地产项目开发节点统计数据.docx

地产项目开发节点记录数据
尤其阐明：开发流程中所有描述数据，均以30层商业住宅项目为例。
一、开发环节：
1.开发周期：844天
2.从投资工作开始到预售节点：389天。
3.初次预售到清盘：455天。
4.开发成本：
成本与销售价格比
土地
房屋建导致本
辅助设施费用
开发期间费用
营业税金附加
净利润
一线都市
二三线都市
35%
20%-30%
30%-35%
4%
10%
6%
10%-15%
数据来源：银行证券、中海地产内部资料
二、回款环节：
住房贷款放款期限（从资料提供到银行放款）：
1. 商业住房贷款：1.5月。
2. 公积金贷款：1.5-2个月（在银行有额度旳状况下）。评估7-10个工作日；初审、举证、面签10-15个工作日（无需举证状况初审后5-7个工作日）；过户、复审、放款10-15个工作日；抵押登记3个工作日。
然而，由于公积金住房贷款量剧增，同步银行有月度限额，导致不一样地区、不一样银行之间差异及变动状况较大，同步放款时间也与开发商与商业银行关系好坏程度正有关。
3. 组合贷款：与公积金贷款时间相称。
数据来源：互联网
三、财务评价（行业均值）：

净利润增长率
净资产收益率
资产负债率
净负债率
净利润现金含量
股东权益率
存货周转率
存货/资产
营业收入增长率
16.06%
20.37%
67.42%
55.60%
497.14%
24.94%
0.28
56%
30%
数据来源：Wind资讯
四、附录
1.第2页起为地产开发项目完整时间节点（从拿地到交接入伙），需结合流程图使用。
2.房地产项目开发流程图。

附录：
地产开发项目完整时间节点（从拿地到交接入伙）
项目计划原则化基准值
标识号
任务名称
工期
前置任务
1
投资工作
112 工作日

2
拆迁
1 工作日

3
签订土地拍卖成交确认书
1 工作日
2
4
签订土地出让协议
10 工作日
3
5
缴纳土地出让金及其他有关手续办理
90 工作日
4
6
办理国有土地使用证
10 工作日
5
7
营销工作
438 工作日

8
编写营销定位汇报
40 工作日
4
9
营销定位汇报获得批复
10 工作日
8
10
编写营销筹划汇报
60 工作日
15FF-90 工作日,9
11
营销筹划汇报获得批复
15 工作日
10
12
售楼处开放
1 工作日
90
13
项目推售计划及价格专题汇报
30 工作日
15FF-25 工作日
14
获得预售许可证
10 工作日
56,117
15
初次开盘
1 工作日
12,14
16
样板间开放
1 工作日
91
17
景观示范区开放
1 工作日
92
18
设计工作
586 工作日

19
售楼处图纸设计
60 工作日
4FS+60 工作日
20
确定方案设计单位
7 工作日
4
21
规划方案设计（以完毕报建文本为标志）
25 工作日
20，4,3
22
规划方案获得区域/集团批复
7 工作日
21
23
建筑（单体）方案设计（以完毕报建文本为标志）
30 工作日
21
24
地质勘查详勘汇报
15 工作日
23
25
管网综合设计
30 工作日
21
26
提供土方开挖图
15 工作日
21
27
桩基础施工图设计
15 工作日
24
28
确定电梯配置及选型
10 工作日
23FF
29
扩初图设计
30 工作日
23
30
外环境及外装图纸设计
30 工作日
31FF
31
施工图设计
45 工作日
29
32
人防施工图设计
45 工作日
31
33
外墙排砖/分色图设计
30 工作日
30FF
34
外墙窗深化设计
30 工作日
181FF-75 工作日
35
栏杆深化设计
30 工作日
170FF-75 工作日
36
样板间图纸设计
30 工作日
23
37
公共部位精装修设计
30 工作日
170FF-75 工作日
38
景观示范区设计
30 工作日
30FF+20 工作日
39
景观施工图设计
40 工作日
219FF-75 工作日
40
小区标识系统建设
40 工作日
228FF-75 工作日
41
报建工作
758 工作日

42
规划方案专家评审及公告
30 工作日
21
43
规划方案报建
15 工作日
42
44
建筑（单体）方案专家评审
15 工作日
23.43
45
建筑（单体）方案报建
15 工作日
23.43
46
管网综合报审
15 工作日
25
47
项目立项
75 工作日
31FF
48
请照图指标审核
30 工作日
31
49
建设工程规划许可证
30 工作日
31
50
施工图审查
50 工作日
49,31,
51
质监与安检办理
10 工作日
71，49
52
人防指标审核
10 工作日
23
53
人防方案审核
15 工作日
52FS+15 工作日
54
人防施工图审查
30 工作日
32.53
55
建设工程施工许可证
10 工作日
51
56
交易中心房屋预测绘
40 工作日
54,55
57
交易中心房屋面积实测
40 工作日
243
58
办理施工水电接驳手续
40 工作日
67FF-30 工作日
59
市政排水工程报批
300 工作日
49,31,186FF-45 工作日
60
市政给水工程报批
300 工作日
49,31,186FF-46 工作日
61
市政供电工程报批
300 工作日
49,31,186FF-47 工作日
62
市政暖气工程报批
300 工作日
49,31,186FF-48 工作日
63
市政燃气工程报批
300 工作日
49,31,186FF-49 工作日
64
市政有线工程报批
300 工作日
49,186FF-45 工作日
65
分判工作
549 工作日

