某地产项目商业营销实施方案.pdf

某地产项目商业营销实 施方案报告思维导图目标解析KI_1/I 1/I J K水目前在售楼盘所形成的销售速01000015000 20000 2500030000 35000 均价报告思维 导图项目分析4项目分析较成熟九洲国际博凳城八里庄村魏家村肖康屯村祁团马村昌鬻社团马村 里S K青年桥 恰水园衡水体育馆套城饭店路北店 王里马村 大块耍 3懿器一和平西路衡水堂院.，宝云大开发区 板块河西板块断水迎宾糖第器书街砂宝云寺河东李村乔家村小张炭？西康庄村格政府中 华 北 大 街红战大街南潭桥村卫生室京华大厦陇板块邦家庄村南用东路街水市第八中竽程3：庄村g旗嬴稗目？N。）、中野渔村118立交椅人民东路,河东公园1 一,三釜站剩余商铺主要在灌阳河边，受遂阳河的隔断和道路未 打通的影响，不在人车流动线上依云湾剩余门店统计序号位置剩余套 数剩余面积/平米平均面积1和平路3628.2209.42小区门口内街173383.59199.03473小区内门店132238.77172.21314漠阳河边324704.01147.0003总计：6510954.57168.532SWOT分析s（优势）：全临街两层商铺；依云湾社区品质和客户群的含金里，高起点的商业街规划和品质；泛中心商圈的逐步形成；W（劣势）：道路未打通，目前给客户感 觉就是社区内街；部分商铺受住宅剪力墙影响,格局差，利用率不高 目前基本无商业氛围，无法 立即持续经营；0（机会）：街铺是最受投资者关注的投资 型物业；面积小总价低，降低了投资门 槛；T（威胁）：衡水类似项目竞品与南边项 目商业总体供应量较大；具有返租或主力店入驻的商 铺在推广力度和声势占据先 机；报告思维 导图宏观分析8衡水商业地产市场衡水市主要在售商业编号区域项目名称项目位置销售均价（元/m2）1天鸿国际红旗大街与新华路交叉口东南280002金域蓝湾红旗大街与永兴路交汇处230003温莎花园中华大街与人民西路交叉口南行100米220004金域华府人民路和康复街交叉口200005汇中广场人民路与红旗大街交叉口西行200米230006河西区万和瑞景站前西路与育才街交叉口200007依云湾红旗大街与永兴路交叉口东行200米190008中和盛景和平路与中华大街交叉口北行200米180009浪兴国际榕华街与和平路交叉口西北角1500010天玺香颂红旗大街与南环路交叉口北行50米1460011盛世桃城人民路与庆丰街交叉口东北角1450012靓景名居人民路与问津街交叉口东行50米1200013锦绣东城永兴东路与京衡南大街交叉口1480014河东区依云湾和平路与人民路交叉口西北角1500015精信晨曦园胜利东路第十中学东行200米550016世纪名城中华北大街与永安路交叉口东行100米1700017恒茂城迎宾大道榕花大街与裕华路交口1700018香榭丽都中华大街与大庆路交叉口西行均价1700019路北区海东盛景榕花大街与永安路交叉口东北角1600020水榭花都中心北大街与永安路交叉口西南角1600021九洲国际博览城前进北大街北段北外环内1120022博雅美食街大庆路与育才街交叉口西行300米1020023学府佳苑前进大街与隆兴路交汇处西南角3000024丽景福苑隆兴路与前进街交叉口西南1900025开发区五洲国际官邸前进大街与永兴路交叉口北行100米1800026广泰瑞景城人民西路与前进大街交汇处1400027恒大城顺兴街与隆兴路交叉口西南600028达观天下永兴路与顺平街交叉口西行100米9000衡水市在售商业销售价格（单位：元/m2）00003000028000路北区河东区开发区河西区2000018000150004600450014803)50000020000 _ 1cccc2300Q3000220003500025000200001500(100005500500C17000)700017000160006000112001020018000,1 a ryrr6000各板块商铺销售价格水平赵家屯村邀九洲国际博览城前进 1北大街八里庄村富漳桥村卫生室 中肖家屯村王里马村阳团马村社团马村和平西r仲代村s套城饭店路林家忖元乔家村侯等林村卢家村孙三忖青年桥）怡水园，3）衡水体育馆河西板块胜利西跣T衡公工购物中心、衡水市第二中竽 红旗商厦、宝云大厦18000-20000元开发区板块14000-分/m2“需3.厦，公园18000元/m2街水迎羊苇河东李村青年公园红 旗大 街衡水市干马学校周家村赵家夏搴忖小张度？中野营村渣通立X河东板块14000-15000/m21)南环东路衡水笔,郛文庄村市场营销状况市场整体营销推广手法开始多样，但常规的手段趋同，并 士,史昭入专业细分，制新的考销推户于法 存在机会新政后商业市场的发展，汇中广场九州国际博览城营销推广手法开始走向多元化；现场展示沙盘、楼书海报等项目模型、企业及项目展示墙、展 板楼盘的现场展示仍显粗放苜 售楼处面积不算大，以展示模型售楼部大气、展示道具较全、门前,营销渠道仍然单一，创为主有广场及喷泉新的营销手法存在发展空网络、报广网络、电视、报广、电台、路牌广间。广营销渠道促销措施告牌、派单、车体、站台一次性返还三年27%购房款，全款97折12市场分析总结衡水已进入商业集中供应期,目前总共有30多个项目在售，尤其在2016年春节 分商业营销加强市场供应产品 特征市场上供应商业产品同质化严 重，基本都是面积在150-250 平米的两层住宅底商裙房商业，面积偏大.根据住宅底商价格与住宅褶 格的关系判断，衡水住宅底 商价格偏高，主力价格在 15000-20000元/m2之间,、区域之间价格差异大销售 情况价格水平商业销售速度慢、周期长,、大多数项目销售率非常低，到现房两三年了仍未清盘，甚至月均销售不了 1套。商业y现房比期房更难销售y衡水商业商圈分析市场S.商圈；2013年9月衡百国际开业，提升城市整体商业档彼丽硝新兴商圈：衡百国际商圈衡百国际是衡水首个集购物、餐饮、休闱、娱乐为一体的商业金夕书中学瓜nn衡百国际i新大陆商业街；综合体询衡水主要商业基本集中在衡百、爰特，：生小田黄照四）潘）境东工业学校i x臬制常2爰特购物中心成长型商圈：爱特商圈A爱特百货的开业催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百”的垄断地位；，主要商业物业为爱特百货及周边临街商业等。SORI:水迎充擅当:;_商贸中心叼广公信发大厦H浙江村-V：成熟型商圈：衡百商圈百货大楼坐衡百商圈在百货大楼的支撑下一直是衡水商圈的首位，涵盖了百货、商街等多种业态；有百货大楼、浙江村、信发大厦等商业物业；老商圈，商业设施较为落后，停车位严重不足；人.东培勒段系0年.