商业地产项目市场化运营规划方案.pdf

|AAA市场化运营策略方案-0-目录Part.1吸目经营管理目的及难点Part.2项目运营管理思路Part.3项目运营管理策略Part.4运营管理风险及应对策略Part l5项目基础管圉g施UPart.6运营成本构成与估算X-_,_一 _ ,_：_；_j-2-Part.1项目经营管理目的及难点口项目经营管理目的口项目经营难点Part.1项目经营管理目的及难点Part.1项目经营管理目的及难点项目运营主要难点b）一般客户对地下商业接受度不高，认为品质不强,如何改变观念？c）各商家实力不同造成项目各区间客户认知度不一，如何带动各区间人气？d）现阶段招商业态是否能够成功运营？如果运营失败如何调整？e）联营商家无法提供租金，散户商家实力不强,如遇退场，如何把控？f）项目如何造活？开街时期人气应较高，但如何保障人气？g）怎样去通过组织活动带动人气？在经营中商家如何调整？J以稳健经营为目的，在 经营中调整,解决这些问 题。I,Part.2项目运营管理思路本司商业运营管理基础（前提）口管理体系及核心运营思路分阶段运营目标及工作内容-6-Part.2项目运营管理思路运营管理思路前提本案运营管理的关系主体包括联动开发公司、项目业主、项目商家和消费者，以及公共关系所涉及的政府部门、行业协会、社会团体等。本项目的运营管理就是基于项目资源、商家资源和社会资源，进行优化整合，创造利润价值和社会效益的过程.销售关系开发公司租赁关系-5租关取 必返营所代 被年经系物业管理 服务关系 自持物业委 托经营关系7肖费-7-Part.2项目运营管理思路、运营管理思路前提本案经营管理的核心职能在于通过市场研究、招商、助商稳商、运营管理职能，顺应市场的变化制定策略、引入优质商家，扶助潜力商家，通过完善的管理机制，为商家营造良好的经营环境，通过营销推广活动,激活市场，经营旺场，实现商家、业主、开发商、管理公司、消费者多方共赢。1.项目商家经营情况审核；2.区域市场、竞争对手的调 查分析；3.商业应对策略的制订；4.项目对外关系的协调和维 护；5.项目营销推广和商业活动 的策划组织和执行；1.项目业主的商铺转让、经 营者的转租等；2.项目开业后的补位招商；3.商家的储备工作；4.对入驻商家进行评估工作;1.协助商家寻找、开发、稳定终端 客户，引导和培育项目所处区域 的市场，促进区域商业快速繁荣;2.提供专业培训和知识讲座，提高 商家的市场竞争力，保持营业收 入稳定提升；3.项目区域内市场细分和空白的捕 捉，辅助和引导商家调整经营业 态；4.通过加盟项目推介、区域外项目 考察等多种形式，为具备实力的 业主或经营者“嫁接”和导入新 的商业理念和模式；1.完善基础物业管理，创造和维持 良好的经营消费环境，保持项目 良性发展；2.商家经营行为管理，建立投诉反 馈机制，杜绝假货、强买强卖等 现象，提倡诚信经营，保障项目 的市场形象；3.通过营销宣传活动，扩大项目影 响了和认知度，吸引市场消费。Part.2项目运营管理思路Part.2项目运营管理思路运营管理思路前提结合蓝光嘉宝商业公司项目实际运营管理经验，针对发现中心街的实际情况，我们将项目的运营管理从基础物业管理到招商经 营，从资源整合到经营旺场，划分为九大体系，不同业务体系间的相互联系和落地执行，从而支撑实现项目六大核心目的。六大运行管理的核心目的九大运营业务体系,。资产掌控体系|,。资源整合体系j,。品牌管理体系|。衍生产品体系j。业态规划体系|招商置换体系。营销推广体系。物业服务体系。经营服务体系|-10-Part.2项目运营管理思路-11-Part.2项目运营管理思路运营管理思路前提统一发现中心街的业态规划 和商品布局，并在后期运营 中统一进行业态调整，统一 公共资源规划、经营和管理。前期通过销售环节捆绑合同或 协议，后期通过政府税费调控 等形式，基本实现发现中心街 统一招商管理，包括统一业态 控制、统一品牌及商家审核、统一租约等管理内容。为商户提供专业的服务咨询;统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对 商户经营行为、商品和服务 质量进行必要监督，保持良 好经营秩序，并以此提升项 目认知度。商管理销推广业管理统一策划发现中心街全年 的系列营销策划活动，营 造气氛吸引客流，举办大 量的有文化内涵并特聚人 气的活动，使本案商业成 为传播文化资讯的平台统一运营 管理统一商统一进行发现中心街建筑内外 空间、环境管理及设备设施的 维护保养，营造舒适的购物休 闲环境Part.2项目运营管理思路运营管理思路前提物业管理模式.