战略评估报告.doc

西藏天路公司参与柳吾新区开发的
战略评估报告

【2023】

2024年7月1日

目 录
第1章 柳吾新区开发项目背景 4
1.1 柳吾新区现状介绍 4
1.2 柳吾新区开发的新契机 4
1.2.1 青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况 4
1.2.2 城市发展的自身需要 5
第2章 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发 5
2.1 公司战略规定发展第二主业 5
2.1.1 西藏天路发展战略概述 5
2.2 柳吾新区是天路发展第二主业的契机 6
2.3 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析 7
2.3.1 宏观环境分析（PEST分析） 7
2.3.2 房地产行业分析 9
2.3.3 西藏天路资源状况分析 12
2.3.4 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT总结 14
第3章 西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式 16
3.1 组织模式 16
3.2 赚钱模式 16
3.2.1 土地出让 17
3.2.2 招商引资 17
3.2.3 多元化参股 17
3.3 运作模式 17
第4章 风险分析 18
第5章 财务评估 20
5.1 评价与分析的基础数据 20
5.1.1 新区第一组团土地开发时期规划 20
5.1.2 投资估算与资金筹措 20
5.2 财务评价 21
第6章 建议 25
附件一：柳吾新区区域功能定位分析 28
1.1 柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响 28
1.1.1 区位交通 28
1.1.2 自然环境 28
1.1.3 规划条件 29
1.1.4 区域特点对区域功能定位的影响 29
1.2 拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响 30
1.2.1 拉萨城市发展的特点与趋势 30
1.2.2 拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响 32
1.3 柳吾新区北组团的功能选择与区域功能定位 33
1.3.1 柳吾新区北组团的功能选择 33
1.3.2 柳吾新区北组团的区域功能定位 41
附件2 柳吾新区核心区开发财务评价表 43
第1章 柳吾新区开发项目背景
1.1 柳吾新区现状介绍
柳吾新区位于拉萨河东南，背山面河，与拉萨老城隔河相望，向北通过即将开工的柳吾大桥，直接进入城市中心区，并通过拉贡公路到达贡嘎机场；向东可与川藏公路连接，到达林芝、昌都等藏东地区。柳吾新区行政从属拉萨市柳吾乡，目前人口1181人，总户数223户，所有为农业人口。规划区范围42.70平方公里，新区基本上没有进行城市开发建设，目前仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连，路面狭窄。
规划区内城市建设用地23.25平方公里。本报告重要针对北组团的开发，涉及核心区和外围区，面积约4平方公里。其中核心区指铁路客运站所在地到未来的柳吾大桥的核心范围，面积约1平方公里。
1.2 柳吾新区开发的新契机
1.2.1 青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况
2023年开始青藏铁路破土动工，其中在拉萨的铁路客运站选址在柳吾新区北部。为新区未来的人流奠定了基础。
铁路进藏后，其高质量、全天候、长运距的特点将使本区内的一些矿产资源和绿色产品生产成本大幅减少，藏医药、绿色食品加工等产业得以启动。铁路进藏还将使拉萨和周边省份乃至环印度洋经济圈和中亚地区的经济联系得到加强。
而柳吾大桥的建成将直接缩短新区与老区的距离，极大改善柳吾新区的交通状况。
1.2.2 城市发展的自身需要
拉萨老城区（以大昭寺为中心方圆一平方公里的古建筑群）是藏民族文化的精华，近年来随着人口和城市建设的发展，历史名城保护面临着越来越严重的挑战。目前拉萨全市人口21万（城乡人口），城市建成区51平方公里，而老城区面积2.8平方公里，集中了7万人，导致老城区人口拥挤；此外经济发展引发的城市新功能没有相应的空间贯彻，一些建筑项目仍挤在布达拉宫附近，无论是建筑风格、体量还是高度都给历史名城的保护导致冲击。
