地产流程图.doc

一、房地产开发总流程开始办理土地使用权证签订土地使用权出让协议缴纳费用资金筹办签订合作意向、协议竞拍资料准备、摸底土地获取：土地竞拍、招投标项目资料归档初步可行性研究汇报评审产品定位、成本测算、营销分析、经济分析、财务筹划项目初步可行性研究汇报市场调研：对客户、区域、政策、选址、文化、习俗等研究否项目资料归档集团项目立项决策集团项目资金筹划分析详细实行操作研判项目初步合作意向谈判项目成本分析、经济指标初步测算分析深入土地信息、政策资料搜集项目实地调查成立项目土地实地考察小组否项目资料归档综合经营目，项目初步分析选择土地项目招投标信息、资料搜集土地管理部门、政府网站、朋友、拍卖市场项目区域经济条件初步分析项目初步意见汇报初步产品提议书项目产品客户价格定位工程构造、成本、营销户型、物业分析项目产品研究项目市场差异化竞争方略项目主题定位项目产品提议书项目开发计划，重要节点划分分析征询环境保护、消防、卫生防疫、交通、绿化、供水、供电、煤气、电信、环卫等部门意见和配套条件获得项目立项建设批复获得建设用地规划许可证编制建设项目可行性研究汇报环境影响评估汇报报批建设用地规划许可证规划方案、总平面图审查规划方案、总平面图优化确认规划方案、总平面图设计招标规划方案，总平面图设计任务书规划方案、总平面图设计项目营销方案确立委托项目营销方案设计项目营销方案评审确认项目营销方案提交立案项目开发筹划指导书委托设计院设计申报立项汇报，计划发展局立案登记项目园林景观、智能化施工图提交项目园林景观、智能化施工图评审确认项目园林景观、智能化施工图设计任务书项目园林景观、智能化方案评审确认项目园林景观、智能化设计任务书项目园林景观、只能化设计委托项目经营计划指导书向规划管理部门申领规划要点告知否报区建设局组织市规划局、房管局、人防办、消防支队、电信企业、广电网络中心、区发改局审查否否单体方案审查获得单体方案审查批复新型墙体协议书，定额测定费、散装水泥基金、施工保险、支付保函办理施工许可证申办向建设局办理建设项目报建立案质量安全监督手续等办理、工程监理协议、签订建设工程项目档案报送责任书施工、监理招标项目成本控制意见指导指导书工程及材料采购招标绿化手续、前期环境评估、资金来源证明、材料基金、工程施工协议、造价协议立案施工现场七通一平获得工程规划许可证工程规划许可证报批都市基础设施配套费审批、建筑放线费缴纳消防、人防专题审查；审图机构审查项目工程施工管理指导意见书获得施工图审查合格证书、消防设计审查意见书、防空地下室施工图审核意见书、绿化工程设计审核意见书、防雷设施施工图审查意见书等部门意见书施工图设计优化建设局初步设计批复意见初步设计优化单体方案设计优化施工图审查报规划局、国土局、人防办、消防支队、环境保护局、房管局、建设局、地震局、园林局、防雷中心审查施工图设计任务书施工图设计施工图设计委托扩初设计审批初步设计委托报规划局征询中心、用地科、工程科、国土局、人防办、消防支队、环境保护局、房管局扩初设计勘察招标勘察施工单体方案设计 获得预售许可证工程规划验收质检站单体工程竣工验收配套工程施工申办预售许可证主体施工基础施工基础部分验收合格规划部门复验灰线施工单位放灰线图纸会审 设计交底构造验收、新材料验收合格电梯招标采购、安装装修施工单位招标园林景观、二次装修设计委托 安装装饰施工供电、供水、燃气、通信、有限电视、网络配套申请园林景观施工单位招标消防验收、人防验收、防雷验收、供电验收、市政园林验收、自来水入户申请绿化验收、夜景验收、新材验收、电梯验收、环抱验收、民政局门牌办理市政管网工程专业分包智能化系统工程专业分包与施工、监理、设计等协调进度确认、工程款拨付甲供材料设备采购、供应甲供材料设备招标施工进度、成本管理施工质量、施工安全管理图纸变更处理、变更签证水电配套管线预埋综合布线测绘部门道路红线界定 移交物业企业项目结束项目整体实行成果总结归档组织项目总结会议物业服务、 售后服务办理房产证、 移交物业服务、售后服务反馈物业服务、售后服务交接工程竣工资料、档案整顿房产证申请办理办理结算 物业选择物业经验反馈工程综合验收及立案房管局验收工程竣工档案验收质量监督合格意见书 二、 工程类流程 