新版公园物业管理方案.doc

公园物业管理方案第一部分整体管理目的和理念xx公园公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信通过和的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打导致为本土高品质休闲区。公园占地1300亩，其中规划500亩水域，其余区域所有为绿化景观，针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。一、管理基本定位（从接管开始）：物业管理以配合为中心，促进配合公园的管理，物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。二、管理理念定位树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓装运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”三个保障。（一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和规定，及时填补工作中的缺陷与局限性，提供最优质的服务、最贴心的关怀。该公园作为高端旅游休闲区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严规定的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游环境，其环境应当一方面注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客（使用人）的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让游客或使用人体现到生活尊贵的一面。高标准的物业管理将使游客感受到档次和身份的象征，通过我们的管理，力求让游客满足“受人尊重的需求”。（二）抓住三个保障：“运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”。1、运转良好的公园设施设备要保证公园的正常运转，最基本的条件就是保证公园各种设施设备的可靠运营。我们选拔综合素质好、技术精的技术人员对公园的设施设备进行平常管理和维护，对公园的水电设备、智能化设施等进行定期的养护，保证公园设施设备常年运转良好。2、安全温馨的居住环境公园安全是正常旅游、生活的基本保障，通过我物业公司的努力，营造公园安全温馨的工作环境，保障监控设施、消防等安保设施设备的正常运转，保证无重大治安案件。3、赏心悦目的公园风景旅游、生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好公园清洁工作的同时，我们侧重抓好公园内的花卉以及环境的绿化工作，做到公园内的花卉、树木生长正常，布局合理。三、管理方式我们将该公园的物业管理按照标准和操作规范进行管理。在管理协议期内制定年度管理目的，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。四、管理目的1、保持和提高物业的完好限度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不妥，损坏公共配套设备设施。2、发明良好环境，统筹安排公园各项设施的管理养护，强化宣传，对游客进行依法管理约束，共同维护公园环境。3、维护公园的权益。加强对游客的行为管理、维护公园的整体利益，从而有助于公园的口碑。五、管理原则根据全国物业管理条例、四川省物业管理条例及其实行细则，本着“以楼养楼，略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。六、管理内容1、公园建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等）的维修，养护管理。2、公园房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备等）的维修，养护，管理和运营服务。3、公园规划红线内配套服务设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。4、公共环境（涉及公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、交通、车辆行驶和停泊管理。6、配合和协助本地派出所进行安全监控和巡视等护管工作。7、消防管理。8、公园文化娱乐活动。9、其他特约服务。10、物业管理档案、资料。第二部分 管理架构和人员配备、管理及物资的配备第一章 管理架构根据公园的实际情况，从节省人力、物力的角度出发，不设立一些专门的机构，一人多岗，重在管理。服务中心实行项目经理负责制，与公司签订年度管理目的责任书，实行年度目的责任考核。服务中心设立一个中心、三个班组，即：客户服务中心和工程维修班、秩序维护班、环境维护班，按照各自的分工负责本班组的工作。机构设立图：受托方委托方公园服务中心环境班工程部科秩序部客服中心清洁管理湖区管理绿化管理设施维修设备管理治安管理消防管理车辆管理财务管理文档管理客户服务公园文化第二章 管理人员配备我物业公司将本着“精干、高效，以岗定人”的原则拟定人员编制，建立一支现代化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，实行先进管理理念，保证各项工作高效、快速的开展，该公园公园实行专业化的物业管理与服务。