 34附 1人工成本 352法定加班费 353设施维护费 364保洁物料费 37B 物业服务管理开办费用预算表38附1物业管理人员服装配置费明细表 38附2一期行政办公开支费 40附3一期人员招聘培训费略附4保洁开办费 41附5工程维护开办费 42附6安全维护开办费 43附7客服服务中心及其它开办费 43附8绿化开办费 44C 前期物业开荒报价: 44服务管理技术部分 第一章 项目物业管理的理念 第一节： 汽车综合产业园简介 和物业所需解决的重要问题1. 湖北腾宇汽车综合产业园简介：湖北腾宇汽车综合产业园占地285亩，总建筑面积28万平方米，投资4.6亿元人民币，是湖北宇东置业有限公司巨资打造，集二手车置换、汽车美容、汽车展示以及汽车改装于一体的综合汽车产业园。湖北腾宇汽车综合产业园，是按照湖北省汽车产业“十二五” 发展规划有关“建设省内中心城市高标准二手车交易示范中心”的规定开发的项目；也是省、市区主管部门希望建成的武汉市二手车市场改造升级的示范基地。它的建成将给华中地区二手车交易市场用户提供一个全新的交易平台，在华中地区二手车交易行业中树立一个新的里程碑。 2.作为专业市场的共性和物业服务管理的个性，物业管理重要是实现和解决如下问题：A综合业务：项目前期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存。其工作压力大，工作头序多，如何实现顺利过渡，是物业管理首要之急！B实行物业服务管理：对入驻商户按物业管理条例，结合园区实际情况进行平常服务、秩序维护、保洁绿化、设施维护保养、应急措施解决等规范化物业服务和管理。C人员素质：招商入驻的客户大部分为经营者，其余小量有投资者和创业者，其特殊的人员结构为物业管理带来更高的现代管理规定，也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业服务管理的人员素质提出更高的规定！D物业费用：专业的物业服务管理和科学规范的物业运作规定宇东置业公司对物业服务管理提供必要的物业服务管理费用。第二节 物业管理理念及思绪1.管理理念通过对湖北腾宇汽车综合产业园商户结构、建筑结构的调查，整理出汽车综合产业园的核心问题在于：提高服务质量. 减少营运成本。建议对其经营管理结构提出如下经营理念：A.理念一：（针对项目）紧紧围绕“服务商户、发明效益”的核心理念，提供“精品服务”的优质服务项目；B.理念二：（针对规则）提倡“以商户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链；C.理念三：（针对行为）提倡科学管理和专业服务，规范管理服务行为；D.理念四：（针对结果）致力于与商户建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念；2.在拟定管理模式的基础上，针对湖北腾宇汽车综合产业园的特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业服务管理的基本思绪：思绪一：采用整体服务管理和专业服务管理相结合的办法思绪二：强调成本控制意识和成本管理程序思绪三：强调流程团队的有效运作和服务流程的连续改善思绪四：保证公众服务的规范化与特约服务的个性化思绪五：保证配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美思绪六：致力于培养员工的专业素质与入驻商户的自律意识思绪七：致力于共用设施、设备的连续改善与功能提高思绪八：致力于商业文化功能的提高，不断提高汽车产业园的商业品牌收益第二章 拟采用的物业服务措施1. 逐步融入ISO90012023质量管理体系；通过质量管理体系的认证，可以科学的、规范的建立一套服务管理制度，这对物业服务管理各项目工作的执行与检查标准有着直接的指导作用；2. 结合本产业园特点，为进驻商户提供汽车综合产业园区特色服务。3. 建立素质优良的物业服务管理团队。我们将根据综合产业园区发展和行业的特殊性与共性，建立一支高素质的物业服务管理团队，并派遣、聘请专业的管理人员为入驻商户提供服务管理。4. 物业管理处建立完善的员工培训机制。将员工的培训工作放在第一位，建立员工信息库。5. 致力于汽车综合产业园区的公共设施、设备的循环改善。作为物业服务管理，我们将致力于物业平常服务管理，同时也对物业服务管理项目中的设备、设施进行不断的改善。6. 加强入驻产业园区商户的行业自律管理，充足整合并借助商户力量进行行业力量的整合，建立不同的行业协会或以会员制逐步改善商户的社会地位。第三章 项目物业服务管理的方式第一节 物业管理处的服务管理模式及组织架构服务管理模式：作为新的物业项目，我们将采用先进的物业管理模式，并结合ISO90012023质量管理体系进行修正改善，我们根据汽车产业园的行业特点和所处地理位置的特点，拟所采用的物业管理模式为：“以商户服务为中心，以服务品质为向导”有规则、有环节地进行运作。按管理方案制定全年工作计计计计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核，拟定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标绩效否决绩效否决给予奖励第二节 华睦物业腾宇汽车综合产业园管理处组织架构商管理处主任 客服组 安保队保洁组来访接待投诉接待维修维护一号门二号门三号门商铺公共区域精品公共区域电水设施维保档案管理绿化组草坪花卉养护树木种植维护维保组设立说明：1.