新版销售合同.doc

xxxx项目
整体营销代理协议书

2023年5月
xxxx项目
整体营销代理协议书

甲方：xxxx置业发展有限公司 （以下简称甲方）
乙方：上海xx投资管理有限公司 （以下简称乙方）

依据《中华人民共和国协议法》及相关法律法规，甲乙双方本着自愿、平等及互惠互利的原则，经和谐协商，甲方将位于浙江省xx县的xx项目(xx小东门2号地块项目)委托乙方进行全程营销策划及销售代理。协议具体内容及条款如下：

第一条： 本协议有关的重要概念定义
1、甲方：系指xxxx置业发展有限公司，甲方为xx项目的合法开发商，具有组织项目开发及销售的全权。
2、乙方：系指上海xx投资管理有限公司，乙方在协议期间为xx项目提供全程营销策划及销售代理服务。
3、本项目：即xx项目，系指位于xx县小东门荣昌路与龙城大道交汇处，占地面积为87，302平方米，规划建筑面积约11万平方米（以实际规划批准面积为准）的房地产项目。
4、正式开盘日期：甲方取得项目预售许可证之后，由甲方书面拟定并在第一张广告中公布的正式对外公开销售日期。
5、预开盘日期：甲方对外接受预定、收取订金之日。
6、宣传中对外称谓：
开发商：xxxx置业发展有限公司
全程营销：上海xx投资管理有限公司
7、销售面积：一般情况下，系指预售（销售）协议面积；在协议期满之日前，已签预售协议并收到首付款的那部分面积计入销售面积。
8、销售底均价：系指甲乙双方根据市场情况共同确认的同类型产品的整盘销售平均底价；本项目乙方负责拟定销售代理的商业项目各产品的底均价，经双方批准在其正式销售之前一个月以补充条款形式制订。
9、销售底价：系指乙方以销售底均价为基础，制定本项目各期房屋价格的一房一价表，经由甲方签字确认的一房一价表中的价格即为销售底价。
10、销售率：已签预售协议并收到首付款的销售面积/ 所开出可售房源面积（内控房源要去除）。
11、溢价：溢价=预售协议价格—销售底价（由甲乙双方共同确认）。
12、销售金额：系指项目预售（销售）协议总金额。

第二条：合作原则
1、平等、诚实、信用原则：
甲方对乙方专业知识及运作方式予以尊重，在甲乙双方互相信任、平等合作的原则下签定本协议，并在本项目合作中严格遵守协议各项条款。
2、整合营销原则：
乙方发挥其自身公司多个专业部门整合优势，将对本项目的前期市场定位、地块规划顾问、营销策划、销售代理、广告策划、公关活动与宣传策划顾问等多板块服务加以整合，并贯穿本项目各期的全程，在前期阶段、预开盘阶段、开盘阶段、强销阶段、连续阶段进行全程营销策划及销售代理顾问服务。
3、捆绑合作原则：
甲方向乙方支付的全程营销策划及销售代理服务费分为贰部分：（I）销售代理佣金； （II）销售代理溢价提成。
4、书面作业原则：
甲乙双方的工作联系均通过书面形式呈交，并获得对方项目负责人签字确认视为工作完毕；本项目甲方固定的传真号码为 ，本项 目乙方固定的传真号码为 ，协议期间如有约定号码发生变化的情况，号码修改方应以书面形式告知对方。

