片区旧城改造工程可行性研究报告.pdf

-某片区旧城改造工程可行性研究报告 -1 总论 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称、承办单位及负责人 a)项目名称：某县鲤中小区燕池片区旧城改造工程 b)项目地址：某县鲤城街道办事处燕池片区 c)承办单位：某县城南新区房地产开发有限公司 d)项目负责人：某 法定代表人 e)主管部门：某县建设局 f)建设性质：旧城改造 1.1.2 建设规模及内容 a)建筑工程规模：某县鲤中小区燕池片区旧城改造工程新建建筑面积 69732 m2，其中：新建住宅建筑面积 47600 m2，新建公共建筑面积 20634 m2，底层架空（柴间）建筑面积 1498 m2。另外，地下室建筑面积 2546 m2。b)市政道路工程规模：燕池片区市政道路总长度 1002 m，其中：燕池片区周边市政道路长度 532 m，小区内部道路长度470m；建设道路总面积 8775 m2，其中：砼路面积 4715 m2，人行道面积 1680 m2，古砚池铺地面积 2380 m2。c)市政给水工程规模：燕池片区市政给水管网总长度 860m，其中：给水管 DN200 长 390m，DN150 长 340m，DN100 长 80 m，DN80 长 50m。d)市政排水工程规模：燕池片区市政排水管网总长度 773m，其中：排水管 d600 长 110m，d500 长 210m，d400 长 64m，d300长 389m。-e)公共配套工程规模：文体绿化广场面积 9100 m2，庭院绿化面积 2000 m2，公共厕所 1 座，垃圾转运站 2 处，消防栓 2 套。f)房屋拆迁工程规模：燕池片区旧城改造工程拆迁总建筑面积 10808.7 m2，其中：拆迁店面建筑面积 684.5 m2，拆迁住宅及其他建筑面积 10124.2 m2。g)用地规模：鲤中小区燕池片区旧城改造工程用地面积3.537hm2，其中：新建建筑占地面积 0.7283 hm2，道路及停车场占地面积 0.9325 hm2，广场及绿化占地面积 1.1100 hm2，其他占地面积 0.7662 hm2。1.1.3 项目总投资 某县燕池片区旧城改造工程项目总投资 16616 万元，其中：建筑安装工程投资 11508 万元，道路、给排水、公共工程投资497 万元，拆迁补偿费用 4611 万元。1.1.4 资金筹措 项目总投资 16616 万元，建设资金筹措方案：a)自筹资金 6616 万元，分 2 年到位；b)申请银行借款 10000 万元。1.1.5 财务评价指标 a)财务内部收益率：税后 22.1%，税前 29.3%；b)财务净现值(Ic=12%)：税后 2574 万元，税前 4581 万元；c)投资回收期：税后 3.2年，税前 3.0年；1.2 编制依据 a)上海同济城市规划设计研究院编制某县县城总体规划（20012020），2003.05；b)芜湖市规划设计研究院（福州）编制某鲤中小区修建-性详细规划，2006.02；c)某县人民政府专题会议纪要第 9 号关于研究鲤城城区建设有关问题的会议纪要，2005.04.01；d)某县人民政府仙政2001 文 214 号某县人民政府关于鲤中、埧垅、至喜亭片区详细规划的批复，2001.10.23；e)建设部、国家发展和改革委员会、民政部、国土资源部、农业部、科技部建村2004 23 号关于公布全国重点镇名单的通知；f)福建省建设厅、福建省发展和改革委员会闽建房200512号福建省建设厅、福建省发展和改革委员会关于下达莆田市、某县 2005 年度拆迁计划的通知，2005.02.20；g)某县发展计划局关于某县 2005 年国民经济和社会发展计划执行情况及 2006 年计划草案的报告，2006.03.08；h)某县人民政府办公室文件仙政办2005108号 某县人民政府办公室关于转发鲤城城区房屋拆迁货币补偿及重臵价行情意见的通知，2005.12.13；i)某县城鲤中片区拆迁改造建设项目拆迁计划和补偿安臵方案的实施细则。1.3 项目提出的背景 1.3.1 某县经济社会概况 某县地处福建省东南沿海中部、莆田市区西面，东南濒临湄洲湾，东临台湾海峡，西倚闽南金三角，为闽东南经济繁荣带承南启北之战略要地。某县历史悠久，源远流长，山川秀丽，资源丰富。某县辖有 12 镇 5 乡 1 街，辖区面积 1835km2，总人-口 105 万人。某县东界莆田市城厢区、涵江区；西连永春县、德化县；南与南安县、泉州市泉港区、洛江区毗邻；北与永泰县接壤。