如何确定产品和容积率市公开课一等奖百校联赛获奖课件.pptx

本报告是严格保密的。1怎样确定产品及容积率怎样确定产品及容积率第第1页页本报告是严格保密的。2谁动了我面积谁动了我面积对容积率误解源自于粗框式对容积率误解源自于粗框式开发运作模式开发运作模式在传统思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：在传统思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不停要求提升容积率；不停要求提升容积率；不停偷面积；不停偷面积；不停公关；不停公关；你要是降低了他容积率，他感觉就是让他少盈利；你要是降低了他容积率，他感觉就是让他少盈利；维容积率第一标准，认为容积率上去了，自己就多赚了。维容积率第一标准，认为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我面积谁动了我面积谁动了我面积谁动了我面积开发商挥之不去心理底限开发商挥之不去心理底限开发商挥之不去心理底限开发商挥之不去心理底限实际上应该怎么了解容积率？实际上应该怎么了解容积率？实际上应该怎么了解容积率？实际上应该怎么了解容积率？第第2页页本报告是严格保密的。3先看几个现象，反思容积率在项目开发中影响先看几个现象，反思容积率在项目开发中影响原因和机理原因和机理现象一：我叠加怎么没有了？（北方某中等城市）现象一：我叠加怎么没有了？（北方某中等城市）现象一：我叠加怎么没有了？（北方某中等城市）现象一：我叠加怎么没有了？（北方某中等城市）当容积率从当容积率从1.61.6到到2.22.2时候，产品类型发生了改变，客户层面发生了改变，面时候，产品类型发生了改变，客户层面发生了改变，面积上去了，可是出现了：积上去了，可是出现了：市场上非常难以接收小高层和高层占据了项目标大多数？市场上非常难以接收小高层和高层占据了项目标大多数？开发商想做、市场认可度高叠加别墅没有了？开发商想做、市场认可度高叠加别墅没有了？增加出来面积所销售金额反而没有增加出来成本大？面积越多，利润越低，增加出来面积所销售金额反而没有增加出来成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多一体四户？（北方某城市）现象二：为何给我做如此多一体四户？（北方某城市）现象二：为何给我做如此多一体四户？（北方某城市）现象二：为何给我做如此多一体四户？（北方某城市）当容积率从当容积率从2.82.8到到3.43.4时候，做出了不想要产品，销售受阻，开发商反思：时候，做出了不想要产品，销售受阻，开发商反思：市场难以接收一梯四户产品，开发商想要一梯两户没做出来？市场难以接收一梯四户产品，开发商想要一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为何没有做出想要产品？为何没有做出想要产品？第第3页页本报告是严格保密的。4看几个现象，反思容积率在项目开发中影响原看几个现象，反思容积率在项目开发中影响原因和机理因和机理现象三：干嘛做这么高容积率，我想要高品质现象三：干嘛做这么高容积率，我想要高品质现象三：干嘛做这么高容积率，我想要高品质现象三：干嘛做这么高容积率，我想要高品质市场非常成熟一线城市，一块规模不大、一次开发完成地块容积率是市场非常成熟一线城市，一块规模不大、一次开发完成地块容积率是3.13.1还还是是4.24.2：竞争对手规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？竞争对手规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？他人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为何，后期已经没有土他人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为何，后期已经没有土地了？地了？高点容积率、适中品质、适中价格、差异补缺竞争有什么不好呢？高点容积率、适中品质、适中价格、差异补缺竞争有什么不好呢？现象四：为何三房不给我做现象四：为何三房不给我做现象四：为何三房不给我做现象四：为何三房不给我做120120而做而做而做而做140140（北方某省会）（北方某省会）（北方某省会）（北方某省会）某中等次花园洋房小区，开发商要求容积率某中等次花园洋房小区，开发商要求容积率1.61.6，一梯两户，平均，一梯两户，平均6 6层：层：为何三房两厅不给我做为何三房两厅不给我做120-125120-125，都超出，都超出140140？