项目一站式服务中心作为项目物业管理的核心，担负商家服务、客户咨询投诉、日常维护和突发事件处理的信 息中转站和调度中心，信息的集中化管理，能够将需求有效分类传达，同时跟踪事件处理进度和结果，提升项目的 管理效能；一站式服务中心也是项目服务形象、管理形象的窗口，有利树立良好的运营管理形象。客户服务商户屋务一站式服 务中心Part.2项目运营管理思路顼目核心运营思路：推广.经营.管理并理齐驱,通过推广、经营及成熟的物业管理，成功运营项目.运营成熟阶段三路齐驱实现成功运营项目经营项目1献:、财L公共资源利用招商瞰、稳商，经营蜻商源储备等,项目形象品质|租金收入稳健基础警 o资产运营甑经营有条不紊-15-Part.2项目运营管理思路项目运营管理思路1分阶段运营目标.项目运营管理分为前期介入阶段、项目培育阶段、项目成熟阶段和项目稳定阶段。在这一过程中，顺应市场的变化与 发展，项目的定位、招商、运营和管理策略都会做出相应的调整，也会再次经历培育、成熟到稳定的过程。就项目以 及基于南充市场的现状，我们将项目的运营管理实施阶段划分如下：前期介入阶段f项目培育阶段f 项目成熟阶段-一项目稳定阶段开业前至开业开业一开业2年后开业2年开业4年.开业4年后项目奠基至项目 开业，经营部门 主要配合前期销 售、招商开业至项目开摊率稳定、商家经营稳定、消费客 群稳定。商家经营业绩逐渐上升、经营面积逐渐扩大，项 目开摊率达到在90%以,项目在区域具备一 定的知名度。商家结构不断优化，产 品品质和项目品质不断 提升，项目开摊率保持 在95%以上，项目在区 域市场的市场影响力不 断扩大。:a：词据施M况和项目运至港况，项目经至黄活而前间展会质就延k；-16-Part.2项目运营管理思路：项目运营管理思路前期介入阶段工作内容.葡期介入阶段核心工作：搭建组织构架，完善各项制度，杜绝法律风险;确保首招成功，支撑项目开业；做好销售各项配合工作；口经营管理公司注册与物业资质取得；口业态规划和商业布局优化；口组织实施首次招商工作；口与开发公司签订委托管理合同；口经营管理咨询和答疑（项目销售配合）；口物业服务定级，相关收费项目报备；口编制商业经营管理制度；口编制前期物业协议、临时管理公约与消防责任书；口人员招聘、组织与培训；口交房配合，与业主签订相关前期物业管理协议与返租协议；口商铺及物业设施设备交验；商家入驻配合与装修管理；口开业准备工作；-17-Part.2项目运营管理思路项目运营管理思路】项目培育阶段工作内容.项目培育阶段核心工作：多渠道强力营销，拉动项目商气人气；制定扶商、助商、稳商政策，建立商家经营信心;盘活社会关系，树立项目诚信经营形象；口项目区域市场的分析、评估机制，指导项目经营决策；口行业协会组建，建立商家沟通机制，聚商之力，共同打造做旺项目；口设置一站式服务中心，建立畅通的商家和客户信息反馈渠道；口制定相关费用减免和优惠政策，扶商、助商、穗商，强化商家的忠诚度；口根据实际经营和项目情况，调整项目业态，置换商家；口建立完善的项目开摊管理机制，杜绝假开摊等炒铺行为；利用公共区域和广告位营造市场整体商业氛围；积极参加政府和行业组织的相关评比活动，获取诚信经营项目等荣誉称号，树立项目社会形象;口多渠道，多节点，开展项目营销推广活动，“有节过节，无节造节”，引起市场和消费者关注,逐步提高项目知晓度，拉动项目人气商气；Part.2项目运营管理思路项目运营管理思路】项目成熟阶段工作内容.项目成熟阶段核心工作：持续营销推广，保障项目商气人气；提租续约，置换劣质商家，提高公司收益率;挖掘公共资源，增加公司盈利渠道；口关注和评估区域市场发展情况，为经营管理决策提供支撑；口提升租金水平，提高公司盈利能力，置换淘汰劣质商家；口制定相关费用减免和优惠政策，扶植一部分忠诚度较强的商家;口公共资源规划经营，增加收益渠道；口商家关系维护工作；Part.2项目运营管理思路项目运营管理思路】项目稳定阶段工作内容.核心工作:项目稳定阶段 扩大项目品牌知名度；提升项目形象品质和经营品质；根据项目实际情况，调整业态，提升租金，持续增加公司收益率；口扩大行业交流，提升项目及运营管理公司知名度；建立管理工作质量的监控体系；建立管理品质的评估及完善机制；保障项目租金和公司利润收益逐年稳步递增；口 完善整理项目运营管理经验模式，复制支撑后续项目的开发运营;-21-项目运营管理策略怎样去 经营造活?造溢价。i过经营+管理+叁+品牌策略提供运.保障，加上对公共；源利用，为项目创/怎样创造 更高收益?经营经营策略项目五大经营管理策略蓝光旨在维持和促进项目的繁荣发展。协助入驻商家寻找、开发、稳定终端客户，制造大型营销活动，借助传媒及 广告的力量，不断吸引消费者眼球；同时建立商会，协调区域市场商户关系与维护商业秩序，建立和维护项目品牌，不 断提升区域市场商家的竞争力。