第三条：委托内容
1、 全程营销策划
2、 项目销售代理
以上内容具体参见附件。

第四条：本项目的协议期限
甲方聘请乙方作为本项目独家全程营销策划和销售代理合作单位。自协议签订日起至本项目住宅产品整体销售率达 95% 以上止。

第五条：乙方义务
1、在协议期内，乙方成立专门的xx项目组为甲方进行全程营销策划及销售代理服务。项目组由乙方公司上海总部和浙江事业部相关人员组成，由 屠俊良 担任项目总负责， 由林恒毅、朱俊豪 为乙方常驻甲方代表。项目组成员如有变动，乙方及时告知甲方，并经甲方书面批准。（具体人员名单见附件）
2、项目的各项工作顺利开展，双方形成项目例会制度，乙方派项目专案小组相关成员参与例会，例会的召开原则上每两周一次。
3、 乙方在协议期间为甲方提供前述“第三条”所述的内容，实行完毕甲方认可的工作内容。
4、 乙方代理本项目的全程营销策划和销售代理工作，乙方于销售各阶段开盘前一个月提交该部分开盘方案给甲方；乙方负责组建、培训专业的项目销售队伍；制定项目销售方案；项目销售现场采用乙方业务模式，乙方负责项目的销售进度和编制项目的销控表；乙方负责项目的客户资料记录工作，并负责项目的商品房销（预）售协议的签订。
5、 乙方每阶段工作的报告、计划、设计方案、销售计划内容须经甲方审核，并按双方认同的审核意见进行修改，最终以甲方签字认可后付诸实行。
6、 乙方有义务为甲方所提供的有关项目的准确的销售额数据及其他相关资料和文献保守秘密。
7、 乙方应根据甲方宣传、销售、工程进度及宣传进度的实际情况，及时向甲方提供相应的策划方案，否则甲方有权利规定乙方改善服务或更换人员，并有权终止本协议。
8、 乙方按协议约定取得营销策划费用、销售代理佣金和销售代理溢价提成。
9、 乙方应每周定期向甲方通报现场销售状况，碰到特殊情况应及时与甲方沟通。
10、乙方承担乙方现场销售人员的工资、奖金及现场销售的办公文具耗材、电脑及
现场水电费、电话费以及甲方提供的销售现场设备的平常维修保全费用。
11、乙方负责本项目的广告创意、设计，协助甲方做好宣传资料的制作工作。
12、乙方积极加入到甲方产品规划设计工作过程中，力求产品设计方案的创新性和市场结合性。
13、在协议期内，乙方委派专案经理 负责本项目营销代理与甲方接口相关工作。
14、在各期销售过程中，乙方须在提交签约客户协议同时提交签约客户的基本资料给甲方。
15、本协议签订后，在甲方初步拟定项目的设计规划方案的十个工作日内，乙方
应向甲方提供关于本项目策划宣传包装方案。

第六部分：甲方责任
1、 甲方负责工程进度及施工质量。
2、 甲方提供本项目开发、建设、销售等合法证明（复印件）给乙方，并对所提供文献和证书的真实性及法律效力负责。
3、 甲方书面提供本项目开发的具体时间表以及房型、建筑面积、建筑标准等一系列本项目硬件设施及软件配套情况，并承担因工程逾期交房或因甲方其他因素而导致购房者退房或索赔所引起的乙方的相应损失。
4、 甲方负责办理按揭手续及审核与购房者签订的商品房销（预）售协议。
5、 本项目购房定金及房款由甲方收取，甲方开具正式收据或发票给购房者。
6、 甲方负责财务、出纳、协议登记、银行按揭送审等工作。
7、 本案销售现场甲方派出财务、出纳、协议登记、按揭送审及保安保洁等相应工作人员。
8、 甲方承担销售现场甲方人员的工资、奖金，承担现场售楼处及装修费、空调机、音响、电话机、传真机、复印机、饮水机、办公桌椅、协议文本等及样板房装修、装饰等一切硬件费用。
9、 甲方承担模型、效果图、家具配置图、三维动画等对外宣传所用的制作费用和各类宣传资料（涉及项目VI应用、楼书、海报、单片、房型册等）的制作印刷等费用，承担礼品制作及各类公关活动、促销活动以及广告媒介宣传费用等相关费用。甲方承担本项目的整体营销宣传费用，费用预算控制在总销售金额的2%左右，根据项目的实际推动情况，双方可协商调整具体的广告宣传费用。乙方在此费用范围内制定合理的广告计划并经甲方确认，在实行广告投放计划过程中，由甲方直接或委托乙方发布，费用由甲方确认批准并支付予第三方。
10、甲方充足尊重乙方的专业性建议，并对销售提供切实的工程保证和后勤配合；
甲方充足运用媒体等方面的资源，配合乙方开展广告发布及宣传推广活动。
11、甲方负责向乙方提供与本项目策划、创意、设计、制作等有关的一切项目材
料，并在条件许可的前提下，组织乙方与甲方的协作单位进行研讨，以便乙方充足了解本项目的实质内涵，有助于乙方更好地制定营销战略与策略。
12、甲方应按双方商定的时间计划对乙方提交的报告、计划、设计方案等进行审核和认可，甲方应明确表述其对乙方提交营销活动计划的修改意见。
13、在协议期内，甲方授权 负责本项目营销策划与乙方接口相关工作。由
代表甲方对乙方提交的各工作方案进行审核和确认，其签字具有甲方公司法人代表同等法律效力。
14、甲方负责按照本协议书的约定，准时向乙方支付销售代理佣金和销售代理溢价提成费用，以便乙方工作正常展开；若甲方未能准时支付乙方应提费用，乙方有权停止或推延后续工作进程。