第2章 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发
2.1 公司战略规定发展第二主业
2.1.1 西藏天路发展战略概述
西藏天路目前的发展战略：天路应发展成为围绕公路建设的多元化公司，在做大建筑的基础上，继续开拓新的业务，追求更高的利润率，为股东、客户及员工带来利益；天路应一方面做大建筑主业，通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业的竞争力；同时发展建筑行业中利润率较高的业务－建筑设计业务；在公路建筑能力强化之后，天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务，真正将天路的主业做大；房地产行业及旅游行业是天路应发展的其他主业，建议天路在近期内进入房地产行业，在2年内进入旅游行业；实现天路发展战略的手段是优化股权结构，通过引进新股东带来新的符合天路发展战略的项目，以达成开拓新业务的目的。
2.2 柳吾新区是天路发展第二主业的契机
根据天路的发展战略：为了打造国内一流的建筑集团品牌，保持长期的发展，西藏天路必须建立起三个层面的业务组合：
第一层面核心业务：在迅速推动公路建设的能力的同时，调整公司总部的组织架构，建立合理的工作流程，同时寻求开展建筑设计，及新的建筑业务。
第二层面新兴业务：围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。
第三层面侯选业务：积极开展旅游业务，通过引进外资旅游公司，哺育新的主业。
公司目前第一层面的核心业务发展状况良好，第三层面侯选业务也在积极的开展中。目前急需挖掘合适的第二层面的新兴业务。按照发展战略中的规划，第二层面的新兴业务将围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。
西藏房地产业目前正处在成长阶段，一级土地开发是房地产价值链的源头，大多受政府和政策性控制，是房地产价值链中获得利润最高的一个环节，一般房地产商鲜有机会进入。柳吾新区的开发对于拉萨市政府，是跨越式的一步；而对于天路公司，则属于历史性的机会。柳吾新区的开发正是天路进入发展战略中第二层面业务——房地产业务的契机。
2.3 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析
2.3.1 宏观环境分析（PEST分析）
2.3.1.1 政治层面的影响
1． 西部大开发战略对拉萨乃至整个西藏的经济、文化的发展起着积极的推动作用。国家对西藏基础建设投资力度的加大将增长经济热点和消费热点的增长。
2． 中央第四次援藏工作会议（2023年6月）明确指出，此后五到十年，是西藏加快发展、维护稳定的重要时期，要保证西藏的经济从加快发展到跨越式发展，十年内人均GDP赶上全国平均水平。拉萨发展面临着前所未有的发展良机，有助于地区发展的方案将更容易获得政府的支持。
3． 西藏自治区“十五计划纲要”中提到“十五”期间要加快交通、能源、水利等基础设施的建设。使房地产业的发展进程进一步得到提高。
4． 西藏自治区出台了《党政机关货币化分房制度》和《公司货币化分房制度》，目前西藏已经通过财政补贴的方式向２５００多名离退休干部发放了住房补贴。这些住房补贴最高的达１２万元，最低的有３万元。
5． 西藏的住房贷款实行中央给予的特殊政策。西藏住房贷款利率５年以内涉及５年的，利率为２．７９％，远低于内地的４．７７％；５年以上的利率为３．０６％，比内地５．０４％低近两个百分点。
6． 2023年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的告知》(“121号文献”)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了严格规定。对房地产开发商的资质和自有资金的规定提高。
2.3.1.2 经济层面的影响
1． 西藏近些年经济发展迅速，GDP从1995年的55.98亿元到2023年的161.42亿元。虽然西藏GDP在国内仍然属于落后地区，但增长速度连续几年超过9.4%，2023年增长速度达成12.9%，在全国各省（区、市）中居于首位。
2． 由于西藏经济的不断发展，城乡居民人均可支配收入由1995年的4000元到2023年的7762元，高出全国平均水平，仅次于上海、北京、广东、浙江、天津和福建，列全国第７位。居民的消费能力较强。