衡水商业市场现状整体档次低，商业设施落后百货业态分析衡水商业市场体量、市场定位、功能定位分析项目名称类型营业时间建筑面积（m2）市场定位功能定位百货大楼百货1989.57.2万中端百货购物、快餐爱特购物中心百货1994.112万中低端百货1购物、快餐信发商厦百货2008.122.7万低端百货购物衡白国际综合体2013.910万中高端购物、餐饮、娱乐百货业态发展较缓慢，中高端起步晚百货业态分析衡水商业市场客群、经营模式、辐射范围、人流量分析项目名称 客群 经营模式 辐射范围 人流量百货大楼中高收入人群联营扣率加保底，最低 25000元加7年立足衡水市 辐射整个衡水地区日均人流量 8000人左右爱特购物中心中高收入人群联营扣率，平均23%立足衡水市 辐射整个衡水地区日均人流量 4000人左右信发商厦中低收入人群自营以市区人为主借力衡百 辐射整个衡水地区日均人流量 3000人左右衡白国际高收入人群联营扣率立足衡水市 辐射整个衡水地区人均人流量 1500人左右衡百一家独大衡水商业市场特征 说明大型商业集中分布于城市主 干线百货业态基本位于市中心最繁华地段，使购物与出行的易达 性得到充分体现。为商业环境的可持续发展奠定良好基础通过品牌差异定性商业档次各百货商场之1 旬同质化现象严重，目前通过品牌档次差异来 分化消费群体，也有同质产品竞争保持传统经营模式、经营状 况稳定目刖消费人群各有归属，各商场在传统的经营模式下保持着 稳定收入，但新的大型综合商业的出现或连锁商业的发端都 将使收入情况随之变局功能定位单一，平面布局混 乱以零售为主，缺少相关辅助业态。并且平面布局不合理，人 流动线不清晰，降低客群购买欲望客群以满足虚荣心为购物前 提商场购物人群特征明显，以在职公务员及社会地位相对较高 者居多，因而面子消费”成为百货业主要收入支柱零售市场分析衡水商业市场体量、市场定位、功能定位分析项目名称类型建筑面积（m2）市场定位功能定位新大陆商街商业街4万社区配套购物、餐饮浙江村平价市场专业市场1.5万低端零售日常生活市场商贸中心服装街商业街近2万低端零售日常生活市场零售业态低端定位衡水商业市场零售市场分析零售市场铺位面积、租金分析项目名称铺位面积划分（m2）租金（元/mV天）新大陆商业街40-60（少量）120-190（主力）200以上（少量）0.5-1浙江村商铺10-20（主力）20-3030-40（少量）0.8-2浙江村底商40-50（主力）100-150200-300（少量）0.8-1.8商贸中心商业街20-4040-80（主力）120-150（少量）1-3老旧商街铺位划分以小面积为主，租金较高，新商街以大铺为主，租金较低零售市场分析衡水商业市场客群、经营模式、辐射范围、人流量项目名称客群经营模式辐射范围人流量新大陆商街中低收入人群个体经营市区人群日均人流600人左右浙江村平价市场低收入人群个体经营市区人群日均人流1500人左右商贸中心服装街低收入人群个体经营市区人群日均人流1000人左右客群均以中低收入人群为主，个体经营,理落后4:I三KAPPA服装人民路中段，衡水百货大 楼附近个体经营60一般2.0图书超市娱乐个体经营20一般1.5远大眼镜百货个体经营30一般1.3瑞士名表百货个体经营100良好1.3桃源饺子城餐饮个体经营100良好1.3大陆裕丰商业 街商业街人民路西段 衡水百货大楼1km范围内个体经营110较差1.3柒牌西装服装中心街南段 衡水百货大楼附近个体经营100一般1.4餐饮个体经营80一般1.3雨荷日乐酒楼天府足浴休闲个体经营80一般1.2橡果国际直销中心街北段 衡水百货大楼1km范围内个体经营30建1.4市中心临街门店整体租金不高，整体经营状况一般零售市场分析衡水商业市场个案一衡百商圈RUx 1UU.