第七条：营销代理费结算及支付
合作期间，乙方提供上述服务，获取相应的营销代理费，双方拟定乙方营销代理费（R），分为贰部分：销售代理佣金（a）及溢价提成（b）。收取的费用和方式如下：R = a + b

销售代理佣金（a）
1、乙方销售代理佣金费用的提取与销售业绩直接挂钩，按照双方约定的佣金提成比例进行销售提成。甲乙双方共同拟定：销售代理佣金于本项目正式开盘销售当月起每月结算和提取。

2、关于退房/退定：
在发生购房者退房/退定的情况下，乙方只收取退房/退定违约金收入的50%作为销售佣金的补偿，不再收取其它费用；假如未执行到违约金的，乙方不能得到任何补偿。

3、甲方达成团购客户的结算解决：
a、甲方达成团购客户界定：指通过甲方关系拟定的一次性团队销售，套数在10套以上或其他一次性成交额在500万以上。
b、甲方达成团购行客户的结算：团购部分的业绩计入乙方的当期考核目的，销售提成则按0.7%结算给乙方。

溢价提成（b）
销售代理溢价提成结算方式：
1、 甲方批准，乙方在价目表底价基础上加上一定的价格作为对外报价，加价部分作为卖方弹性折让之用。
本项目各套成交金额（甲方实际已收房款）超过各套销售底价部分即为溢价。溢价部分由甲乙双方按80%：20%之比提成。
2、 本项目之成交金额在各套底价之上，乙方即有权出售；如低于底价，未经甲方
指定专人 书面批准，乙方不得出售。
3、每月所产生的溢价按照乙方所得溢价的款项按每个季度支付给乙方，在下个季度第一个月的5日前支付上一季度的溢价提成款项。
4、方在正式销售前根据前述双方约定的销售底均价制定一房一价底价目表，经甲乙双方确认盖章后作为本协议的附件并进行封存，作为双方核算的依据。

销售代理服务费用结算及支付
1、 本项目乙方完毕销售，获得销售代理服务费的界定条件为：购房者签署预售协议并支付首期房价款，且预售协议在房地产交易中心办理了登记备案手续后，即可视为乙方成功销售。
2、 本项目销售代理佣金自本项目正式开盘销售当月起每月按月结算。每月月底乙方向甲方提交该月的成交明细表及销售代理服务费请款单，在五个工作日内，甲方审核无误后签字确认并一次性以钞票或支票形式支付给乙方，由乙方出具相应发票。
3、 乙方计划的销售进度计算（销售进度以实际成功销售的面积计算为准）
正式开盘日起，三个月内完毕当期销售50%，七个月内完毕当期销售70%，十个月内完毕当期销售90%。
4、 销售代理的考核约定：
（1）佣金标准
以正式开盘日起的10个月为时限，乙方完毕计划销售率达不到85%的，佣金标准为1.2%；乙方实际完毕计划销售率达成或超过85%的，佣金标准1.5%。
（2）佣金支付
正式开盘后，时间未达成10个月的，甲方每月以实际收款的1.2%的比例向乙方预结代理佣金；时间达成10个月时，按上述佣金标准拟定的比例，甲乙双方进行清结；10个月以后，甲方每月以实际收款按上述佣金标准拟定的比例向乙方支付佣金。
（3）特别约定
从正式开盘日起，乙方在五个月内不能成功销售50%，则甲方有权单方面终止本协议，正式开盘日起时间达成10个月时，若乙方完毕计划销售率达不到80%的，甲方有权以书面形式单方面终止本协议。佣金支付甲方按实际收款的1.2%的比例向乙方支付佣金。

