浅谈早期介入物业绿化工程不可忽视的几个问题2.doc

你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-浅谈早期介入物业绿化工程不可忽视的几个问题以金都华府为例摘要：由于住宅区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一，在改善生态环境和景观方面发挥越来越重要的作用。但在具体的景观绿化当中存在着一些问题。比如：绿化植物配置不合理，个别植物规格选择，施工对绿化产生的影响等。主要还是设计师在选择植物时对该植物是否适合种植考虑得有所欠缺以及开发商重在投资，没有长远考虑的原因，所以加强施工工序的质量管理控制，交工验收阶段的质量管理控制等都是非常有必要的。本文将从客观角度介绍居住区园林绿化工程早期介入物业绿化工程不可忽视的几个问题，希望能给物业管理者和园林绿化建设者带来一些启示，旨在为促进物业早期介入绿化建设工作提出参考。关键词：居住区；物业管理；绿化建设；金都华府1、 引言随着人们对环境越来越来重视，各房地产开发商在新建住宅项目的时候，会投入大量人力、物力、财力，来提高绿化档次，增加房屋买点。但由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总还存在一些不足或缺点。给后期景观维护带来一些不必要的麻烦。2. 金都华府早期介入景观绿化工程概况金都华府由易地(EDSA.亚洲)公司担纲景观设计。金都华府的景观设计，基于对“现代居住环境”和“文脉”之间关系的理解，以及规划庭院的层层递进，五院一庭一中心的规划布局,设置了以“荷风、竹影、廊远、石韵、梅香”五大充满中国传统园林意境的主题庭院，层层深入，动静有别。并辅以“琴、棋、书、画”以及“渔米之乡”等泛会所布置，欣赏性与参与性并举，传统与现代相融。一个中心活动广场，由下沉广场、旱喷、休闲茶座、叠水喷泉、风雨廊、景墙、文化柱、按摩池、羽毛球场、泳池、水吧等组成，是一个老少皆宜的的欢乐天地。庭之深，院之广，相互渗透。无论是在设计手法还是景观元素上，都充分发挥了地块的地域和文化内涵，为求以现代的景观设计手法，努力营造一种具有人文气息的现代生活庭院。在总体设计上，整个小区的景观设计，根据程大师整体建筑规划，充分运用了建筑、道路等，将整个小区分割为运动、休闲、憩息、欣赏等功能齐全的庭院，错落有致、各具特色，古代文化中庭院深深的意境油然而生。同时，建筑物和景物的排列自然流畅，相互融合，充分体现着东方园林设计的美感和精致。在细部设计上，金都华府采用了具有历史特色的景墙、连廊、石景、雕塑、文化柱等，在细部上体现南宋时期的文化。同时，在植物配置上更体现了江南植物季相变化的可观赏性。如人们描述的海棠雨、丁香雪、紫滕风、荷叶涟涟的池塘，夏日满目红遍的紫藤，增添了生活的色彩和乐趣，叫人流连忘返，金都华府用“人文的月光照庭院”的理念，谱写着独具杭州特质的“新江南园林”人文大宅。2.1金都华府简介金都华府位于杭州南宋皇城旧地紫阳山麓，南临侯潮路，西傍贴沙河，近万松岭路，距西子湖南山路仅2000余米，是杭州王气所钟，品位尊贵的区域。金都华府占地112亩，总建筑面积16.8万平方米。由19幢小高层、高层住宅和金都天长小学、河滨公园、泳池等配套设施组成。金都华府步行圈内东可达钱塘江畔，南可登紫阳山和凤凰山，西可游西子湖，是杭州城内同时拥有江景、山景、湖景的真正的都市山水人居胜地。2.2金都华府景观绿化现状金都华府自2004年3月28日开工建设，目前项目主体工程已基本完工，五院中的暗香朗月庭院景观正在施工。庭院内主要树种的梅花，冰枝嫩绿，疏影清雅，花色美秀，幽香宜人、花期独早，“该庭院南北90米，东西100米，占地约4000平方，由竹阵、梅林、赏石、雕塑、景墙等组成。3.金都华府绿化存在的问题3.1绿化植物配置与种植问题。金都华府在建筑物墙脚及角隅的植物配置不尽合理，在背阴面种植物一些喜阳植物，造成植物长势不佳，开花不及时、鲜艳；绿化带中的窨井设置处理有碍美观，而且也不利于后期物业对窨井检查和维护工作；各个小区域配置的品种造成分隔混乱。3.2个别植物规格选择存在的问题。开发商为了绿化能够立即见效，大量移植大规格的苗木，而结果成活率不高，同时给大规格苗木移植地的生态环境造成一定的破坏。即使有的存活下来，长势也较差。虽然移植大树当时效果好，但后期长势不佳，同时也给后期物业环境带来一定的损失。违反植物的生长规律、习性进行种植，甚至造成植物死亡，即使存活下来长势也不佳，给后期养护也带来了很大的风险与困难，从而也影响到物业的保值、增值的目的。3.3施工当中存在的问题。 3.3.1绿化用地整理存在的问题。据笔者对早期绿化建设的实践中发现，很多绿化用地绿化前，由于开发商要求的工期比较紧，监理单位监督不到位，造成施工单位在绿化用地的整理上达不到植物种植土标准，根据（城市园林绿化工程施工及验收规范DB11/T212-2003第6点种植前土壤处理的要求 6 .