通过专业的经营管理，力争把项目打造成为一个“品质”“海纳”“具有文化概念”的 地下商业，一个经营繁荣、人气兴旺的真正意义地下购物中心。开街策略 经曹检测 招商置换 商储备 商策略开业需要具备的条件:先试营业后正式开业。试营业区域前半个月商 铺的签约率至少要达到 70%,装修施工完成率 要超过50%。开业前一周的铺面面积 出租率要达到85%,一 二类口岸要达到100%。开业当天正常营业的要 达到75%.对于尚未出租的商铺要 用喷绘或彩条布遮挡门 面，在门上上张贴正 在装修，敬请期待”等 既。口 一般情况下根据装修进度、业主要求、开发商要求等为了早日计算租金，择日进行 试营业，以便商家和运营公司进行调整，用于人气的初步聚集，也可以获得一定的政策 优惠。I口等待整个行业真正合适的时机，进行充足准备，在另行正式开业。口项目最理想的是一次性全部开业，整个是商业气氛容易营造；如果招商进展确实不 顺利，可以考虑首先让五星花园及周边街道先行开业，之后根据招商的进展按照主题各 个片区相继开业。比如：购物区隆重开街、休闲娱乐区闪亮开张。这样也有利于整 个项目持续的热点炒作。开街策略 经营检潴 招商置换 育源储备 稳商策略开街组织对于项目整体运营非常关键，在南充立势第一炮需进行严密组织，尽可能避免差错，稳打稳扎保障项目顺利 运明人员安AF现场布.宣传推广商家包括现场气氛的营造、开业庆典和促销活动的 场地、户外广告位、竖幅 彩旗、商家促销展位等外 场地的布置；通道走廊、商铺内部、POP.吊旗、围栏、地面、植物租摆等等相对长 期的内场地景观布置。演艺活动的衔接人员、商家管理协调人员、工 程人员、安保人员、保洁 人员、总体协调、嘉宾接 待、媒体接待、现场布置 人员、促销活动组织协调 人员等等各方面的人员要 做到：提前到岗、责任明确、认真负责等。开业前后的媒体及促 销费用开支应占到全年广 告费用预算的15%以上。建议以南充日报、南充晚报、等媒体 作为主要发布手段，以宣 传单、海报、出租车广告、短信广告、户外广告为 辅助，创造新闻点运用多 种立体的方式进行开街宣传推广。开业前的商家管理主 要是针对未完成装修的商 家的工程管理和已完成装 修的商家的上货督导、配 套设施服务等工作，以及 未办理完签约手续和交清 费用的相关事宜。开业期 间主要是针对人流量对商 家的安全、促销活动的误 解与纠纷、商家需要的临时帮助等等突发情况。-27-经营监测及改进开街策略 经营监测 招置换 商储备 策略核心工作：全方位保持对商家经营情况的进行监测，随时分析以及对市场未来趋势的预测，应对市场制定相应的发展策略:_建立经营信息检测标准体系进行监测:一 营运基础信息管理：各业态信息、主力店信息、各品牌信息、各商户信息；这些信息 除了固化的基础信息比如面积、品牌、租金、位置等等，更重要的是各个商户的经营信息：它们的经营状况、盈利能力、吸引顾客的能力、人流贡献率、交租能力、拓展规划、守法 经营意识等;营/迈囊体系：营运报表是为了精确了解各个商家以及项目整体的经营情况而设立的 有效措施。这些报表包括日报、周报、月报、季报、年报。通过对报表的分析，我们就可 以发现各个商家的经营状态，哪些品牌不适合项目的定位和需求。市场调研和经营状态分析：商圈状况与竞争态势分析、行业研究、消费客群调研、市 场品牌信息获取，针对行业发展编制专题调研报告提供经营决策；信息档案管理：建立市场信息、研究报告及内部档案统一管理制度，以备后续项目开 发借鉴；具体策略：策略一：若因商家自身因素导致经营情况较差，可对商家进行一定的经营培训，帮助他们做好经营的升级管理；策略二：若因项目所在区域市场发展情况的影响导致经营情况较差，可通过调整市场营销 思路，举办营销活动等方法提升项目区域市场的商业氛围；策略三：若因行业发展情况影响导致经营情况较差，可适当对商业业态进行调整；策略四：若因别的不可预见因素导致经营情况较差，再根据具体情况制定相应的应对策略。28开街策略 经营检测 招商置换 商源储备 稳商策略补偿B商及i襁标准一本案商业后期补位招商工作：后期补位招商目标：自正式开业起8个月后，项目开摊率保持在80%以上；自正式开业起12个月后，项目开摊率保持在85%以上。后期补位招商原则：遵循合作双方共同商定的合理的业态定位，在最关键第一年 保证项目招商率，形成项目品质化运营。口后期补位招商办法：随时做好商家储备，以备调整，补充现有租赁项目类似业态 商家的变化。对入驻商家的评级工作：评级标准：租赁面积（m2）租赁合同年限（年）平均租金（元/月.m2）租金交纳及时率水电费交纳及时率 经营情况/配合情况等子项对优秀的商家给予奖励和一些优惠措施。