房屋买卖合同纠纷一审代理词.doc

篇一：房屋买卖合同纠纷民事代理词
房屋买卖合同纠纷民事代理词
李路路 山东东胜律师事务所18954003529 尊敬的审判长、审判员：
山东东胜律师事务所接受本案原告孙xx的委托，指派我们担任其代理人，现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，发表以下代理意见:
一、原告孙xx与被告xx房产公司签订的《楼房预付款合同》，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。
2011年1月13日，原被告双方签订《楼房预付款合同》，合同约定被告向原告出售的楼房主房面积约133.50㎡，车库面积约21.65㎡，储藏室面积约19.71㎡，总价款为400328元，原告预定楼房后向被告支付定金5万元。此合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定，双方当事人均受此合同的约束，任何一方不得擅自变更或解除。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付定金5万元，履行完其合同义务，被告也应按照合同约定履行其义务,但是被告却在未通知原告的情况下将普通楼房建成280㎡的别墅，其擅自变更合同的行为构成严重违约。
二、被告应双倍返还原告定金10万元
本案中，原告向被告交付定金5万元，被告却没有履行其合同义务，其应按照《中华人民共和国合同法》第115条规定，双倍返还原告定金10万元。
三、被告应赔偿原告损失5万元。
被告的违约行为致使原告丧失同期购买同区位其他房屋的机会，如今在同区位购房成本大大增加，给原告造成巨大利益损失。按照《楼房预付款合同》约定的房价为2450元/㎡,而现在同区位房价却已超过4000元/㎡，原告在同区位购买同一面积房屋将多花费（4000元/㎡-2450元/㎡）×133.50㎡=206925元。《楼房预付款合同》约定的定金已不足以弥补被告方违约给原告造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条之规定，原告可要求被告赔偿超过定金部分的损失，现原告向被告主张5万元的损失系合情合理的。
综上，被告的行为已严重违约，其应按照合同法的规定双倍返还原告定金10万元，并赔偿原告超过定金部分的损失5万元。
以上代理意见请合议庭重视！篇二：房屋买卖合同纠纷代理词
代 理 词
审判长：
原告***诉被告**市**房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我作为原告的代理人，依法参加诉讼，结合本案证据和庭审情况，现就本案的事实和争议的焦点，提出以下代理意见，请合议庭予以采纳。
一、被告提出本案的商品房销售合同是按套计价明显不成立，其实质是按建筑面积计价的合同。理由如下：
1、根据住建部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八
条规定：“ 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”《办法》第十九条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
本案中双方签订的房屋买卖合同，被告只是注明了建筑面积，并未在合同中注明分摊的共有建筑面积；双方签订合同时，因被告青年开发公司所售房屋为期房，因此在当事人无法对现售房屋实地勘察；被告也并未附所售房屋的平面图，更不存在平面图标注详细尺寸及约定范围。在以上条件缺失时，不存在“按套计价”的基础，约定应为无效。
2、本案中双方签订的买卖合同明确约定了商品房及储藏室的面积，且在被告开具的发票中明确每平方单价，并按约定的面积乘以单价计算出的金额。从理论上来说，在按套计价方式下，已不存在单价之说，本案合同中既约定房屋面积，又以单价乘约定面积计算总价，实质明显为按建筑面积计价方式；在此种情况下，开房商已经为购房者提供了一个确定的房屋面积心理预期，据此应认定本合同实质是按建筑面积计价销售的。
3、本合同第二条：“该商品房按套计算总价为430475元”，被告认为是“按套计价销售”；原告认为此处的“按套”，是山东省商品房销售管理条例第30条规定的“住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售”中“按套”的意思，即商品房和储藏室是一套。
合同中注明的房屋面积，应理解为买卖双方的约定对合同标注的房屋面积，原告认为这一面积是合同约定的开发商应交付的房屋面积。此时对合同标注的房屋面积应作有利于购房人的理解，认为购房者追求合同标注面积的房屋，应是其内心的真实意思，购房者订约时对卖方必会提供符合合同约定面积房屋的合理期待，合同约定的面积条款对订约双方应有拘束力。