销售均价比邻近楼盘低销售均价比邻近楼盘低200200元元/平方米，销售速度还没他人快，人家还没做广平方米，销售速度还没他人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？告，我们已经海陆空齐上？第第4页页本报告是严格保密的。5容积率问题容积率问题开发决议过程中最关键问题之开发决议过程中最关键问题之一，他反应问题不但仅是数字那样简单一，他反应问题不但仅是数字那样简单容积率决定了什么？容积率决定了什么？决定不一样产品类型之间配比；决定不一样产品类型之间配比；决定了不一样产品形态；决定了不一样产品形态；决定了不一样面积区间；决定了不一样面积区间；决定了不一样产品户型使用功效；决定了不一样产品户型使用功效；决定了项目标售价和盈利表现；决定了项目标售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及怎样盈利问题。决定了项目能否盈利、盈利难度及怎样盈利问题。因为容积率对应不一样产品，决定了项目不一因为容积率对应不一样产品，决定了项目不一样客户层面，进而决定了不一样竞争格局样客户层面，进而决定了不一样竞争格局第第5页页本报告是严格保密的。6我们需要了解容积率那些问题？我们需要了解容积率那些问题？当容积率改变时，对应产品形态类型怎样改变？当容积率改变时，对应产品形态类型怎样改变？容积率改变时，对应产品规划和布局形式怎样？容积率改变时，对应产品规划和布局形式怎样？怎样从开发利润实现角度去确定容积率？怎样从开发利润实现角度去确定容积率？在不一样城市、不一样规划、不一样客户背景下容积率应该怎样在不一样城市、不一样规划、不一样客户背景下容积率应该怎样决议决议?对比项目多了也便发觉很多容积率确定规律，全部这些对比项目多了也便发觉很多容积率确定规律，全部这些规律都将确保我们项目在开发过程中能够找到一个风险规律都将确保我们项目在开发过程中能够找到一个风险和利润最正确点，能找到产品开发对应利润实现关系。和利润最正确点，能找到产品开发对应利润实现关系。第第6页页本报告是严格保密的。7先来看几个不一样情况下容积率关系，应该怎先来看几个不一样情况下容积率关系，应该怎样确定容积率问题样确定容积率问题容积率确实定不能简单以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间关系以下：不过分追不过分追不过分追不过分追求容积率求容积率求容积率求容积率附加品质提升与售价提升关系土地价格容积率最容积率最容积率最容积率最大化大化大化大化单方利润空间大，单方利润空间大，单方利润空间大，单方利润空间大，向容积率偏重向容积率偏重向容积率偏重向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目标都是为了在能够筹备资源条件下，可实现市场环境下，确保利润最大化实现。4312第第7页页本报告是严格保密的。8案例一：星海华庭案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，快速盈利得比竞争对手低，快速盈利第第8页页本报告是严格保密的。9案例二：中心红树湾案例二：中心红树湾满足满足3.183.18情况下，怎情况下，怎样更多盈利，改变产品功效组合样更多盈利，改变产品功效组合第第9页页本报告是严格保密的。10案例三：杨柳国际新城案例三：杨柳国际新城地价不高、规模超地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼第第10页页本报告是严格保密的。11总规划平面图总规划平面图第第11页页本报告是严格保密的。12杨柳国际新城规划效果图，容积率不到杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.31.3第第12页页本报告是严格保密的。13容积率确实定模型容积率确实定模型结合开发风险、市场实结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度问题来确定现、利润额度及实现难异度问题来确定u利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率追求目标；u企业本身资源情况和资金情况是限定条件；u企业战略导向和项目品牌原因是兼顾原因。