在保证各项管理工作有效贯彻的基础上，尽也许的节省人工开支，以使有限的经济来源更好的发挥其效能。一、配备原则1、坚持高素质、业务精的高层次配备原则；2、力求精干、高效、实用；3、热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。二、管理人员的配备分类和数量：岗 位岗位及人数人 数备 注服务中心经理1全面负责公园的管理客服中心主管1负责客服接待投诉解决客服人员（兼文员）3负责与业主（使用人）之间的联系工程部主管1全面负责工程维修、装修班长1负责班组平常事务管理维修工5含电工、给排水工环境部主管1全面负责环境管理保洁班长1负责班组平常事务管理绿化班长1负责班组平常事务管理保洁员25公园道路、水域楼道清扫等绿化工20负责公园的绿化工作秩序部主管1全面负责安全、交通管理班长2管理班组工作秩序员20门岗、巡逻岗、消防员、车管员合 计83注：保洁、绿化管理可外包。保洁按单位人工计算成本，绿化按每平方米服务价格计算成本。第三章 员工培训和考核人是公司中最重要的资源，物业管理的经营就是人与人之间的往来，公司中人力资源反映了公司竞争力的强弱，而教育和培训是提高公司人员素质的重要手段，所以我们把培训人才作为实现物业管理现代化的基础环节和可靠保证。一、培训目的规范员工培训考核工作，使员工培训工作系统化、规范化，最终使员工具有满足工作需要的知识和技能，提高物业中心全体员工的专业水平以及服务意识，培养爱岗敬业的精神，增强队伍的凝聚力、稳定性，为管好公园提供人力资源保证，保证管理人员100合格上岗，全员培训率达100。二、培训方式（一）外派培训：我公司每年引进12名物业管理专业学生到公园实习，引进新观念、新理论、新思维，达成实践和理论的结合；选送业务骨干参与行业主管组织的物业管理培训班，接受新事物，学习好方法，提高业务能力。（二）岗位培训以公司为培训基地，针对不同岗位集中授课进行岗前培训；实地跟班，以老带新进行岗中培训。（三）会议讨论针对平常管理工作中发现的典型案例组织物业中心各类人员进行讨论，提高员工实际工作能力。三、培训计划培训计划注重分阶段培训，分为接管前集中强化培训、平常管理培训。培训阶段培训对象培训内容目的及效果培训时间接管前培训全体员工公园概况、岗位制度、工作流程、服务质量、服务技巧、物业管理知识等通过岗前培训，使公园各类管理人员基本具有上岗能力接管前平常管理培训新进员工项目概况、物业中心规章制度、物业管理基本知识、岗位基本技能培训等具有上岗基本能力进入物业中心一周内管理人员物业管理法规文献、岗位技能技巧培训等提高管理服务能力水平常年进行操作层培训岗位技能技巧、服务意识、沟通能力提高服务水平常年进行全体员工仪容仪表、文明礼貌用语、服务行为规范建立良好的公司文化氛围常年进行第四章 员工的仪表、行为规范物业管理是该公园的一个组成部分，员工的仪容仪表，标志着物业公司形象，也是公园业主（使用人）开展公园活动的对外窗口。物业管理员工的外在表现形式是缺一不可的，规定我们每个员工对自己的行为有一个准确的任职，将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高公司的信誉度和公司形象。一、着装所有员工一律穿制服上岗。二、仪表行为规范1、公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服，制服应干净、整齐、笔挺。2、穿西装制服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。3、制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。4、上岗时必须佩戴工作牌，工作牌应端正佩戴于左胸。5、男员工不得留长发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。三、仪态行为规范1、面对业主（或客人）应随时保持微笑，不准给业主（或客人）看脸色，向业主（或客人）发脾气。2、和业主交谈时应全神贯注，双眼注视对方，适本地点头称是。不得东张西望、心不在焉。3、在业主面前不准做不雅或不尊敬的动作，如双手叉腰、挠头、挖耳等。4、上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。5、不得当众整理个人衣物、化妆等。6、行走时不要勾肩搭背，与业主相遇应靠边而走，不得从二人中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品，以免发出不必要的声响影响别人工作。8、咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。9、员工在工作、打电话或工作与人交谈时，如有业主走近，应立即打招呼或点头批准，表达注意到他（她）的来临，不准毫无表达或装作没看见。10、在为业主服务时不得流露出不耐烦、不快乐、冷淡的表情，应做到亲切、和谐、精神饱满、不卑不亢。11、上班时要保持良好的坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰。第五章 员工奖惩机制我们将实行奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对公园物业中心工作的考评，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工，得到荣誉的进行奖励，不称职工工进行待岗培训、限期改善、辞退等阶段的解决；根据每季度的考评结果年末对管理项目全年工作进行综合评议，评出物业中心先进个人。