海南三亚某度假酒店二期项目可行性研究报告.doc

*度假酒店二期项目可行性研究汇报编撰单位：编撰时间： 目 录第一章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出背景及建设必要性1、3 可行性研究根据和范围1、4 重要技术经济指标1、5 施工进度计划第二章 市场调研及前景预测2、1 度假公寓概念2、2 三亚引入度假公寓状况简介2、3 目前三亚已经推出和即将推出可比项目分析2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2、5 本项目前景预测第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 入市姿态及推广时机定位3、7 销售方式定位3、8 物业管理定位 第四章 营销方略4、1 宣传主题概念4、2 卖点整合4、3 优惠措施4、4 销售目体系整体推广思绪4、5 分阶段控制公关效果4、6 外发式宣传方略4、7 销售进度目4、8 资金回笼计划第五章 投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章 财务评价与社会效益分析6、1 盈亏平衡分析6、2 获利预测6、3 敏感性分析6、4 社会效益分析第七章 结论第一章 总论1、1 项目概况本汇报所陈说对象为三亚*度假酒店二期，如下简称本项目。本项目位于三亚著名国家级旅游度假区*湾。*湾如同一颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬18，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨海洋季风，这是一条有关热带，有关滨海假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚阳光、最纯净空气、最碧蓝海水、最洁白沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个重要都市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚*浴场列入全国5个水质优、最合适游泳海水浴场。这些稀有自然资源使*在全球游客中具有很大吸引力。*度假酒店二期便位于*海岸线中点。 本项目建设用地东接*度假酒店一期；南临*海；西接*度假酒店（五星级）；北靠*高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店理想用地。1、2 项目提出背景及建设必要性在过去，伴随中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动有关产业发展，增进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济阴影，开始复苏，并朝着良性方向发展，三亚房地产开始了新一轮升温。尤其是伴随近几年国内经济好转、国家假日经济刺激、国人消费观念变化以及三亚旅游综合环境不停改善，使得三亚作为全国唯一热带旅游度假目地越来越受到国内及国际关注。与其同步，三亚也由于良好气候和优美自然环境使得内地人尤其是东北、华北地区人们对到三亚过冬、度假充斥热情，客观上导致了三亚近期推出房产尤其是海景房大多数被内地人所购置。业内人士认为，未来几年三亚房地产，尤其是海景房产具有较大市场需求。在漂亮*区域内可以供应滨海一线房地产目前尚无一家，*二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对*滨海房地产产品强大需求。在此背景下，我们准备开发建设*度假酒店二期无疑适时而上，具有一定建设必要性，首先尽量提供应市场高品质房地产产品，满足市场需求，另首先也会产生较大经济效益和社会效益。1、3 可行性研究根据和范围本汇报是基于对市场充足理解和对该项目市场前景有着精确判断而作，具有科学性和前瞻性。本汇报在如下部分将着重对本项目市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广方略以及项目财务评价进行研究。1、4 重要技术经济指标总占地面积：58070平方米总建筑面积：67981平方米可销售面积：34000平方米，建筑密度：24。46%容积率：0。72绿化率：65。6%1、5 施工进度计划1、5、1 11月29日破土动工1、5、2 1月26日构造到达正负零1、5、3 5月18日构造封顶1、5、4 6月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测2、1 产权式酒店概念产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定期间里使用权。首创这一概念是瑞士亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区旅游酒店初次进行了真正意义上而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店客房分割，每间客房作不住时为一种带有独立产权独立单位，发售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同步还可获得酒店赠送一定期限免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合投资品种。