合生创展愉景南苑项目评估报告.doc

内部资料 注意保密评估报告工作底稿借 款 人：广州合生愉景房地产有限公司项目名称：“愉景南苑”项目广东省分行营业部评估部二二年四月主评估人：梁伯翔评估小组： 第一章 借款人评价 梁伯翔 第二章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评估 张帆 第四章 项目投资估算与筹资评价 马强 第五章 偿债能力评估 马强 第六章 贷款风险分析 马强资料提供单位：广州市广州大道支行印 制：广东省分行营业部评估部目 录第一章 借款人评价一、借款人概况-4二、经营者素质评价-5三、经济技术实业评价-5四、股东评价-6五、资产负债分析-6六、盈利能力分析-8六、现金流量分析-8七、信用状况评价-8第二章 建设条件评价一、项目建设概况及规模-8二、项目审批手续及进度-8第三章 市场评价一、市场现状及发展趋势-10二、市场竞争分析-11三、发展前景-12第四章 投资估算与筹资评价一、 项目总投资估算-12二、 筹资来源-14第五章 项目效益及偿债能力评价一、 项目财务效益评价-14二、 项目敏感性分析-15三、 借款人偿债能力-15第六章 贷款风险与效应评价一、 贷款项目风险度测算-16二、 贷款效应及风险-16第七章 项目贷款综合评价项目贷款综合评价-18第一章 借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况 广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务所有限公司- 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。 20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。2、经营范围及规模该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。合作项目规划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为157,911平方米。3、资质等级、信用等级现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为1.5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。二、经营者素质评价该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事会成员共五人，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委派，副董事长由联嘉公司委派。董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有15年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理，具有丰富的物业管理经验。董事谢世东，男，出生于1958年，毕业于香港大学，获工程学士学位，曾担任香港一上市房地产发展公司的执行董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售与市场推广等方面拥有十九年以上经验。三、 经济技术评价2001年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，所有者权益619万元，目前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。公司现有职工约22人，研究生学历占比5%，大学学历占比68%，中高级职称占比15%，公司整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。 四、股东评价 合生集团有限公司（香港）是香港合生创展集团旗下的投资公司，依靠集团的实力，在内地投资创业，自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68,054万元，总建楼宇面积累计约为2,621,300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64,300万元，资金实力雄厚，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使该集团已成为广州房地产界的翘楚。