一、目的为维护公司声誉，加强公司管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。二、种类（一）警告合用于第一次触犯轻微过失的规定。（二）严重警告合用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者（三）最后警告合用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者（四）开除（或辞退）合用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。三、过失性质（一）轻微过失（违反下列一项者，给予警告一次）1、一个月迟到或早退三次；2、违反护管制度，拒绝护管人员检查；3、违反安全制度但未导致后果；4、在公园内行为不检点，如大声喧哗、追逐打闹；5、不讲卫生，在公园公共场合说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰；6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊；7、由于工作过失，导致公司财务损失达成100元以上1000元以下；8、业主连续三次反映工作态度不好（经查属实）；9、私扣业主（使用人）提出的一般意见。（二）严重过失（违反下列一项者，给予严重警告一次）：1、旷工一天；2、运用职务之便收取户主或客户钱物；3、对业主（使用人）态度蛮横；4、公开顶撞上级，不服从指挥或故意悲观怠工；5、由于工作过失，导致公司财务损失价值1000以上3000元以下。（三）重大警告（违反下列一项者，给予最后警告一次）：1、连续旷工三天；2、接受贿赂；3、殴打别人或互相打架斗殴4、由于工作过失，导致公司财务损失价值达3000元以上。（四）开除（犯有下列错误，立即予以开除或辞退）1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天；2、偷窃公司、同事或业主财务；3、用非法手段涂改原始记录，窃取账单或单据，从不牟取私利；4、严重玩忽职守，给业主（使用人）或公司利益导致重大损失；5、威胁上级，欺侮刁难业主及来访客人；6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审；7、犯有其他严重错误。四、奖励条例（一）奖励对象1、在改善公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有显著成绩者；2、工作努力，深得业主表扬者；3、在危急时刻为保护别人生命安全，保护公园财产方面有特殊成绩者；4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有奉献者；5、因其行为为公司带来荣誉者；（二）奖励办法凡符合奖励条件者，经公司批准予以确认，奖励形式。1、授予奖状（证书）；2、颁发奖品或奖金；3、特别加薪；4、晋级第三部分 管理规章制度公司根据管理经验，建立起一套行之有效的物业管理规章制度，该物业中心拟制定以下几个方面的规章制度：一、管理“十条标准”（一）文明服务遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。物业中心各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按服务准则，做好各项服务。（二）整体环境公园公共场合没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。公园整体外貌无损坏，房屋达成完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用，车辆停放整齐有序。（三）清洁卫生公园内公共部位清扫保洁，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，公园公共走廊洁净，不堆放杂物，排污达成国家规定排放标准。（四）楼外绿化公园外公共绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）治安管理公园内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。公园内治安人员尽职尽责，保证公园业主（使用）人身财产安全和商业机密。（六）经费管理严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时。物业中心严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。（七）设施齐备公园内给排水、供电、通讯、照明、消防、监控、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，发现破损及时修理。（八）楼内文化积极开展文化活动，宣传教育活动内容丰富，活动开展有计划、有制度，积极培养爱惜公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明公园。（九）机构职能物业中心管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。（十）管住关系“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主（使用人）排忧解难”，使业主（使用人）满意。