地形西北高、东南低，西北多高山峻岭，海拔 500 米以上的山峰有 246 座，东南部为台地和平原，地势平坦。大蜚山为县城北面屏障，河流属山溪型，主要有木兰溪、延寿溪、枫慈溪、粗溪和九溪等 5 条溪流，干流总长 1712km，流域面积 1669.5km2。木兰溪为境内第一大河流，穿流县城南部。某风光旖旎，胜景荟萃，自然景观有九鲤湖、菜溪岩、麦斜岩、天马山等四大景，九龙岩、仙门寺、园通寺等十八小景，主要名胜古迹 183 处。某县山海平原兼备，城乡一体，极具开发潜力。某县继续扎实推进“农业稳县、工业富县、项目兴县”的经济发展战略，国民经济和社会事业保持良好的发展态势，2005 年全县生产总值68.38亿元，按可比价格计算，比上年增长 11.1%；实现农业总产值 22.36亿元，比增 6.5%；完成工业总产值 64.15亿元，比增22.0%；社会消费品零售总额 25.14亿元，比增 10.2%；全社会固定资产投资 17.54亿元，同口径比增 34.6%；全县外贸出口总额 1.2165亿美元，比增 31.3%；财政总收入 32886 万元，同口径比增 25.6%；城镇居民人均可支配收入 7836 元，比增 6.1%；农民人均纯收入 3829 元，比增 8.3%。1.3.2 推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用 某县认真贯彻落实党的十六大精神，以“三个代表”重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的某人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围，以项目带动经济发展。聚精会神搞建设，一心一意谋发展；加快工业园区建设，形成工业集聚效应，工-业体量上一大台阶，增强经济发展后劲；推进鲤城旧城区改造建设进程，以旧城区为依托，加快鲤城旧城区建设步伐。鲤中片区为某县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。旧城区建筑存在大片的砖木和土木结构的房屋，新建筑也是无序翻建，片区建筑极为混杂低层次。片区内部道路系统混乱、狭窄、拥挤，无法满足商贸、文化、人居的正常活动。市政设施严重损坏，严重存在脏、乱、差的现象。加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成某县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成鲤中购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。成为某县城市建设新亮点。1.4 项目建设的必要性和意义 1.4.1 建设海峡西岸经济区 某县位于闽东南中心地带，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，要求闽东南发挥其龙头作用，带动整个福建省经济发展。把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。莆田市某县处在海峡西岸重要区位，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。抓住机遇，建设鲤中商住区对某县适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用，形成区域经济新的发展热点。1.4.2 推动城镇化，构筑完善的县域城市功能 根据某县县城总体规划和燕池片区修建性详细规划，燕池片区属中心城区的重要组成部分。燕池片区旧城改造有利-于提高和推进城镇化水平。区域位臵处于木兰溪南岸，自然环境优越，具有与建成区协调衔接的自然条件和区位条件。当前，燕池片区吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，燕池片区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。因此，燕池片区建设以建成购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综合商住区，提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。