合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势。该集团把控制成本放在各项工作的首位，利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使得中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑都各具特色，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出的住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。该集团在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，也取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。 其余两股东德裕公司和联嘉公司由于所占的股份比例较少，并且截至评估之日，没提供以上两公司的具体资料，因此从略。五、资产负债分析 年份项目2001年12月2001年3月2000年12月2001年12月公司名称广州合生愉景房地产有限公司合生创展集团有限公司一、资产总额19,591446,356486,9721、流动资产18,863207,081227,763预付帐款7168其他应收款10989存货634二、负债总额18,9721、流动负债18,972134,965148,229其中短期借款077,52389,810其他应付款189592、长期负债082,205104,630其中长期借款0三、所有者权益619167,963未分配利润068,05560,952资产负债率%97%流动比率%96%速动比率%96%存货周转率%应收帐款转率%分析公司资产负债表可知：（1） 该司成立时间较短，成立时间还不到一年，该公司的成立，主要是为了开发愉景南苑项目。2001年末公司资产总额为19,591万元，资产负债率为97% 。资产负债率较高的原因是因为该司进入项目建设不久，刚开始进行销售，销售收入未结转利润。并且关联企业垫资注入，其中广东珠江总承包有限公司4,614万元，合生集团内部往来12,091万元。（2） 预付帐款7,169万元，其中广告宣传费35万元，工程款7,114万元，其他20万元。（3） 其他应收款10,989万元，其中：广州联嘉置业有限公司6,201万元，及合生集团公司内部往来款4,720万元，其他68万元。（4） 所有者权益中，该司的注册资金为4,725万元，现只注入了第一期资金，金额为619万元占了总出资额的15%。该司的出资总额共分为六期，是在合作公司成立三十六个月内全部投入完毕。六、盈利能力及现金流量分析合生愉景公司2001年建立，截至评估日，销售收入未结转，报表未能反映出该司的盈利能力。但愉景南苑从三月初公开销售至今，已销售出130多套，并且接受了270套的内部认购登记，证明有较高的社会认受度，应具有较好的盈利前景。2001年底该司经营活动现金流入2239万元，流出2696万元，经营活动现金流量净值-456万元，筹资产生净现值527万元，总的现金流量为71万元。七、信用状况评价 该司组织机构合理，经营管理制度健全，具有经验丰富、经营管理能力强的领导层及一批高素质的专业管理人员。该公司由于所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期楼刚开始公开销售，公司财务状况在经营业绩方面尚不能反映企业的实际经营情况，但根据股东实力及项目条件衡量，该公司符合我行竞争优质客户的条件，2001年我行审批认定该企业为未评级客户，信用等级按A+级掌握。第二章 建设条件评价一、项目建设概况及规模 “愉景南苑”项目位于广州市海珠区新港西路210、212号大院，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。 该项目占地面积48,3402（其中净用地面积35,7622 ， 道路面积12,5782）总建筑面积155,8782，（商铺12,6792该数为预测数，车库382个车位，住宅135,2282，会所3,2782），容积率3.25，是由三种住宅类型组成，共18栋，可售面积147,9072. 商品房住宅建筑情况列表如下:建筑区域楼层建筑面积2客户数A区4栋1213层17,493.1176B区3栋1819层30,579.3306C区2栋1819层21,648.1198D区2栋19层19,684.5204E区2栋1819层19,278.2204F区2栋1819层19,226.3204G区2栋12层7,118.0 80K区1栋8层4,344.5 75合 计- 139,572.4 1,447设计、施工、监理单位资质：施工单位设计单位监理单位广东珠江工程总承包有限公司广东珠江建筑工程设计公司广东珠江建设工程监理有限公司贰级企业证书甲级（设计证）乙级（暂定）设计、施工及监理单位均具有承揽此项目相关工程任务的资质及能力。