物业服务合同的特征.docx

物业服务合同的特征（1）物业服务合同是双务、有偿、诺成性、要式合同双务是指双方互负义务，一方的权利是另一方的义务，一方的义务是另一方的权利。有偿是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价。诺成是指双方意思表示一致，合同即告成立，但这里要注意合同成立并不意味着合同生效。（2）物业服务合同中必然要涉及第三人：业主或物业使用人尽管业主和物业使用人并不是合同的订立一方，但不论是开发商还是业主委员会与物业服务企业订立合同的目的都是为了业主和物业使用人的利益，享受物业管理服务的是业主和物业使用人，而不是开发商或业主委员会。（3）物业服务合同中双方的订约自由受到较大的限制订约自由包括两层意思：一是合同的订立人可以自由的选择订约对象；二是合同的双方可以自由的商定合同的内容。这里所讲的订约自由受到较大的限制，是就第二种意义而言的。从内容上讲，双方约定的内容不得违反法律、法规的规定。现行的关于物业管理方面的法律、法规有物权法、物业管理条例、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、城市新建住宅小区管理办法（建设部）、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（建设部、计委）、关于加强公有房屋售后维修养护管理工作的通知（建设部）、关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（建设部）等。这些行政法规对物业管理费用、维修养护基金等内容都作了规定，订约双方在订立合同时，约定的合同内容不得违反这些法律、法规的强制性规定。同时，在订立合同和制定业主公约时，当事人还必须遵守物业服务合同示范文本等示范性文件，法律之所以对当事人的订约自由加以限制，主要的考虑就是平衡双方的利益，避免一方利用自己的强势地位来损害另一方的利益；另一个原因就是物业管理工作的好坏，关系到千家万户的切身利益，对于维护良好的社会秩序，保证人民安居乐业，具有重大的影响作用。（4）物业服务合同的订立程序须符合物权法、物业管理条例等法律的要求。物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。（5）集合群体的统一性最主要特征：业主是个群体，但要形成一个声音，达成一致的意见。