组织架构的设立本着精简高效，一专多能的原则，采用物业管理处主任负责制，签订经营目的责任书，实行经营目的考核；2.管理处主任釆取公平竟争、选聘上岗的公正原则，选拔优秀的管理人才上岗。保证管理处的工作效率和服务管理质量；第四章 管理人员、员工素质规定1总体规定：1）人员配备要注重员工的可塑性与公司的可连续性发展； 2）树立管理者就是培训者的思绪； 2服务管理人员的素质规定：产业园管理处主任大专以上学历，工商行政或物业管理相关专业；持有物业管理上岗证，具有类似物业管理经验，熟悉ISO90012023质量管理体系。配备1人3汽车产业园服务员工素质描述：职务(岗位)性别规定年龄规定文化程度规定工作技能及工作经验规定配 置人 数物业管理员女25-35岁高中以上持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉ISO90012023质量管理体系3名 保安员男20-45岁高中退伍军人、身体健康，五官端正；责任心强；14人保安队长男3545岁高中身高1.68米以上，身体强壮、健康，五官端正；沟通能力强，有亲合力；有相关工作经历二年以上。1人绿化工男50岁以下高 中有一定的绿化种植技术，能整修草坪、花卉，树木。1人保洁工人不限50岁以下初 中身体健康，五官端正，动作麻利有工作经验。20工程主管男40岁以下大专以上具有三年以上物业管理经验及二年以上的相关维修、维护管理经验；具有中级以上的相关技能等级资格1人维修技工男35岁以下中 专具有初级以上的相关技能等级资格，二年以上相关工作经验水、电工2人合计42+1说明：1、此为一、二期及前期物业开办期间人员的满员配备前期物业开办结束后即物业管理员可减少一人；2、可根据汽车综合产业园商户入驻的多少对相关服务管理人员进行调整或适当压缩。第五章 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺第一节 汽车产业园物业服务对象的定位发展目的：打造华中最大的二手车交易市场。市场品牌化、管理专业化、交易规模化的二手汽车交易市场； 经营定位：车辆展示、改装、维修、交易、为一体的汽车产业园；战略定位：立足华中、幅射周边省市、面向全国；商户定位：生产厂家、总代理、总经销、4 S店、连锁专卖公司等；服务定位：统一品牌形象、统一员工培训、统一安全保卫；第二节 招商物业配合流程及措施：1. 前期招商入驻与物业管理衔接流程：设计办理入住手续流程及任务分解图发出入伙告知书接待业主办理结算、产权费用手续结算与产权手续完毕的业主发给入伙联系单接待业主登记资料、签定服务协议、装修管理协议交纳一年物业管理费签字领钥匙与两书房屋验收验房合格完毕入住验房不合格转到售后后售后后服务组返修解决返修完毕告知业主复验销管负责、物业协助销管负责销管负责物业负责销管.物业负责物业负责物业负责物业牵头、工程负责物业负责物业负责物业负责领取宣传资料选定铺位领取宣传资料选定铺位招 凭 认 租 确 认 书商 管交纳应交款项及签定正式租赁协议 签章、理领取收铺告知单 物凭收铺告知单到管理处办理交铺手续业进场装修管开业业理2后期物业管理工作流程：1）领取收铺告知单： 招商部交名单工程部交铺位拟定收铺告知物业管理处核准：物管处主任审批； 传达收铺告知 物管员跟进：A 由施工单位、工程项目部实行交铺于物业管理处；招商部交收铺客户名单于物管处；B 由物业管理员拟定收铺告知单；交由物管处主任审批； C 由物业管理员传达收铺告知；（书面告知或电话告知）(后附表) 2）交铺：物业管理处：1客户查验铺位2办理交铺手续3交锁匙 A 办理交铺手续；（领取商户手册、广告管理规定、消防安全管理责任书、商铺装修管理规定、签订物业服务管理协议）B 交锁匙；领取装修申请表3）进场装修：交纳装修押金，办理手续，交验装修图物管处：物业工程主管填单装修物管处核准，主任审批：验收，办理验罢手续工程主管跟踪 A 领取并填写装修申请表；(后附表)B 审批；C 不批准的退回重新修改方案；批准的交纳押金和应交款项和办理手续；D 装修；E 验收；不合格的整改；第三节 招商所需物业资料： 1不同时期的物业资料：1）招商期及物业前期： A 认租须知（已有）认租确认书（已有）认租流程（已有）B：商铺租赁须知（已有商铺租赁协议（已有）商户公约（拟定）商铺管理规定；（拟定）C：物业收费一览表（拟定）铺位平面图（拟定）铺位租价表（拟定）装修管理规定、装修申请审批表（拟定）消防安全责任书（拟定）广告管理规定（拟定）商品放行证明条（拟定）违章记录簿（拟定） 2）资料具体内容：（见付件）第六章 物业接管计划第一节 物业接管项目1所需资料：（1）商户接管验收工程验收程序 （2）商户建筑接管验收登记表 （3）商户给排水接管验收登记表 （4）商户电气接管验收登记表 （5）公用机电设备验收单 （6）公用建筑、小型设施验收单 （7）室外给排水验收单 （8）园区公用建筑设施交接单 （9）园区接管验收移交工程资料清单 （10）验收中发现问题的解决办法 （11）接管验收记录 （12）工程质量问题解决告知单第二节 所需接管资料：（1）。