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戴德梁行物业管理方案模版 第一章 物业管理方案 物业管理方案 目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业管理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采用的管理模式 (1)物业管理架构 (2)物业管理岗位编制 GLFA005.员工招聘 (1)高层物业管理人员 (2)物业管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)财务管理部 GLFA006.物业管理人员培训 (1)新员工上岗培训 (2)在岗员工循环培训 GLFA007.物业管理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房计划 (2)物业管理工具与装备价格参照表 GLFA008.物业管理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业管理预算 (1)物业管理开支分类预算表 (2)物业管理处开支预算明细表 GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理 (1)管理规章制度 (2)物业档案建立与管理 GLFA011.各项专业管理工作方案 (1)公共设施设备管理 (2)安全管理 (3)装修管理 (4)消防管理 (5)车辆管理 (6)清洁管理 电子文档：GLFA002 前言 一、物业简介 （略） 二、服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 三、追求目的 以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司发明效益，为公司打造品牌。 电子文档：GLFA003 物业管理要点 运用连续发展的战略，保证物业的保值与升值。 人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。 结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理减少成本，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。 为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。 一、一种模式 针对所辖物业的特点制定出具有发明性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并发明“管理由您评估，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。 建议采用的管理体制是：公司化、专业化、一体化。 管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。 追求目的是：社会效益、环境效益、经济效益。 二、二项承诺 1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评选。 2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评选。 三、三个重点 1.完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此公司将在此后的服务工作中，充足体现公司的服务宗旨和追求目的，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将平常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。 2.环境管理责任到人 大厦的环境管理极为重要，如何为业户发明一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。数年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训贯彻到位，才干充足发挥每个人的才干，认真地去做好天天的工作，积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状况达成最佳状态，为大厦所在地增长一道清洁、卫生、亮丽的风景。 3.安全、消防真抓实干 为保证业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在平常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急解决安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小限度。 四、四项措施 1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到 物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。 2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达成规范、自我、服务业户的目的。 3.我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。 4.我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。 电子文档：GLFA004 拟采用的管理模式 一、物业管理架构 物业管理服务，规定有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达成减少管理成本，提供优质服务的目的。 本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的规定，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 1.综合管理部 (1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。 (2)负责员工工作考勤。 (3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 (4)负责解决业主的征询、投诉，并提供协助。 (5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团队保持良好的沟通。 (6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 (7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 (8)组织、开展公司文化活动。 2.物业管理部 (1)负责筹建管理员工餐厅工作。 (2)负责会所及会议中心的管理。 (3)书写给业户的各类告知、通告，由总经理签署发出。 (4)负责物业的平常清洁工作。 (5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 (6)负责物业的除虫灭害工作。 (7)协助业主解决租赁工作。 (8)负责业户的搬入和迁出协调工作。 (9)建立业户档案管理工作。 (10)负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。 (11)开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。 (12)配合综合管理部开展员工培训工作。 (13)总经理指派的其他工作。 3.安全管理部 (1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 (2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 (3)成立义务消防队，定期举行消防演习。 (4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 (5)与业主签订“消防安全责任书”。 (6)负责物业大型活动的警卫布置。 (7)负责物业的平常巡楼工作和固定岗位的安排。 (8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。 (9)负责监控室管理工作。 (10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。 (11)总经理指派的其他工作。 4.工程管理部 (1)负责物业所有公共设备、设施的运营管理，保证设备正常运转。 (2)负责物业机电设备的平常维护保养工作。 (3)制定长期和平常的维修保养计划并付诸实行。 (4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的平常维修保养工作。 (5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和平常维修保养。 (6)负责物业管理部转发的业主投诉的解决，及满足业户其他有关的服务规定。 (7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 (8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。 (9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 (10)总经理指派的其他工作。 5.财务管理部 (1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 (2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 (3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。 (4)征收和支付管理公司各类协议费用。 (5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。 (6)按员工工资表发放员工工资。 (7)小量钞票的支出和平常采购、入库工作。 (8)负责物业管理部转发的业主投诉的解决，及满足业主其他有关的服务规定。 (9)总经理指派的其他工作。 二、物业管理岗位编制 暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。 1.综合管理部 (1)由1名综合管理部经理和 名员工组成。 (2)综合管理部经理 名，规定具有数年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。 (3)文员兼仓库管理员 名，负责本部门文字解决工作和物品入库保存、发放、领用工作。 (4)资料管理员 名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。 (5)业户接待员 名，负责征询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接受、分发工作，规定个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。 2.物业管理部 (1)由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。 (2)清洁班由 名员工组成，分白班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外的公共场合及男女卫生间的常规清洁，规定个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场合及男女卫生间，规定按清洁程序进行操作，对人员个人素质规定可适量放低些。 (3)员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为 ，规定员工个人素质较高。 (4)业户服务员 名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，规定形象素质较好。 (5)会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场合的接待服务工作，规定形象、素质较好。 3.安全管理部 (1)由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。 (2)安全管理经理 名，规定有数年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完毕所辖物业安全管理工作的能力。 (3)文员兼资料员 名，负责部门文字解决和档案管理工作。 (4)主管 名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 (5)监控值班由 名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 (6)大堂值班由 名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。 (7)外围值班由 名员工组成，分三班，负责外围值班工作。 (8)商场值班由 名员工组成，分二班，负责商场值班工作。 (9)停车场值班由 名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。 (10)巡逻值班由 名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。 4.工程管理部 (1)由1名工程管理部经理和 名员工组成。 (2)工程管理部经理 名，规定数年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。 (3)文员兼资料管理员 名，负责工程管理部文字解决工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。 (4)强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，保证大厦用电系统正常工作。 (5)空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。 (6)消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。 (7)电梯值班 名，负责电梯设备的正常运作与维护。 5.财务管理部 (1)由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。 (2)会计由主管兼任。 (3)出纳员 名。 (4)停车场收费员 名。 电子文档：GLFA005 员工招聘 一、高层物业管理人员 1.物业经理 大学本科以上学历,持有物业管理上岗证,具有5年以上大型物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及公司基本管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力及解决突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。 2.物业经理助理 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的结识，能纯熟操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、记录能力，熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。 二、物业管理部 1.物业管理部经理 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变解决突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。 2.物业管理文员 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，纯熟操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。 3.保洁员 高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。 4.写字楼接待员 大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达成国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。 