二、项目审批手续及进度 目前项目建设已领取了建设用地规划许可证、建设用地批准书、商品房预售许可证及部分建筑面积的建设工程规划许可证。从项目建设文件依据方面看，该项目国有土地使用证、施工许可证尚在办理之中,对今后项目销售及银行贷款抵押手续的办理将会造成影响，合生愉景公司须尽快办理有关手续，方能确保项目正常按计划运作。只要项目建设的有关报批手续抓紧办理，开发建设资金得以落实，项目施工按计划完工将具有一定的保证。“愉景南苑”建设条件、形象进度良好，该项目进入主体及配套设施建设阶段。2001年初动工建设以来该项目A、B区共7栋已结构封顶，C、D、E、F区已达78层，G区开工现已+00。该项目整体计划于2003年中全部竣工交付使用。第三章 市场评价一、 市场供求现状及其发展趋势分析从目前广州市房地产市来看，随着我市居民住宅需求从生存需要向舒适需要转变，房地产产业增长方式由速度、规模型向质量、效益型转变。这样广州市楼市供大于求与结构短缺现象将长期存在。1、 全省在建商品房突破一亿平方米，其中广州市开工的项目高达4,000万平方米，去年全省商品房的销售增幅低于10%；2、 广州市商品房空置面积近2,000万平方米，新开工面积增长仍在两位数以上，加上今年1万平方米的新开发量。以上已反映供应量高于需求量。但在这种状况下广州市的楼市还是存在着不同层次的发展空间。1、 国经济的高速发展以及入世的利好,对中国房地尤其是对广东楼市的促进作用是直接而实在的,虽然去年广东全省商品销售下降，但这是在广东楼市多年来销售高速增长后基数变大而致。2、 广州市近三年商品房当年成交量均超过同期批准上市量。3、 广州空置房数量为560万平方米，而广州市人口高达900多万人，每一人增加一平方米，便可将560万平方米的空置房消化殆尽。当前世界发达国家人均居住面积高35平方米，而广州人均住房不足14平方米，故且不计外来与新增人口对住房的需求，仅是广州现有居民改善住需求提供给房地发展的潜力与空间便是极其巨大。这说明广州市的楼市还是有能力扛起这巨大的空置房，而且发展空间还是有的。4、 在这可发展空间里，门槛也提高了。这就是部分环境优美、设计合理、配套齐全和交通便利的楼盘仍具有较大的市场。二、市场竞争能力分析1、地理位置情况：本项目位居海珠要冲，中山大学、广东教育学院、广东省经济管理干部学院等著名学府近在咫尺，东临广州大道、北靠新港西路、地铁二号线贯穿整个路线，交通极为便利，人文地理环境较好。小区附近配套设施齐全，区域内有大型会所、超市、农贸市场、公交车场、餐馆洒店、学校、医院及体育场馆等配套建设，可满足居民的基本生活文娱需要加上该项目合理的规划设计、完善的配套设施、优雅的园区环境、专业的物业管理，户型设计实用，住宅首层大部分规划为架空层等都已树立了极高的声誉，赢得人们广泛欢迎。合生创展集团公司所开发的商品房比较适合现在消费者的需求特点，无论是在地段、面积、层次、居住环境、物业管理上有广东康景物业服务有限公司具有丰富的小区管理经验。都已在人们心目中有了一个较为具体、良好的定位，同时也树立了品牌形象。2、形态结构规划 小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体身通透轻盈的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。小区设计有三种住宅类型，共18栋，户型从二房一厅一卫至四房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95140平方米（套内面积）周边楼盘分析及售价定位（同类产品已有开发量和潜力）项目名称项目地点目前销售均价开发楼盘发展商愉景雅苑新港西路5,500元/平方米32栋12-18层广州合生明晖房地产有限公司叠彩园天雄布市4,315元/平方米32栋12-26层广州市合景盈富房地产有限公司顺景雅苑新港西路立新东街5,110元/平方米14栋13层广东杰伟实业有限公司南景园江燕路5,077元/平方米23栋13层广州市珠光南景房地产有限公司顺华名庭新港西路4,915元/平方米5栋12-20层顺得振华房地产有限公司 以上所开发产品在河南地区都是较为良好，随着国家对居民居住房屋政策的不断出台及居民生活水平的不断提高等，其发展潜力也在加大。