基准方案推荐基准方案推荐合理方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并确定主推组合方案并进行优化进行优化进行经济效益对比进行经济效益对比进行市场实现评定进行市场实现评定上下极限方案上下极限方案对基准测算方案进行对基准测算方案进行变量分析变量分析满足容积率上下指标满足容积率上下指标下组合方案下组合方案依据战略、定位依据战略、定位第第13页页本报告是严格保密的。14一个容积率确定案例一个容积率确定案例湛江地王项目湛江地王项目第第14页页本报告是严格保密的。15深圳高层物业类型容积率指标可实现度与产品深圳高层物业类型容积率指标可实现度与产品品质对应关系品质对应关系产品品质容积率范围可能建筑组合可能建筑组合深圳经典深圳经典案例案例高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼香域中央、水榭花都高层较高品质2.63.2板楼为主，较为舒适中信红树湾、香蜜山较高容积率3.23.8一梯多户联体一梯多户联体+少许板楼少许板楼天悦龙庭、阳光带海滨城高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩中信海阔天空、星河国际u以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时实现度；u以上建筑形态基本为高层住宅建筑。本项目战略目标和项目定位对容积率确定指导标准：本项目战略目标和项目定位对容积率确定指导标准：u较高品质高层住宅，一梯两户户型占据普通户型百分比；u地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；u项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；u本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳主流高层楼盘。第第15页页本报告是严格保密的。16高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析深圳香域中央深圳香域中央u占地66904，建筑面积138550，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。u绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。u小学单独占地，临路退后线距离较大。u规划上采取了半围合布局方式，充分考虑了地块与公园相互关系。第第16页页本报告是严格保密的。17高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析深圳中信红树湾深圳中信红树湾u总用地16.3万，总建筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设高层区域容积率约3.5。u建筑形式为一体两户板楼为主，少许一梯三户板楼和一梯两户点楼，建筑层数2832层。u为提升容积率，采取了“v”型楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部空间感略感压抑。第第17页页本报告是严格保密的。18较高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析较高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析深圳幸福海岸深圳幸福海岸u总占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196。u幸福海岸以点式围合建筑布局，围而不合，既确保了庭院空间通透性和开放性，又恰到好处确保了生活私密性；u一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。u后期建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右点式住宅。第第18页页本报告是严格保密的。19较高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析较高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析深圳天悦龙庭深圳天悦龙庭u地块形状狭长，总用地面积51825，总建筑面积21万，其中计容积率面积17.1万，容积率3.3。