，*1项目名称 衡水百货大楼项目位置 人民路和报社街交叉口建筑面积 7.2万rtf（西楼6层、东楼4层）商业形态 百货项目周边状况 中心区核心位置，类通方便，周边商业氛围 浓厚经营状况 较好档次 中档超市、餐饮、化妆品、饰品、鞋、箱包、业态分布 数码、男装、女装、休闲装、运动装、内衣、家居用品个案一衡百商圈端定位7经营业态混需T动线不合理个案一衡百商圈浙市最丰富丁价格最低的小商翩匕发市购物工案悟苦 住:EEVI/函仝n项目名称 浙江村项目位置 人民路和报社街交叉口衡百南侧建筑面积 1.5万疔（3层）商业形态 平价市场项目周边状况 位于商贸街南侧，交通不便经营状况 一般档次 低档业态分布 服装、小商品等个案一衡百商圈,租金3元/m，/天；中介,小科技商贸中心服装街人民路和报社街交叉口衡百南侧 近2万m2（2层，局部4层）商业街位于商贸街南侧，交通不便 较好低档服装、箱包、美容美发个案爱特商圈爱特购物中心：仅次与衡水百货大楼，人流密集，定位中低端，购物环境较差，经营*瞥刍摹观点平均约23%,周边临街商铺租金1.525元/疔/天项目名称爱特购物中心项目位置和平西路238号建筑面积2万皿（5层）商业形态百货项目周边状 况北临和平西路交通方便，周边商业氛围 浓厚经营状况较好档次中低业态分布超市、服饰、内衣、家居用品、家电等个案一衡百国际衡今衡水最局标.饮.休闲、娱乐为一体的商业综合体项目名称项目位置建筑面积商业形态衡百国际人民路与宝云街交叉口10万肝（地下2层，地上7层）商业综合体项目周边状况 距主城区较远/新建小、区较多属于未来经营状况 2013年9月开业，餐饮、影院较好，其余8=3 一般档次中高档VI/本。希 精品超市、时尚名品、家居护理、特色餐皿曲布 饮、多厅影城等报告思维导图_客户分析客户分析衡水购买商铺的客户特征:主力客户：大部分商铺投资客户是衡水本市经商群体 投资额在150万以内其次：衡水下辖县、市的个体户和财富阶层 投资额在50万以内和150万以上少量：外地在衡水主动寻找项目的投资客 投资额在500万以上客户分析衡水购买商铺的客户认知方式:圈子口碑，意见领袖 广告的作用在很大程度上只是让潜在 客户知道项目 他们自信，他们有自己一套评判项目 的标准，圈子内的口碑、朋友的推荐 或者行业意见领袖的指导，这些才是 起决定作用的E人群细分投资偏好支付能力和支付意 愿淅关注 度.项目切合 度私企业主相关经营业态支付能力和意愿较强投资或自用，追 求回报率很高 企事业公务 员熟知区域支付能力和意愿一般财产保值增值很高下级县市投政忖同目熟知区域支付能力和意愿非常强长期性稳定性很高 大大*报告思维 导图,三位一体关系图界定和分析问题最大程度对商业进行出售，回笼资金能引进品牌商家入驻，提升商业形象，带活 商业经营希望让政府、客户、商家、市民都满意。达 到价值认同感同样的产品，不同的面积;相同的价格水平，不同的优惠力度;部分项目采取先招商后销售的措施,和售价之间关系达不到投资水平2、从马斯洛需求层次图分析投资客户期望得到结果3、项目销售过程中面临的问题口以什么样的定位令项目在市场脱颖而出?口用什么概念来扩张项目卖点价值?口用什么样的策略增强项目销售机会?口如何在同期市场谋取销售价值最大化?报告思维 导图项目定位41核心属性沿展属性以特色、独有的形象进入市场，通过差异化的定位与实 效营销，打造衡水最具特色主题商业街市场地位衡水特色主题商业”领导者 传统商圈中的潮尚之地定位方向主题突出、特色鲜明的新型商业街衡水第一街*财富新核心整体戒复定位_推广名建议本项目商业推广案名既要大气、朗朗上口，同时必须与项目新城市高尚住 宅传播形象融为一体，并有利于投资客户群及业内的口碑传播，而充分贴 切体现项目商业形象。项目案名建议一:蠲城。滨水金街衡水第一街财富新核心项目案名建议二:澜城。