产权式酒店流行趋势 由于产权式酒店是将建设酒店所需投资和宏大管理体系分解为单体组合，为拥有一定闲置资金投资人获得较高回报，且不想承受投资风险个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内迅速增长。据国际旅游组织汇报，其增长率到达19.3%。到，已经有6.5万个家庭在81个国家6000多种旅游目地购置了时权酒店和产权酒店。美国产权酒店已超过了1000个。 在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现多种规模产权酒店。2、2 *度假酒店二期引入产权式酒店模式状况分析 一市场形势分析（一）客观区域市场分析*二期定位是：中国*国家级旅游度假区一家有五年成功经营历史五星级度假酒店二期工程。酒店是旅游产业链中重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之一。项目所处市场形势利好。 1从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速都市之一。在过去，伴随中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动有关产业发展，增进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。，坐落在大东海“瑞海豪庭”推出高档海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了三亚房地产春天来临信号。紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质海景居所。目前，一批依山傍海，环境优美海景房成为颇受消费者欢迎“皇帝女”，销售势头有增无减。1月-7月，三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米，商铺面积1.67平方米，在非典疫情刚过去7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康迅速发展轨道。 2三亚有着天生丽质自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个都市美为骄人资源。而*二期，则是位于综合自然条件最佳*。国家环境保护总局对全国17个沿海都市28个海水浴场进行水质监测成果表明：三亚大东海浴场、*浴场是全国5个水质优、最合适游泳海水浴场。这一稀缺资源对世人吸引力越来越大。每年有300多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。*更是成为人们来三亚旅游必到之处。3生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。近年来三亚都市发展日新月异，都市品位明显提高。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游都市”这个目， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色，对都市总体规划进行了布局修编，发明了“山、海、河、城”融为一体都市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中大生态环境。为了增长都市综合竞争力以及在世界范围内著名度，三亚市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游都市前列。 4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观测报道，到之中，三亚房地产购置者当地居民只占10%，海南岛客户占了20%，而全国其他都市购置者占了70%。这就证明中国旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展一种必然。这就使得人们眼光自然投向三亚这样旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇良机。，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是一种信号。我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大都市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。在中国最佳度假地区投资房产，似乎成了人们互相之间发自内心默契。一线海景和近海公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资首选。尤其是*一线海景，这种最为稀缺资源尤为抢手。三亚目前海景房地产，价格一升再升，诸多房产一开盘就差不多所有售罄。所有在三亚房地产商都明白了一种道理：时机来了。综上所述，*二期开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。（二）市场供求分析*酒店开业之时，*仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但通过几年发展，已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过300万人次/年。