物业管理公司会计核算科目及方法.docx

物业管理企业会计科目表
序号　
编号　
名称　
序号　
编号　
名称　

一、资产类　

二、负债类　
1　
1001　
库存现金　
37　
2001　
短期借款　
2　
1002　
银行存款　
38　
2201　
应付票据　
3　
1012　
其他货币资金　
39　
2202　
应付账款　
4　
1101　
交易性金融资产　
40　
2203　
预收账款　
5　
1121　
应收票据　
41　
2211　
应付职工薪酬　
6　
1122　
应收账款　
42　
2221　
应交税费　
7　
1123　
预付账款　
43　
2231　
应付利息　
8　
1131　
应收股利　
44　
2232　
应付股利　
9　
1132　
应收利息　
45　
2241　
其他应付款　
10　
1221　
其他应收款　
46　
2501　
长期借款　
11　
1231　
坏账准备　
47　
2502　
应付债券　
12　
1402　
在途物资　
48　
2601　
代管基金　
13　
1403　
原材料　
49　
2701　
长期应付款　
14　
1405　
库存商品　
50　
2702　
未确认融资费用　
15　
1406　
燃料　
51　
2801　
预计负债　
16　
1407　
低值易耗品　
52　
2901　
递延所得税负债　
17　
1408　
物料用品　

三、所有者权益类　
18　
1471　
存货跌价准备　
53　
4001　
实收资本（股本）　
19　
1501　
持有至到期投资　
54　
4002　
资本公积　
20　
1502　
持有至到期投资减值准备　
55　
4101　
盈余公积　
21　
1511　
长期股权投资　
56　
4103　
本年利润　
22　
1512　
长期股权投资减值准备　
57　
4104　
利润分配　
23　
1521　
投资性房地产　

四、损益类　
24　
1601　
固定资产　
58　
6001　
主营业务收入　
25　
1602　
累计折旧　
59　
6051　
其他业务收入　
26　
1603　
固定资产减值准备　
60　
6111　
投资收益　
27　
1604　
在建工程　
61　
6301　
营业外收入　
28　
1605　
工程物资　
62　
6401　
主营业务成本　
29　
1606　
固定资产清理　
63　
6402　
其他业务成本　
30　
1701　
无形资产　
64　
6403　
营业税金及附加　
31　
1702　
累计摊销　
65　
6602　
管理费用　
32　
1703　
无形资产减值准备　
66　
6603　
财务费用　
33　
1711　
商誉　
67　
6701　
资产减值损失　
34　
1801　
长期待摊费用　
68　
6711　
营业外支出　
35　
1811　
递延所得税资产　
69　
6801　
所得税费用　
36　
1911　
待处理财产损溢　
70　
6901　
以前年度损益调整　

物业管理企业会计核算的具体内容
物业管理企业各种资产、负债及所有者权益的增减变动和结余情况
资产
包括：货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、存货、固定资产、持有至到期投资、长期股权投资、投资性房地产和无形资产等。
　　涉及的日常业务有：存货的采购与使用、利用材料物品维修房屋建筑物、购买国债或其他企业债权以及出租自有房屋等。
负债
包括：短期借款、应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应交税费、代收款项、长期借款、代管基金、长期应付款以及预计负债等。
　　涉及的日常业务有：向银行借入流动资金，赊购材料物品，结算职工工资、福利费、社会保险等职工薪酬，计算应交营业税、增值税、房产税、企业所得税等税费，收取物业公共维修基金等。
所有者权益
包括：投入资本、资本公积、留存收益（盈余公积和未分配利润）。
　　涉及的日常业务有：收到投资者投入的资本金、资本溢价，提取法定盈余公积金等。
反映和监督物业管理企业成本、费用的发生和归集
费用
物业管理成本
包括：公共性服务成本、代办性服务成本、特约服务成本。是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的各项支出。
　　涉及的日常业务有：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理公司固定资产折旧费等。
物业经营成本
包括：房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。
　　涉及的日常业务有：出租房屋的摊销，经营中经营管理人员的工资及福利费，耗用的材料费以及应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等。
物业企业大修成本
包括：物业管理企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修所支付各项费用支出。
　　涉及的日常业务有：物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，将工程出包，委托专业队伍进行维修。
其他业务成本
是指除物业管理成本、物业经营成本和物业企业大修成本等主营业务成本以外的其他日常活动所发生的支出。按配比原则，企业实现其他业务收入，应同时反映为取得其他业务收入而发生的其他业务成本。物业管理企业的其他业务成本，包括房屋中介机构的支出，无形资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商业用房经营成本。
营业税金及附加
是指物业管理企业以加工和修理修配以外的劳务服务业务为主，按照税法的规定属于营业税纳税人。依据《税法》和《物业管理企业财务管理规定》中的有关规定，物业管理企业的营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
管理费用
是指物业管理企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费以及行政管理部门等发生的固定资产修理费等后续支出等。
财务费用
是指物业管理企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费以及企业发生的现金折扣或收到的现金折扣以及其他财务费用等。
所得税费用
是指国家依照税法的规定对企业某一经营年度的生产经营所得和其他所得征收的一种税，所得税是在会计税前利润扣除的，属于企业的一项费用，包括当期所得税费用和递延所得税费用。根据对递延所得税费用在当期是否确认，所得税费用的确认方法有应付税款法和资产负债表债务法两种。
反映和监督物业管理企业收入的取得、利润的实现以及利润分配情况
收入
物业管理收入
是指物业管理企业利用自身的技术，向物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常修理、管理活动而取得得收入。根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号令）和国家计委、建设部联合颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）规定，物业管理企业收取的物业管理费收入包括公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入三类。
物业经营收入
是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，是物业管理企业主营业务收入的重要组成部分。物业经营收入包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入
是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位，共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。
其他业务收入
是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入以及无形资产转让收入等。
利润
利润的实现及分配
年终利润的结转及利润分配，包括：依法计提法定盈余公积金、任意盈余公积金以及向投资者分配利润等。

物业管理公司的科目记账
问：物业管理公司收的电梯费、垃圾清运费、卖水电费用的卡费以及收的广告费等应该做到哪些科目？
　　处理方法：
　　1、电梯费、垃圾清运费：
　　（1）收取时
　　借：现金
　　    贷：预收账款-电梯费、垃圾清运费
　　（2）月底，按收费所属时间，按期结转
　　借：预收账款
　　    贷：经营收入（或主营业务收入）
　　2、卖水电费用的卡费及收的广告费
　　借：现金
　　    贷：其他业务收入
物业公司物业费的收入确认及分录
物业公司收一般都是按年收物业费，收到这些物业费后平均到每个月上做收入、交税。账务处理方法：
　　1、物业公司按年收的物业费，收取时：
　　借：现金
　　    贷：预收账款
　　2、然后，每月根据收费所属月份确认收入
　　借：经营收入（或主营业务收入）
　　    贷：预收账款
物业公司会计核算办法

经营收入核算管理规定
1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
　　1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
　　1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
　　1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
　　1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间
　　2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
3 经营收入会计科目处理
　　3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
　　3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。