前期物业管理委托合同发通达Ⅰ.doc

财 富 73
前
期
物
业
管
理
委
托
合
同
水城矿业（集团）太阳石房地产开发有限公司
遵义通达建设工程有限公司六盘水分公司
六盘水臻和物业服务有限公司
十二月二十一日
水城金三角社区组团（财富七十三）
前期物业管理委托协议

本协议当事人 ：
委托方 水城矿业（集团）太阳石房地产开发有限公司
遵义通达建设工程有限公司六盘水分公司 （以下简称甲方）： 　
受托方 六盘水臻和物业服务有限公司 （以下简称乙方）：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将 水城金三角社区组团 （财富七十三）（物业名称）委托给乙方实行物业管理。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 水城金三角社区组团（财富七十三） ；
物业类型 商住楼 ；
座落位置 贵州省六盘水市钟山区人民中路南侧、松坪菜场西侧 ；
建筑面积 134853.49平方米 。
物业管理区域四至：
东至 松坪北路 ；
南至 水城四小 ；
西至 明湖路 ；
北至 人民中路 。
容积率： 418 %
绿地占有率： 32.3 %
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务涉及以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、物业共用设施设备的运营、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 乙方提供的物业管理服务应达成约定的质量标准（具体标准见附件四）
第四条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务涉及以下事项：
1、 特约服务 ；
2、 / ；
3、 / 。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
其它委托事项：
1、按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务。
2、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对社区所有物业共用部位、共用设施设备进行查验。
3、甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题时，甲方应负责限期予以解决。
4、对于本协议签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
5、甲方保证交付使用的物业及卫生符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 1 种方式：
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅： / 元/月.平方米；
高层住宅： 按照物价局审核标准执行 元/月.平方米；
别墅： / 元/月.平方米；
办公楼： / 元/月.平方米；
商业物业： 按照物价局审核标准执行 元/月.平方米；
注：最终的收费标准以物价局审核标准执行。
物业服务费用重要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理公司固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理公司的利润；
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅： / 元/月.平方米；
高层住宅： / 元/月.平方米；
别墅： / 元/月.平方米；
办公楼： / 元/月.平方米；
商业物业： / 元/月.平方米；
/ 物业： / 元/月.平方米。
注：最终的收费标准以物价局审核标准执行。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，重要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理公司固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
乙方采用以下第 / 种方式提取酬金：
（1）乙方按 / （每月/每季/每年） / 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方 / （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 / %的比例提取。
物业服务支出应所有用于本协议约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后局限性部分，由全体业主承担。
第七条 业主应于 年 月 日 0：00时 之日起交纳物业服务费用（物业管理服务费），业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用按 年 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在每年满当月15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的， 从逾期之日起按天天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；
甲方在与物业买受人签订的买卖协议应当包含此项约定。
第八条 乙方应向全体业主公布物业服务费用、物业管理年度计划和物业服务费年度预决算，并每年 1 次向全体业主公布物业服务费（涉及共同部分收益）的收支情况。
对物业服务费收支情况有争议的，甲乙双方批准采用以下方式解决：
1、 / ；
2、 / 。
第九条 纳入物业管理范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位因素未准时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位从符合交付使用时起减半交纳，未竣工部分不缴纳物业服务费。