二、岗位职责（一）物业中心主任岗位职责1、熟悉物业管理的法律、法规、政策及公司领导规定，根据公园实际，完善有关规章制度，不断提高管理水平。2、根据有关达标条件，制订和实行公园创优计划，建立健全护管、卫生、绿化、水电、房屋、车辆、市政等管理制度。3、负责护管、消防过程的控制和管理，营造安全、舒适的工作环境。4、搞好公园公共卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理、供电、供水、消防、电梯运营等管理和市政房屋设备、设施的维修、养护。5、负责物业维修服务、保洁、绿化服务过程的管理和控制。6、负责各类设备的运营控制及维修保养管理，保证设备设施正常运营。7、负责各项服务过程中质量记录的对的、清楚、完整。8、对维修人员进行业务培训，不断提高他们的专业素质。9、提高全体员工的消防安全意识，消除不安全隐患。10、坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月抽查工作。11、完毕领导交办的其他任务。（二）工程维修班岗位职责1、工程维修班在物业中心主任的领导下，组织本部门开展专业维修工作。2、制定公园设备、设施维修保养计划，并抓好贯彻，及时提出设备、设施的更新和质量管理建议。3、负责解决维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查工作。5、熟悉辖区内各类房屋的结构、安全规定；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全规定，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。6、经常巡视辖区，走访、回访业主。7、了解本部门员工思想动态，做好思想教育工作。（三）护管班长岗位职责1、护管班长在物业中心主任的带领下，负责护管工作并协助主任做好其他管理服务工作。2、主持全队工作，坚决执行主任命令，带领全队人员有良好的精神面貌，依据各自职责，认真做好安全保卫工作。3、熟悉各岗位职责、任务、工作规定、考核标准，掌握公园护管工作的规律及特点，加强重点部位的安全防范。4、处事公道，言行文明，对自己的缺陷敢于改正，虚心接受工作建议和意见。5、做好护管班的月工作安排。6、经常巡视公园检查各岗位工作情况，走访回访业主，坚持夜间轮流查岗，发现问题及时向物业中心报告，及时解决。7、对新队员做好培训及传带工作，了解员工思想动态，及时做好思想教育工作，对离职人员谈话，主持办理交接工作。8、协助物业中心做好房管工作。9、每月召开一次班务会，组织讲评工作。10、及时做好护管员的岗位培训、军事训练及平常考核工作。11、定期对义务消防员进行培训，不断提高他们的操作技能和应变能力。12、带领护管班配合其他管理服务工作。（四）环境班班长岗位职责1、保洁主管在物业中心主任领导下，负责实行公园的保洁绿化工作，美化、净化工作环境。2、负责保洁工作现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向主任报告。3、熟悉公园分布结构、车行道、人行道、绿化地分布及面积，具有管理保洁的全面技能。4、制订工作计划，加强组织贯彻，经常检查督促他们执行计划及贯彻各项工作，每月组织召开保洁分析会，总结保洁工作。（五）消防管理员岗位职责1、遵守物业中心各项规章制度和消防管理制度。2、熟悉公园消防控制系统原理和设备、设施的功能、位置，熟悉灭火工具的摆放点，掌握消火栓、灭火器、“119”报警的使用方法和程序。3、应对消防设备、设施作定期巡查和保养，发现缺陷及时修复，必要时向物业中心报告，并提出防止性建议。（六）电工岗位职责1、负责公园内所有电器及供电线路的例行保养工作。2、熟悉公园供电系统的线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状况，保证低压配电设备的正常运营。3、严格执行操作规程，遵守用电运营维修保养制度。小修但是时，大修不迟延，会判断和解决发生的故障和事故。4、各类电器设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。合闸前应仔细普查一遍，确认无问题后方可合闸。5、尽量不带电作业，特别是在危险场合严禁带电作业，如必须带电作业，应采用必要的安全措施。6、积极积极为业主服务，接到施工单，应立即赶往解决，并在最短时间内完毕，工作完毕清理场地，竣工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请业主在维修单上签字。如一时不能修复应向业主说明情况。7、负责消防管理及低配值班。8、天天要巡查设备、仪表运营情况，检查公共区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运营记录，发现问题及时解决，保证机电设备的完好率，保持机房、设备整洁。（七）给排水工岗位职责1、负责公园水泵房的运营管理，负责所有管道的平常维修，熟悉管道阀门用途、走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。2、保证公园给排水设备的正常运营。3、定期巡回检查，做到小修但是时，大修不迟延，特殊维修及时报上级审批。4、工作时，严格遵守安全操作规程，保证自身和别人的人身安全。5、工作完毕及时清理场地，清点工具和剩余材料，并保管好所辖工具。6、积极积极为业主服务，接到报修电话或施工单，应立即赶往解决，并在最短的时间内完毕，竣工后请业主在维修单上签字。如一时不能修复应向业主说明情况。（八）护管员岗位职责1、严格遵守公司各项规章制度，公正解决各类事件，树立护管人员的良好形象。