三、市场发展前景 目前该项目附近多个正在兴建和发售的楼盘均价（带装修）在4,900-5,500之间，综合衡量该项目所在的地理位置、居住环境及周边楼盘的售价，评估认为本项目楼盘销售均价定为住宅5,000元/平方米、商铺6,000元/平方米基本合理。评估认为，“愉景南苑”的地理位置、周边环境和规划设计等均符合目前市场需求及消费倾向，定价也具有一定的竞争力，项目推向市场后，销售前景将看好。第四章 投资估算与筹资评价一、项目总投资估算本项目投资费用有关数据的评估均是依据广州市及我行贷款评估有关规定并结合实际投入进行估算，数据由企业项目可行性报告及最新资料核算得来，愉景南苑总计划投资65,877万元，具体明细如下列表：单位：平方米项目数值（万元）取值占地面积48,340总建筑面积155,878总销售面积147,907135,228+15,727-3,048=147,907销售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4万元一、土地费用13,5491土地出让金3,499合同2拆迁安置补偿费10,050规划道路补偿+非规划道路补偿=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050万元二、前期工程费1,9821三通一平费77950元*155,878平方米=779万元2规划勘测设计费953建安工程费27,229*3.5%=953万元3可行性研究费及开办费用250三、房屋开发费34,7111建安工程费27,22927,229万元2附属工程费4,676300*155,878=4,676万元3室外工程费2,806180*155,878平方米=2,806万元四、其他费用4,084建安工程费*15%=4084万元五、销售费用4,009销售收入80,187*5%=4009万元六、管理费用1,50750,253万元*3%=1507.59万元七、不可预见费1,50750,253万元*3%=1507.59万元八、财务费用4,528合计(总投入)65,877（二）测算依据1、土地费用：土地出让金按合同规定，本项目应缴3499万元；征地费根据拆迁合同取数，一部分根据须拆迁的房改房面积估算，总计约为10061万元。 2、前期费用：规划勘测设计费按建安工程费的3。5%计提约为953万元；三通一平费按50元/平方米计提约为779万元；可研及开办费用约为250万元；3、房屋开发费：建安工程费为27229万元，根据企业提供取数；附属工程按300元/平方米建筑面积计提，室外工程按180元/平方米计提；4、其他直接费用：取建安工程费的15%；5、销售费用：按销售收入的5%计提；6、管理费用：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三项之和的3%计提；7、财务费用：银行贷款按年利率在基准利率基础上上浮20%，贷款期三年计，股东投入按同期银行贷款利率计息；8、不可预见费：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三项之和的3%计提。二、筹资来源 该项目总投资65,877元，截止评估日，项目已投入资金约19,520万元，约占总投资的30%。所投入的资金中包括已到位注册资金619万元,其余部分由合生公司集团内部调拨形成。所投入资金主要用于2001年项目的建设；银行贷款1.5亿元，约占总投资的23%，其中5,000万元用于支付土地费用，1亿元用于2002年后的建安费用；销售回笼款31,368万元，约占总投资的47%。本评估预计项目2002年、2003年和2004年分别实现销售收入24,056万元、24,056万元、20,056万元。预售款回笼可以补足项目建设资金缺口。综上所述，投资估算内容基本齐全，依据和取费用标准基本合理，若项目销售能如预计的实现，项目建设资金的落实有一定保障。第五章 项目效益及偿债能力评价一、项目财务效益评价项目于2001年初动工兴建，计划于2003年中竣工交付使用，2002年开始销售，计划2006年销售完毕。项目可售面积147,907平方米（包括住宅和商铺面积），平均售价定为5,000元/平方米，另外有382个可售车位，售价定为130,000元，预计项目全部销售完毕后可实现销售收入80,187万元，扣除各项开发成本费用，项目可实现税前利润总额为9,488万元，销售利润率为11.85%，投资利润率14.01%，具有教好的经济效益。经对项目进行全部投资现金流量分析，当基准贴现率取12%时，项目净现值（FNPN）为1,628万元，全部投资内部收益率为15.25%，动态投资回收期为4.63年，表明项目在财务上是可行的。