三亚旅游市场稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看，*酒店接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住*五星级酒店要提前一周预订，在黄金周主线就供不应求。根据*企业提供资料，近五年来游客增长速度远不小于酒店接待能力与增长速度之例如下：酒店接待能力实际到访游客数量图例： （表3）8151426321705022080330 单位：万/人次 1999年从上表可见*酒店还没有到达饱和，星级客房接等仍然有很大市场。*二期开发完全是顺应了这一市场需求。*二期与*一期联为一体，以其完全开敞式热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟特色区别于凯莱、喜来登等酒店，这将牢固巩固和保持其竞争地位。（三）项目比较分析 1项目地块状况项目地块A5-2，约58070m2，位于*中部，南面南中国海，北靠起伏山岭和*高尔夫球场，紧挨着*一期，是一块优质专属沙滩一线海景地。用开发度假酒店，是非常宝贵非常稀缺一块宝地。由于政府对一线海景地开发限制，使得这块地有着极大升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺，不可多得。 2市场定位*二期是设计为五星级原则度假酒店，与一期同样，目是来三亚度假具有高消费能力顶级富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起经济大鳄以及其他社会高层机构和著名人士。从产权发售角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供*自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目自有资金在千万以上投资群体。 3比较分析在同样地理条件下，*临时尚未出现可类比项目，拥有一线海景凯莱、喜来登等酒店，没有一家发出产权销售信息。严格来说三亚引入产权酒店概念房地产项目并不多见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一种空白。目前唯一竞争对手是位于*一期北面“*假日酒店”。因位于二线海景，因此与本项目存在不可比性。“*假日酒店”目前价格定位是：13000元/平方米（均价）。项目名称项目位置开发商开盘或估计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数8层户型项目优势：1、地处目前房地产开发最佳地*大道，分享椰梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景户型满足了内地人对大海需要；2、整体规划设计很好，实用率高；八层带电梯，提高了项目档次。项目劣势：1、项目规模稍小，无法构筑更完美小区环境；2、户型设计面积较大，不能非常合用内地人购房对面积规定；3、本项目地处椰梦长廊尽头和老城区，周围环境稍显美中局限性。宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和老式店铺方式销售销售价格2780元起，高一层加50到100不等，均价3100客户重要来源80%以上为内地游客目前销售状况住宅部分销售率已到达95%其他装修原则为毛坯房2、4 本项目优劣势分析本项目同*项目相比较，具有共同特点：A、 都位于*。B、 均为新建项目本项目与*项目相比较具有如下优势：A、 位置更好，我们为临海一线，B、 产品概念、户型设计更符合市场需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产需要，套房户型可自由组合）C、 总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充足营造度假气氛。 本项目与其他项目相比较具有劣势：采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多2、5 本项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎、保守，但本项目市场综合环境又是值得乐观。我们在如下部分财务评价中，运用经济数据，如价格，均是低于目前市场价格；成本，又是按最高可发生成本估算，因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目如下预测理论收益率。伴随海南整个经济环境逐渐改善和海南旅游产业迅速、稳定发展，房地产市场价格回升也是指日可待。三亚作为著名旅游度假目地，越来越受到人们关注，而位于世界级旅游目地*度假酒店二期，更会为三亚旅游房地产业增添新亮色，可以预测，本项目具有很好市场前景。第三章 项目定位3、1 主题定位*度假酒店二期绝版海景视野，毕生度假计划国宝级海景，您将不再是过客3、2 功能定位结合*度假酒店一期成功之处，规划设计*度假酒店二期，完善第一期设施，满足不停增长客流量需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。33开发该项目目定位：1投资收益最大化 2提高既有*酒店品牌形象； 3为*成为世界级旅游目地做出奉献； 4增强在市场竞争力； 5增强客户满意度，提高客户反复入住率； 6完善一期设施，使酒店配套和运作最佳化。34项目开发市场需求定位*度假酒店一期已经运行五年。