1.4.3 市政建设与国民经济协调发展 某县鲤城街道办是某县人民政府所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城乡一体化。燕池片区建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展-1.4.4 增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定 农民收入增长缓慢已引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进一步改善与提高。据有关专家测算，我省近年仅城镇每年新增劳动力 15 万人，目前，我省城镇未实现就业的下岗失业人员超过 10 万人，还有 70 万人左右的农村剩余劳动力急待转移，而按照近年的正常水平，我省每年仅能增加 15 万个左右的就业岗位，就业形势十分严峻。扩大就业，重要的是要使经济保持较快的增长速度，否则，就业矛盾更加尖锐。鲤中片区建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，旧城区改造建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。1.4.5 经营城市，开辟市政建设新局面 城市作为先进生产力发展的重要基地，作为先进文化前进的主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体，其发展程度如何，集中反映了一个地方的综合实力，同时也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力的发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。-经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配臵，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。这是社会主义市场经济条件下推进城市化的客观要求，是对长期以来政府统包统揽建设、管理城市方式的一种突破，它有利于发挥城市资源经济效益，推动城市经济发展。当前关键是要抓住经营城市的核心内容，即规划和土地，发挥城市规划对经营城市的调控作用，搞活土地资产运营。加快推进城市化是客观的要求，使小城区向质量效益型转变，增强城区整体功能与辐射带动能力，推动经济社会和环境的全面发展，开创现代化建设新局面。1.5 主要经济数据与经济指标 详见基本报表 1主要经济数据与经济指标表。-2 供需预测与拟建规模 2.1 供需预测 2.1.1 城市基础设施现状 近几年来，某县不断加大市政基础设施建设力度，不断完善城区功能配套，先后进行了八二五大街、解放路等市政主、次干道拓宽改造，不断完善排水设施、自来水工程、城区电网改造等城区居民十分关注的生命线工程，旧城改造持续进行，形成规划科学、建筑各异、整洁有序的新的商住区和商业街。居民生活环境大大改善，商业服务设施更加完善，市场繁荣、人气兴旺，市容市貌优化，城市面貌焕然一新，精神文明建设不断推进，有力地促进了某县经济发展。但是，某县县城由于历史悠久，是以农村、农民、农业为主体的农业县，经济相对不发达，市政基础设施建设相对滞后，成片城区改造推进缓慢，影响城区居民生活质量提高和居住环境改善。改革开放以来，工农业、商贸业得到长足的发展，农业方面，1982、1992、2002年农业总产值分别为 l.31亿元、8.79亿元、16.3亿元，十年间同比分别增长 5.71倍和 0.85倍；工业方面，1982、1992、2002年工业总产值分别为 1.63亿元、12.47亿元、53.36亿元，十年间同比分别增长 6.65倍和 3.28倍；财政总收入 1982、1992、2002年分别为 3711 万元、6420 万元、27186 万元、十年间同比增长0.73和 3.23倍；商贸业方面，1982、1992、2002 年社会消费品零售额分别为 l.37 亿元、3.77亿元、19.35亿元，十年间同比增长 l.75 和 4.13倍。某县 1982、1992、2002 年国内生产总值分别为 2.3亿元、12.27亿元、50.26亿元，十年间同比增长 4.33倍-和 3.l倍。以上数字表明，通过改革开放 20 多年，强烈改变某县以农业为主体的产业结构，国民经济结构不断优化。