第八条：销售及《预售（买卖）协议》界定
1、约定的销售期内甲乙双方现场销售人员的所有成功销售，甲方均应向乙方支付销售代理佣金。
2、甲方提供乙方本项目预售（买卖）用《商品房预售（买卖）协议》的标准文本及修改文本。
3、乙方在实际操作中碰到超过甲方所提供的《商品房预售（买卖）协议》的标准
文本及修改文本的状况，则必须书面知会甲方，甲方必须在五个工作日内给乙方以明确的书面答复，否则视为甲方认可。

第九条：违约责任
1、 协议期内，甲乙双方未按上述条款执行各项事项均视为违约。若一方违约，另一方有权提出终止协议，在结清所发生的款项外，违约方须支付守约方人民币贰拾万元，作为违约金。
2、 在本协议期间及协议结束后半年内，甲乙双方不得录用在本协议期间在合作方单位为己方工作的职工，否则视为违约，每录用一人，违约方应向守约方支付人民币伍拾万元作为违约金。
3、 本协议签定后，如发生争议，双方可进行和谐协商，协商不能解决的，可向甲方所在地区的法院提请诉讼。
4、 在乙方代理销售的过程中，由于乙方因素（如未经甲方批准对客户作不实承诺，夸大事实等行为）导致客户与甲方发生纠纷，产生经济补偿的，由乙方承担所有责任。

第十条：其他约定

1、 本协议经甲、乙双方授权代表签字，并加盖双方公章后生效。
2、 本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份。
3、 本协议未尽事宜，由双方另行协商拟定并签定补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方： xxxx置业发展有限公司 乙方：上海xx投资管理有限公司

法定代表人或授权委托人： 法定代表人或授权委托人：

签约日期： ` 签约日期：

附件1：
委托内容

甲方委托乙方的营销策划及销售代理工作由以下第一部分（全程营销策划）和第二部分（独家销售代理）组成，内容如下。

第一部分：全程营销策划

A、营销策划顾问
（1）市场分析
涉及前期市场调研和推广中的调研
（2）竞争对手分析
* 竞争楼盘扫描
* 竞争对手的产品分析
* 竞争对手营销情报收集
（3）消费者分析
（4） 产品分析
* 本项目周边环境分析
* 本项目产品总体方案的SWOT分析
* 本项目产品总体方案的USP分析
* 本项目产品单体（重点是主力房型）的SWOT分析
* 本项目产品单体（重点是主力房型）的USP分析
（5）战略分析与规划
* 市场定位（对象、区域、动机、时机）
* 产品概念定位
* 营销推广策划
推广思绪
传播、公关与宣传策略
（6）主题策略
* 阶段推广主题策划
* 阶段营销分析

B、形象顾问
（1）现场包装系统
工地环境包装设计
围墙、广告牌、横幅、挂旗等
（2）案名和LOGO设计

C、广告策划顾问
（1）广告计划
（2）媒体计划
（3）广告创意
* 主题制定
* 文案撰写
* 创意设计
（4）各种媒体的创意方案
* 报纸
* 杂志
* 广播
* 电视（构思）
* 户外广告
* 网络等其他新媒体
（5）销售道具的创意
* 现场道具
* 促销道具
* 各种印刷品的设计
（6）广告的执行
* 全权代理广告
* 印刷品的制作代理
* 其它广告的制作代理

第二部分 独家销售代理
（1）销售策略
（2）推盘策略
* 各期推盘的组合策略
选择时机
选择房源
销控计划
去化组合
促销手段
（3）价格策略
* 总体均价的制定
* 单体差价的要素指标与系数体系
* 制定一房一价的价目表
* 整期价格与房源总控平衡
* 议价与调价
（4）销售组织
* 拟定销售模式、设计销售组织的架构
* 制定人员的考核奖惩制度
* 组建销售队伍及现场操作管理
* 销售人员培训
* 销售执行与控制