第十条 为保证前期物业管理服务的正常运营，甲方将承担乙方在本项目的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设导致的前期物业管理服务费局限性的补贴等。具体补贴标准及支付方式如下：
1、开办费用： 0 ；
2、前期介入费用： 0 ；
3、接管验收费用： 0 ；
4、由于项目分期建设导致的前期物业管理服务费局限性的补贴： 0 。
乙方在使用以上费用时，须自觉接受甲方及物业管理行政主管部门的监督。
5、甲方配置的公共区域的设备设施见附表清单。
第四章 物业的使用与管理
第十一条 乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十二条 乙方可采用规劝 告知相关职能部门 等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十三条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时解决业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十四条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的批准；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的批准。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十五条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供可以直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积 100平方米内。
第十六条 车位的收费标准
一、停车场收费分别采用以下方式：
1、露天车位的所有权属全体业主，每位租金：按照物价局审核标准执行元/月。
2、地下停车库的所有权属甲方，甲方有权出售、出租或支配权，乙方统一管理。
3、甲方已出售给业主的车位每位每月由乙方收取按照物价局审核标准执行元服务管理费。
4、甲方出租或支配别人用的车位，乙方按每位每月按照物价局审核标准执行元收费。
5、甲方未出租、出售或支配他用的车位由乙方按规定收停车服务费，但甲方不再付交空置车位管理费。
6、本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及经业主委员或全体业主批准的公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入重要用于：
（1）、物业共用部位、共用设施设备维修；
（2）、绿地养护；
（3）、填补减免的物业管理服务费；
（4）、便民服务费用；
（5）、业主委员会办公经费。
注：最终的收费标准以物价局审核标准执行。
7、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
二、公共部位的使用与管理。
1、商业部分：
（1）产权属于甲方，外墙立面及商业部分楼顶面广告信息发布费用归甲方所有；
（2）产权属于甲方，外墙立面广告信息发布及广告收益归由甲方。
（3）商业内的公共通道、公共卫生间的管理与使用归全体商家、业主所有，由乙方统一管理；所得收益归乙方所有，费用重要用于公共设备、设施的维护和管理，公共区域内的设备、照明用电等。
2、住宅部分：外墙立面，广告信息发布费用归全体业主所有，由乙方管理，所得收入纳入物业重要用于填补物业管理开支。
第十七条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经业主批准。
第十八条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、袋装垃圾清运费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府(物价局核准)规定。
第十九条 房屋的共用部位、场地、绿地、设施、设备、市政共用设施、设备、房屋配套、建筑物、构筑物的小修、维护、养护费用保修期外由物业承担；保修期内小修、中修、大修由甲方承担，但不在保修条款内的除外；保修期外的中修、大修、改造、更新费用由业主承担。
注： <房屋修缮范围和标准>
1、大修工程、更新。
凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需所有拆除的工程为大修工程。
大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的规定。
大修工程重要合用于严重损坏房屋。
2、中修工程。
凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。
中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的规定。
中修工程重要合用于一般损坏房屋。
3、小修工程。
凡以及时修复小损小坏，保持房屋本来完损等级为目的的平常养护工程为小修工程。
小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。
第二十条 房屋质量、设备、设施的保养、保修期内，施工单位未能进行及时的保养、维修及导致其他经济损失的，由乙方及时上报甲方；由甲方再次促使施工单位进行保养和维修；若施工单位尚未对房屋、设备、设施进行修复的，由甲方告知乙方解决，费用由甲方从施工单位质保金中进行代扣除后交由乙方。
第二十一条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第二十二条 乙方可采用规劝、告知相关职能部门予以制止等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；甲方有权进行配合。
第二十三条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时解决业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十四条 业主保险
业主的商铺、住房财产、个人家庭财产与人身安全的保险由甲方告知业主自行购买。乙方可代行办理。
第二十五条 甲方在售房时告知业主不得因与第三方的任何纠纷而拒交协议所约定的一切费用。
第二十六条 公共区域的设备设施用水、用电按照相应的比例由业主进行分摊；乙方负责监督。