DCGC01-房地产项目内部立项流程DCGC01-房地产项目内部立项流程计划发展中心项目组开发企业财务部分管副总裁总裁表格开始土地信息搜集初步分析 选择项目审核停止立案审批01111初步可行性研究汇报项目详细资料搜集分析项目成本分析土地实地考察洽谈，信息搜集初步可行性研究汇报论证资金分析是否审批停止立案否审批31101111011112222111土地竞拍确定项目立项结束交纳费用是 DCGC02-产品定位筹划流程DCGC02-产品定位筹划流程产品定位初步阶段 计划发展中心产品定位组设计单位规划局开发企业财务部表格市场产品信息搜集开始产品定位方案提出产品定位方案目客户定位分析0201 总平面图委托设计阶段总平面图评审配合跟进沟通协调签订协议选择委托设计单位规划总平面图规划总平面图设计规划总平面图出图03 审查批复阶段配合跟进沟通协调根据反馈意见修改至确定审查批复费用清算04 整顿归档阶段结束资料整顿存档 DCG03-初步（扩初）设计管理流程DCGC03-初步（扩初）设计管理流程 段阶备准计设初扩、段阶计设托委段阶复批查审段阶档存理整 计划发展中心设计部门图纸评审组建设主管部门开发企业财务部表格配合跟进协调沟通结束配合跟进协调沟通资料整顿存档签订协议选择委托设计单位设计资料准备开始初步（扩初）图出图初步（扩初）图设计根据反馈意见修改至确定组织图纸评审否是审查批复02费用清算040301 DCGC04-施工图设计管理流程DCGC04-施工图设计管理流程 段阶备准计设图工施段阶计设托委段阶复批查审 段阶档存理整 工程部设计部门图纸评审组建设主管部门开发企业财务部表格配合跟进协调沟通结束配合跟进协调沟通施工图存档签订协议选择委托设计单位设计资料准备开始根据反馈意见深化设计至确定施工图出图施工图设计组织图纸评审否是审查批复02费用清算040301 DCGC05-现场临建三通一平作业流程DCGC05-现场临建三通一平作业流程 段阶商包承定选段阶工施平一通三 段阶收验工竣 承包商工程部工程部经理业务人员开发企业财务部表格三通一平施工竣工移交给总承包商组织现场临建三通一平实行开始市政配套设施调查编写工程管理实行方案中三通一平部分向水电部门申请水电使用组织验收，移交结束是否审批起草协议签订协议流程选择三通一平承包商费用清算010203 DCGC06-项目工程管理流程DCGC06-项目工程管理流程 期初理管程工划计体总 定 制位单关相查审 分管副总裁总经理分管副总工程部表格否是审批是审批制定工程项目管理实行总体计划有关文献归档结束审查动工汇报下达动工令监理规划评审作业流程施工组织设计及重要施工方案评审作业流程质量安全监督申请、施工许可证申办进行监理、施工招标平整场地、申请施工用水用电开始0503040201 DCGC07-工程预算编制流程DCGC07-工程预算编制流程 段阶料资理整段阶查审 总经理工程人员审核人员征询单位表格审阅提供施工图及有关资料开始是结束保留资料，作为施工过程成本控制根据进行各项经济指标分析汇报否审核复核资料及编制计价根据按业重规定编制预算01 DCGC08-监理规划评审作业流程DCGC08-监理规划评审作业流程监理单位工程部分管副总总经理表单提供监理规划书开始结束归档是审核是是否审核审批01流程阐明：一、 目规范对监理规则监理实行细则审查程序，提高对监理单位管控。二、 范围1、 本流程合用于恒亿地产下属恒亿房地产开发有限企业；2、 波及部门及岗位为监理单位、恒亿房地产开发企业工程部、分管副总、总经理。三、 关键控制点阐明1、 应当写清晰监理工作各项流程以及工作职责。四、 有关文档及表单1、监理规划书 DCGC09-施工组织设计及重要施工方案评审作业流程DCGC09-施工组织设计及重要施工方案评审作业流程监理单位工程部分管副总总经理表单提供施工组织设计及专题施工方案开始结束归档是审核是是否审核审批01流程阐明：一、 目规范对施工单位提交施工组织设计审查，提高对施工单位前期管控。二、 范围1、 本流程合用于恒亿地产下属恒亿房地产开发有限企业；2、 本流程波及部门和岗位为施工单位、监理单位、恒亿房地产开发企业工程部、分管副总、总经理。三、 关键控制点阐明1、施工组织设计应详细写明现场布置状况、质量保证措施、人员组织状况、进度控制状况等，作为工程后期计量结算根据。