数字还表明，城区工业、商贸业得到强劲的发展。但城区面积扩大不多。由于基础设施建设资金投入不足，市政设施建设满足不了国民经济和社会事业蓬勃发展的需求，加快旧城区改造和新城区建设成为今后一个时期经济发展的重要课题。2.1.2 需求预测 某县国民经济和社会事业在“十五”期间处在蓬勃发展期，根据“十五”计划确定目标，GDP 年均增长 12%以上，至 2005年 GDP将超过 70 亿元，到本工程建设年限的末期 2010 年的GDP 有望超过120亿元。也就是说在本工程实施期间（20052010年）GDP接近翻一番。根据中共十六大精神和九届人大政府工作报告精神，重视“三农”问题和实施城镇化的政策取向已经明朗化，因此，解决农民收入缓慢问题和提高城镇化水平是当前和今后重要的任务。为此，某县人民政府决策启动县城旧城区改造建设无疑是应对和适应国民经济和社会事业迅速发展的需要，缓解旧城区商贸设施不足的矛盾，改善城区居民生活环境的要求，解决农村剩余劳动力进城务工、经商，从事服务业的需求，以及改善和树立城市形象品味的客观需要。燕池片区近期建设的各类功能设施，有商贸业经营设施、公共服务经营设施，经营性与非经营性文化娱乐设施，经营性与非经营性休闲设施，居民住宅等。根据某县零售业体量迅速扩张和城镇居民及农民收入不断增加的实际情况，各类功能性设施和住宅建设通过市场化运作，将是城镇居民、进城农民消费热点。从总体上看，城镇居民人均收入在 5 年内年均按 8%增长速度可增至-9000 元以上，农民人均可支配收入在 5 年内平均按 5%增长速度可增至 4000 元以上。根据城镇化规划目标，到 2020 年要基本实现城镇化，城镇常住人口比重达到 70%以上，那么，预测“十一五”期间（20062010 年）城镇常住人口比重达到 35%以上。根据城区现状和各类数据分析，用于拆迁安臵的住宅占新建住宅总建筑面积的 58.3%，用于店面拆迁安臵的面积占新建商业设施建筑面积的 13.7%。根据某县经济发展的良好态势，燕池片区开发建设的商场、商店、文化娱乐、住宅等设施供应与需求在 5年内可保持平衡。旧城区开发前景乐观，改造成某县城区规划科学、环境优越、功能完善的商贸购物中心、文化娱乐中心、风味美食中心。对某县经济发展具有重大影响。2.2 建设规模与内容 2.2.1 燕池片区旧城改造工程规模 a)建筑工程规模：燕池片区旧城改造工程新建建筑面积69732m2，其中：新建住宅建筑面积 47600m2，新建公共建筑面积 20634m2，底层架空（柴间）建筑面积 1498 m2。另外，地下室建筑面积 2546 m2。b)市政道路工程规模：燕池片区市政道路和小区道路总长度1002m，其中：燕池片区周边市政道路长度 532m，小区内部道路（含宅前道路）470m；建设道路总面积 8775m2，其中：砼路面积 4715m2，人行道面积 1680m2，古砚池铺地面积 2380m2。c)市政给水工程规模：燕池片区市政给水管网总长度 860m，其中：给水管 DN200 长 390m，DN150 长 340m，DN100 长 80m，DN80 长 50m。-d)市政排水工程规模：燕池片区市政排水管网总长度 773m，其中：排水管 d600 长 110m，d500 长 210m，d400 长 64m，d300长 389m。e)公共配套工程规模：文体绿化广场面积 9100m2，庭院绿化面积 2000m2，公共厕所 1 座，垃圾转运站 2 处，消防栓 2 套。2.2.2 燕池片区拆迁安置规模 a)拆迁工程规模：燕池片区旧城改造拆迁工程总建筑面积10808.7m2，其中：拆迁店面建筑面积 684.5m2，拆迁住宅及其他建筑面积 10124.2m2。b)产权安臵换安臵规模：燕池片区货币化产权臵换安臵建筑面积 4691.1m2，其中：住宅安臵建筑面积 4077.8m2，店面安臵建筑面积 613.3m2。c)货币拆迁补偿面积：燕池片区货币拆迁补偿建筑面积6117.6m2，其中；货币补偿拆迁店面建筑面积 71.2m2，货币补偿拆迁住宅及其他建筑面积 6046.4m2。2.2.3 燕池片区旧城改造工程用地规模 燕池片区旧城改造工程红线范围用地总面积 3.537hm2，其中：新建建筑占地面积 0.7283hm2，道路及停车场占地面积0.9325hm2，广场及绿化占地面积 1.1100hm2，其他占地面积0.7662hm2。