金宝街衡水第一街财富新核心项目案名建议三:湖城。邻里中心衢WzKB-W财富新核心推广名建议_项目案名建议四:依云湾商业街衡水第一财富新核心其他案名：好望箱商街业态规划从区域规划角度:新城市中心化功能作为副都心，从其所承担的中心功能拓展区,说明区域物业开发基本以高尚和高档物业为主，则其购买群体显然以城市中上层人士为主。城市枢纽区域外向型商业业态明显，服务型业态和服务型行业将成为区域重要组成部分与特色。说明区域商业除具备日常生活所需商业外，高品质.可逛性、特色.环保、休闲性业态成为新城市的主体商业。、业态主见戈I从项目自身角度:物业组成看客户属性一项目作为高尚品质社区，购买群体主要特征 呈年轻化、潮流化、且立足追求独特品质生活，充满城市生活特质，即是商业的主流消费群体。综上所述，项目业态定位为：新城市 Lifestyle街区业态特质组成一精品、特色、品质、特点鲜明；业态满足基础基本生活服务配套基础上的业态特质。超市、服饰精品、餐饮、酒店、社区配套成为街区的主要业态、业态主见戈I卖给谁?卖给谁?小面积、低总价，低投资门槛，扩大客户群-中高收入的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术 人员及部分生意人等）；-衡水经商私营业主（也可自用）；-投资渠道、投资门类、投资产品相对较弱，但是具备很强经济 实力的群体；.往来于该地业务性的投资群体；1）了解关注衡水发展的外省客户2）_其他姆螭白2）中小企业的管理层3）个体户4）衡水下级县市的客户引领衡水消费潮流的财富精英1）本地有一定财富积累的私营业主以及高官2）政府机关高知分子经营型富贵腼-丁丁企事亚公务员客户定位偶得客户核心驱动力：掌握核心关键资源、商业话语权，看中潜力股、高回报，为引领时代消费潮流高品质生活提供保障。目标客户特征n:可控的稳定回报率:追求财富和个人地位注重品味、品质:物业的保值与升值价值譬客户二情感鼎I霆规范 务员、政府机 关高知分子:体现自己地位优越感和品味身份习惯希望能达到对自己提出的较高要求进一步实现个人的财富追求:习惯与亲朋好友聚会。出入中高档休闲娱乐场所报告思维导图_营销战略营销总纲美用隹5s s xA、树立作为城市运营商和行业创新者的知名度；树立高端品牌形象B、树立项目高端住宅、商业复合大盘形象，形成品牌区隔,引领市场；差异推盘C、分阶段分批开盘，产品混搭，先小面积低总价后大面积,分阶段释放重大销售卖点；D、全程跟踪，提供高品质营销服务；加强客户管理E、建立客户分级，差别对待，提高重复购买和老带新水平；体验与参与/F、通过现场展示以及类似项目参与，体验项目未来的商业前景,G、畲要察麟售嘉H声整鹦霜参与到相关活动中去,增强客户的信心7通过客户间传播建立品牌矢咯度和美誉度。报告思维导图推售策略58推售策略销售策略体系以营销为重要支持条件，我们1.积累客户，分批少量推，快速消化，小步快跑2.营销铺王，打造价值标杆3.专项营销，解决尾货销售策略体系推售策略实现销售最理想-三维一体：坐销.强销、行销.全民营销 全面铺开，两条线作战，内外夹击内销 团队胜利完成销售任务如何促进项目的快 速销售？立足衡水，上下延伸，扩大战场 多渠道，全民营销，轰动全城立足以衡水为项目销售主战场向下延伸，以衡水下面市县为销售次战场向上延伸，以周边城市为第三战场多种渠道同时启用，全民营销，轰动全城的信心？