2.3.1.3 社会层面的影响
1． 西藏人口不断增长，由1995年的235.55万人到2023年的255.44万人。其中拉萨市的人口由1995年的38.33万人到2023年的40.95万人。
2． 随着青藏铁路的建成，拉萨的流动人口数量将进一步增长。内地公司及外资机构进驻拉萨乃至西藏的数量也将进一步增长。对房地产的需求相应增大。
3． 随着经济的发展，生活水平的提高，西藏人传统的居住观念发生变化。由本来的注重小环境，通常自建“一楼一底”的住宅，变为现在选择住宅时更注重社区大环境及周边环境，更强调居住的舒适性。
4． 西藏目前还缺少有实力的房地产开发商，整体房地产开发水平还比较落后，为新进入者提供了一定的空间。
2.3.1.4 技术层面的影响
1． 近些年来不断更新的居住概念以及新型建材的开发，涉及发展迅速的太阳能和水源热泵等技术，使得房地产项目越来越合理，越来越满足人们的舒适生活的需求，也越来越激发人们对房地产产品的需求。
2.3.2 房地产行业分析
2.3.2.1 行业特性
1．周期性：
我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求连续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。
2．关联性：
房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的昂首，如美国对我国钢铁业实行反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增长。同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响。
3．地区性：
房地产地区性很强，各地房地产市场发育限度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业的地区性特性使得房地产公司在进行地区扩张时，必须针对各地具体情况进行逐个分析，谨慎投资。
4．政策敏感性：
房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计此后几年仍会保持7%以上的增长速度，但国际形势的不稳定也有也许给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境导致极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有也许导致国家相关政策的变化。
2.3.2.2 行业生命周期
根据“产业生命周期理论”，西藏的房地产业正在进入成长期。其特性表现如下：

引入期
成长期
成熟期
衰退期
增长率
缓慢增长
加速增长
平稳增长
衰退
销售额
低
上升
保持高位
衰退
客户购买成本
高
较高
平均
低
产品类别
很少
增长
多样化
衰减
平均利润率
负
增长
平均利润
衰减
竞争对手
很少
增长
相对稳定
减少
典型定价方式
成本加成
价格渗透
竞争定价
减价
进入障碍
技术
竞争对手
竞争对手
产量过剩
典型广告方式
认知和教育
大众市场认知

减少
可以看出，在产业成长期进入房地产业是一个比较合适的时期。
2.3.2.3 柳吾新区房地产需求分析
1． 从土地供应商的角度：
客户涉及房地产开发商和西藏有实力的机关、企事业单位；内地及国外机构驻西藏办事机构；公用设施提供者。其中公用设施涉及医院、学校、娱乐设施等。
2． 从房地产开发商的角度：
客户涉及商用客户及住宅客户。其中住宅客户范围不限于拉萨自身的客户，也涉及西藏各区县的有实力的人士；内地在拉萨的经商、办公人士；国外公司、机构驻西藏人士。
2.3.3 西藏天路资源状况分析
的研究表白：新区开发和房地产行业的关键资源能力涉及：社会及政府关系、财务资源、人力资源。其中社会及政府关系涉及到能否以低成本拿到土地并获得资金及政策支持的能力；财务资源涉及到是否有足够的自有资金和融资能力进行开发；人力资源涉及到是否有对项目土地的增值潜力具有准确分析和判断能力的人才，是否有对房地产项目具有整体策划能力的人才，对建筑设计和施工具有监督管理能力的人才以及具有市场营销策划和管理能力的人才。
以下从这几个方面对天路公司的资源状况进行分析：
2.3.3.1 财务资源状况分析
1． 西藏天路公司2023年主营业务收入为5.09亿元，实现净利润3009万元，目前资产负债率为30%，资产状况良好。
2． 资金来源：天路公司为西藏唯一一家属于本地的上市公司，拥有比较宽松的融资环境。资金来源可以涉及股市募集资金、政策性贴息贷款、商业银行贷款等。