2、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，防止治安案件的发生。3、遇有突发性事件和恶性事件，应采用紧急措施，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告，等待解决。4、积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，发生分歧要以理服人，不能制止的向带班员报告。5、熟悉并掌握公园分布基本情况，加强管理力度，做好保密工作。6、注重仪容仪表、文明执勤、礼貌服务。（九）巡逻岗位职责1、检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑情况。发现情况异常时，应立即查明因素，视情况报告带班员或物业中心。2、检查防火门、消防窗、路灯、开关面板、消火栓、灭火器和给排水管道有无损坏，发现漏水（电）及设施损坏时，应采用有效措施并及时报告物业中心。3、检查机动车停放，如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象，应立即制止，如驾驶员不在场可记下车牌号查询解决。4、检查是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响，并对形迹可疑人员进行查询。5、熟悉和爱惜公园配套的公共设施、机电设备、泵房、消防器材及消防栓位置，并纯熟掌握各种灭火器材的使用方法及火灾解决程序。发现火警时，立即报告带班员并迅速报警，就近采用灭火器材扑救。6、准时开关公共照明路灯，保护公园内的公共照明设施、公用市政设施、绿化，如有损坏，查明事故责任者。7、发现可疑物品或捡到失物，立即交给带班员。（十）车辆管理员岗位职责1、懂得一般交通管理指挥知识，熟悉停车场路况环境，以及底层车库车位使用状况，熟悉车主、车牌号码和停车位号码。2、提醒和指挥司机，按路线行驶，有序停放，对不听指挥的车主有礼貌的耐心劝说。3、及时提醒车主关好车窗、门，勿将贵重物品遗留在车上。4、保持高度警惕，对停放的车辆实行巡视查看，保证车辆停放安全。坚持文明上岗，礼貌待人，妥善解决上岗时碰到的各种问题。5、定期检查消防设施、照明灯等是否完好有效，如有损坏，及时报修。6、认真做好交接班记录工作。（十一）保洁员岗位职责1、负责公园外围的道路、绿化等共用区域地面的清洁。2、负责公园周边墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁。3、负责室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消杀工作。4、定期对室外果皮箱和垃圾中转站（房）的清洁、清运和消杀工作。5、定期对天台、明沟、污水池进行清理和消杀工作。6、维持责任区域清洁卫生，劝阻、制止违反清卫管理规定的行为。7、积极完毕领导交办的各项临时任务。（十二）绿化员岗位职责1、绿化员要熟悉公园的绿化布局和个人包干的职责范围，以及花草树木的品种和数量，并掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法等。2、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换死亡苗木、浇水。3、按欣赏规定，负责编制草花翻种计划，提出花草采购申请。4、加强对盆花的修剪、造型等管理工作。5、绿化员有接受专业技术培训和学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素质。6、要保证绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，碰到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告护管员或环境主管，协助对其劝阻和处置。7、绿化员要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失和损坏须按规定补偿。第四部分 各项管理具体实行方案第一章 总体管理目的指标名称管理标准管理指标实现措施房屋及配套设施、设备完好率98建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修及时率100建立严格的维修制度，规定小维修三分钟之内答复解决，零修工程及时完毕，急修工程但是夜，回访情况记录，设立值班电话维修工程质量合格率100分项监督，按操作标准严格把关绿化完好率99实行专业绿化养护，加强监管，保证公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露保洁率99保洁贯彻到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力道路完好率98贯彻负责人，进行平常巡视检修和定期维修保养投诉解决率100加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，及时排忧解难。投诉解决有结果，有记录和回访消防火灾发生率0全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保平常巡查，发现隐患及时解决治安案件发生率因管理因素的发率低于1实行24小时巡逻值班制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思绪。