招商销售并肩作战，主力业态优先招商，争取达成意向（如：超市）O特色业态提前接洽（如：主题酒店）G配套服务及品牌店登记摸底（如：银行、服饰专卖店、药店）主力业态和特色业态的进入，有利于商业特色打造和吸引 消费群，保障商业经营成功，给投资人增加信心招商策略大铺主力店先行（即刻实施）目标商家商家特征对项目的作用应对策略主力业态一般都有特定的选址计划、标准和 流程，决策周期较长；谈判能力强；决定整个项目的发展前景同时与几个大型店进行谈判；A给予一定的优惠条件；熟悉其选址特征，尽可能的迎合特色业态知名品牌商家；一般对地址有一定要求，对产品的 适应性较强；可一定程度带动其店铺周边的 商业氛围；如果规划得当，多家组合也能 在一定程度上起到旗舰店的作用利用一类大型店对其形成吸引；不同商家谈判能力不同；1一般陛力店和旗舰店有一定依赖，配套月艮务及需要“字具各流；品牌店 产品适应性强；谈判能力较弱对贞目商业的补充:鹳据鹘对其形成吸引；主力店的招商对整个街区的目标实现及未来经营的人气贡献至关重要，而且大商 家的招商谈判期较长，因此必须尽早安排主力店招商工作，以整体招商基调配合 到项目整体目标的实现报告思维导图_价格策略65价格策略均价平衡，总价控制质价匹配，区隔对手项目本身与周边项目存在明显区隔，支撑价格低于周边水平；控制商铺面积，使项目在拔高均价同时控制总价；价格上以和平路商铺拉灌阳河商铺促进漠阳河商铺产品去化A以合理的整体均价，实现标榜项目档次和促进客群快速购买溢阳河商铺的 目的。保证项目热销报告思维导图_营销推广策略67营销总攻略图打动客户-让客户买让客户来造势与借势营销的两股互动力量行业组织、关联企业等 用项目独特的营销主张,力量，为我们项目所用,达到营销目的；向目标客户进行传播达到 营销目的；a商业地产本身政府重点打造的形象工程，担负着重塑城市功能的重任，需 要获得政府的大力支持；所以，必须借势政府的一切力量营销。a复合型商业地产，不能孤立的去运用造势或借势，需要造势与借势整合互 动。推力拉力形成营销合力任何产品和服务的营销离不开两股力量，营销中的推力是推动消费 者购买产品的力量，来源于人员销售、终端建设等。拉力是促使消 费者购买产品的动力，拉力主要源于产品、广告、营销政策、品牌 效应等方面，主导商业的推力和拉力主要包括以下几方面：直效营销多点封杀，全方位锁定圈层数据库营销数据库直投公司通过数据库分析模型系统，快速找到目标客户共性,锁定目标客户，提高推广效率;客户类型选择:1、电商、汽车4s店的高端客群；2、高尔夫会员；3、银行客户；4、中高档小区业主等；5、购买高档家具客户；6、高档俱乐部会员；根据目标人群出行区域，进行拦截式宣传品直投或资料派发。载体选择：DM单页、楼书、项目宣传礼品 传播形式：有针对性地资料直投 传播区域：下辖县及周边竞争项目案场附近车友会官销针对目标客群中年轻一族热爰交际、消费较超前等特征，选择中高档家庭型轿车车友会进行针对性宣传。1、执行地址：衡水周边市县2.执行方式：巡展3、执行内容：以每个月固定4个区县（其中至少有2个高成交市县）为 主进行拓展。4、执行物料：项目信息帐篷、DM单.广告旗便携包（如右下图）外展场外派单推动1.外展场重点在高档 购物中心.中高档 小区2.外派单的重点主要 是人流密集的商业 区以及商场.超市 等门口及主要道路3、车流量比较大的交 通站点胜利西路衡水兆华 科技学校肖家屯村明乐团马村前进北大街/阳团马村杜团马村青年相I街村网漳梅村卫生室0套城饭店路北店 王里马村断S重水迎其情a衡水中国书 闻画博物律西康庄村仲代村卢家村天泅城市厂场k同塔 耳医院衙水站博购物中心红旗孙三村乔家村周家村侯家林村衡水市第二中学衡水市i区政府陈家村付家庄哈和平医院立篦钦良公园国青年公园 if衡水市干马学校河东公园街水汽】w清真寺程富路小学南环东路衡水市第八中学程家如庆具推广L郊区县推广重点选择富裕的市县；G18112.