66
售楼处工程分判
30 工作日
19
67
土方开挖工程分判
15 工作日
25
68
基坑支护及降水工程分判（带方案招标）
30 工作日
24
69
桩基础工程分判
15 工作日
27
70
总承包工程分判
60 工作日
31
71
政府招标立案
45 工作日
50,70
72
人防工程分判
30 工作日
32,70FF+10 工作日
73
总承包协议修订
45 工作日
70
74
电梯订货付款
45 工作日
28
75
外墙保温及外墙装饰工程分判
30 工作日
161FF-45 工作日
76
地暖地面工程分判
30 工作日
165FF-45 工作日
77
铝合金窗及空调百叶工程分判
30 工作日
181FF-45 工作日
78
入户门工程分判
30 工作日
170FF-45 工作日
79
防火门工程分判
30 工作日
170FF-45 工作日
80
单元门工程分判
30 工作日
170FF-45 工作日
81
公共部位精装修工程分判
30 工作日
170FF-45 工作日
82
消防工程分判
30 工作日
207FF-45 工作日
83
栏杆工程分判
30 工作日
170FF-45 工作日
84
样板间工程分判
30 工作日
36
85
景观示范辨别判
30 工作日
38
86
园建于绿化工程分判
30 工作日
219FF-45 工作日
87
信报箱工程分判
30 工作日
228FF-45 工作日
88
小区标识工程分判
30 工作日
228FF-46 工作日
89
施工工作
618工作日

90
售楼处工程施工
100 工作日
66
91
样板间工程施工
60 工作日
84,90
92
景观示范区工程施工
60 工作日
85,104
93
土方开挖工程
60 工作日
67
94
基坑支护及降水工程
90 工作日
68
95
桩基础工程
90 工作日
69
96
总包单位进场
1 工作日
70
97
塔吊安装
10 工作日
96
98
砖胎模砌筑（塔楼部分）
10 工作日
95FS+11 工作日
99
地板垫层施工（大地库部分）
60 工作日
104FF-60 工作日
100
底板构造施工（塔楼部位）
10 工作日
98
101
地下室构造施工（塔楼部位）
50 工作日
100
102
最终一栋塔楼出正负零
1 工作日
101FF
103
地下室构造施工（大地库部分）
100 工作日
102
104
大地库整体封顶
100 工作日
103FF
105
地上构造施工
184 工作日

106
架空层构造
10 工作日
101
107
一层构造
9 工作日
106
108
二层构造
8 工作日
107
109
三层构造
7 工作日
108
110
四层构造
5 工作日
109
111
五层构造
5 工作日
110
112
六层构造
5 工作日
111
112
七层构造
5 工作日
112
113
八层构造
5 工作日
113
114
九层构造
5 工作日
114
115
十层构造
5 工作日
115

到达预售节点
1 工作日
116FF
116
十一层构造
5 工作日
116
117
十二层构造
5 工作日
118
118
十三层构造
5 工作日
119
119
十四层构造
5 工作日
120
120
十五层构造
5 工作日
121
121
十六层构造
5 工作日
122
122
十七层构造
5 工作日
123
123
十八层构造
5 工作日
124
124
十九层构造
5 工作日
125
125
二十层构造
5 工作日
126
126
二十一层构造
5 工作日
127
127
二十二层构造
5 工作日
128
128
二十三层构造
5 工作日
129
129
二十四层构造
5 工作日
130
130
二十五层构造
5 工作日
131
131
二十六层构造
5 工作日
132
132
二十七层构造
5 工作日
133
133
二十八层构造
5 工作日
134
134
二十九层构造
5 工作日
135
135
三十层及以上构造
5 工作日
136
136
主体构造封顶
1 工作日
137FF
137
屋面构造施工
15 工作日
138
138
砌筑
189 工作日

139
人货电梯安装
10 工作日
114
140
砌筑样板
15 工作日
141FF
141
地下室砌筑
30 工作日
205FS-15 工作日
142
首层砌筑
4 工作日
142
143
二、三层砌筑
8 工作日
141
144
四、五层砌筑
8 工作日
145
145
六、七层砌筑
8 工作日
146
146
八、九层砌筑
8 工作日
147
147
十、十一层砌筑
8 工作日
148
148
十二、十三层砌筑
8 工作日
149
149
十四、十五层砌筑
8 工作日
150
150
十六、十七层砌筑
8 工作日
151
151
十八、十九层砌筑
8 工作日
152
152
二十、二十一层砌筑
8 工作日
153
153
二十二、二十三层砌筑
8 工作日
154
154
二十四、二十五层砌筑
8 工作日
155
155
二十六、二十七层砌筑
8 工作日
156
156
二十八、二十九层砌筑
8 工作日
157
157
三十层及以上楼层砌筑
8 工作日
158
158
地库主体构造验收
14 工作日
162FF,143
159
第一次构造验收（1-10层）
14 工作日
116FS+60 工作日
160
第二次构造验收（11-20层）
14 工作日
127FS+60 工作日
161
最终一次构造验收
14 工作日
137FS+60 工作日
162
内墙抹灰
140 工作日