5.收发员 中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。 三、工程管理部 1.工程管理部经理 大学本科以上学历(工科专业)，工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。 2.资料员兼文员、仓库管理员 大专以上学历，工科或资料管理专业，能纯熟操作电脑，思维灵敏，思绪清楚，有较强的文字功底，2年以上工作经验。 3.弱电技工 大专以上学历，电子技术，计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务纯熟，有较强的敬业精神，具有独立完毕工作的能力。 4.强电技工 身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型公司设备管理经验，业务纯熟，有较强的敬业精神，具有独立完毕工作的能力。 5.空调技工 大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务纯熟，有较强的敬业精神，具有独立完毕工作的能力。 6.维修工 高中以上学历(水电专业)，持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。 四、安全管理部 1.安全管理经理 大专(或同等学历)，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变解决突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。 2.安全管理员 高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。 3.监控管理员 高中以上学历，男175厘米以上,女165厘米以上,身体健康,不矫正视力为1.5,品行端正,工作认真,需有本地户口。 五、财务管理部 1.财务管理部经理 财经类专业本科学历，具有3年以上大型公司财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。 2.会计 大专以上学历(会计专业)，有3年大型公司工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。 3.出纳 大专以上学历(会计专业)，2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。 4.车场收费员 有物业管理工作经验，懂简朴电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。 电子文档：GLFA006 物业管理人员培训 一、新员工上岗培训 根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。 1.员工上岗培训期15天为有薪培训。 2.培训内容涉及：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作解决程序，军事化训练等项内容。 二、在岗员工循环培训 1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参与班后的专题培训。 2.每位在岗员工每月参与2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件解决技艺及与业户沟通的经验。 3.上岗循环培训的考核办法。 (1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。 (2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。 (3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达成优化管理的目的。 4.培训计划及培训内容提纲(略)。 电子文档：GLFA007 物业管理所需物质条件 在投入物力方面建议如下： 一、办公及员工住宿用房计划 1.办公用房 物业经理办公室 m2 会客室1 m2 物业经理助理办公室 m2 会客室2 m2 物业管理部 m2 仓库2（工程） m2 安全管理部 m2 储物间1（物业清洁） m2 男女更衣室各一间 m2 工程管理部工作间 m2 2.住宿用房 由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内(跑步5分钟内到达)安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。 二、物业管理工具与装备价格参照表 内容见下表。 物业管理工具与装备价格参照表 序 号 名称及规格 单 价 1 万用电表 2 电流流量度：300A 3 电流钳式800A 3000A 4 对地阻值测试表 5 绝缘值测试表（500V1000V） 6 温度计：电子数字式 酒精式 7 手提式室内温度/湿度对比测量器 8 手提式风量和风速计 9 电源测试电笔 10 卷尺：1m 5m 11 钢尺：3m 1m 12 水平尺：600mm 13 角尺：300mm 14 高空工作安全带：降伞式 15 50/500反光衣 16 耳塞100db 17 耳筒500db 18 安全过滤口罩：100CDN 19 护眼罩：眼镜式 全护式 焊接用 20 护镜（焊接用1000GDA） 21 手套：绵布 皮革 22 铝梯：1m 铝梯：1.5m 铝梯：4m 23 高空工作台:10m全护式 24 高压电工全护装 25 运送工具:轴流板式车 26 手推车 27 木锄 28 扳手:活动150mm 活动200mm 活动300mm 活动450mm 29 菊花板身:3mm36mm 30 组合式:4mm45mm 31 夹具:大力钳(平口) 32 C形夹:100mm 150mm 200mm 300mm 33 虎钳150mm 34 钢管工具连弯头 35 切割工具:水管用切刀 36 铁皮用剪刀 37 界刀 38 剪刀 39 紧急爆破工具:大手锤 40 斧头(消防队用) 41 铁笔 42 压力钳 43 润滑油加油枪 44 六角起子(0.5mm16mm) 45 管子钳:200mm 300mm 450mm 600mm 46 拉钉钳 47 螺丝起子:平咀形100mm 4mm 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm 400mm 10mm 48 十字形:100mm 3mm 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 电子部件专用:平咀 50 十字咀 51 平咀钳 52 尖咀钳 53 斜口钳 54 导线开口钳 55 剪线钳 56 鲤鱼钳 57 水泵钳 58 弹簧专用尖咀钳:平咀 59 弓咀 60 电线护套管钳：100A以上 800A以上 61 手锯：金属450mm 150mm 木工600mm 250mm 62 手锤：电工 球形1kg 球形1.5kg 63 铁钻 64 木工专用工具 65 泥水工专用工具 66 手电钻电池式10mm12mm 67 油压式手电钻：小 大 68 油压式手电锤：小 69 锯条式切割机 70 叶片式切割机：小 大 71 金属磨轮式切割机：手提小 手提大 72 磨轮床 73 60A电焊机 74 小型电焊机 75 气体焊枪：氧气式 76 高压气泵（手提式） 77 高压吸尘机（手提式） 78 手提射灯 79 气动打钉枪 81 值班工作台、椅 82 工具台 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文献架 87 警械 88 值班电筒（充电式） 89 雨具 90 防火服 91 战斗服 92 空气呼吸器 93 头盔 94 防毒面具 95 洗地机 96 高速抛光机 97 高压冲冼枪 98 吸尘器 99 清洁小车及配件 100 水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等 101 清洁消耗品 102 吸尘吸水机 103 大垃圾筒（生活垃圾用） 104 垃圾筒（楼层及大堂用） 105 告示牌（大堂用） 106 指示牌 107 大堂广告栏/广告牌 108 大堂用吸水/吸尘垫 109 地毡（电梯用） 110 办公桌椅 111 文献柜 112 打卡钟及卡板 113 对讲机(含备件) 114 电脑 115 打印机(激光/针打各一台) 116 复印机 117 传真机