项目资料a.项目批准文献； b.用地批准文献； c.建筑执照； （2）市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市房管办园区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供.用电协议书； f.用水审批表、水费收缴协议书； (3).工程技术资料 a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（涉及消防）等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。 b.地质勘察报告； c.工程协议及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更告知及技术核定单(涉及质量事故解决记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观测记录及其沉降观测点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等重要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电等设备的检查合格证； m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.给排水管道的试压报告；o.机电设备订购协议、单台设备的说明书、实验记录及系统调试记录。第三节 招商方面：（1）.商铺编号表 （2）。客户租赁协议 （3）。客户交款证明复印件第七章 项目接管流程：如未委托，直入下项签署物业管理委托协议选定重要管理人员 交铺三个月前进铺掌握情况印制验收表格2023年5月30日拟定验收日期湖北宇东置业、承建商和物管处组成联合验收小组资 料 移 交实物验收每项、每间、每个查验水电电信协议政府验收合格证项目资料技术资料缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验物业管理处正式进行物业服务管理商户收铺验收第八章 物业接管时间计划交铺前100天1任命管理负责人，配备助理人员1名；2、编制物业管理方案经公司批准后进入实质性工作；交铺前90天1调派机电工程人员2名进入施工现场，参与各种机电设备的安装、调试、开通工作；2.准备物业接管工作；拟定物业接管清单；成立物业接管验收小组；交铺前80天1.组织好物业公司后勤管理工作，涉及宿舍、食堂、寝具、客户接待车辆等安排工作；2.组织物业管理员进行招商物业协助；3.组建保安队，任命重要骨干；实行部分保卫工作；交铺前60天1.各队、组人员所有到位；熟悉物业项目；2.物业管理处挂牌办公；明确物业管理形象规定，统一物业公司CIS应用工作；3.拟定试营业的物业管理方案和活动方案；交铺前50天1.组建保安队伍两个班，共15人；做好上岗培训；2.物业管理员所有到位；熟悉物业环境；交铺前40天1.组建保洁、绿化班24人；购置保洁、绿化用品及用品；2.组建10天后开始对物业进行商铺清洁卫生管理；交铺前30天1.设立消防、保安监控及人员安排；并10天后进行调试运营；2.设立车辆管理设施等，进行调试并运营；设立车辆管理方案；3.完毕广告宣传方案；交铺前20天1.物业管理所有人员所有到齐；涉及物业管理员、保安、消防、监控、保洁、绿化等；2.做好消防工程分布图、保安分布图、门岗设立图、保洁分区图、绿化区分布图等；3.水电班人员所有到齐，上岗；交铺前15天1.做好交铺准备工作，明确铺位编号；2.做好各种档案涉及钥匙等分门保管；第九章 物业平常管理目的及承诺总规定：1以武汉市有关规定的物业管理标准作为物业管理的规定；按ISO90012023质量管理体系进行标准化管理；2承诺：自接管该物业项目之日起，二年内使该物业服务管理项目成为优秀示范项目，树立汽车产业园区引进专业化物业管理的成功范例。 第一节 前期介入前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期管理发明有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：1， 成立物业小组物业公司一旦申请成立或在成立过程中，我们将派调多名管理人员、技术人员，组成汽车综合产业园区项目物业管理处，物业小组负责前期介入工作，对商铺的设计、施工过程中已经存在和也许以生的事情提出意见和建议；定期与开发商、承建商听取建议。2 初期接入的重要工作1会审图纸2参与质量管理3收集技术档案4熟悉汽车产业园环境3.