四、有关文档及表单1、施工组织设计 DCGC010-工程进度控制作业流程DCGC010-工程进度控制作业流程 划计体总制编划计度月施实 偏纠整调划计 分管副总裁总经理分管副总工程部表格审批是否是审批审核是否否是按工程项目管理实行总体计划编制工程年度进度计划审核开始是结束编制新月度计划做出书面汇报组织原因分析与否严重偏离计划实行计划每月末编制月计划完毕状况汇报编制工程月度计划030201 DCGC011-工程采购分包式选择流程DCGC011-工程采购分包方式选择流程 段阶请申购采 段阶估评购采 段阶行执购采 分管工程副经理业务人员部门经理分管副总总经理表格标包未超过10万元；工程较复杂特殊；设备材料是急需填写采购分包申请汇报开始确定甲供设备、材料采购及专业分包项目形成书面汇报是否邀请承包商或供应商直接询价工程招标流程是审核是停止确定承包商或供应商否是审核是报备分管副总裁审批0201 DCGC012-供应商资质预审流程DCGC12-供应商资质预审流程商应供察考商应供定确步初业务人员工程部经理分管副总总经理表格结束制定考察汇报组织实地考察制定资格预审汇报搜集供应商资料确定投标人开始是审核是审核是否是审核是否是审核审批审批0201 DCGC013-工程招标流程DCGC13-工程招标流程工程部招标小组分管副总总经理分管副总裁供应商/承包商表格是签订协议结束组织协议谈判修订协议预选中标人、与预选中标人商谈、确定并宣布中标人整顿投标文献、起草评审意见接受投标书发放招标书编制招标文献确定甲供设备、材料及专业分包项目开始否评审组织开标、评标审核否是是是否是审核是审核是审核审批审批04030201领取招标书制作投标书并投标 DCGC014-工程采购产品质量控制流程DCGC14-工程采购产品质量控制流程档存结总期中制控量质期前制控量质品产购采工程部供应商项目承包商监理单位表格结束否是提供采购清单对供应商进行综合评价、存档与否合格组织验收工程采购退换货管理流程发货工程设备材料采购协议签订使用并反馈质量接受并组织查验02参与验收0301 DCGC015-工程采购退换货管理流程DCGC15-工程采购退换货管理流程作操案方商协按案方货换退定拟工程部招投标小组供应商总经理表格开退换货单重新进入验收流程编制退换货方案验收不合格开始中断合作是否重新进入采购程序继续合作重新发货按协议赔偿并退货参与协商审批0201 DCGC016-工程现场文献管理流程DCGC16-工程现场文献管理流程期后程工期前途工期中程工工程部设计院监理单位施工单位表格结束移交物业所需资料组织工程技术资料送城建档案馆存档工程竣工时统一搜集整顿存档工程进行过程中各岗位人员搜集整顿归档各类文献工程管理人员分发给有关单位并作文献出入记录原件存档开始手机各类技术资料、编制各类报表提交评估汇报提交设计变更资料提供施工图纸提交评估汇报审查通过后移交提交监理月报、监理检查汇报提交监理规划书配合02移交技术资料提交施工规划书01 DCGC017-工程成本控制流程DCGC17-工程成本控制流程段阶付支段阶查审请申付支分管副总裁总经理审核人员工程人员财务部表单审批是否5万元以上审核、5万元如下审批可支付登记是否结束做支付台帐按预算或协议审核填写支付申请单及有关资料开始办理支付手续04030201 DCGC18-工程质量控制作业流程DCGC18-工程质量控制作业流程分管副总裁总经理分管副总工程部施工单位监理单位表单发现工程施工过程中出现质量问题开始发现质量问题 DCGC19-工程设备物料控制流程DCGC19-工程设备物料控制流程段阶制控购采段阶购采定确工程部监理单位分管副总总经理表单结束归档检查验收进场材料设备通过招标流程确定甲供材料与设备供应商按进度提出材料与设备采购规定开始参与检查是否是审核审批0102 DCGC20-设计变更流程（设计单位提出变更）DCGC20-设计变更流程（设计单位提出变更）段阶行执段阶更变查审段阶出提更变总经理分管副总工程部设计单位表单是审批是是否重大变更审核一般变更审批结束审核参与检查归档审查、出图开始提出设计变更0102沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。 克