2.2.4 主要建设内容 燕池片区旧城改造工程新建商住楼 15 幢，总建筑面积69732m2，其中：23 层商住楼 2 幢，16 层商住楼 2 幢，多层住宅或商住楼 11 幢（含高层建筑裙楼）。-3 建设地址与建设条件 3.1 建设地址概况 3.1.1 地理位置 某县鲤中片区位于某县城关东南部，濒临木兰溪北岸。片区北连市政主干道解放中路，南靠市政主干道南大路，东与市政次干道公园路接壤，西临市政主干道八二五北路。片区地势平坦开阔，外部交通便利，具有相当优越的地理位臵。3.1.2 鲤中小区概况 某县鲤中小区为某县城区总体规划的重要组成部分，依托某县旧城区改造，建设成为某县城中心城区的综合商住区，成为某县市政建设新亮点。鲤中小区现状商贸繁荣，但经营环境混乱，经营场所档次低，主要表现在占街为市，占道为市，严重存在脏、乱、差的低档城市市场通病。小区新旧建筑混杂，无序翻建，小区的旧建筑大多为砖木、土木结构的房屋，质量差，层次低，大部分为 12 层，部分翻建过的房屋在 36 层，平均层数 2 层半左右。近年来，解放中路和公园路沿街进行了一层皮的改建，新建 56 层的钢筋砼结构的商住楼，但建筑朝向和间距大多不尽合理，给鲤中商住区规划带来一定的困难。小区内部道路不成体系、道路路面狭窄，断面多变，交通混乱。小区内步行交通不成系统，步行街道杂乱拥挤，车行、人行混杂，缺乏消防车道和消防设施。除花园路宽 10m 左右不规则的路面外，其他通路均以巷代路，大则 45m，小至 2m 左右，现状道路根本无法满足商贸、文教、居民生活的正常活动。市政设施配套率极低，已有的设施破损严重，尤其是排污水管-道不成系统，堵塞严重，在大、暴雨时常出现雨水、污水倒灌，严重影响片区居民生活环境。鲤中小区规划范围是某县城旧城区中心，商贸繁荣、文化设施集中，人居集中，人气兴旺，该片区兰线范围存量土地面积 19.94hm2，是极为理想的城市再开发用地。3.2 建设条件 3.2.1 地形地貌和地质条件 a)地形地貌。鲤中小区范围内地形相对开阔，海拔高程一般在 5055 米之间，地貌属中部一丘陵，低山及盆谷交错区。地块由北向南至木兰溪北岸倾斜，地形西北高东南低。b)地质构造。某县大地构造位于东亚新华厦系第二隆起带的东西沉降带和南岭纬向构造体系的交汇处。此外，还有北西向构造。构造主要表现为不同走向的断裂。东西向断裂是福建“漳平某东西向断裂”的东段，为南岭纬向构造在福建的主干部分。东西向断裂在某又分为南北两带。南带为“永春城关某盖尾断裂”的一段。木兰溪干流自度尾至莆田濑溪就是本断裂带经流水冲刷侵蚀而成，顺断裂破碎带有东西向燕山晚期石英闪长岩岩基侵入。某县城区木兰溪两岸覆地属本地质构造。3.2.2 气候条件 某县属亚热带海洋性季风气候。季风进退明显、雨季干季显著；夏长不酷热，冬短少严寒；一年四季分明，光照资源丰富，雨量充沛，无霜期长。由于受地形和陆海位臵的影响，具有北部的中亚热带和南部的南亚热带两种不同类型的海洋性气候特征。a)气温：鲤中小区境内年平均气温 20.2，最热月 7 月份，-月平均气温 28.6；最冷月 1 月份，月平均气温 11.5。极端最高气温 38.7，极端最低气温 3.5。b)积温：境内年平均0积温 7405，10活动积温6559。c)霜期：平均霜期 52 天，最多 90 天，最少 1 天，历年平均初霜日期为 12 月 20 日，最早为 11 月 14 日，最晚为 2 月 17日，平均终霜期 2 月 9 日，最早为 12 月 14 日，最晚为 3 月 6日。d)降水：鲤中小区年平均降雨量 1550.4毫米。从雨量分布看，降水多集中于春夏两季，39 月总雨量达 1313.6毫米，占全年降水量的 84.7。全年以 6 月降雨量最多，12 月最少。降雨日数以春季为最多，月平均达 15 天以上，但降水强度小；秋季降雨日数最少，月平均在 6 天以下。e)风况：全年平均风速 2.2m/s，极大风速 32m/s。平均每年有 5.4次8 级的大风，主要出现在晚春到盛夏，大多为台风影响或正面袭击所致。3.2.3 地震设防 根据国家地震局 2001 年 2 月 2 日发布中国地震动参数区划图（GB18306 2001），某县鲤中小区范围抗震设防裂度为 6度，地震动峰值加速度 0.05g，地震动反应谱特征周期 0.45s。3.2.4 交通条件 鲤中小区对外交通以省道三郊线为依托，通过市政主、次干道和三郊线可方便连接国道 324 线、福泉高速公路某路段、省道郊柏线、枫笏线等，公路交通四通八达，东至福州 152km，西距厦门 157km，至枫亭高速公路入口处 22km。