通过定期的派单扫街等方式进行；3.在主要的大街户外道旗广告牌宣传、产K4.利用周末或节假曰在当地最大的商 业中心区宣传搞活动；新河县深深县饶阳县武邑县德州市南宫市故城县I英神/:枣强县G1811衡水市、阜城县献县=:潭恤!一主城店面拓展 通过在主城项目周边中大型店面/地点释放项目信息汽车4s店摆展银行、加油站摆展通过对本案成交客户群的分析，根据不同时点，在店面或其他地点利用租赁的方式摆放 项目易拉宝和DM单释放信息上有针对性地选择客户。1、拓展地址：主城区大型餐饮店2、拓展对象：餐饮店3.拓展内容：在各个中大型餐饮店面内粘贴带有 温馨提示语和项目信息的海报或每月固定提供项 目纸巾盒4、拓展物料：海报、纸巾盒、X展架1.拓展地址：衡水主城中高端汽车4s店2、拓展对象：汽车4s店3、拓展内容：与4s店联动，开展购房送买车优惠/买车送购房优惠的 活动；在店面里摆放项目易拉宝.X展架.DM单；购买或互相交换客户名单进行Call客4、拓展物料：易拉宝.X展架.DM单1.拓展地址：建行、工行.农行等;主城区中国石油.石化加油站2、拓展对象：银行、加油站建设银行中China Construction Bank在主城加油站或其便利店门口摆放x展架4.拓展物料：x展架、易拉宝3、拓展内容：在主城银行门口摆放项目X展架或易拉 宝,向银行购买客户名单进行Call客；匡。除C中国石油中国石化事件、活动营销正常的暖场或开盘活动提升企业和项目品牌形象活动SP（促销活动）1.正常的暖场或开盘活动原则多频次举 行，基本每个月不少于一次，主要是确保项 目的人气，同时开盘活动注意安全、平稳；2.SP（促销活动）原则通过定时折扣、抽奖等活动，既达到快速积累客户的目的，同时能促成客户间的相互传播，促进客户的 重复购买和老带新；3.提升企业和项目品牌形象的活动原则 力求高规格、高档次、大规模，少而精，通 过政府来举行，提升企业和依云湾的品牌知 名度和美誉度，真正建立起独树一帜的项目 形象。2016年泰生地产首届房主展6月份泰华地产首届房车展买房送车活动地点：溢阳河边广场目的：泰华开发全部项目集中展示，提升泰华及项 目市场认知度、知名度，为后期项目储备客户 由于时间问题，参展企业如以确定，可联合网媒（焦点、搜房、新浪乐居）举办商铺投资讲座曾国HUTAl TRADE商业“IR认箸5.1H VIP卡发放，项目认筹锁客目的：锁定积累客户权益内容：1、10000元一张VIP卡，1万抵五万，每张身份证限办一张2、卡号/选铺顺序号（选铺采取摇号政策）3、只有持vip卡才能选铺，开盘当日成功选铺者额外优惠7.1 一期开盘，客户消化关键条件：整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位人员到位选铺须知/选铺通知函（提前投递）媒体全面覆盖（提前一星期）现场氛围营造销控版活动公司（茶点、乐队等准备充足）幸运抽奖，凡选铺成功者者即可参加首次开盘前形式：开放式的讲座目的：与搜狐焦点等媒体合作进行公益性质的商铺投资讲座主题：向目标客户讲授商铺投资的方法85形式：签约仪式目的：解决客户的投资障碍主题：签约仪式同时启动依云湾招商86论坛8.15衡水城市发展论坛形式：论坛目的：树立商业形象，解决前期观望客户主题：聚焦城市中心论道湖城发展0万达姨团 VASOA聚”城市中芯裕道索城或4一 一 