商贸傀进会管理开街策略 经营检 招商置换 商储,商策略核心工作：运营主体和成功因素源于经营商户，基于商家成立的商贸促进会，以 及定期召开商家经营大会，是运营管理公司规范管理和商家自律的互 补机制和相互关系的调和剂；建立合理的商家沟通机制，引导商家共 治共管，营造良好的经营氛围，促进市场繁荣旺场是商贸促进协会成 立的最终目的。口商贸促进会：由全体投资业主和经营户组成，每年召开23次，讨论通过项目的重大经营 决策，推选商业管理委员会主任和成员，并对商业管理委员会工作进行监督。商贸促进理事大会：成员组成由投资自营业主代表和商家代表组成，人数15-25人，每年选举一 次，可以连任，委员均为义务工作，委员会12个月召开一次会议以少数服从 多数表决；理事长由商管公司总经理兼任，副理事长由项目主力带动性商家担任-31-开街策略 经营检 招商置换 商储,商策略稳商策略核心工作：定期为商家进行协作及运营培训（具体课程在经营中进行判定）：培训科目（例）:口怎样设置部门总经理的政令控制-办公室 口人力资源部与企业人才 口企业的营销中心 口市场部和服务部门竞争的关键是特色 口品牌的保障是文化 口受监督的个人负责制 口督办和预警口程序化管理和职能部门采购申请和成本控制 口营销策略和企业目标商家关系处理开街策略 经营检 招商置换 商储,商策略核心工作：针对多产权项目租赁零售型商户和自营型商户开展经营指导培训和扶 持措施，拓宽运营管理公司与商家的沟通渠道，增加商家忠诚，提升 商业项目的整体经营能力。口经营辅导：店员培训，外出参观，专家讲习，商户交流会，销售服务与建议等。口经营竞赛：设立市场经营专项基金，年度对于经营和客户满意商户进行评定和 奖励，树立标杆，激励商家经营热情。口信息服务：为经营者提供市场动态、竞争状况等信息服务。口销售协助：为商家提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务。口经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策。前期市场培育阶段，基于扶持商家经营、稳商旺场的目的，建议开展经营 辅导、经营竞赛和信息服务。管理策略-宵,质管.安全防范 核心工作：保障对市场业态及公共资源统一合理规划，并进行、有序、科学的管理；确保经营良好的经营环境和秩序。综合管理纲要：商铺装修管理：结合项目建筑立面形式，同时遵循商业自身规律，统一规 定和要求外立面店招店面的展示风格和规格，不得随意装修，维持项目的整体品 质和形象。商品陈列管理：按规定对商品进行陈列摆放，统一商家货架使用规范，并 按规定摆放，不得随意占用公用通道、遮挡消防设施和乱堆乱放。商家广告管理：商家品牌和商品宣传海报、POP等，按规定进行展示、不 得乱贴乱挂；口 现场促销管理：商家促销活动应遵守项目统一规划和要求，不得破坏商业 卖场正常的经营秩序。品质管管略 品质管理 安全防范 规范经营核心工作：保障项目稳步经营，无事故，无风险；保障经营场所整体良好性：秩序维护指标：o 管理服务范围内实行24小时秩序维护员服务；O各区的主要出入口设置门岗；巡逻岗人员，每2小时巡场一次，覆盖率达到95%以上；口 每日营业结束后进行全面清场，关闭各出入口，确保场内无外来人员；口 安排专人对地下车库进行管理，保证车辆停放秩序。维护正常的经营秩序，充分保障入驻市场的业主、商户和顾客的利益；口 制定严谨的保安工作实施计划，建立健全治安、消防规章制度，负责治安、消防、防洪、车辆等突发事件处置方案的拟订及演练，并负责突发事件的现场指挥；实行24小时保卫巡逻与市场监控制度，即：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜 间巡逻等方式；协助客户部与商家、业主签订治安、消防安全责任书；组织落实对场内消防器材进行日检、周检、月检、季检工作；负责各种案件、事件、火灾事故的调查处理的组织工作；口 严格按照消防法有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图；O 保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建项目义务消防队，并演习在 各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。