过去五年里*积累了许多成功经验，这些都将成为*二期建成后，成功运作保障。五年中客人反馈了诸多好建设性提议，是促使业主尽快开发*二期重要源动力。这些意见包括：1对总体接待能力需求，尤其是节假日客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房需求；2对多功能厅和现代化会议设施需求；3对既有园林和开敞空间满足和夸奖，需求更多自然园景和多变热带植物；4需求更多娱乐设施，包括海滩和水上运行；5需求更多康体设施和水疗（SPA）设施；6需求更多独家休闲和VIP空间；7需求更多文化活动和短程旅行活动。35行业发展趋势项目影响*度假酒店建成后来，*出现了许国国际著名品牌酒店，多种不一样风格建筑与优美环境，国外先进管理经验与优质服务，对*形成了压力。为了保持*在市场上竞争力，*应当在如下方面跟上行业发展趋势，通过二期规划与建设，发明更完美、更能迎合市场需求中国式热带滨海度假酒店：1规划、设计更大面积客房和可灵活组合套房；2更高质量建筑、更漂亮外立面和更精细室内装饰；3体现与其他国际品牌和酒店合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源吸引力，提高市场竞争力；4招聘、培养、培训并保持高素质员工队伍，提高服务水准；5增长康体和健康水疗设施；6与一期合并，建成具有明显独特热带风格超大园林，强化其不可比性。36公共配套条件1*国家旅游度假区1992年建立，有完整包括边防、消防支队、派出所在内行政管理架构；2中国银行已经设置储蓄所；各大酒店设置自动取款柜员机以及在柜台POS机直接交付款操作和外币兑换；3邮电代办设置在各大酒店；4文化体育设施包括：*高尔夫球场、各大酒店网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；5各大酒店自设医务室；6给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；7排污系统、垃圾站健全；8通往市区和机场、车站交通便利。3、3 市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目目购置者和目使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活阶段”及“区域”两个原则进行划分及详细分析，从而最终精确地确定项目目客户群体。3. 3. 1、以“家庭生活阶段性”为划分原则客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购置与消费特点旅游及旅游物业购置消费特点1、独身阶段：年轻、独身几乎没有经济承担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实经济基础。好动型青年公寓重要租买者。对新生事物接受较快，对旅游拥有浓厚爱好与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女经济条件比近来未来要好。购置力强，对耐用品、大件商品期望和规定强烈。对中小型住宅购置需求较为强劲。经济处在上升阶段，购置力强，开始以家庭为旅游组合方式。对自助游拥有更充足财力、精力和爱好，而临时没有繁重工作与家庭承担。购置住宅减弱了一定经济能力，但处在上升阶段贷还款能力仍对其购置力予以有力支持。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻，有6岁如下子女家庭用品购置高峰期。不满足既有经济状况，注意储蓄，购置较多小朋友用品，购置住宅能力减少或正在承担还贷购房款压力。开始承担繁重工作及家庭压力，开支剧增，对旅游爱好和精力明显减弱。4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有6岁以上子女经济状况很好。购置趋向理智，受广告及其他营销刺激影响减少，注意档次较高商品及子女教育投资。职位上升快，有很好能力调整住房到更大、更高档次经验积累，职位升迁令该群体拥有更强、更稳固经济实力。开始重视投资及对生活质素提高，高质量休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此支持处在不停上升阶段，同步财力和对新事物接受程度正处一种最佳平衡点。5、满巢阶段（三）：年长夫妇与尚未独立成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，重视储蓄，购置冷静、理智，住房储蓄购置力已达高峰。仍然拥有较强经济实力，对高质素度假生活需求及消费能力正到达高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄不停增多，对投资保值拥有越来越浓厚爱好。6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立前期收入较高。购置力到达高峰期，住房购置力释放大部分，较多购置老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。有充足时间和金钱计划度假生活，其中部分由于子女支持，更拥有强大经济实力实现高质素退休后度假生活，投资爱好开始减退，并且对新生事物接受程度已经大幅度下降。7、孤单阶段：独身老人独居收入锐减。尤其重视情感沟通、关注安全保障，着重小区人事原因，怕孤单和冷落。消费力和消费爱好明显下降。从上表分析可知，以“家庭生活阶段性”为原则划分不一样客户群中，项目重要目客户群应包括下列3个部分：33. 