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60地产前线 REAL ESTATE FRONTLINE文_张泽宇 王婕楼市温和修复，房企应向高品质服务商转型进入初夏，关于“楼市救或不救”的问题，多方专家学者持不同看法。著名财经作家吴晓波发文提出“只有救楼市才能救内需”，北师大教授紧急呼吁“国家应该释放明确救市信号”。在救市的呼声之外，经济学家马光远则表示“房地产市场并不需要救”。对此，笔者认为，虽然二季度交易量较一季度回落，但是仍然属于市场向合理中枢修复过程中的正常震荡，在市场自我修复过程中，政府应落实必要的支持政策和措施，房企也应自力更生，才能助力房地产市场高质量发展。销售数据系正常回调从销售端来看，2023年一季度，基于经济、产业、人口等良好的基本面，一二线核心城市房地产市场修复较强，如东北区域城市、中西部省会城市以及大多三四线城市的二手房市场量价均有不同程度的修复。不过强二线城市、非热点城市及三四线城市修复力度相对较弱。相较一季度的销售情况，二季度销售数据急转直下，稍显后劲不足。整体来看，2023年15月商品房销售面积累计同比减少0.9%（官方数据），实际同比减少8.47%；销售金额同比增长8.4%，实际同比增长3%。15月房企到位资金累计同比减少6.6%。对此，笔者认为房地产市场仍然属于市场向合理中枢修复过程中的正常震荡，预计后续整体呈现温和修复态势。房企热衷核心城市土储土拍在深度调整后重新活跃，房企更加专注具有丰厚利润预期的核心城市土地储备，释放了积极的市场信号。据数据统计，2023年5月以来，上海、成都、合肥、厦门等一线和强二线城市核心区位土拍行情持续升温，热点地块竞争激烈。同时，民营房企一改谨慎态度参拍积极，拿地金额占比同比提高。其中，杭州民营房企拿地金额占比超过60%。短期来看，由于具备强利润预期的核心城市土地供应呈现缩量趋势，房企预计在核心城市增加土地储备意愿将继续增强。据观察，2023年土地市场布局主要分布于一线及强二线城市，集中在京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备丰富可售货值约1905亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。新增供货主要集中在西南、华南、西北、浙江、南京等地区。房企应转向高品质服务商在过去十年城镇化和经济高速增长的双重红利下，我国房企采用“高周转、高负债、高杠杆”的模式实现了规模快速扩张。彼时，房企融资渠道通畅，销售回款顺畅，企业内部现金流较为充裕。自2020年起，伴随房地产行业融资监管规章制度的问世，叠加销售数据走软，预售资金紧张等负面效应，房企融资渠道、销售回款、企业现金流等也都受到不同程度的负面影响。房企何去何从？经历了“三高”发展模式受阻后，房企亟须找到出路。一是在房企融资需求端，部分房企特别是龙头房企相继经历爆雷的创伤后，倒逼房企加速去杠杆；二是在房企融资端，政府相继出台政策收紧对预售资金的监管，房企现金流受到影响，需要通过资金回流增强抗风险能力；三是在购房需求端，受疫情期间房地产销售市场持续低谷的影响，房企加大存量房产去化，提高周转率。此外，中国住房需求群体逐渐开始追求高品质、高质量的安居61REAL ESTATE FRONTLINE 地产前线生活，房企未来的利润点应该聚焦于提升居住产品和物业品质，以此获得高溢价。在此背景下，房地产行业步入转型时代，房企开始探寻向高品质服务商转型。政府救市是解决痛点最强有力的保障对于吴晓波提出的五项救市建议，笔者深以为然，房地产市场企稳应从以下几个方面着手。一是政府应引导房地产行业展现促进经济发展的新内涵。长期以来，地方政府十分依赖土地财政收入。据统计，2022年5项房地产专项税达1.9万亿元，国有土地使用权出让收入6.7万亿元，二者合计占地方综合财政收入的半壁江山。众所周知，房地产行业的国民经济支柱产业地位，不仅体现在本身的产业价值，还体现在既促进了钢铁、机械、化工等上游制造业和建筑业，又带动了家具家电、建材装饰、防水沥青、PVC管材等下游行业。为了满足未来房地产市场的三大自住房需求，即中国城镇人口增长的自住房需求、居民对住房质量提升和住房消费升级的需求、居民对居住条件改善和居住服务升级的需求，政府可以引导房地产顺应市场新趋势，满足市场新需求，转向行业新发展，引领房地产行业更多地聚焦“空间服务”升级，促进经济发展。二是政府与房企应联合对现有存量房屋进行提质改造。据不完全统计，截至目前，中国仍有超过三成家庭住在2000年前建造的房屋中。以住建部发布的2022年全国城乡房屋建筑存量近6亿栋为依据进行测算，有2亿栋房屋楼龄超过20年。无论从居民居住体验角度，还是从城市市容、公共安全等角度来考虑，政府联合房企对存量房屋进行提质改造是必行之举，该市场体量与潜力亦不可小觑。三是政府应继续完善规章制度，引导房企转型升级物业管理服务。截至目前，中国房地产行业从事物业服务的GDP占比仍然很低。例如，2018年河北省石家庄市物业管理服务增加值仅占GDP比重的0.38%。为了引导房企物业服务发展，住建部等十部委早在2020年年底就印发了 关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，鼓励房企物业服务部门接管现有自管项目周边的其他小区，逐步实现物业管理全覆盖。随后，政府又出台了一系列政策，如中共中央、国务院2023年2月发布的质量强国建设纲要中就提及促进物业管理、房屋租赁服务专业化、规范化发展。随着政策继续明确支持物业管理发展，叠加未来十年年均约7亿平方米的房屋竣工面积，在存量渗透和增量供应两方面支撑下，物业管理行业对经济的贡献比重将显著上升。四是政府和房企应开拓养老、托幼、教育培训、家政等适应当今中国人口结构的高品质生活服务。近年来，中国老年人口数量逐年增多，老龄化进程呈现加快趋势，已经步入深度老龄化阶段，而与住宅相匹配的养老产业服务供应缺口较大，品质服务仍有待提高。例如，2021年中国养老产业占GDP比重为7%左右，而放眼欧洲、美国等发达国家养老产业占GDP比重都超过20%。因此，中国以住宅为基础的养老服务产业市场潜力巨大。除了“老有所养”，“幼有所托”也存在较大供给缺口。据估算，近年来，中国每千人口托位数为2.03个，入托率仅为5.5%，与发达经济体34%左右的入托率相比，同样存在很大提升空间。除此之外，基于住宅的教育培训、家政等服务需求也是政府与房企需要携手发力拓展的领域。尽管笔者认为依靠外力救市是对房地产市场强有力的保障，但同时认为，作为楼市主体之一的房企也应该同政府密切合作，自发开拓新兴市场服务，以此完成自救转型。作者单位：浙商期货编辑：李丹丹表：20102022年我国部分房企销量增速情况房企 年份2010201120122013201420152016201720182019202020212022万科71%12%16%21%26%22%40%45%15%4%12%-11%-34%碧桂园42%31%10%123%22%9%120%78%9%10%3%-2%-36%融创中国150%78%61%30%4%121%140%27%21%3%4%-72%富力地产33%7%7%31%29%012%35%60%5%0.4%-13%-68%