-3.2.5 供电条件 鲤中小区现有10KV 高压线路均引由某后山110KV 变电站，线路等级为 10KV。某后山变电力充裕，供电稳定可靠，可以满足鲤中片区市政建设和生产生活用电的需求。3.2.6 供水条件 某县城供水由某县自来水厂承担，现有供水能力 4 万 m3/d，古洋水厂拟扩建日供水 2 万 m3增强鲤中片区生产生活用水可靠性和稳定性。3.2.7 通信条件 自九十年代初开通程控电话以来，全县目前已拥有 6 万门程控电话。无线小灵通、数字移动电话等均已开通，通信装备水平较高，设施完备，可满足鲤中片区市政建设和投入使用对通信联络的要求。3.2.8 建材供应条件 某县城区商品经济发达，物流配送快速，鲤中片区建设所需的水泥、钢材、木材、砂子、石料、装饰材料等建筑材料均可就地供应，方便及时。3.2.9 施工期配套服务设施条件 某县现有城区商业服务、农贸市场、公共服务等系统完备，可为燕池片区开发建设提供全方位后勤保障，可为大量的施工人员提供周到的商业服务，食品供给以及其他服务项目。-4 鲤中小区及其燕池片区规划方案 4.1功能定位、目标与原则 4.1.1 功能定位 根据某县鲤中小区所处区位特点、发展目标、县城总体规划要求以及土地利用现状等用地条件实际，将燕池片区功能定位为：以商业购物为主体，集居住、休闲、美食、娱乐为一体，具有良好空间环境和景观品质的城市综合商住区。4.1.2 发展目标 a)功能目标：达到布局结构清晰，功能组织合理，设施配套齐全，生活服务方便。包括购物、居住、休闲、美食、娱乐五大功能的城市综合商住区。b)环境目标：从小区的区位特点和功能定位出发，力求人文景观与环境景观的有机配合。结合功能布局，强化景观节点、景观轴线和景观面，并与小区内绿景观系统和开放空间形成有机联系，创造良好的小区环境景观和富有特色的绿色公共空间。c)人口目标：规划新建住宅居住人口 5800 人，加上保留的住宅和商业常住人口，小区人口将达到万人以上。4.1.3 基本原则 a)因地制宜，全面评估，燕池片区内原有新建的钢筋砼框架结构的建筑物尽可能保留，减少拆建量。b)总体布局要有利于分期拆迁与建设的实施，为项目滚动发展提供可操作性的解决方案。c)注重社区景观的创造，保护好地方传统文化，塑造富有特色的城市风貌，改善城市居民生活质量。d)以人为本，创造为人的休憩和交往提供足够和适宜的空-间，精心打造步行购物街、购物中心、商业区活动空间，营造浓郁的中心商业区氛围，促进城市经济结构优化升级和总体效益的提供，成为某县域经济新的增长点。4.2 总体布局 4.2.1 空间结构 鲤中小区空间结构上分为“一轴五片区”。一轴：即中部的步行景观轴，贯穿整个步行商业街和小区绿化广场，是整个小区的核心部分。该轴线通过空间序列的缩放，把规划五个片区和其中的五个广场（步行街主人口的集散广场、步行街主题广场、核心区商业广场、小区文体绿化广场和古砚池商业广场）串联起来。五片区：即小区东、西、中、南、北五个片区。a)东部片区，即燕池片区：由东北部的文体绿化广场、东南部的步行商业区和东部的商住建筑组成；东北部文体绿化广场：规划小区文体绿化广场面积为 0.91hm2，主要为小区和小区附近的居民提供文化、体育活动的场所，同时通过水系和铺地的设计处理，无论是功能上，还是形态上，都把西部和南部的两条商业步行街有机、系统的串联起来。规划结合广场的功能，设置了几块铺地，作为居民晨练和户外休闲、交往活动的场所。规划在其南部安排一条 8m 宽的步行道路，作为东部片区东西向人行交通和地下商场出入口的联系通道，并对绿化广场及其南侧步行街起到空间分隔作用。广场中间设置一处开阔的圆形铺地，配以喷泉，作为小区东部和南部两条步行商业街的联系结点与人流集散广场，同时也是小区最重要的景观中心。沿着广-场的步行道路设置休息长廊和花架，为人们提供休憩场所。为进一步强化本区商业氛围，规划结合文体绿化广场，在其底下设置地下购物商场，面积 1500m2，并结合规划 8m 宽的步行道路和该地下商场的出入口设置，组织好该地下商场的交通流向，并与其南部商业街的步行交通进行衔接，这样，既是对古砚池商业步行街在纵向轴线上的延续和拓展，从而增加商业面积，提高土地利用商业价值，又使古砚池商业步行街在空间序列层次上更显丰富，整体上本片区显得分区明确、功能合理。东南部步行商业区：作为中部步行商业街的空间延续，在小区东南部规划了一条 100m 长的步行商业街。为再现本区传统格局和历史风貌，根据甲方要求，规划对文革期间己被填埋的砚池进行了恢复。