1. 1、经济富裕年轻阶层包括上表中阶段1、2人群：年轻夫妻，无子女或独身人士。行为及性格特性对新生事物拥有最快接受速度和最浓厚爱好，因而，是旅游度假物业推广突破点。对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较为完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。容量大，快节奏旅游活动比较适合他们口味。因而，周围旅游景点广泛分布三亚将对其有强大吸引力。价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备度假物业产品较能迎合该群体口味。经济实力及消费习惯本阶段客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力上升阶段，还贷能力较强，并且对贷款购物方式比较轻易接受。伴随产业构造变化，高薪年轻一族比例正呈不停上升趋势。由于临时没有很重经济承担，因此消费欲望相对较强，并且轻易受到媒体及市场营销活动影响。同步，彼此间互相影响力也不容忽视。3. 3. 1. 2、重视生活质素成熟家庭包括上表中阶段4、5人群。行为及性格特性该类人群家庭构造及经济收入已经进入稳固并不停上升阶段。经济实力不停提高使他们对生活质素规定提高到一种更高层次，享有型而非纯粹观光型度假生活更迎合该群体口味。家庭拥有一定积蓄，并进入有计划收支模式中，对投资有着最浓厚爱好及较强实力。度假及其他消费活动一般以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不停加强同步，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动影响而激发冲动型消费行为已基本不存在。但由于处在基本稳定期，具有一定社会地位，轻易为体现和自身社会地位相对称虚荣心而产生购置行为。3. 3. 1. 3、财力雄厚人包括上表中阶段6人群行为及性格特性拥有最充足时间和精力计划退休后度假生活。答复年轻时代习惯，爱慕与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到、环境良好乡居式度假生活较为迎合该类人群口味。经济实力及消费习惯虽然逐渐进入“无收入”阶段，但由于数年积蓄及子女在经济上支持，拥有富余时间和金钱计划去享有退休后悠闲日子。期望可供支配入住时间和其他优惠远比年轻一族要多，拥有长时间自住机会度假物业更迎合该类客户需要。此外，伴随三亚作为旅游度假目地地位日趋形成，三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情地方。因此，本项目推出旅游度假物业将会成为银发一族充足享有人生最终一种机会。3. 3. 2、以“区域”作为划分原则对目客户层分析3. 3. 2. 1、以上海为关键长三角地区主观影响原因长三角地区人士务实特性令其对投资风险承受能力相对于北方地区人群弱，一般不作风险较高无把握投资选择。对新生事物接受速度较慢，接受程度偏低。但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处在国内领导水平，因此，该区域现实购置能力较强。因而在宣传推广中，侧重于低风险稳健投资，会更有吸引力；同步，发展商实力和信誉也是他们最关注部分。客观影响原因长三角地区与三亚地区气候上差异一般，令海滨度假对之所产生吸引力不如北京地区及北方其他地区客人大。但同步，也因地区交通近便和消费节省，使三亚成为他们乐于选择度假地点。3. 3. 2. 2、以北京为关键三北地区主观影响原因与南方地区人群冷静和精于算计相比，北方人明显更充斥豪气与冲动，往往会凭一时冲动而决定一项投资或一项消费。因此，北方地区人群消费阵线更轻易攻破,更轻易受到激发他们内心欲望产品诱导并产生强烈购置欲望和购置行为。一项产品，只要能强烈地刺激他们感官，便会不经推敲揣摩就可赢得他们青睐。客观影响原因以北京为关键北方地区与三亚地区气候上差异较大，令海滨度假对之所产生吸引力不小于以上海为主长三角地区。并且，伴随北京地区现代化进程不停加紧，北京地区集聚着相称一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大。在北京地区高档住宅商品价格居高不下状况下（高档住宅商品价格普遍高于7000元/平方米），到三亚购旅游度假物业，首先可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假需要，另首先在三亚较低房价状况下会显得轻松而从容。因此 ，综上分析，本项目目客户应确定为： 区域市场应为“三北”地区和长三角地区 目客户应以养老度假为目富有中老年人和重视生活质量成熟家庭 三北地区和长三角地区中小企业详细细分，该项目细分市场应是： 第一类市场：以度假休闲为重要目岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享有型市场 第二类市场：以养老为重要目岛外退休老人（子女出资）养老型市场 第三类市场：以改善居住质量为重要目三亚市当地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作高级经理居住型市场 第四类市场：以不动产投资增值或获取经营收入为重要目投资型市场 第五类市场：内部接待和员工度假为目岛外机构客户3、4 项目建设方案及规划设计定位3、4、1 总体规划设计特色本项目设计主旨是为度假旅游成功人士、各国政要、会议团体提供一种高档休闲度假酒店。