容积率和产品的对应关系市公开课一等奖百校联赛获奖课件.pptx

容积率与产品对应关系容积率与产品对应关系第1页先看几个现象，思索容积率在项目开发中影响当容积率从1.6到2.2时候，产品类型发生了改变，客户层面发生了改变，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接收小高层和高层占据了项目标大多数？开发商想做、市场认可度高叠加别墅没有了？增加出来面积所销售金额反而没有增加出来成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？第2页先看几个现象，思索容积率在项目开发中影响当容积率从2.8到3.4时候，做出了不想要产品，销售受阻，开发商反思：市场难以接收一梯四户产品，开发商想要一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为何没有做出想要产品？第3页先看几个现象，思索容积率在项目开发中影响市场非常成熟一线城市，一块规模不大、一次开发完成地块容积率是3.1还是4.2：竞争对手规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？他人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为何，后期已经没有土地了？高点容积率、适中品质、适中价格、差异补缺竞争有什么不好呢？第4页先看几个现象，思索容积率在项目开发中影响某中等次花园洋房小区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：为何三房两厅不给我做120-125，都超出140？销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没他人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？第5页对容积率误解源自于粗框式开发运作模式谁动了我面积开发商挥之不去心理底限在传统思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不停要求提升容积率；不停偷面积；不停公关；你要是降低了他容积率，他感觉就是让他少盈利；维容积率第一标准，认为容积率上去了，自己就多赚了。第6页实际上应该怎么了解容积率？基本概念第7页实际上应该怎么了解容积率？基本概念第8页影响建筑密度原因1第9页影响建筑密度原因2第10页影响建筑密度原因3第11页影响平均层数原因建筑限高经济性公摊面积第12页其它原因建筑退线因为需要协调项目本身与周围项目标交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，普通都会退后一段距离；建筑退让距离，与项目所处位置、周围情况相关。第13页决定容积率其它原因其它原因楼盘布局第14页决定容积率其它原因其它原因楼盘布局一、点群式布局（组团式布局）特点：点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团。其住宅楼形态美观多变，楼栋布置更灵活，很轻易与周围建筑物区分开来轻易创造出圆形、弧线等特色房型。第15页决定容积率其它原因其它原因楼盘布局二、行列式布局特点：行列式布局采取条式单元住宅或联排住宅，按一定朝向和间距成排布置。采取行列式布局对房型设计较为有利，所选取房型基本上可做到套型南北通风房间全明，使每户都能取得良好日照、通风条件，居住起来舒适度高。第16页决定容积率其它原因其它原因楼盘布局三、围合式布局特点：所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计，仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性生活空间。同时，半围合、围合建筑院落又将各个地块划分为几个大小不一中庭空间，共有中庭空间，营造出亲和、富有些人情味邻里空间关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。第17页不一样容积率区间住宅类型第18页容积率区间1.0-3.0同一地块各种可能性第19页为实现销售金额最高，应尽可能提升单价高产品建筑面积第20页高容积率(3.0-5.0)项目标普遍背景:产品需求量大房价增加空间较大位于城市中心成熟地段交通便利市场对高层产品接收度高第21页化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下伎俩第22页标准层消化容积率竞争对手因为较高容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关主要。有其它路径化解容积率情况下，尽可能不要采取增加进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效提升容积率伎俩，可依据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。第23页超高层消化容积率第24页超高层消化容积率按S比值大小能够将楼盘分为两种模式：2.0楼盘属于价值主体模式；2.0楼盘归类形象主导模式；S比2，价值主体模式，超高层百分比往往占80%90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层能够成为项目主流。S比2，形象主导模式，超高层百分比仅占20%30%，超高层更多作为形象标杆，化解较高容积率情况下使用。第25页第二部分：容积率确定下策略第26页容积率问题开发决议过程中最关键问题之一，不只是数字容积率决定了什么？决定不一样产品类型之间配比；决定了不一样产品形态；决定了不一样面积区间；决定了不一样产品户型使用功效；决定了项目标售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及怎样盈利问题。第27页我们需要了解容积率哪些问题？当容积率改变时，对应产品形态类型怎样改变？容积率改变时，对应产品规划和布局形式怎样？怎样从开发利润实现角度去确定容积率？在不一样城市、不一样规划、不一样客户背景下容积率应该怎样决议?第28页容积率确实定模型结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度问题来确定利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率追求目标；企业本身资源情况和资金情况是限定条件；企业战略导向和项目品牌原因是兼顾原因。第29页不一样前提条件下，应该怎样确定容积率问题容积率确实定不能简单以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润影响不能完全成正比，总结容积率与项目利润之间关系以下：最终目标都是为了在能够筹备资源条件下，可实现市场环境下，确保利润最大化实现第30页容积率最大化案例案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，快速盈利第31页容积率最大化案例案例二：中信红树湾满足3.18情况下，怎样更多盈利，改变产品功效组合高层住宅容积率最大化实现度总用地16.3万，总建筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设高层区域容积率约3.5。建筑形式为一体两户板楼为主，少许一梯三户板楼和一梯两户点楼，建筑层数2832层。为提升容积率，采取了“v”型楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部空间感略感压抑。第32页品质偏重型案例高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析深圳香域中央占地66904，建筑面积138550，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。小学单独占地，临路退后线距离较大。规划上采取了半围合布局方式，充分考虑了地块与公园相互关系。第33页品质偏重型案例较高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析深圳幸福海岸占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196。幸福海岸以点式围合建筑布局，围而不合，既确保了庭院空间通透性和开放性，又恰到好处确保了生活私密性；一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。后期建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右点式住宅。第34页