进行物业交付前的实操性工作在较进一步了解物业及商户需求的基础上,做好以下各项前期准备工作：1协助招商，提供现场物业管理征询，解释相关问题2协助园林布置和环境布置方案实行3制订交通管制与保安亭设立方案4收集工程图纸资料，现场参与设备安装与调试5对设备管线和隐蔽工程进行跟踪，保证质量6与外界机构联系，开展通邮、通电、通水、电话、电视、地名等申报工作7完毕招商物业资料，开展招商入驻引导工作8建立物业专项档案，设立人员进行跟踪4按规范实行接管验收（见物业接管内容）第二节 招商入驻：1拟定物业各种价格，制定物业资料3组建物业管理处，人员到位4交铺装修，引进入驻5组织开业2拟定开业时间，拟定开业各种活动1第十章 各项平常管理服务工作标准及承诺：1房屋及配套设施的完好率：公司标准98承诺指标96测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积10096质量保证措施1制订具体的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。2房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。平常维护检查与定期维修巡查相结合，保证良好状态。3严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入社区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。2房屋零修、急修及时率：公司标准98承诺指标98测定依据已完毕零修急修数/总零修急修数10098质量保证措施 1建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立商户报修专线电话。 2维修人员应在接到维修告知单10分钟内到达现场，零修立即解决，急修但是夜。 3.根据社区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 4.实行报修填单制，维修完毕后经报修人签字确认后返回存档。 5.每月对维修及时率进行一次记录，结果作为相关部门及个人的考核依据。3维修工程合格率：公司标准合格率：100承诺指标100测定依据质量合格的维修单数/总维修单数100100质量保证措施 1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。 2、维修工程实行客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，保证质量，提供维修安装服务前由物业管理处检查确认。 4、较为复杂的维修工程，事先应制订具体的工作方案，同时规定维修主管到现场进行指导、监督和验收。4物业管理保洁率：公司内控标准98承诺指标98测定依据保洁达标面积/保洁总面积10098质量保证措施 1、配备完善的垃圾收集及解决设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实行垃圾分类解决。 3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即解决。 4、提倡“全员保洁，人过地净”。5治安案件年发生率：公司内控标准0.5承诺指标0.5测定依据案件发生次数/入驻总户数10000.5质量保证措施 1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充足发挥技防手段的作用。2、严格控制外来闲荡人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。3、树立“全员防范”意识，建立“快速反映和快速支援”体系。4、实行商户搬出入登记制度，严格控制物料进出。5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高解决可疑或突发事件的能力。6火灾发生率：公司内控标准0.5承诺指标0.5测定依据火灾发生次数/总入驻户数10000.5质量保证措施1、实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反映分队”；制定严格的消防管理制度和具体的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习。2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高商户的消防意识。3、园区的所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备足够的消防器材。4、定期为商户提供安全用电检查和煤气灶检测服务，及时消除隐患。5、加强巡视和维修养护工作，保证消防设施设备的完好。7违章年发生率：公司内控标准1违章年发生率承诺指标1计算测定依据违章发生次数/入住总人数1001公司内控标准100违章解决率承诺指标100计算测定依据违章解决数/总违章数10099质量保证措施1、加强物业管理法规宣传，培养商户成员共同参与意识。2、全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时解决。3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。8商户年有效投诉解决率：公司内控标准99承诺指标99测定依据解决有效投诉次数/有效投诉总次数10099质量保证措施1、设立物业服务中心并实行24小时值班，接受商户的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。