同时，规划结合砚池，在其四周布置商业建筑；东北部和西南部与商业建筑结合布置住宅：于本区南部以砚池为中心，通过商业建筑围合空间形成商业小广场，并在广场设置亭子、亲水平台、坐登、灯柱等街道家具，满足人们购物休憩需要，体现以人为本的规划理念；规划还在南部入日设置一处仿古形式的入口大门。规划本区商业建筑为 34 层，西南部住宅建筑为 6 层，东北部住宅为 16 层，建筑均采用仿古建筑形式，坡屋顶，屋檐悬挑。同时，要求本区所有沿步行街店面底层后退两米，形成一条古香古色的骑楼商业街，为旅客提供避雨遮日空间。通过规划的精心构思和组织，从南部入口大门到步行街两侧凸凹有致的沿街建筑、连续的水体景观、台阶和跌水，使本区步行街空间层次丰富、收放有致，建筑形式别具风格，凸显鲜明个性和地方特色；东部商住院落：为 23 层商住建筑，沿北面城市道路和西面步行道为四层商业用房。东片区（燕池-片区）为本期实施启动旧城改造项目。b)西部片区：即由西北部文化休闲区和西部商住组团组成。西北部文化休闲区：结合保留的郑祠、天后宫，规划在该区南部设臵一座戏台，考虑到本区建筑的相互协调融合，规划在本区北部、解放中路南侧安排两栋 11 层商住建筑，在建筑单体设计时，其风格应与郑祠、天后宫统一协调，采用坡屋顶形式。在戏台前通过四周建筑空间的围合，形成一个文化休闲广场，作为人们看戏和其他的活动场所。西部商住组团：由两排高层建筑组成，底部为 4 层群房，规划作为商场，上部是两座 2225层联排住宅。c)中部片区：即中部步行商业街区。依托规划一条 500m 的步行街道，在其两侧集中布臵商业建筑。道路宽度与两侧建筑高度比按 H/D=l 来控制，层数以 45 层为主，考虑天际轮廓线和立面空间景观组织，适当安排部分 3 层和 6 层建筑。建筑强调简洁、明快、清新。沿街建筑空间呈线性布臵，鳞次栉比，立面墙体凸凹变化，沿街建筑高低错落有致，突显商业步行街丰富的空间景观效果和浓郁的商业氛围。d)南部片区：即由位于该片区西部的多层商住组团和东部的高层商住组团组成。西部多层商住组团，为连排式 6 至 7 层商住建筑，其沿街一层为商业店面，二层及其以上为住宅。东部高层商住组团，为 16 层高层商住建筑，其沿街一至二层为商业，三层及其以上为住宅。e)北部片区：北部商住组团，为 6 至 7 层商住建筑，沿街一层为商业，二层及其以上为住宅。-4.2.2 用地布局 a)住宅组团（院落）。本小区属市政设施齐全、环境较好的商住区，在住宅组团（院落）中规划活动场地和完善的休闲娱乐设施，有利于增强住宅组团的安全防卫和归属感。鲤中小区由中间穿过的公园路分成东西两个区，新建住宅规划人口 5800 人，总户数 1657 户。东区的燕池片区东部商住院落规划住户 180 户，东南部步行商住区的住宅院落规划住户160 户；西区的中部片区步行商业街的宅院落规划住户 48 户；西区的西部片区西北部文化休闲区的住宅院落规划住户 40 户，西部商住组团规划住户 363 户；北部片区商住组团规划住户 422户；南部片区由三个较为独立的商住院落，规划住户移 444 户。其中北部商住组团和西部片区的三个商住院落作为拆迁户的安臵区。整个小区的住宅建筑采用大、中、小不同户型混合布臵的方式，可满足分期开发建设中不同层次的需求。为提高城市中心区的土地利用率，规划除东部片区（燕池片区）、西部片区和南部片区的高层建筑和区内保留建筑外，新建住宅基本上多为 7 层建筑，底层架空停车。为取得良好的建筑朝向，小区住宅建筑基本上按南北朝向布局。b)公建设施。小区的公共建筑主要为整个县城服务的商业金融设施，大部分安排在步行商业街和沿街住宅的底层，新建公建总建筑面积 13.17万 m2。为小区服务的幼儿园设臵在小区北部，占地面积 2000m2，建筑面积 1200m2。小区社区管理和服务中心设在规划商住区和住宅区，青少年和老年活动站、物业管理以及居委会、卫生站、治安联防站-等有关配套服务设施均安排在该中心，社区管理和服务中心可结合住宅建筑底层设臵。小区内老人、儿童游戏活动场地、居民体育和健身活动设施可结合郑祠和天后宫的休闲文化广场、文体绿化广场、组团中心绿地和院落空间布臵。小区金融、邮电、商业服务设施等结合本区商业区安排。规划小区储蓄所设臵两处，分布在步行商业街上，以达到内外兼顾的原则。医疗服务站设臵在北部，主要为本小区居民服务。c)市政设施。在每个组团出入口附近设垃圾收集点，服务半径不大于 70m。在商住区和住宅区均安排居民存车处、变电室等市政公用设施，居民停车由路边临时停车和建筑底层架空来解决。