2013奏安万达广场区市发区论场-一87商人入市i来访有礼5月1日，正式公开时，利用媒体宣传，凭当版报纸或转发的微博,均可获得精美礼品一份5月-9月，在售楼处举办观影活动，现场送电影票，或播放露天电影|3贤齐89湖城第一街旅游季一世界上有报告思维 导图推广主题91核心价值提炼整心价值修亦扃艮有产品价值外，具有在市场上独树一 帜，传播过程中区别于竞争对手的卖点客观性 主观性THUJE45、I A产品本身具有价值；区别于竞争对手的价值以及综合的附加价值；项目核心有争力矩胜A区位区别于竞争对手的区位价值;资风险防范第二W外7其具有的投资潜力A品牌一联邦地产、北人集团携手打造的文化、旅游、商业一身的商业王国。核心价值主也3投资金三角高投入高产出中投入中产出低投入钱景=规划利好+投资回报城市发展方向/发展重心交通（干道、特殊出入口等）基础配套人口增长实力企业的进入旧城改造等投资回报计算同类/同区/参照区域的租金/售价涨幅计算成本（首期投入；每月投入；其余投入；总成本）计算收益（每月租金；每年收益；何时租金超过月供；回 本年限；N年总收益；纯收益）产品的两个层面：整体街区形象、独立铺位地下街区特色主题整体街区街区门面立面效果 街区功能业态划分 景观亮点（如小广场、园林等）配套设施（如车位、昭示设施、电梯等）稀缺价值（包括唯一性，独特点，不可复制性）独立 铺位开间；进深；层高独立门面、产权年限配套设施（符合业态要求，装修档次；电梯、橱窗等）信 心=买得起+干得成十信得过用分期方式降低首期小面积降低总价买得起信得过干得成统一招商统一经营管理实力商家进驻有推广基金/推广费用发展商品牌品牌经营管理/物业管理无忧投资（第三年起五年内，均可无条件退铺）；权威论证推广主题一铺一金库，三代摇钱树买铺即收三年租，投资无忧财富大碰撞，抢铺大行动家财万贯.不如一铺相传Bi投资买铺，为了孩子，为了自己 投资买铺，老有所依，老有所用 纯街铺，商铺中的金铺“无理由退铺无忧投资主题阐述内容商铺的投资价值,投资回报.财富保障报告思维导图_媒介策略99主力媒体网络，辐射广泛，曝光率高 根据项目人群特征：文化水平较高，乐于接受新事物，网络通常作为此类 人群的信息接收的核心通路。因此，在项目预热期及开盘强销期制定高频 率、集中曝光率的网络媒体投放周期,以求达到爆破入市的反响。要不断 更新项目信息内容。网络媒体选择：新浪房产、搜狐房产 搜房网三大房产媒体。创建项目网站，全面深入的介绍项目话题炒作载体：微信.微博.论坛利用业主论坛的人气，营销人员在各高档楼盘业主论坛发布项目消息,引发关注同类或同区域项目的客群对本案的兴趣。SouFun I 初B W,即!史上AJB台eikUUKM 丹局胃三曲zex -毒 Et ,rw i dw i。悖$壬 w i arw i *tt向公if：Ji】zj”6rp mm，T kV3I55517156 Efi 阳好斯耐i*lBJA-、-M0R，：b2F-BR；SM1的中国心班”，二-CWi 1ZXA；m 皿51 UElMt.:r,i-宾”,-一：-0 SW*WlFUm：i*MH：a*BWkA74T*aWDWH，W9*”6MCMTd”YL5r“t”-网络推广活动:主题：转微信、微博，赢10万优惠大礼目的：借助网络宣传力量，为项目的前期宣传造势,获得更多的市场关注度，积累有效客户。具体方式:1、在项目网站、新浪、搜房等房产门户网站上发布项目的相关信息，邀请网友参与互动。2、网友每天转发微博10次，即可获得赢取10万优惠大奖的抽奖机会1次；3、最终的幸运顾客在其购买本项目时，10万可用于直接抵扣房价或物业管理费。