2.3.3.2 人力资源状况分析
1． 人员状况：公司现有员工1125人，各类专业技术人员220余人。其中，大学本科以上24人，大中专179人。整体人员素质不强。
2． 人员的专业背景：重要专业为工程技术，缺少房地产行业相关的专业人才及管理人才。
2.3.3.3 社会及政府关系分析
天路公司是西藏交通厅直属公司，又是西藏省内唯一一家真正属于本地的上市公司，与政府的关系较为密切，并一直得到政府有关方面的大力扶持。由于天路公司自身在西藏拥有良好的社会及政府关系，使得公司在取得土地资源和相关优惠政策等方面有充足的优势。
2.3.3.4 其他资源能力分析
1． 天路公司是西藏省内唯一一家本地的上市公司，其公司品牌在西藏拥有较大的号召力，在公司实行多元化战略、开发第二层面的新兴业务的过程中将具有较好的市场影响力。
2． 天路公司是专业的公路建筑公司，自身具有专业的建筑施工和设计的能力，可以有效减少房地产开发的成本。并且天路公司具有数年的建筑施工管理经验，拥有房地产开发公司所需要的对多个项目、不同事业进行综合协调管理的能力，可以实现不同业务之间的资源共享。
2.3.4 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT总结
2.3.4.1 优势
1． 拥有良好的社会关系和政府关系，在取得土地资源和优惠政策方面有先天的优势。
2． 作为上市公司的知名度和市场影响力。
3． 财务状况良好，拥有宽松的融资环境。
4． 公司自身具有专业的建筑施工和设计能力。能有效减少房地产开发的成本。
5． 天路公司具有数年的建筑施工管理经验，拥有房地产开发公司所需要的对多个项目、不同事业进行综合协调管理的能力。
2.3.4.2 劣势
1． 缺少房地产开发的行业管理经验和专业管理及技术人员。
2.3.4.3 机会
1． 国家对西藏投资力度的加大和政策方面的倾斜将加快西藏经济的发展。
2． 居民可支配收入呈不断增长的趋势，人们的居住观念也发生变化，使西藏房地产业的发展有了坚实的基础。
3． 铁路客运站和柳吾大桥在新区的设立，将极大带动该地区的人流和物流，成为新兴的热点投资地区。
4． 拉萨城区人口增长迅速，老城区容量饱和，政府有人口南迁的规划。
5． 拉萨老城区存在发展与文物保护的矛盾，柳吾新区的合理开发能有效的缓解这一矛盾。
6． 西藏房地产业处在成长期，行业利润较高，进入障碍小，是进入这一领域的较好时机。
7． 拉萨目前缺少有实力的房地产开发商，为天路以高起点进入这一领域提供了较大的空间。
2.3.4.4 威胁
1． 西藏整体的经济发展仍然落后，居民可支配收入较低，人口较少，房地产市场的容量有限（格桑林卡已先期开发高档住宅区）。
2． 柳吾新区的成功开发在很大限度上取决于政府的政策支持。涉及土地价格、基础市政设施、中央商务圈（CBD）的形成等。
3． 中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的规定提高。
4． 房地产受宏观经济和政策性影响较大，西藏特别是政治敏感的地区，当政策和经济受不可预见性因素影响时，会直接影响房地产业的状况。
5． 目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商，但拉萨的发展前景将吸引内地特别是成都有实力的开发商进入。
第3章 西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式
3.1 组织模式
柳吾新区开发商的组建应遵循“三个有助于”的原则进行，即：有助于新区开发积极稳妥地推动；有助于市场化运作，减少行政干预；有助于开发商自身的发展和规范，或者说上市的目的。鉴于此，建议以开发区管委会、天路公司、金建投资公司（暂定名，天路公司管理层组建而成的战略投资公司）、自治区外有丰富市场运作经验的投资公司A、B五家公司共同发起成立柳吾新区开发总公司（暂定名），实行柳吾新区开发项目。引入区外投资者的重要目的在于运用他们丰富的新区开发和资本运作经验，吸引所谓“聪明钱”（smart money）。
柳吾新区开发总公司的股权结构如下：
开发公司注册资金7500万元人民币，其中：
政府：以核心区500亩地，作价2250万元（平均45,000元/亩），占30%股份；
天路：投入钞票1500万元，占20%股份；
金建投资：投入钞票3000万元，占40%股份；
投资公司A、B：各投入钞票375万元，各占5%股份。