本项目设计为一幢“F”型分布建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。“F”型建筑物围合部分，构成中心园林，它承袭了夏威夷园林风格，以当今国际流行设计理念，融合海南本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒石路，玲珑雕塑，变化泳池，叠错式喷泉，户外巴厘岛式spa,精致别致灯饰，加上80多种罕见热带植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格开敞式酒店大堂，热带风情豪华观海客房，融合成出优美海滨度假酒店效果。342建筑设计与规划定位1标高大多数建筑标高按原地形设计，其重要功能都设计在原地面积高（ elo +12.0）以上，以防备在台风期间供水侵袭；2景观与朝向将客房与高效益区域尽量多设计于有海景位置，一最大程度地减少对一期公共区域和客房视野景响。建筑主体朝向取最广域海景，顺应夏季主导风向。3地形运用充足运用原有起伏地形，通过热带园林设计，减少建筑物对人视觉冲击和房间之间对视。4规模与设计（参见技术经济指标表）设计约400套客房，安排不一样布局方式单元，1000平方米以上多功能厅，并与花园直接接通；设户内、外小朋友娱乐园；配置多种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有巴厘岛风格户外温泉SPA、夏威夷式泳池；热带园林充足考虑其植物多样性、运用高大植物制造合适遮阳效果；充足考虑到看海通透性与客人户外活动私密性相辅相成；同步要发明由不一样灯光制造优美夜间视觉环境。5建设与装修高原则建设。针对*二期项目特点，充足运用*一线海景资源优势，将其建成全海南、也是全中国最大一线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充足体现其硬件优势。建筑采用框架构造，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，以合用不一样客户需求。户型面积从51m2到256 m2不等。装修：所有按五星级酒店原则装修，配置五星级酒店必备设施、用品。在销售期间提供不一样户型样板房1-3间(套)。6设计意图和规定：a.充足运用阳光，同步以苍翠繁茂热带园林和水景结合，发明舒合适人荫凉环境；b发明一种有热带滨海气息室内外空间，提供高质量、令人身心舒畅停居环境；c. 建筑风格、园林风格统一并互相陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特性；d. 客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观；e. 结合环境保护设计，如太阳能运用，水循环使用和污水处理系统。本项目房屋造型及风格以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充足体现海景最大化和热带园林效。3、4、3 功能分类及户型设置定位3、4、3、1 功能分类本项目总建筑面积约67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占总建筑面积50%，公用设施部分包括为18116平方米，占总建筑面积26%，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分：15865平方米占总建筑面积23%，包括：办公室、停车场、仓库等。3、4、3、2 户型设置提议设置三种销售户型：单间、双套间、三套间。单间是一房一卫一阳台，带一种小型衣帽间。面积在51-80平方米，235间，占53。7%双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在100-140平方米，111间，占25。4%；三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在160-256平方米，90间，占20。6%。备注：三套间在销售时可以考虑根据客户需要进行组合或分拆。3、5 价格定位该项目价格方略提议采用两极化政策，以利于最大程度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差套房，制定有竞争力起价，并根据质素调整不一样套房价格，令景观很好部分套房承担更多成本，从而使售价水平更能被大部分客户所接受，以迅速回收资金。景观很好套房虽然价格较高，但由于好景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化轻松付款方式，也能吸引买家。详细定价提议如下：3、5、1 有关经济及技术指标：（1）、本项目公寓部分销售面积约18900平方米；商业用房部分约1100平方米。总销售面积约0平方米；（2）、本项目总建筑面积：约21166平方米；（3）、本项目总投资费用：约6578万元（见附件1）；（5）、可销售面积部分单位成本：3289元/平方米。352 平均售价制定提议（公寓部分）：70%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本（1+70%）=5591元/M2；80%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本（1+80%）=5920元/M2；90%毛利润：公寓实收售价=公寓单位成本（1+90%）=6249元/M2。