种植前土壤处理 6.1 种植或播种前应使该地区的土壤达到种植土的要求。 6.1.1 覆土0.6m以内粒级为1cm以上的渣砾和2 m内的沥青、混凝土及有毒有机垃圾必须清除）引用。而际施工现场土壤中存在着大量的建筑垃圾如：砖块、石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落等。给后期绿化的栽植和养护带来及为不利因素。 3.3.2木质园景小品的材质存在的问题。金都华府设计建造了大量的的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形。木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品芸花一现，后患多多。 3.3.3屋顶花园植物选择存在的问题。在金都华府周边也有几个高档住宅小区，而像金都华府大手笔投入绿化特别是在屋顶绿化方面的投入更是没有。但金都华府屋顶绿化在植物的选择方面存在着一些问题。比如石榴、紫薇、紫藤、黄花决明等都是落叶植物。很容易造成下水口的堵塞，同时给物业的平时保洁也带了一定的麻烦，很容易引起业主的投诉。4 存在问题的原因分析 41设计师为了追求景观艺术效果，忽视植物生长习性，将喜阳植物种植在被阴处，在光线不足的地方铺植喜阳草坪植物，当时效果好，经过一二年的生长，渐渐死亡或者生长主良。 42开发商为了出效果，不考虑长期景观效果，忽视植物本身生长习性，将大规格苗木移植小区，造成后期植物长势差或者死亡。 43施工单位为了赶进度，压缩项目成本，施工不细致、材料质量以次充好。5. 存在问题的解决对策 5.1物业早期介入要参与小区景观项目的规划设计，从后期方便物业绿化管理的角度考虑，参与绿化设计与施工； 5.2加强绿化宣传，争取转变开发商的喜欢种植大树的观念； 5.3加强施工工序的质量管理控制。在施工过程中重点控制工序质量，就必须全面控制施工过程，使每一个分项都符合质量标准，每一个分项工程又都是通过一道道工序来完成，对每一道工序必须严格检查，当上一道工序质量不符合要求时，绝不许进入下一道工序施工，只要每一道工序质量都符合要求，整个工程质量就能得到保证。种植土壤的整理、种植穴的挖掘、苗木的进厂质量等均应符合规划设计要求和城市园林绿化工程施工及验收规范DB11/T212-2003。5.交工验收阶段的质量管理控制园林绿化工程完成后，全面考察工程质量，保证竣工项目符合设计标准、规范等规定的质量标准要求。因此，自工程开工日起，根据工程的进展情况及时收集、记录有关工程数据，在工程竣工后提出合格的工程建设档案资料，物业早期介入人员要严格按照要求参加竣工验收，确保工程质量合格。结束语：随着人们生活水平的不断提高，对居住的环境要求也将越来越高，环境的好与坏；绿化率的高与低，将直接关系到小区的居住率，因此，小区绿化的规划、布局产生着重要作用。然而，从笔者多年从事物业早期介入绿化的经历中可以这样肯定的说，合理的规划、布局、设计是基础，但绿化施工却是一个重要的保证环节，因为施工是直接、直观的向人们展示。一个好的施工队伍、施工人员不但要牢牢把握施工质量、安全，而且能够在具体的施工中善于发现问题、善于提出处理、解决问题的设想和建议，通过改进后的施工把整体的美景最直接的直观的反映给人们，使小区的入住者融入到绿荫丛丛花香鸟语小桥流水的美好环境中，尽情地享受美好环境所带来的愉悦，所以物业早期介入绿化管理在整个住宅区景观绿化的重要性。参考文献： 刘亚臣，房地产物业管理，大连：大连理工大学出版社，2003年1月。 郑健壮，物业管理经营，北京：中国轻工业出版社，2001年7月。魏晗.浅谈现代景观设计的形式表现J.小城镇建设，2003(8):52-53刘蔓.景观艺术设计M.重庆:西南师范大学出版社，2002:2-3 中国物业管理资讯网，。致 谢经过忙碌的工作和学习，本次毕业设计已经接近尾声，作为一个首届金都双元制班的业余成人专科生的毕业设计，由于理论知识的匮乏，难免有许多考虑不周全的地方，如果没有指导老师和公司领导的督促指导，以及同学和同事们的支持，想要完成这个设计是难以想象的。在这里首先要感谢我的论文指导老师蒋秋霞老师。蒋老师在我做毕业设计的每个阶段，都给了我悉心的指导。除了敬佩蒋老师的专业水平外，她的治学严谨的精神也是我永远学习的榜样，并将积极影响我今后的学习和工作。其次要感谢我的同学们，他们在自己忙于自己工作、完成设计的同时仍然抽出大量时间帮我提出各种建议以及修改，没有他们的参与此次设计的完成将变的非常困难。然后还要感谢大学三年来所有的老师，传授我们物业管理专业知识；同时还要感谢我的公司，正是因为有了你们的支持和鼓励，此次毕业设计才会顺利完成； 最后感谢我的母校杭州职业技术学院和我的公司浙江金都物业管理有限公司三年来对我的大力栽培。命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=