新组建的柳吾新区开发总公司将按现代化的公司模式运作，设立股东会、董事会、监视会、高层经理人员组成的法人治理结构。
3.2 赚钱模式
公司的赢利模式有以下三种模式：
3.2.1 土地出让
未来公司的赢利模式以土地出让为主。一级土地出让是房地产价值链的源头，也是利润最丰厚、风险最小的一个环节。新公司通过政府入股的方式得到土地或通过向政府购买得到土地，在政府进行基础市政建设和绿化改造的基础上，完毕三通一平的一级土地开发工作。再根据规划及定位进行土地出让。
3.2.2 招商引资
柳吾新区开发总公司可以作为核心分子代表政府在柳吾新区进行招商引资。支持政府发展新时期的援藏模式，即可连续发展的援藏模式。请内地的各级政府选派先进的公司进驻柳吾新区，不光进行资金援助，还涉及能力援助，即先进的管理模式和人才援助。使得援藏行为不是一次性的，而是可连续发展的、长期的援助。
3.2.3 多元化参股
对于核心区的部分升值潜力巨大的土地，公司可以多元化参股的形式（比如以土地入股）共同开发，获得进一步的利润。
如政府南迁成功，对于政府迁出后布达拉宫周边的空地也可以参股的方式进行联合开发，获得利润。
3.3 运作模式
整个柳吾新区北组团约9km2，其中有效用地4km2。其中核心区（第一开发区）1km2，外围区（第二、三开发区）3km2。
整个新区的开发采用滚动开发的模式。开发公司成立时从政府得到500亩的股权投资（作价2250万元）和3km2的预留用地（也许需交纳定金）。1年内完毕1500亩（1 km2）土地的开发和出让，获得收益后，每年向政府购买一定量的土地，譬如每年1km2，作三通一平或更高层次（房地产）的开发。
整个柳吾新区第一组团所有开发建设时间共计4年，分两期进行。第一期开发时间从2023年4月开始，至2023年4月结束，历时一年，重要实行对核心区1500亩地的综合开发。第二期开发时间从2023年5月开始，至2023年5月结束，历时三年，重要实行对剩余土地的综合开发土地使用权的转让。
第4章 风险分析
1． 房地产开发受国家宏观政策的影响比较大。西藏在国内有着特殊的地位，其政治敏感性极强，当政策和经济受不可预见性因素影响时，会直接影响房地产业的状况。
2． 柳吾新区的定位和开发在很大限度上依靠政府的支持。涉及土地购买价的拟定、行政机构的迁入、基础市政设施的完善、企事业单位的进驻等，都需要政府的支持。
3． 政府应投资的项目未按计划时间完毕，或资金不到位导致未按计划完毕。涉及由政府投资的道路、桥、水、电、绿化、景观带等。这些基础设施将直接影响土地出让的情况。
4． 用地规划未按计划完毕。比如希望搬迁的单位未进驻新区，涉及构成行政中心的行政单位、构成中央商务中心（CBD）的大型企事业单位、商务机构等。这些将影响柳吾新区的定位。并进而影响新区的房地产开发状况。
5． 国家房地产政策也许会随着国家宏观经济的变化而出现调整。或者由于房地产业的不规范而进行调整，从而给柳吾新区开发公司的运营导致难度。
6． 土地的使用和获得方面的政策的延续性也许出现出现变化。比如也许会比最初与政府商定的价格高，使得成本增长。政府也有也许改变土地的购买方式，比如按照内地比较流行的拍卖方式，使得土地的购买价大幅度增长。
7． 环保方面的风险。柳吾新区特殊的地理位置决定它在环保方面的开发压力比较大，假如在环保方面有不妥的地方，将会遭到政府和有关组织甚至是宗教或国际组织的反对，从而使新区的开发受到阻碍。
8． 中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的规定提高。融资存在一定的风险。
9． 目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商，但拉萨的发展前景将吸引内地特别是成都有实力的开发商进入。
第5章 财务评估
5.1 评价与分析的基础数据
5.1.1 新区第一组团土地开发时期规划

第一组团开发计划
期数
一
二
年份
1
2
3
4
5
6
开发土地 (亩)
1500
1500
1500
1500

转让土地 (亩)

1200
1200
1200
1200
1200
5.1.2 投资估算与资金筹措
本园区开发以自有资金和银行贷款相结合，采用滚动开发的方式，将前期转让回收资金投入到下期的土地开发中去。因此，本园区资金运作表现为一种流动资金和经营成本运作的形式。
A. 开发投资费用
重要涉及支付土地出让金和土地三通一平整理两项费用。其中，支付土地出让金为6万元／亩，土地三通一平费用为2.5万元／亩。投资费用计算见附表1。两项费用分别为32023万元和15000万元。
B. 开发期银行借款利息