第二十七条 甲方权利义务
1、制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并规定业主和物业使用人遵守；
2、将业主临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；
3、与物业买受人签订的买卖协议应当包含物业服务协议约定的内容；
4、审定乙方拟定的物业管理方案制度；
5、检查监督乙方管理工作的实行及制度的执行情况；
6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、帐务预算及决算；
7、按照政府部门相关规定与乙方办理物业移交接管验罢手续；
8、 当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方催交或乙方依法催交。
9、本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方管理，经营收入必须经全体业主或业主委员会批准方可使用，并向业主公布。
第五章 双方的权利与义务
第二十八条 乙方权利义务
1、根据有关法律及本协议的约定，制订物业管理制度；
2、与物业购买人签订物业管理服务协议；
3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门解决；
4、按本协议的规定，对业主、物业使用人违反业主临时管理规约的行为进行解决；
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实行；
8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
9、每年 12 月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；
10、本协议终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在协议终止日或在接到解聘告知后七日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交所有物业管理用房等设施及物业管理的所有档案资料；
11、 按照政府部门相关规定与甲方办理物业移交接管验罢手续；甲方与乙方物业的承
接查验内容按照国家标准，行业标准履行。
12、（1）、协助甲方进行工程综合验收，并做好验收后的相关房屋交接工作，就工程存在的问题进行汇总，以书面形式上报甲方。
（2）、配合做好业主的房屋交接验收工作，就存在的房屋工程问题进行及时的配合协调解决。
（3）、业主接受房屋时须与乙方签定物业服务协议，未与乙方签定物业服务协议、不交纳物业服务费的乙方有权不交钥匙；任何第三方无权将钥匙交付业主使用。由此导致的问题和责任业主自行负责，甲方协助解决。
第六章 违约责任
第二十九条 甲方违反本协议约定，致使乙方的管理服务无法达成本协议约定的服务内容和质量标准的，乙方有权规定甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止协议；导致乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济补偿。
第三十条 甲方违反本协议约定，未能准时足额支付相关费用的，按 / 的标准向乙方支付违约金。
第三十一条 甲乙任一方无合法理由提前终止协议的，应向对方支付 100000 元的违约金；给对方导致的经济损失超过违约金的，还应给予补偿。
第三十二条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的（即拖欠整个物业管理费用的15%且超过3个月）。
2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知（物业公司在48小时前张贴告示）业主和物业使用人或因第三方导致停水、停电（供电局发布检修线路告知及供水公司发布检修管道等）停止共用设施设备使用等导致的损失；
3、因第三方导致非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运营障碍导致损失的。
4、乙方服务内容详见附件。
第七章 其他事项
第三十三条 物业管理委托管理期限
本协议期限：自 年 月 日起至首届业主大会成功召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。
第三十四条 专项维修资金的缴存 由甲方负责代收代缴 。
第三十五条 专项维修资金的管理、使用、续筹按照《六盘水市住房专项维修资金管理办法》执行。
1、根据《物业管理条例》规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。
2、维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，报甲方经本地物业管理行政主管部门审核后划拨。
3、维修基金不敷使用时，经本地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。
4、业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第三十六条 本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。
第三十七条 乙方可与业主按照本协议的的约定，签订前期物业管理服务协议、装饰装修管理服务协议。
第三十八条 本协议的附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
第三十九条 本协议未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议存在冲突的，以补充协议为准。
第四十条 本协议在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 1 种方式解决：
1、向 六盘水市 仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
第四十一条 本协议一式 叁 份，甲、乙双方各执 壹 份，另 壹 份报送物业管理行业主管部门备案。
第四十二条 本协议自签字之日起生效。