在规划范围内设四处公厕，主要分布在步行商业街上，结合商业建筑布臵，每处建筑面积不小于 50 m2。4.3 市政交通系统 4.3.1 道路交通组织 道路交通系统充分考虑与周边城市道路的衔接，在总体规划的基础上，结合小区实际，对区内个别路网进行适当调整，使之与城市路网既相互衔接，又自成体系、相对独立，并满足本小区用地功能布局需要。城市道路从小区外侧边缘通过，避免城市道路穿越本小区造成不良影响，小区内交通以人车分流为原则，西区以东西走向的两条弧形车行道划分西、中、南、北片区做为鲤中小区西区的主要交通路网骨架，北接解放中路，西南接八二五北路，结合用地功能布局组织各片区交通。小区南北向车行交通主要由公园路解决，北接解放中路，南接南大路，中段接师范路和两条弧行路。燕池片区依托公园路、南大路、师范路组织内部交通。西部片区规划-了一条独立的组团级道路，解决片区内部交通。4.3.2 步行街布置 小区步行系统沿小区中部空间景观展开，结合小区商业步行街组织步行系统，做到人车分流，通过贯通小区中心的步行系统，把小区步行街主入口的集散广场、步行街主题广场、核心区商业广场、燕池片区文体绿化广场和古砚池商业广场等五个广场串连起来：以步行街主入口的集散广场为起点，穿过步行街主题广场、核心区商业广场，最后到燕池片区文体绿化广场和古砚池商业广场。为人们提供一个亲切、宜人、安全、舒适的购物环境。4.3.3 停车场布置 停车场作为步行商业街的配套设施，显得特别重要，停车场配臵位臵和停车位数量直接对步行商业街的开发经营经济效益起到关键作用。根据国家规范并结合当地实际，机动车停车位数量商业建筑按 0.40车位100 m2，两条步行商业街需要 350个车位，规划分别在西部入口附近和东部片区绿化广场各设一个 150 个车位的地下停车库；同时还在南大路一侧、北部片区的入口附近和东部文体绿化广场北部各设臵一处地面停车场，停车位约 50 个；在小区步行街共设 2 处非机动车地面停车场，面积为 700 m2，可提供 700 个停车位；住宅建筑按 3.0车位10户配建停车位，共需 350 个车位，多层住宅区采用底层架空停车和地面临时停车相结合形式，共配臵了 210 个停车位；东部片区的高层住宅安排了一处 40 个车位的地下停车库；西部片区商住建筑由住宅与商场合建一处 100 辆左右的地下停车库。规-划整个小区机动车停车位为 700 个。4.3.4 公交系统 为减轻城市交通压力，充分发挥公共交通优势，并满足小区公共交通需要，以城市道路为交通运输线，分别在小区天后广场北侧的解放中路、小区主入口左侧 50m 外的八二五北路、小区南侧的南大路交叉口左侧 5m 处以及东部住宅区北侧的东文路等城市道路路边布臵公交站点，使小区居民出行便捷，也可方便市民达到本区购物、休闲、娱乐活动。规划每个公交站点服各半径按 150m 控制。4.4 绿地景观布局 4.4.1 绿地规划 规划遵循以人为本、以人的游憩活动为中心的设计原则，强调绿化规划的系统性和网络性，力图创造点、线、面相结合、空间层次丰富的小区绿化空间。点：商住区和住宅区组团绿地、公建单位绿化等小块公共绿地。线：小区四周的城市道路沿线绿化、小区道路绿化和街头绿化、步行系统绿化带和建筑后退道路红线形成的连续街头绿化。面：步行街广场中心绿地、天后广场绿地、燕池片区文体绿化广场绿地、住宅区宅前屋后和院落空间的绿化。4.4.2 景观规划 a)规划目标。坚持“以人为本”的指导思想，通过旧城改造，-重新营造出一个整体协调优美的空间环境和景观风貌。在规划中，通过传统的造园设计手法和现代的城市设计、景观设计手法，结合当地特色，把各种特殊的符号、场地、实物、空间融合起来，构建和谐、完美的居住活动空间。把燕池片区建成某县城最优美、最具品位的休闲商 住区。b)规划构思。以人、建筑、环境与景观的有机融合为主旨，结合小区功能定位和公共空间的组织布局，运用城市设计手法，建构本区独特的空间环境和景观风貌。规划中，着重以地块集中绿化为基础，强调点、线、面多样空间形式的有机组合，每个地块均有一个富于特色的绿化环境，根据燕池片区的规划结构特点，以步行系统为主干，分为若干不同的景观区（节点），各景观区（节点）之间通过景观轴线予以串联，并结合景观设计主题和小区主路沿线的空间景观组织进行植物配植，使本小区真正成为一个亲和、自然、舒适、悦愉的人居生活空间。景观点。小区主要的景观点有步行街主入口的集散广场、步行街主题广场、核心商业广场、市民文体绿化广场、古砚池商业广场等五个宽阔的开