-3卜无匚匚-管略 品质管理 安全防范 规范:核心工作：经营规范 一:公共经营区规范：规范指标：每日营业开始前完成对卖场的全面清洁，覆盖率达到95%以上；营业时间每小时安排一次，保洁人员进行巡回保洁，覆盖率达到95%以上；清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，垃圾日产日清；定期对下水道、化粪池进行疏通，保证其正常使用。口 根据项目实际情况，做好定岗、定员、定区域、定职责、定标准工作，并做好素质和技能做好人员调配和分工；全面落实内控工作，按照委托公司的管理目标，拟定工作计划、消杀计划、培训计划、排班计划等，并定期上报接受审核，并组织落实；O 每日对所管辖区域进行巡视检查，监督各项工作的完成情况，发现不足之处及时组织清洁返工；口 每日对员工出勤、仪表仪容、礼貌用语进行必要的检查，现场督导环境维护员的工作质量，并对其不足之处提出必要的批评并进行纠正和指导，观察和掌握员工的工作情绪，做好员工的思想工作；O 建立和完善部门管理制度，实行规范化、科学化的管理；配合委托方实施的日检、周检、月度考核工作，并负责将发现问题进行整改落实；口 每周定期组织环境维护员进行业务技能、服务标准等专业培训，提高员工的工作质量及职业素养；O 负责所辖区域环境维护物品领用的消耗统计、分析、申购和保存，做好成本控制。-3-无匚匚-管略 品质管理 安全防范 规范:核心工作：经营规范 项目硬件配置规范：规范指标：公共设备、设施完好率达到92%以上；房屋建筑完好率达到95%以上；O道路完好率达到92%以上；O制定设备定期巡回检查测试及监督；口 配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行；O 对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修；O 并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房；环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用安全；O设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；O 给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发 生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；O保证系统设备完好、运行正常。-37-经营规范 一-策略 品质管理 安全防范 核心工作：商品质量规范：商品质量指标：进店商品符合区域业态和商家品质定位，确保商品质量；建立公示商家诚信宣言，严禁假冒伪劣产品，假一罚十；实行商品质量“三包”;口联合工商质检部门，对商品质量进行抽检；客户策略客户体雎及便捷一核心工作：以人为本，提高顾客购物体验及购物便捷性对项目运营极为重要；而作为运营方，最主要考虑如何将客户引入，如何提高客户体验，如何满足客户喜好，是在运营首要前提：客户体验及便捷策略:口对商业进行有效管理，以使顾客的购物之行尽可能快速高效。O尽可能使购物体验简单、快捷和准确。口 利用地下过街通道，让客户过街成为体验式购物。口 提供方便，使顾客可以很容易地找到想要的东西。撤走给顾客带来麻烦（杂乱指 示牌等）的设施。O在商圈内大范围散播商品信息，使顾客容易做出精明的决定。O 拥有方便购物的商品和服务的组合（如周期性的商品，促销宣传单，标明区位）,它融合了商品、服务和价格三个方面的要素。O设立服务台，在购物过程中出现的所有问题都能得到解决；口牢牢抓住顾客的看法和趋势进行商业调整及引入。必须围绕顾客的利益来组织销 售，顾客利益与项目未来收益直接挂钩。客户关系修理核心工作：项目设立一站式服务中心，受理顾客的消费投诉，同时建立商家普 遍接受的经营管理规范，正确引导商家经营，调和商户与顾客 间，因消费产生的矛盾，树立良好形象。客户体验及便捷策略：售前服务：提倡商户主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客，对商家 经营行为进行规范和制度约束；口售中服务：基于项目商家经营管理规范，提倡商户耐心热情介绍，礼 貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵；口投诉处理：设立投诉热线和一站式服务中心，统一处理顾客投诉，确保顾 客满意。口售后服务：提倡商户产品质量三包，建立售后跟踪服务信息反馈机制，提 高客户满意度。核心工作：结合项目与商业管理公司实际情况，组织开展多种经营管理业务，予 商家便利的同时，为管理公司创造新的收益增长点。