园区开发使用银行贷款15000万元，用于支付土地出让金和三通一平费用。其中五年期的长期贷款3000万元，贷款利率为4%，在项目的第一年投入，采用每年等额还本付息法；短期贷款12023万元，贷款利率5%从项目第一年开始每年投入3000万元，次年偿还本金，分4年连续投入。按年计息，利息总额为786万元，当年利息即可用转让土地的收入予以偿还。具体计算见附表1、3。
由于本项目自身所具的特殊性，不能将其视为普通的项目、产品一类的固定资产投资，而只能看作是一种流动资金的经营，同时在这种情况下，很难确切地将资金投入与经营成本互相严格地分离，因此在计算中采用了将资金投入与经营成本相结合的方式来进行规划。综上所述，本园区总投资为49586万元，建设期长期贷款利息为450万元。
园区开发资金来源为：自有资金34586万元，银行借款15000万元，其中五年期长期借款3000万元，一年期短期借款12023万元。自有资金中涉及来自项目自身的收益再投入。具体计算见附表5。
5.2 财务评价
1.收入估算
园区在整个开发计算期内，除第一年进行开发投入无土地转让收入外，以后每年项目陆续开始投入运营，产生钞票流入。因此，园区的收入是随着开发运营的进行而逐步产生的。本园区项目的运营收入重要为土地使用权转让而获得的收益，此外还需要进行运营税金的估算。
A. 土地使用权转让收入
园区经第一年投入资金进行开发整理后，次年就可以开始部分投入运营转让，产生钞票收入。实际土地转让数随运营时期的进行而呈加速递增的趋势，此报告中为简化计算过程采用从次年开始每年转让1200亩，分五年销售完。获得的收入还可在支付银行借款利息及本金后投入到下一年的开发建设中去，实现土地的滚动开发。各年土地使用权转让收入见附表3。基准投资回报率按各年总投资及运营税金的10%来计算。
B. 运营税金估算
园区土地在运营过程中取得转让收入，根据国家有关税法规定，应缴纳转让营业税和土地增值税。其他诸如印花税、契税和一些附加税等小税种数额不大，对经济评价指标影响甚微，为简化计算，略去不计。
根据营业税法规定，转让土地使用权应当执行税率5%的营业税。而根据所得税暂行条例规定，本园区进行的土地使用权转让应按西藏税务规定15%缴纳所得税。
根据上述估计和测算，本园区运营总收入为120230万元。运营所需缴纳的税金总额为17043.5万元，其中转让营业税6000万元，所得税11043.5万元。
运营收入及税金估算见附表3。
2.成本估算
本园区总成本费用是指园区内各项土地运营过程中产生的所有成本和费用，涉及生产成本、管理费用和销售费用、财务费用等项。计得总成本费用为49586万元。
3.利润估算
根据总成本费用值与运营收入及税金估算表，编制园区损益表。测算后得土地转让后利润总额为73623万元，缴纳所得税总额11043.5万元，税后利润62579.6万元。其中所得税按产出收入扣除资金投入、借款利息和运营税金后的余额的15%缴纳。具体情况见附表3。
4.财务赚钱能力分析
根据国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价参数与方法》(1993)中有关参数的制定原则和方法，本园区项目设定财务基准收益率为ic=10%。
①FIRR和FNPV
根据所有投资财务钞票流量表(见基本报表1)，由下列公式和计算式分别计算所得税前和所得税后的财务赚钱能力指标。
经计算，缴纳所得税前：
所有投资财务内部收益率：FIRR=116.40%
所有投资财务净现值：FNPV=40486.67万元
缴纳所得税后：
所有投资财务内部收益率：FIRR=100.22%
所有投资财务净现值：FNPV=33249.78万元
②利润率
投资利润率=利润总额/总投资*100%=126.20%
投资利税率=利税总额/总投资*100%=148.48%
园区税后利润总额62579.6万元，利税总额73623万元，园区总投资为49586万元，
5.财务清偿能力分析
本项目长期借款共3000万元，贷款期5年，贷款利率4%。短期借款12023元，贷款期一年，贷款利率5%，分4年投入。用于偿还借款的资金来源重要为土地运营转让后获得的收益。
为分析借款偿还情况，编制借款还本付息估算表(见附表3)。据表计算，园区项目在整个计算期内，利润总额为73623万元，缴纳所得税11043.5万元。可以得出，项目满足银行借款条件，并具有较为拟定的偿债能力。
6.财务不拟定性分析
因无法拟定项目的固定成本和可变成本，本报告仅对财务不拟定性进行财务敏感性分析，选择投资费用、经营费用和收入三个较为直接、现实的因素进行敏感性分析，以考虑其对财务内部收益率(FIRR)、累计净现值、投资回收期的影响限度。分析结果见附表6。