u13栋28层点楼围合而成，空中院馆户型设计，平均进深较小，户型面积适中。u户型舒适度和朝向兼顾度很好，偷面积百分比到达10%，实际容积率在3.5以上。第第19页页本报告是严格保密的。20容积率参考给我们启示容积率参考给我们启示项目可能实现容积项目可能实现容积率指标率指标u本项目地块资源以及与外部资源相邻关系对项目土地利用有较大作用；u地块北部倾斜角度及倾斜方向对于建筑排布较为有利；u西侧小广场与项目统一规划，部分小区配套设施能够设置与此，进而节约用地。参考深圳高层住宅案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师参考意见，参考深圳高层住宅案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师参考意见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等原因，项目在不一样档次可能实现容结合项目定位及湛江市房地产开发水平等原因，项目在不一样档次可能实现容积率指标可能以下：积率指标可能以下：u高品质：3.2以内，基本为一梯两户户型设计，户型舒适度较高；u较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理；u较高容积率：4.8左右，是基于湛江市房地产开发觉实状况、开发商容积率预期基础上方案，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以上联体楼，纯住宅部分建筑密度到达1820%，品质极低。第第20页页本报告是严格保密的。21项目容积率确定项目容积率确定较符合市场和项目定位物较符合市场和项目定位物业组合方案推介一业组合方案推介一u在满足图示物业功效配比情况下，推介方案基准容积率3.92；u从市场角度以及项目标整体战略角度，本方案基本符合项目定位。产品类型建筑面积（平方米）功效分析功效分析一梯两户住宅80000高端形象，价值标杆一梯多户住宅86000提升土地开发强提升土地开发强度度商业6000利用街区，提升利用街区，提升开发强度开发强度配套会所1000风情会馆累计累计173000容积率3.92地下车库35000不计容积率，车不计容积率，车库功效库功效+人防人防第第21页页本报告是严格保密的。22项目容积率确定项目容积率确定较符合市场和项目定位物较符合市场和项目定位物业组合方案推介二业组合方案推介二u在满足图示物业功效配比情况下，推介方案基准容积率3.43；u本方案基本采取一体两户舒适户型设计，部分区域采取一梯多户。产品类型建筑面积（平方米）功效分析功效分析一梯两户住宅100000高端形象，价值标杆一梯多户住宅45000提升土地开发强提升土地开发强度度商业6000利用街区，提升利用街区，提升开发强度开发强度配套会所1000风情会馆累计累计15容积率3.43地下车库35000不计容积率，车不计容积率，车库功效库功效+人防人防第第22页页本报告是严格保密的。23项目容积率确定项目容积率确定高容积率下经济指标测算高容积率下经济指标测算数据假定数据假定u在满足图示物业功效配比情况下，方案基准容积率4.92；u在如此规划指标下，类似产品形态在规划上难以到达合理布局，产品素质低。u右图方案图示物业功效配比下，容积率4.41；u产品形式多数为一梯多户户型，舒适度不高。产品类型建筑面积（平方米）住宅210000商业6000配套会所1000累计累计217000容积率4.92地下车库35000产品类型建筑面积（平方米）住宅190000商业6000配套会所1000累计累计197000容积率4.41地下车库35000第第23页页本报告是严格保密的。24方案主要规划技术指标对比方案主要规划技术指标对比产品类型方案一方案二方案三方案四计容积率面积17300015217000197000其中：住宅166000145000210000190000 商业6000600060006000会所1000100010001000地下车库（不计）35000350003500035000容积率3.923.434.924.41产品评述舒适度较高高品质难以实现品质受限项目总投资50821481075528753357开发毛利14731139441449714141税前利润率28.99%28.98%26.22%26.50%累计净现值9427884679508395年度内部收益率29.56%28.87%21.97%25.09%项目运作资金预估2.5亿 2.5亿2.8亿2.7亿u对比显示：在产品可实现及市场可实现前提下，项目标经济指标综合对比喻案一相对最正确，但差异不显著。