2、各责任部门接到投诉后应立即采用补救措施，并在预定期间内向商户回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向商户进行解释。3、投诉解决率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。9商户综合满意率：公司标准95承诺指标两年内达97以上测定依据（满意户数基本满意户数）/入住总户数10097质量保证措施1、实行开放管理，向入驻商户公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始终处在业主监督之中。2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向商户作一次商户满意率调查，由华睦物业公司总经理主持对调查结果及商户反馈意见进行分析，及时调整和改善管理服务方案。对不合格项提出纠正和防止措施，并将实行结果直接向商户公布。3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展一次管理评审等活动，不断改善和完善质量保证体系，保证商户满意。10园区绿化完好率：公司内控标准98承诺指标98测定依据完好绿化面积/总绿化面积10098质量保证措施1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。2、绿化工天天对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为绿化工的考核依据之一。3、定期开展爱惜緑化宣传，增强商户爱惜绿化的自觉性。11园区道路、车场完好率：公司内控标准98承诺指标98测定依据道路、车场完好房面积/道路、车场总面积10098质量保证措施1、制订具体的养护计划，定期巡视和维护。2、市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪协助管理并备案。12管理人员培训合格率：公司内控标准98承诺指标98测定依据培训合格人数/管理人员总数10098质量保证措施1、建立严格的培训制度并制订具体的培训计划，配备专职培训员以及先进的培训设施。2、入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合，采用先进的培训方式保证培训效果。3、强调理论与实践相结合，培训与考核相结合，采用有针对性的“啄木鸟式”培训方法，不断提高员工的工作能力与工作绩效。13物业档案保管完好率：公司内控标准98承诺指标98测定依据完好档案数量/应建档案总量10098质量保证措施1、制订严密的档案管理制度，配备物业档案专职人员管理，配置完善的档案储存设施及场合，加强档案资料的收集、分类和归档管理。2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制，保证档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化。3、建立办公自动化系统，商户、服务中心、物业管理公司、瓯江投资公司等通过局域网及互联网实现互联，信息共享。 物业服务费报价部分专业的物业管理和科学规范的物业运作规定【承建方：宇东置业公司】对物业管理提供必要的物业服务管理费用。为此我们针对【湖北腾宇汽车综合市场】拟定了：A.平常物业管理项目预算书 元B.前期物业项目开办费预算 元C.前期物业项目开荒费 元湖北腾宇汽车综合产业园A物业服务项目预算书(前期介入开办费用另计) 货币单位: 元(人民币)一、物业管理运营费用表 序号项目类别月支出（元）备注1人员工资定编43人2法定加班费合计3办公费用办公用品、文具、印刷品4 维修费用平常维护.灯管. 灯泡. 开关. 更换5保洁费用6物业收入总收入0.087税 金总收入0.058总计人工成本附表(1+2)91254.32+5234.10=96488.42元/月附表(1)部门职务人数薪资标准(元)社会保险(元)每人小计(元)每月合计(元)备注客服管理处管理处主任1360000608.24420824420824管理员322000060824280824842472保洁部保洁员201300.00608.241908.2438164.80绿化养护员11300.00608.241908.241908.24保安部保安队长12200.00608.242808.242808.24队员 141400.00608.242023.2428115.36设备工程工程主管12200.00608.242808.242808.24维修21800.00608.24240824481648合计4391254.32 附表(2) 加班费 1, 保安141400/月303倍11天12月1796.60元 2 保洁211300/月303倍11天12月2502.50元 3, 维修21800/月303倍11天12月330.00元 4. 管理员32200/月303倍11天12月605.00元合计：5234.10元/月 附表(3) 物业设施维护费用根据前区设备. 设施情况, 对维费用作如下安排维护各祢备件名称金额(元)年度支出(元)备注照明设施灯泡, 灯管,开关,机械类润滑脂、油柒等