口办公服务：提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务。口办证服务：为经营者提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。口生活服务：提供就餐、休闲、娱乐、租房、售房等方面的服务。专案服务：为品牌提供策划设计、陈列展示、广告宣传、市场推广等度身订做服务。口贷款服务：协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。人事服务：为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。其它服务：提供经营者所需要的其它服务，为经营者创造最大的方便条件和赢利机会。创造本商业项目最大的竞争优势和顾客满意度，提升每个经营者的销售业绩。以上各项服务的开展应根据项目的具体经营情况适时开展，特约服务不仅 能够提高消费者便捷性，同时也能为商家客户提供更好便利。-41-客户便捷策略核心工作：利用公共交通车设置进行稳商及带动人气:公共交通车设置：口因项目并非循环动线，各街道跨度较长，如全程步行，消费者易产生抗拒心理;建议本项目在地面少量设置公共交通车，进行购物客户在项目各区间内接送。公共交通车设置目的：口便利客户，进行人气带动。以公共交通车为载体，进行项目宣传。口心理稳商，用公共交通车等措施让商户对项目运营更具信心。公共交通车设置方法：口设置门槛，需车票上车；在地下各节点对购物客户进行放票。项目vi系统VI宣传 管活动核心工作：全方位地建立项目的VI系统，尤其是在商业物业的前期运作阶 段，可以通过VI系统来侧面配合商业的推广及营销进行项目造 活。包括：口市区或商圈内大型看版口通往项目主通道的灯箱项目自有广告位的使用口导视系统设计口广告位规划及设计制作项目VI形象标准：对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，同时强化对商家的 宣贯，统一认识，保障商业项目良好的形象和信誉。理念设计(Ml):发展目标、商街理念、经营定位、广告宣传语等；行为设计(BI):经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；视觉设计(VI):标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等；-43-VI宣传 营销活动品牌主要宣核心工作：宣传促销：与政府和行业协会联合举办“中心街购物季”、“双11促销活动”等主 题促销活动，对商业项目进行统一、有效的宣传推广，提升项目知名度，带动项目人气,促进商家经营；口品牌推广：举办项目活动，宣传本商业，逐步建立项目品牌；发行期刊：定期发行AAA宣传&促销刊物，以此为载体传播项目宣传、购物信 息、流行趋势等，并免费赠送给周边小区和顾客，建立项目与社会的信息流通渠道，逐 步树立市场形象；口资料库行销：建立顾客资料库和商家商源资料库，开展情感稳商和市场推广活动。廨经营偃销方案宣传 营销活动核心工作：全方位商业管理公司必须牵头，根据项目内商业的经营状况和市场 变化情况适时组织项目内的营销推广活动。在举行商业营销推广活动时要注意提前和商家沟通，就项目商业推广的方式及费用方面达成共识以保证项目内商家统一行动，便于组 织者统一操作。常见的营销推广方案分为以下几种：口降价促销法在特定时间对特定的商品降价出售，吸引消费者前来购买；口买赠促销法消费者购买大宗或高价格商品时赠送实惠小商品。口返购物券法消费者购买大宗或高价格商品时赠送一定金额的购物券。这种方式管理和运作有一定难 度，使用时要慎重。口应节促销法在节假日如春节、国庆节到来时对项目重新布置，并配合一定商品折扣吸引消费者。口购物节促销法对某些商品集中起来组织该项商品的购物节。中奖促销法采用奖券形土让消费者得中奖品。奖品可以是项目内商品，也可以是现金。口其它促销法VI宣传 营销活动商场商家文化活动核心工作：经营管理公司需要根据商家的不同兴趣受好，在业余时间组织 商家开展丰富多彩、健康益智的文化活动，加强商家之间感情 上的联系，同时使他们对区域市场产生一种归属感。这将对公 司的后期商业经营管理和化解商家之间的矛盾有很大的益处。避免长期以来其他商业所存在商家与经管公司相处存在矛盾等问题，加 强感情联系，增进商家感情，提高后期运营便利度，同时也为造活项目商业 提供了基层帮助。-47-公共资源管理核心工作：合理利用和挖掘项目边际资源，通过合理的广告位设置以及场地租赁，营造良好的商业视觉氛围和经营氛围，促进商业项目经营，同时为管 理公司创利增收。