明确治安职责，层层防卫，以保证公园的人身财产安全，接受报警及实行调度第二章 房屋和设施、设备管理方案总体规定做到三无，设备无端障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：一、房屋和设施设备养护项目示意表类 别项 目定期养护周 期内 容实行效果房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准，正常使用沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏停车场停车场每年一次翻新、更换旧标记牌、消防设施检测标记完整、明晰，设施完好公共标记牌标记牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标记牌标记完整、明晰，设施完好自行车停放处自行车房每年一次翻新、更换残旧标记牌标记完整、明晰，设施完好智能化系统监控系统、红外线报警系统等每年二次检测、实验、维修、更换传感灵敏，使用正常供水供电系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常公用设备电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠公共设施围栏、宣传栏、广播系统每周一次检测、实验、维修、更换无损坏，广播正常二、房屋的修缮和平常养护1、定期检查公园，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥公园的使用功能。2、制定房屋及设施设备的管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。3、做好零星养护工作，应急维修但是夜，保证房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会批准后安排实行。三、设施设备的管理保养工作1、建立联系卡制度，与公园所有的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或直接承担设备的管理与维修任务，使各类设备始终处在最佳的运作状态2、将公园所有设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故解决、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设备养护计划提供数据和资料。3、派专业技术人员、纯熟技术工人进一步公园机房，熟悉设施设备的性能和操作规定，根据行业标准制定设施设备管理保养计划，做好管理保养工作。4、建立设施设备平常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、具体、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达成100，并进行回访，回访记录健全。第三章 安保管理方案人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，保证公园无重大治安、火灾事件发生。一、治安管理公园实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入公园登记制度等各项安全防范制度；制定护管人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，注重技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障公园安全。（一）护管人员配备公园的护管人员共配备20名秩序人员，其中班长2人，队员18人，值班分为白、晚两班，对公园实行24小时不间断管理。白班10人：门岗4人，车管2人，监控2人，巡逻2人；晚班8人：门岗4人，固定周界岗1人，监控1人，巡逻2人。（二）灵活、高效、人性化的值班方式我们在治安管理中既要保证安全，又要维护业主与客人之间的正常来往，具体表现为：1、强化安全措施，保证公园业主（使用人）的财产和人身安全；2、礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，杜绝“戒备森严、一味盘问”的公园管理模式，达成“内紧外松”。提高护管人员的素质，所谓“来的都是客”，护管人员要善于察言观色，对出入人员区别对待，不由于护管人员的失礼而影响业主（使用人）的交往活动；二、消防管理1、对护管员进行消防业务知识培训，掌握国家有关消防的法规和制度，熟悉公园自动消防系统的性能和操作，纯熟掌握各种消防器材的使用。2、定期进行消防安全检查，护管员天天巡视公园的每个角落，及时发现消防火险隐患；定期对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好情况进行检查；天天检查公园自动消防报警系统是否正常运营；天天对公园安全用电情况进行检查；定期对消防设备（消防泵、水喷淋等）进行测试，并做好记录。3、在加强平常防火工作的同时，还要做好灭火的准备工作，制定火灾应急行动实行预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，对重点岗位、重点部位贯彻责任到人，将火灾的损失减少到最小限度；成立护管员为主、公园工作人员为辅的消防队，每年进行12次实地消防方案预演。4、定期组织物业中心员工学习消防知识，对公园工作人员进行消防知识宣传。三、车辆管理做好公园的停车规范管理，在入口设立禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障公园道路畅通。