根据《合同法》第四十条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方解释。”在办案中合同文本有被告提供，因此应支持原告的观点。
综以上几点，证明本合同不存在按套计价的基础。应认定为是按建筑面积计价销售。
二、被告应负有退还多收的购房款的义务
1、《商品房销售管理办法》第二十三条 房地产开发企业应当在
订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
本案中，被告**开发公司并未向原告明示《商品房销售管理办
法》和《商品房买卖合同示范文本》；也没有明示《城市商品房预售管理办法》，存在过错。导致购房者不清楚如何订约，不知道要约定误差的范围及解决办法。所以，不约定误差的范围及解决办法应当确定为开发商的错。既然是开发商的错，那么面积缩水，开发商就应承担责任。
《办法》中关于约定误差范围的规定本意在于保护购房者权益、维护交易安全，约定面积误差范围应理解为是对卖方即开发商的缔约要求，开发商不尽此义务，应承担责任。
由此可见，原告认为原被告双方签订的房屋买卖合同是按建筑面积结算的合同，合同中约定的面积条款对缔约双方具有约束力，被告没有提供符合约定面积房屋，理应承担违约责任。被告提出的是以按套计价不予退款的主张没有事实及法律依据。
退一步讲，即使被告辩称的所谓的“按套销售”成立，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的面积误差处理规则，并没有规定为只适用于按套内面积销售和按建筑面积销售这两种情况，从逻辑上讲，此规则应涵盖所有的销售方式，因此，其也应适用于按套销售的情况。这一司法解释是在《商品房销售管理办法》实施后颁布的，代理人认为解释的制定者并非忽视了三种销售方式的常规差别，之所以未加区分的规定面积误差的处理规则，只能说明解释制定者已充分注意到了现行销售办法的缺陷及其带来的社会问题，所以，依此司法解释的精神，应认定按套销售而面积缩水开发商违约并以此确定开发商的责任。更何况被告的辩解并不成立。
综上所述，合议庭应本着保护消费者，本着合同的诚实信用原则、打造诚信社会的考虑，以有利于消费者的精神来解释合同和相关规定，确认开发商对面积缩水担责，实现公平正义之价值目标，不给开发商进行恶意缩水提供了机会，维护法律的尊严。据此请求将合议庭对本案依法审查，并作出公正的裁判。
谢谢！
代理人：
2015年4月28日篇三：房屋买卖合同纠纷代理词
房屋买卖合同纠纷代理词
尊敬的审判长：
广东蛇口律师事务所黄华律师受原告__的委托，指派我担任__与__房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，参与本案的诉讼，现根据庭审举证和质证，发表如下代理意见：
一、原被告双方于2009年2月25日签订合同，定金2万元，合同生效当日支付1万元，在合同生效后2日内（含当日）支付一万元（见证据1《房屋转让合同书》第3条），根据《资金托管协议》，原告已经于2009年2月25日向资金托管方__公司支付了2万元定金（见证据3《正式收据》），根据合同约定，原告支付定金的日期应当认定为2009年2月25日，而不是被告答辩书中说的2009年3月4日，原告已履行了合同义务。
二、《房屋转让合同书》还约定，首期款10万元于2009年3月15日前支付至指定监管银行的监管账号（见《房屋转让合同书》第4条）。原告根据合同约定，向银行申请贷款按揭（见证据10），于2009年3月10日取得贷款承诺书（见证据6），并根据中国银行深圳市分行南油支行出具的《二手楼交易资金委托监管协议》和《交易资金委托监管业务收款收据》，于2009年3月15日支付首期款120000元，已履行了合同义务。（见证据5）
三、原告曾于2009年3月16日委托律师向被告发出催告履约律师函，要求被告按时履行合同，但是遭到被告拒收，被告有意回避原告（见证据7、8），并且终止履行担保赎楼义务，以实际行为明确表示不履行《房屋转让合同书》，拒不退还定金（见证据9、11、12、13）。
四、原告在履行合同期间，没有收到被告任何期望终止履行合同的通知，由于被告已经明确表示不再履行合同，违约在先，原告被迫依法以《律师解约函》的方式解除《房屋转让合同书》。（证据14、15）
五、根据国众联出具的《报告书》，评估价格为723，350元。对此原告已经提出异议，认为《报告书》评估价格低于实际市场价格。（理由见《异议书》）
综上，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告在原告毫不知情的情况下，单方解除合同，既不与原告联系也不退还定金，给原告造成了较大损失，现依据《合同法》第一百一十五条之规定，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。
代理人：
深圳律师黄华 咨询电话：[phone]
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