口广告位统一整体规划管理；广告位定价市调；口广告位经营预算管理；广告位招商与经营权招投标管理；广告位日常品质监管，包括安全、形象与内容管理。公共区域日常维护 公共区域资源利用改造-48-氛围营造 价值挖掘核心工作：项目可通过对部分公共节点进行改造，利用，为项目提供功能补充,提供氛围，同时，增进额外收入：公共资源利用优势：口增进项目商业氛围口提供项目商业功能补充口增加额外租金收益口拉动客源利用方式列举：(1)项目公共节点区域可以摆放临时性摊位，如奶茶铺，促销区一类，增加收入区；(2)楼道口等进出口节点区域附近，可设置广告位；(3)五星花园，人民花园中庭区域可作为活动举办地点，吸引人气，同时可以进行 摆展，增加租金收入；(4)过街通道，市区车辆日益增多，可在项目口标注项目为过街通道。-49-Part.4运营管理风险及应对策略运营管理风险口风险应对策略-50-运营管理风险在项目风险主要存在于项目基础管理、招商运营和财务三个方面，三者之间紧密联系和相互影响，只有建立完善的预防和处理机制，才能推动项目的良性发展:运管风险主力商家撤场商铺大商户假开摊造成闲.管理风险消防风险 设施设备运行风险 商家违规经营风险-51-口稳商策略 政策稳商1依据商家带动性和行业影响力，划分等级，给予不同等级的商户采 取相应的减免租金、物业费等政策优惠，彰显运营管理公司成功打造市场的信 心和决心，稳定商家经营；情感稳商二从公司领导层面，通过巡场、专题会议、团拜会等形式，注重日常 客户经营情况的走访和市场信息交流，建立与商家的信息互通渠道，指导市场 运营策略的制定和商家情感关系的联系，稳定市场经营；以商稳商;.组织建立以主力商家为核心，稳定市场整体经营和经营品质为目的 的“商贸促进协会”，通过此平台和合理利用主力商家号召力，稳定市场经营,规范商家经营行为;23456口助商扶商策略宣传助商：设立专项营销经费，通过线上广告、定点投放广告、主题促销活动、展会活动等形式，拉动市场人气商气，助推商家经营;内刊杂志每季印制发现中心街购物宣传刊，帮助商家推广，吸引客户。户外广告一南充主城区几大交通要道。线上主流媒体南充日报、南充晚报等合作媒体刊登市场信息。公交车身、视频及电梯轿厢广告 资源短信：发布市场促销信息。南充主城区。89巡展服务：定期在各小区举办巡展，提升商家经营业绩。周边区域的聚客服务：周边部分辐射小区，定期提供交通工具送至项目购物。（根据人气定）电子商务服务：搭建电子商务平台，助推商家经营服务水平，扩大商家业务覆盖范围。通过打造“中心街购物狂欢季”“1L11买就送”等活动事件，有节过节，无节造节，积聚 项目人气。口助商扶商策略 经营助商：通过经营培训、上游厂商，结合项目广告位，公共场地免费使用等 形式，多渠道帮助商家经营；氛围营造助商：通过广告位、导视、卖场氛围包装等方式，营造商业气氛，辅 助商家经营；完善配套助商：开通公共交通车；政策扶商：1.兼顾公司利益，制定租金、物业服务费、经营管理费减免，扶植商家经营；（按照招商方案内商家优惠执行）2.通过政府税收优惠、交通物流优惠等政策，扶植商家经营；3.通过促进商家全力来项目经营，采取的关铺优惠等特殊政策，扶植商家经营。口资源储备策略 商源储备：招商部门做好商家沟通，掌握竞争性市场和行业发展状况，建立各 级各类商家跟踪和回访机制，做好商源储备；以商引商：针对难点区域，委托具备行业影响力和资源的龙头商家进行招商，同时给予一定的招商佣金，保障市场招商开摊率和运营收益；口经营调整策略 根据行业发展和市场各类业态的经营状况，及时调整业态和经营管理思路弱化 市场经营风险，增加运营盈利能力；强势管理策略 强制开摊管理：所有商家必须在经营管理公司规定时间内具备开摊状态，并制定相关奖罚措施。假开摊商户坚决予以置换。建立开闭市管理办法和商家经营考勤制度，统一市场商家营业作息与经营时间，并严格执行。-55-二.风险应对策略治安风险2.管理风险设施设备运行风险商家违规经营风险口制度管控策略 严格按照设施设备维护规程，做好设施设备的定期维检和巡检，保障正常运营;建立一站式服务中心，接受商家违规行为投诉渠道，维护市场正常经营和防范 有损市场品牌声誉的突发事件发生；全员防范策略 防范宣传到位，组织市场商户定期培训，提高全员消防安全意识；合理足量配备消防器具，做好器具日常维护；定期组织公司员工开展消防演练，普及消防自救知识；口敲山震虎策略 严格组织日常秩序维护队伍的训练，做到演练显性化，强化商家对市场安保信 心，威慑社会闲杂人员；关键交通节点，设立巡检和值班岗亭，保障市场无安保盲点；口公关维护策略 维护派出所、消防大队、工商质检等直属主管部门公共关系，应对突发事件；组织秩序维护队伍与直属部门开展体育和交流活动，建立良好的互动机制；组织节气对相关部门的慰问；维护相关社会关系，应对突发事件；-56-二.