详细销售价格，要充足考虑销售市场原因和推出时投资变化原因，再酌情提高或减少。综合三亚市最新居地产市场行情和同类可比项目售价方略，以及本项目预期获利状况，提议：第一阶段。本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场接受本项目，提议在销售价格上采用低开方略，以迅速抢占市场份额。本阶段售价在单位成本基础上提高（70%+80%）/2，即75%：销售平均价格为：5760元/M2；第二阶段，本阶段为市场上升期（获得商品房预售许可证后正式开盘期），由于前阶段市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定认知度，并获得良好市场形象和销售业绩，因此价格主体应展现上升趋势。本阶段售价在单位成本基础上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：销售平均价格约为：5920元/M2；第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段顺利进行，使得本项目展现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段销售在单位成本基础上提高90%：销售平均实收价格约为：6250元/M2。各个阶段价格方略组合，最终要实现5850元/M2销售价格。备注：1、此价格包括公寓套房精装修及家俱、家电配置费用，为精装修、全配置价格。2、控制本项目获利水平，可通过销售时对销售门市价折让比例控制，实际公布销售价格应当预留有折让空间。假如销售市场反应良好，目客户对本项目推出门市价格接受程度较高，则对应减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%折让率。3、5、3 价格分布不一样朝向、不一样楼层房屋质素存在一定差距，应加以价格上调整。我们将不一样朝向客房划分为多种级别，如下图所示： A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1 海景 （部分原则层户型也许会根据销售需要作合适调整） 将不一样朝向、位置和不一样景观公寓划分为：A1、A2、B1、B2、C1、C2六个级别，并配合不一样楼层价差，调整出不一样公寓价格分布。价格区域分布表（底纹部分为价风格整系数）楼 层A1区A2区B1区B2区C1区C2区1.401.291.201.121.051.001/F1.0000套1套1套1套1套1套2/F1.0102套3套2套2套2套2套3/F1.0206套7套2套2套2套2套4/F1.0356套7套2套2套2套2套5/F1.0503套4套2套2套2套2套6/F1.0653套4套2套2套2套2套7/F1.0805套5套2套2套2套2套8/F1.0955套5套2套2套2套2套9/F1.1106套7套2套2套2套2套10/F1.1256套5套2套2套2套2套11/F1.1406套4套1套2套2套2套12/F1.1556套4套1套2套2套2套套数（共200套）54套56套21套23套23套23套阐明：以上价格区域分布表表明，在制定详细价格时要遵照以上分布规律，以C2区、1/F为基准价格（起价），然后按照阴影部分价风格整系数进行价格细分调整。3、6 入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样姿态出现以及选择什么样推广时机，要结合项目自身特点。从理论上讲，房地产项目应当以最完整形象出现，即所谓最佳姿态，它应当是： 主体工程已基本完毕 配套设施已所有到位 外部环境与内部配套已衔接到位 形象与品牌推广已到达了预期效果 物业管理模式、服务项目、收费原则已确定 有关手续及销售文献已所有准备就绪但针对该项目特点： 自筹资金无法完毕项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款； 施工周期短：与否具有上述最佳条件，所形成时间差也不过是三、四个月时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收速度愈加迅速； 以新概念销售：硬件上必须给客户营造强大信心，以到达对销售信心有力支持； 项目规模有限、销售推广费用有限：合适选择最佳时机，最佳姿态集中火力，以“短、平、快”推广方略完毕项目销售，而防止因迟延时间过长而导致宣传费用分散和推广力度局限性影响销售业绩；综合上述分析，提议采用先入为主推广方略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多市场优势。最佳宣传认购时机为春节。届时，硬件及软件配套应到达如下阶段： 项目建筑整体形象已经到达正负零 物业管理模式、服务配套、收费原则已确定 销售方式及销售价格已经确定3、7 销售方式定位销售方式对销售进度影响也是比较大。根据项目特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等详细条件，将可以愈加顺利地到达销售目销售方式确定下来。提议该项目销售方式是： 进行公寓产权销售，然后采用原则酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行平常经营管理 以零碎发售为主 采用自销为主、松散型委托代理销售为辅销售方式 采用组合式付款方式3、8 物业管理定位