5.3评价结论
本项目财务评价所有投资财务内部收益率，税前116.40%，税后100.22%，远远大于设定的财务基准收益率10%；所有投资财务净现值税前40486.67万元，税后33249.78万元，均大于零；投资利润率126.20%，投资利税率148.48%。同时，项目满足银行的借还款规定，可以较好地运用银行借款和自身收益产出实现土地的滚动开发，正常进行运作。
综上所述，本产业园区从经济上看财务效益可行，经济效益高，社会效益显著，是不可多得的高收益项目。

第6章 建议
综合以上内容，我们对天路公司的建议如下：
1． 天路说服政府高度认同柳吾新区开发的战略意义是新区开发成功的关键。天路公司必须与政府进行充足的沟通，使政府结识到柳吾新区开发不同于一般的房地产开发项目，而是建设二十一世纪新拉萨的历史性契机，是西藏走向开放和实现现代化的形象代表，因而给予足够的重视和支持。
2． 政府投入的基础设施建设是柳吾新区开发的前提，天路要与政府密切沟通，保证基础设施建设准时保质完毕。柳吾新区的地理位置使得柳吾大桥的建成通车是整个新区开发的前提，同时沿江景观带、重要道路、供水、供电、供暖等重要基础设施的建设对新区的开发成功至关重要，这些都需要天路与政府保持密切的沟通，来保证工程的质量和速度。
3． 政府动员相关单位迁入新区，是新区保证形成规划定位的基础，也是稳定发展和繁荣的基础，天路要与政府密切沟通，保证政府采用实际行动。不管柳吾新区北组团核心区最终的功能定位是行政办公中心，中央商务区，还是科教文化中心（具体内容请参见本文附件），都需要拉萨相关重要单位迁入新区才干实现，这不仅需要新区开发商努力发明良好的条件，更需要市政府采用实际行动对相关单位进行动员，政府可以采用行政指令、限制在城区的相关建设批地、保证城区与新区的地价差、对新区的相关产业给予税收优惠等措施来支持相关单位的迁入。所有这些措施都需要天路公司的争取才干实现。
4． 本项目最大的风险在于政府政策延续性上，天路公司必须始终保持与政府的协调，回避政策风险。政府是否始终支持新区的开发，始终支持天路公司在新区开发中的主导作用，构成了本项目的最大风险。考虑到本项目将连续相称长的一个时期，政府政策是否可以保持延续性是天路公司需要面对的一个重要问题，需要天路公司自始至终保持与政府的协调。
5． 开发公司的组织模式要照顾到各方的利益，得到各方特别是政府的充足理解与支持，这需要天路公司做大量的说服工作。由于新区开发影响巨大并且存在潜在的高收益，必将为各方所关注，因此开发公司的组建必须非常慎重，其组建要得到政府的充足理解与支持。
6． 开发公司在融资方面可以运用国家西部大开发的优惠政策争取有利的融资条件，同时在宣传上要充足借用政府资源。鉴于柳吾新区开发对拉萨建设的重要意义，新区开发可以努力争取开发银行和世界银行的优惠利息贷款，同时借用政府资源，通过西藏建设成就展等多种渠道进行宣传。

附件一：柳吾新区区域功能定位分析
1.1 柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响
1.1.1 区位交通
柳吾新区北组团位于拉萨河南，与拉萨市老城隔河相望，由于与拉萨市中心直线距离很近，地理位置十分优越，具有极大的发展潜力。
长期以来，该地区交通条件十分恶劣，仅有一条砂土路经拉萨一桥与市建成区相连，并且路面狭窄，这极大的限制了该地区的发展。随着柳吾大桥在未来几年内的开通，该地区与市中心的交通条件将大为改善，区位优势将得到充足发挥，具有了发展成为拉萨未来城市副中心的条件和也许。
铁路客运站的建设也将带动该地区的起飞。青藏铁路的通车，将大大减少内地人员进藏的“门槛”，使作为客运枢纽的柳吾地区北组团成为拉萨乃至整个西藏地区重要的客流周转中心，及西藏与内地、与世界联系的桥梁。这必将使得柳吾新区，特别是北组团区域，成为未来拉萨城市发展的关键区域之一。
1.1.2 自然环境
柳吾新区北组团平均海拔3640米，属藏南原温带半干旱气候区。该地区位于拉萨河与周边山体围成的山坳里，区内的地貌有山地、山谷地带、河谷地带、河流及河漫滩，由于该地区背山面河，地形多样，自然风光十分优美。
由于西藏的高寒干旱气候特性，植物遭破坏后很难恢复，高原生态系统极其脆弱。因此，柳吾新区的生态环境敏感度和环境保护压力都比较大。
1.1.3 规划条件
柳吾新区北组团面积约9平方公里，预计实际可由天路公司进行商业化开发的土地4平方公里左右，约6000亩开发用地。