u方案三容积率限定下，产品规划设计技术可行性难度大。u项目容积率选定过程中，经济效益对比仅仅是一个原因，市场可项目度、项目开发战略原因一样主要。u综合考虑倾向选择：方案一；次选方案二。说明：说明：以上方案容积率可实现度都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划过程中，因为设计处理手法不一样，即使一样容积率也会造成产品形态和产品品质之间差异。第第24页页本报告是严格保密的。25上述案例借鉴几个关键点上述案例借鉴几个关键点我们需要清楚了我们需要清楚了解不一样容积率对应产品情况解不一样容积率对应产品情况主要几点：主要几点：地域要相近；地域要相近；市场客户消费特征有较大类似；市场客户消费特征有较大类似；地块不能是单体楼地块；地块不能是单体楼地块；容积率确实定融合了下面问题：容积率确实定融合了下面问题：市场市场开发战略和项目定位开发战略和项目定位技术技术开发节奏开发节奏第第25页页本报告是严格保密的。26思索下面几个实际问题，可能对我们从技术层思索下面几个实际问题，可能对我们从技术层面了解容积率更有意义面了解容积率更有意义为何中心红树湾采取了为何中心红树湾采取了“v v”型楼体设计和布局？型楼体设计和布局？从容积率角度考虑，中信红树湾沿街从容积率角度考虑，中信红树湾沿街tohotoho有何意义，还是有何意义，还是3.183.18容容积率？这个问题从香蜜湖积率？这个问题从香蜜湖1 1号也可找到一样答案？号也可找到一样答案？为何北方开发商在开发时不停加大进深，甚至是不惜造成面积庞为何北方开发商在开发时不停加大进深，甚至是不惜造成面积庞大、户型设计不合理？大、户型设计不合理？为何开发商听到退红线很大就头疼为何开发商听到退红线很大就头疼?开发商常说地块出面积，终究什么地块出面积？为何？开发商常说地块出面积，终究什么地块出面积？为何？上述几个问题其实是从不一样角度说明了容积率技术影上述几个问题其实是从不一样角度说明了容积率技术影响层面，我们分别在下边沙龙中，结合案例来说明，以响层面，我们分别在下边沙龙中，结合案例来说明，以期能找到相对合理规律和答案。期能找到相对合理规律和答案。第第26页页本报告是严格保密的。27中信红树湾中信红树湾即偷面积，又偷价值即偷面积，又偷价值第第27页页本报告是严格保密的。28香蜜湖一号平面规划图香蜜湖一号平面规划图一样地价不一一样地价不一样价值，偷价值过分样价值，偷价值过分第第28页页本报告是严格保密的。29技术层面，谁在影响容积率？技术层面，谁在影响容积率？小区规模大小，地块形状？小区规模大小，地块形状？小区规模大小，地块形状？小区规模大小，地块形状？项目规划结构和规划布局形式？项目规划结构和规划布局形式？项目规划结构和规划布局形式？项目规划结构和规划布局形式？项目产品类型组合？项目产品类型组合？项目产品类型组合？项目产品类型组合？项目所处区域纬度？日照间距情况？项目所处区域纬度？日照间距情况？项目所处区域纬度？日照间距情况？项目所处区域纬度？日照间距情况？户型设计和组合问题？户型设计和组合问题？户型设计和组合问题？户型设计和组合问题？容积率在一定程度上反应了小区舒适度指标和地块开发强度，容积率在一定程度上反应了小区舒适度指标和地块开发强度，不过容积率高低与小区舒适度并不是简单线性百分比关系，不过容积率高低与小区舒适度并不是简单线性百分比关系，开发商开发水平、策划人员决议判断、设计师对地块把握和开发商开发水平、策划人员决议判断、设计师对地块把握和了解程度都影响容积率指标。了解程度都影响容积率指标。第第29页页本报告是严格保密的。30小区规模小区规模往往规模越小地块越轻易出面积，往往规模越小地块越轻易出面积，为何？为何？第第30页页本报告是严格保密的。31规模小地块在红线退让、建筑组群之间关系等规模小地块在红线退让、建筑组群之间关系等方面都相对宽松方面都相对宽松第第31页页本报告是严格保密的。32规划结构和布局形式规划结构和布局形式金地香蜜山短板结构金地香蜜山短板结构在考虑了景观和户型同时，容积率降低在考虑了景观和户型同时，容积率降低第第32页页本报告是严格保密的。33地块形状怎样影响容积率？地块形状怎样影响容积率？