风险应对策略.财务风险垫付装修费收回代收代缴费用收取各项费用收缴 运营基础策略 市场是运营管理公司存在的载体，商家是运营服务的对象和经济收入来源，提 升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环 节质量问题，才是各项费用收取和降低财务风险的基础；口指标考核策略 制定月度季度经济指标考核机制，与费用收缴部门及员工绩效挂钩，督促相关 费用收取；将费用收取纳入年度经济指标考核，与员工及部门年终绩效挂钩，重奖重罚，激励员工全力收缴；口机制管控策略 建立月度、季度、年度财务预核算和报表制度，掌控整个项目运营状况，做好 财务风险预警和资产掌控，指导项目运营策略的制度和调整；建立分阶段，建立各类欠费清理、收缴和奖惩机制，降低财务呆账率；口风险规避策略 根据市场运营实际情况，分阶段实施多种经营，降低代收代缴等低产出类业务 的管控风险和人力成本；不开展预支垫付类经济活动，规避相关呆账风险;-57-Part.5项目基础管理措施项目管理体系及附件Part.5项目基础管理措施基础管理体系物业管理是项目正常经营活动开展和良好经营环境形成的保障，基础管理则是项目经营造活、持续发展和运管管理 收益的核心。管理规约管理手册为维护项目全体物业使用人的合法权益及公共环境 和秩序，保障项目的安全与合理使用，营造舒适、高档的娱乐、购物环境，制定本管理规约明确项目组织架构，对四大管理职能机构提出工作 规范要求，规范每个职能岗位工作明细及工作规范标准。交房方案交房是项目管理中极为重要的一部分，是为项目提 供稳健经营、管理的前提保障。为开发商提供经营范本，明细管理详细内容，将双 方经营建立在自愿、平等、协商一致的基础上。与政府各部门建立的良好关系，争取各部门的配合 支持与租费优惠，实行统一交税，辅助经营，降低 经营综合成本，为商户营造良好的经营大环境。项目五大管理措施保障注:公共关系管理并无范本要求,是蓝光旨在保障项目良好管理基础上,在管理过程中,能够与政府与商家、客户建立 良好关系,协调项目内部的管理经验,建立良好公共关系属蓝光义务。附：附件名录1.AAA项目交铺面方案2.AAA项目管理手册3.AAA项目（临时）管理规约4.发现中心街项目物业综合管理服务协议范本附件一附件二附件三附件四发现中心街项目 交铺方案发现中心街项目 管理手册发现中心街项目 管理规约发现?中心街项目 综合管理服务协议-60-Part.6运营成本构成与估算运营邮构管理成本构成与估算-61-项目经营管理成本初判】根据粗算，本案如进行常规全盘经营，未来经营成本较高。基础管理 费用经营推广费用物业管理费（元阿7月）资产折旧（元加？月）空调费（元阿/月）运营赛（元/my月）151510凝市场承受 物业修理费管理费补贴1R定按该标准一斜卜贴费用8元/m7月32元/1tf/月32*12*48000=18432000元1、项目造活后才有可能向商家收取。最少期限3年。2、收取方式无统一标准，费用含在物业费用中统一 收取，若单独立项收取，商家阻力较大。根据南充商业市场情况，市场基础管理承受费用极 限为8元/肝/月。如果按照上述标准进行收取，前期3、在项目未造活时，此部分费用由开发商进行补贴。补贴费用较高。以此为前提，进行本案经营管理费用建议：Part.6项目运营经济指标构成与估算例：成都项目收费根据案例，建议本案经营物业管理费用收取.成都市部分商业项目物业管理收费情况一览表注：以上项目收取的物业管理费均包括商业运营费.项目名称物业类别物业黑收费 电服装专业市场300元徵位月包括：物管费、广告推广费、税金（经营 税）地一大道潮牌服饰城2亚皿月包括：物管费、商业运营费（开发商补贴）壹购潮流广场潮牌服饰城月包括：物管费、商业运营费5元/m*月广告推广费群光广场百货商场2妩/疔月包括:运营费、广告推广费（开发商1卜贴）万达广场城市综合体48元/近月包括：物管费、商业运营费从上表中可见，多数经营者因商家抗性较大，多数将经营费融入物业费一同收取；而新兴商场多 数依靠补贴进行运营。（地一、群光）。而南充市场成熟度较成都偏弱，经营补贴力度更大。Part.6项目运营经济指标构成与估算_ _ _ _ _:项目运营成本微白】预计3年项目培育期运营成本为2800万元，备用金200万元。_时间预算总费用（万元）一细项 1 嚅，项目前期销售期，应预留3000万第一年1200开业造势活动80资金，用作3年内营销造活补贴。开业媒体宣传50从第三年起，按照年经营费用预