由于过去受到交通条件的限制，柳吾新区的发展比较落后，新区基本没有进行过城市开发建设，同时新区内人口较少，仅有223户，约1200人左右。新区的未开发现状和稀少的人口，避免了老城保护等诸多地产开发所必须解决的难题，同时极大的减少了区域开发和人口动迁的成本。
新区与拉萨老城相对隔离的地理位置，使得新区开发可以相对回避拉萨老城建设中因保护需要而对建筑风格、体量和高度的限制，这使得新区完全可以在一个高起点、现代化和相对自由的条件下进行城市规划。
1.1.4 区域特点对区域功能定位的影响
综合前面的分析，柳吾新区北组团具有优越的地理位置和良好的开发条件，为区域的功能定位提供了广泛的选择。
柳吾新区北组团的区位优势，为该地区发展行政办公、商贸、住宅产业和综合服务设施提供了也许。而铁路客运枢纽所带来的人流，为该地区发展以旅游服务设施为代表的综合服务设施提供了也许。此外，该地区也具有发展工业、仓储业、文化教育产业等诸多二、三产业的基础条件。
需要特别注意的是，在上述广泛的产业选择中，环境保护是该地区区域功能定位所面临的最重要限制因素，因此在该地区功能定位及由此相关的产业选择中，必须切实回避污染和破坏环境的产业，比如重工业。
在上述广泛的产业选择中，究竟选择那些产业，及由此所形成的区域功能定位，可以导致柳吾新区北组团土地价值升值的最大化，并带来作为开发商的天路公司收益的最大化，将在本文后面进行具体分析。
1.2 拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响
1.2.1 拉萨城市发展的特点与趋势
柳吾新区作为拉萨的一部分，其区域定位必须符合拉萨的发展趋势和城市规划的需要，必须充足考虑拉萨城市的特点。
拉萨城市的特点可以归纳为以下三个重要方面：
1. 拉萨是西藏自治区的中心城市。
2. 拉萨是一座具有世界知名度的历史文化名城，在藏传佛教中具有“圣城”地位。
3. 拉萨经济发展迅速，城市规模不断扩大。
一方面，尽管拉萨在城市规模和人口数量上仅仅相称于内地的中小城市，但与那些城市通常所具有的较单纯的功能（比如采矿、加工、物流、旅游等）完全不同的是，拉萨是西藏自治区的首府，是西藏地区的政治、经济和文化中心，这规定拉萨必须具有完善的区域中心城市功能。拉萨的行政管理、贸易金融、文化教育、综合服务等各项功能必须发展完善，在整个自治区具有支配地位，同时起到整个地区对外交流的枢纽作用。
随着西藏地区的经济连续发展和交通条件的迅速改善，拉萨的中心城市作用将越来越得到加强，在整个西藏地区的支配和枢纽作用也越来越重要，这必将带动拉萨各项中心城市功能的全面发展。
拉萨各项中心城市功能的发展最终将体现在拉萨城市规划的发展上。国际、国内的城市发展历史已经证明，城市各项功能的加速发展规定在地区上的相对集中，形成明确的地区特色，以更好的实现专门人才的相对集中和基础产业共享为代表的范围经济效应。过去拉萨各项城市功能都集中在老城，并且没有明确的区域划分，这种混杂、粗放的城市功能规划状况已经不适应拉萨各项中心城市功能进一步发展的需要。随着拉萨经济技术开发区的建立和大学的东迁，拉萨实质上已经启动了城市区域的功能划分进程。
另一方面，拉萨拥有世界意义的、丰富而独特的历史文化遗产，并具有“圣城”的宗教地位，城市的许多古建筑是拉萨的起源与缩影，是藏民族历史文化的精华。城市风貌和民族特色的保护在拉萨城市建设中是一个刚性的限制条件，不仅关系到旅游业这一拉萨未来核心产业的连续发展，并且对巩固民族团结、获得与国际分裂势力的斗争都具有重要意义。然而，过去人口和经济发展引起相称规模的城市功能和人口的集中在老城，特别是挤在布达拉宫附近，给历史名称的保护带来了严峻的挑战。
最后，随着国家的扶持和自治区经济的快速发展，拉萨的经济连续高速增长，随着而来的是拉萨向现代化城市转型的需要日益迫切。经济活动总量和城市人口的迅速增长（涉及城市人口的自然增长和外来人口的增长）、城市对内对外的开放限度的加深和人民生活水平的提高规定不断扩大城市规模，提供更广阔的城市发展空间和更现代、更舒适的工作、生活环境。
1.2.2 拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响
上述拉萨城市发展的三个特点，可以归结为三个核心矛盾：
1. 历史文化名城保护和城市现代化的矛盾
2. 老城面积有限和人口增长的矛盾
3. 中心城市功能强化和现有城市布局之间的矛盾；
这三个矛盾是拉萨未来城市发展必须面对和解决的问题，作为拉萨未来城市发展的一个关键部分，柳吾新区的规划必须服从和服务于这三个矛盾的解决。从另一个角度来说，这三个矛盾的解决也为柳吾新区的发展提供了历史性的契机。