我公司参考停车场设计，为便于管理，为维护公园的良好停车秩序，建议安装IC卡智能停车场管理系统一套，将整个公园的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。物业中心将设立专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。做好公园的停车规范管理，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，在公园出入口设立导向牌，停车场内设立相关的交通指示牌，对临时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障车辆人员安全。第四章 清洁卫生管理方案严格执行公园环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，保证公园常年干净整洁。物业中心主管一天两次检查卫生工作质量，根据卫生标准对清洁工进行考核。结合公园实际情况，制定如下管理方案：一、管理目的通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，保证公园公共场合保洁率达成98以上。二、人员配备及工作制度（一）人员配备：公园道路、地下车库：15名；公园水域：4名；楼道等公共部位：6名。（二）工作时间拟定上班时间为上午7：30-12:30下午14:30-18：30。（三）保洁范围公园所有公共部位、公园外道路、停车场、地下室等。三、卫生标准1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹。2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹。3、标记牌、公共设施目视无明显灰尘；4、不锈钢表面无污迹。5、垃圾桶清倒及时。6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。7、卫生间墙面、地面干净，大小便器干净。8、公园外道路、绿地无杂物等。四、清洁内容1、公园外路面清扫，每日8小时保洁；2、公园大厅、楼梯、走廊天天打扫一次，8小时保洁，不间断对垃圾桶收集、清运；3、一楼大厅玻璃门天天擦拭一次，楼梯玻璃每月擦拭一次；4、每周对楼内护栏、标记牌等公用部位进行保洁擦拭，并不断巡视保持干净整洁；5、垃圾收取，固定垃圾桶天天定期收取；6、绿地卫生天天巡视、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；第五章 绿化管理方案根据绿化养护管理质量规定，细化养护计划和考核指标，做到公园内外的花卉、树木生长正常，布局合理。一、具体实行方案项 目方案实行效果修剪乔木：每年修剪2次无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀灌木：每年修剪5次以上，枯黄枝叶及时剪除，枯叶要即刻清除使其造型整齐美观，保持新绿和整齐草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪无杂草，草坪、草地目视平整浇水根据季节、气候、绿地花木的品种决定浇水量；一般每周1次。树木无旱死、枯死现象施肥根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量：一般乔灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥时间在阴天或傍晚花草树木茁壮成长杀虫贯彻“防止为主，综合治理”的基本原则，每月防治1次，发现病虫及时喷射无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2以下去尘每周由绿化工用湿布对植物茎叶进行除尘花池、花基、花盆、绿化带无烟头、纸屑等杂物补缺如有枯死现象，要按花木栽种季节及时补栽补种草坪无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米内，裸露面积在总面积的0.5以内。树木缺株在1以下耕种除杂草施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于6次草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好放风排涝巡查天天巡查一次暴风雨后查看草坪无积水，树木无倒斜二、人员配置公园配备（或兼职）20名绿化工，规定具有较高的绿化养护知识，熟悉花草树木的管理作业程序，并具有一定的审美观，对花木的品种、布局有一定的研究，对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，及时修枝整形、补栽补种，解决枯枝落叶，清理场地。三、树木花草的平常维护1、根据季节、气候、地区条件及时浇水，保持良好的生长态势。2、根据土质、花木生长期、花木品种和配置需要，及时进行施肥。3、掌握病虫害的发展规律，采用适当有效的除虫措施。4、根据树木形态、欣赏效果、树木品种和生长情况等因素进行修剪整形，保持良好的欣赏性。5、对枯萎的花草及时清除、更换，杜绝裸土现象的发生；6、及时清理绿化带内垃圾，每周擦拭绿化小品一次。第六章 档案的建立与管理物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的，尽管档案管理不是物业管理工作的重要环节，然而其重要地位却不容忽视。物业管理工作正