二、项目敏感性分析对项目开发成本和销售收入两个影响项目效益的主要因素向不利方向变化时进行敏感性分析：项目开发成本分别增加5%和10%时，项目净现值为-214万元和-2,051万元，内部收益率分别为11.6%和8.4%；项目销售收入分别减少5%和10%时，项目财务净现值为-258万元和-2,138万元，内部收益率分别为11.5%和7.97%。整个项目总的看来具备一定抗风险能力。项目对销售收入的变化更敏感。三、借款人偿债能力评价该项目贷款1.5亿元，企业计划于2004年一次性偿清。根据本项目借款偿还表来看，如果我行按计划发放贷款1.5亿元，2005年企业尚有还贷盈余资金29,853万元，项目借款偿还综合保证比为3.1，具备一定的偿债能力。从项目目前的情况和销售预测来看，如无异常，按计划偿还贷款具有一定的保证。第六章 贷款风险与效应评价一、贷款项目风险度测算经测定，借款企业信用等级综合得分为34.5分，企业信用等级被我行评为未评级优质客户按A+级控制。贷款项目风险等级综合评定得分为79.8分，项目等级为A级，贷款项目综合风险度为0.3。 二、贷款效应及风险评价1、贷款效应 按现行的贷款利率上浮20%计算，对该项目发放贷款，在还贷期三年内可为我行带来约5929万元的利息收入和约3亿的按揭贷款业务。同时可进一步密切与我行优质客户-合生创展公司的银企合作关系，为我行争取更多的优质项目奠定良好基础，并促进我行的信贷结构调整。2、担保评价本次贷款由广东合生明晖房地产有限公司和广东华景新城房地产有限公司共同提供担保，承担连带偿还责任。1、广东合生明晖房地产有限公司为该笔贷款提供1亿元的担保。2001年度我行评定企业信用等级为AA级，至2001年末，总资产20,830万元，总负债9,544万元，净资产额为11,286万元。该司已对外提供担保297万元，现对外可担保额10，989万元，具有较强的经济实力及一定的担保能力； 2、广东华景新城房地产有限公司为该笔贷款提供5,000万元的担保，至2001年末，该司总资产66,561万元，总负债46,615万元，净资产额为19,946万元。该司已对外提供担保1,195万元，现对外可担保额18,751 万元。两个公司的担保能力充足，但考虑到该两公司与本次贷款的借款企业均是合生创展旗下的关联公司，且该两公司与借款企业的所有资金均由合生创展统一调配运作，故由该两公司为本次贷款提供担保尚不能充分保障我行贷款安全。3、贷款风险 评估认为，本贷款主要存在以下风险：1、市场销售风险。广州的房地产市场总体已进入供大于求的阶段，房地产市场的竞争日趋激烈。本项目的周边有许多正在建设或销售的楼盘，与本项目楼盘竞争激烈。另外，本项目的周边环境尚未整治，比较脏、乱，也将在一定程度上影响到本项目楼盘的销售，本项目面临一定的市场销售风险。2、资金挪用风险。本项目公司是合生创展的孙公司，而合生创展集团内部的资金运作模式是：项目公司借款，集团统一调配借款用途，也就是说，借款并不一定会用于该项目，合生创展有可能将以本项目名义筹措的资金调配给其他项目使用；根据评估测算，该项目目前的销售收入已基本可以满足项目建设对资金的需要，项目借款面临着一定的挪用风险。3、建设风险。本项目除取得了建设用地规划许可证外，土地使用权证、施工许可证尚未取得，报建审核书和建设工程规划许可证尚未完备，已竣工部分未严格遵照规划批复建设，项目存在一定的建设风险。4、自筹资金不足的风险。截止评估日止，项目公司的注册资金只有4,725万元且只到位了13%，项目目前所投入的资金虽基本上来自股东，但均属负债性资金，须向股东支付利息。针对贷款面临的风险因素，评估提出以下贷款前提条件和管理建议：（一）贷款前提条件：1、落实足额有效抵押并要求实际用款人合生创展提供担保。2、要求该公司股东出具承诺，一旦项目建设资金出现紧张，由其自筹解决。3、要求企业出具按揭业务承诺，保证项目的全部按揭业务在我行办理，并在我行开立商品房销售监控帐户，以便贷款发放后能实现封闭管理。4、要求股东承诺在按还款计划清偿我行贷款前，不得偿还股东借款本息及分红。 （二）管理要求1、对于其大额款项支出需向我行出具资金投向使用说明，确保贷款专款专用。2、督促项目公司及时筹足注册资金。 第七章 项目贷款综合评价综上所述，评估认为：广州合生愉景房地产有限公司开发建设“愉景南苑”项目，地理位置、环境良好，建设条件基本具备，投资估算合理，项目开发计划可行，资金来源有一定的保证，销售前景看好，项目财务效益较好，贷款偿还有一定的保障。该项目贷款暂被我行评定为A级，一定的抗风险能力,在考虑贷款风险和采取相应避险措施的情况下可给予该企业房地产开发贷款1.5亿元，贷款期限三年，贷款利率为基准利率基础上浮20%。 中国工商银行广州大道支行 二OO二年三月二十五日