u看地块与周围相邻建筑关系u看地块形状，以及需要退让尺寸u往往很小地块还需要看地块详细尺寸它往往决定：它往往决定：地块与周围建筑退让关系；地块与周围建筑退让关系；地块退红线尺寸问题；地块退红线尺寸问题；地块内部规划结构和建筑布局问题；地块内部规划结构和建筑布局问题；第第33页页本报告是严格保密的。34产品类型组合怎样影响？产品类型组合怎样影响？u需要首先明确不一样功效物业类型组合关系u需要明确某用地单纯物业类型容积率实现度建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.30.4大于0.4Townhouse0.50.60.60.70.70.94、5层叠加0.70.80.80.90.91.16层多层1.11.31.31.51.51.711层小高层1.72.02.02.22.22.518层高层2.22.52.52.72.73.2某城市单纯物业类型容积率实现度某城市单纯物业类型容积率实现度该城市某项目容积率实现该城市某项目容积率实现指标（指标（r=1.58)产品类型建筑面积百分百分比比功效分析功效分析叠加别墅010%提升形象，树立标杆花园洋房15000061%盈利主题，展示体验电梯洋房9000029%提升容积率，提升容积率，提升价值提升价值配套商业11000邻里服务+风情商业街配套幼配套幼稚园稚园配套会所1000风情会馆累计累计324000第第34页页本报告是严格保密的。35规划方案和效果表现以下：规划方案和效果表现以下：第第35页页本报告是严格保密的。36因为建筑层数不一样造成容积率巨大差异因为建筑层数不一样造成容积率巨大差异以幸福海岸为例以幸福海岸为例第第36页页本报告是严格保密的。37纬度影响日照间距问题纬度影响日照间距问题确保冬至日两个小确保冬至日两个小时时间，纬度越高、间距越大时时间，纬度越高、间距越大u板楼普通基本间距按照日照间距，计算公式：h=ctg（实际纬度+回归线到赤道纬度）u越是北方越大，同一纬度基本相同u回归线以内区域主要是满足通风、视线干扰问题，便可满足日照间距第第37页页本报告是严格保密的。38户型组合形式问题户型组合形式问题一梯多户设计提升面积一梯多户设计提升面积根源是为了提升平均进深，进而提升容积率根源是为了提升平均进深，进而提升容积率u平均进深不到12米花园洋房，假如进深增加到14米，整个项目容积率便能够增加10%15%之间，只是我们120多平方米面积还有吗？u设计上对开间普通都是比较慎重，除非高档产品，不然开间尽可能做小，增大进深面来增加容积率。第第38页页本报告是严格保密的。39北京开发商常做事情北京开发商常做事情进深大了，容积率提进深大了，容积率提升了，房型变差了，升了，房型变差了，150150房子如此尴尬房子如此尴尬第第39页页本报告是严格保密的。40南方常见户型设计，一梯多户设计根本上也是南方常见户型设计，一梯多户设计根本上也是提升平均进深，提升覆盖率，增加容积率提升平均进深，提升覆盖率，增加容积率第第40页页本报告是严格保密的。41比较失败设计方案，没有增加容积率，却把原比较失败设计方案，没有增加容积率，却把原来能够舒适房型设计不够通透来能够舒适房型设计不够通透第第41页页本报告是严格保密的。42了解了容积率内涵和意义将更有利于我们在项了解了容积率内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性决议项目目运作过程中，客观理性决议项目我们会找到某项目容积率我们会找到某项目容积率我们会找到某项目容积率我们会找到某项目容积率3.13.1和和和和3.43.4时之间产品区分时之间产品区分时之间产品区分时之间产品区分我们在与设计师沟经过程中，不再被评价为我们在与设计师沟经过程中，不再被评价为我们在与设计师沟经过程中，不再被评价为我们在与设计师沟经过程中，不再被评价为“不懂建筑知识不懂建筑知识不懂建筑知识不懂建筑知识”我们会愈加理性来判断不一样背景、资源、成本等条件下，应该我们会愈加理性来判断不一样背景、资源、成本等条件下，应该我们会愈加理性来判断不一样背景、资源、成本等条件下，应该我们会愈加理性来判断不一样背景、资源、成本等条件下，应该怎样确定容积率怎样确定容积率怎样确定容积率怎样确定容积率容积率确实定也是项目决议过程中关键问题之一，因为不一容积率确实定也是项目决议过程中关键问题之一，因为不一样定位将会有不一样容积率指标与之对应，也就决定了土地样定位将会有不一样容积率指标与之对应，也就决定了土地不一样开发强度和市场表现。不一样开发强度和市场表现。第第42页页本报告是严格保密的。43结束，谢谢！结束，谢谢！第第43页页