甲方（签章）：水城矿业（集团）太阳石房地产开发有限公司
遵义通达建设工程有限公司六盘水分公司
法定代表人：
委托人：
年 月 日

乙方（签章）：六盘水臻和物业服务有限公司
法定代表人 ：
委托人：
年 月 日
附件一：
物业构成明细
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅
4
1080
99970.22
商业用房
-1F、1F～3F
/
约20230
工业用房
/
/
/
办公楼
/
/
/
车 位
/
300个
/
会 所
/
/
/
学 校
/
/
/
幼儿园
/
/
/
垃圾用房
1
/
约20
合 计

备 注

附件二：

物业共用部位明细
1、房屋承重结构；框架剪力墙
2、房屋主体结构；框架剪力墙
3、公共门厅；精装修
4、公共走廊；精装修
5、公共楼梯间；精装修
6、内天井;劈开砖
7、户外墙面；白色面砖/劈开砖
8、屋面；水泥砂浆压光
9、传达室；精装修

附件三：

物业共用设施设备明细
1、绿地 2118 平方米；
2、道路 2960 平方米；
3、化粪池 4 个；
4、污水井 18 个；
5、雨水井 11 个；
6、垃圾中转站 1 个；
7、水泵 4 个；
8、水箱 4 个；
9、电梯 16 部；
10、信报箱 10 个；
11、消防设施 消火栓及自动喷淋系统 ；
12、公共照明设 庭园灯 ；
13、监控设施 电视监控 ；
14、避雷设施 屋面避雷带 ；
15、共用天线 光纤 ；
16、机动车库 300 个 / 平方米；
17、非机动车库 / 个 /平方米；
18、物业管理用房 100 平方米；

附件四：
前期物业管理服务质量标准
一、 物业共用部位的维修、养护和管理
1、 建立完善的管理、养护制度 ；
2、 制订共用部位大中修方案并报请业主大会审核算施 ；
3、 制订具体的装修管理方案及检查监督制度 。
二、 物业共用设施设备的运营、维修、养护和管理
1、 按期巡检、维修并记录 ；
2、 维修养护严格按照公司ISO9000质量体系标准执行 ；
三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、 公共区域清洁保持 ；
2、 公共设施设备清洁保持 ；
3、 定期清运垃圾、雨污管道等 。
四、 公共绿化的养护和管理
1、 制订严格的修剪、施肥、除草、浇水、排涝、杀虫计划，保证无枯死、黄叶、无病虫害 ；
五、 车辆停放管理
1、 在停车场配置通过培训的交通管理员，负责车辆停放管理和交通指挥 ；
2、 在交管部门的指导下，合理配置和使用交通设施，优化社区交通管理方案 ；
六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、对住宅区域实行封闭管理，充足运用电子设备与人员相结合的方法来保证社区安全 ；
2、 与驻地派出所等机构加强联系，同时定期组织实行社区保安安全演习 ；
3、根据社区不同业态，对相关方提供相应的安全管理办法 。
七、 装饰装修管理服务
1、 制订严格的装修管理制度与巡查制度并负责实行 ；
2、 对进入社区的装修人员进行严格的出入登记制度 ；
八、 物业档案资料管理
1、 按照不同类别对资料进行分类，并归档管理 ；
2、 对过程记录进行严格记录，并整理归档 ；
九、 其他服务
1、 对业主的一些特约服务制订相应的管理服务措施 ；
2、 对特约服务人员定期进行针对性培训 ；

附件五：
【财富73】公共区域设备设施清单

注：甲方采购的物资物品需保证质量。
序号
名 称
数量
单位
备 注
1
轮式生活垃圾桶
根据实际需要定数量

单元和楼道
2
烟灰桶
根据实际需要定数量

各单元和电梯大厅
3
剪草机
1
台
绿化专用
4
钢柱警示牌
根据实际需要定数量
个
公共区域
5
洗地机
1
台
公共区域
6
值班工作桌、椅
根据实际需要定数量
套
监控室、值班室
7
电梯地毯
根据实际需要定数量
张

8
垃圾清运车
1
台

9
钛金通告栏（业主告示栏）
根据实际需要定数量
个
各单元
10
各单元茶几、沙发（业主休息）
根据实际需要定数量

11
乒乓台
１
台
业主活动室用
12
业主档案柜
根据实际需要定数量
组

13
业主活动室基本设备、设施
根据实际需要定数量

14
社区警示标示标牌、设备、设施吊牌
根据实际需要定数量

15
应急灯
根据实际需要定数量

16
干粉灭火器
根据实际需要定数量

17
电工专用配电房工具
1
套
配电室
18
电工专用绝缘工作服
1
套
配电室
19
便携电焊机
1
台

20
警示标志、路锥
根据实际需要定数量

21
潜水泵
2
台
　活动式
22
电梯专用工具
1
套

23
消防专用工具
1
套

24
弱电设备维护专用工具
1
套

25
信报箱
根据实际需要定数量

26
自来水、污水管道维护专用工具
1
套