163
第一段内墙抹灰
40 工作日
161
164
第二段内墙抹灰
40 工作日
162
165
第三段内墙抹灰
40 工作日
163
166
室内地坪施工
140 工作日

167
第一段地坪施工
40 工作日
165FS-10 工作日
168
第二段地坪施工
40 工作日
166FS-10 工作日
169
第三段地坪施工
40 工作日
167FS-10 工作日
170
室内腻子施工
140 工作日

171
第一段腻子施工
40 工作日
169FS-10 工作日
172
第二段腻子施工
40 工作日
170FS-10 工作日
173
第三段腻子施工
40 工作日
171FS-10 工作日
174
室内门及单元门安装
50 工作日
171
175
室内栏杆安装
50 工作日
171
176
精装修工程
60 工作日

177
公共部位精装修
60 工作日
171
178
外墙施工
217 工作日

179
第一段外墙抹灰、保温
40 工作日
161
180
第一段拆外架
7 工作日
181
181
第二段外墙抹灰、保温
40 工作日
162
182
第二段拆外架
7 工作日
183
183
最终一段外墙抹灰、保温
40 工作日
163
184
最终一段拆外架
7 工作日
185
185
外墙腻子与涂料施工
50 工作日
186
186
施工电梯部位封堵
20 工作日
202
187
施工电梯处涂料施工
20 工作日
188
188
裙房面砖/石材/涂料施工
50 工作日
186
189
铝合金门窗安装
170 工作日

190
第一段铝窗框安装
20 工作日
181
191
第二段铝窗框安装
20 工作日
183
192
第三段铝窗框安装
20 工作日
185
193
铝窗扇及玻璃安装
40 工作日
194
194
五金安装及清理
10 工作日
195
195
屋面工程
60 工作日
139
196
电梯施工
183 工作日

197
电梯排厂生产
90 工作日
200FF
198
电梯机房移交
5 工作日
139FS+45
199
电梯安装、调试
60 工作日
200
200
施工电梯拆除
7 工作日
201,171
201
塔吊拆除
7 工作日
186,197,202
202
地下室工程
288 工作日

203
地下室清理
45 工作日
104
204
地下室粗装饰
60 工作日
160
205
设备用房移交
45 工作日
160
206
小区站及物业站设备安装
60 工作日
207，61
207
换热站设备安装
60 工作日
207，62
208
二供泵房设备安装
60 工作日
207，60
209
消防控制室设备安装
60 工作日
207
210
地下室机电设备外网安装
60 工作日
207
211
地下室地坪施工
30 工作日
206
212
联合调试
30 工作日
207FS+60 工作日
213
室外工程
310 工作日

214
地下室顶板清理
60 工作日
104FS-20 工作日
215
地下室顶板防水及保护层
50 工作日
216
216
地下室顶板回填土
50 工作日
217
217
小区二次管网施工
50 工作日
186,218
218
消防道路施工
30 工作日
219
219
园林景观工程
50 工作日
219
220
楼座局部修补，室内卫生清理及保洁工作
30 工作日
172,178
221
验收工作
139 工作日

222
竣工前检查准备工作
91 工作日

223
电梯验收完毕
30 工作日
201
224
消防专题验收
10 工作日
214
225
排水管理处验收
10 工作日
219
226
获得房地产交易中心实测有关证明
14 工作日
189FS-10 工作日
227
规划单体验收
21 工作日
228
228
空气质量检测完毕
10 工作日
189
229
正式通水通电证明
10 工作日
219
230
外墙淋水试验完毕
10 工作日
189
231
信报箱、竣工标识牌安装完毕
15 工作日
189
232
热计量专题验收完毕
10 工作日
219
233
质监站竣前检查
15 工作日
224,222
234
竣工验收
5 工作日

235
墙该节能验收
10 工作日
180,191
236
配套费已缴纳证明
10 工作日
235FS-5 工作日
237
城建档案管理竣工验收意见书
10 工作日
235FS-5 工作日
238
劳保办竣工验收
10 工作日
235FS-5 工作日
239
环境保护验收
10 工作日
235FS-5 工作日
240
卫生防疫验收
10 工作日
235FS-5 工作日
241
竣工立案
10 工作日
236
242
交接入伙
115 工作日

243
入伙前内部验房及维修
60 工作日
243,221
244
入伙前市政配套接驳
60 工作日
219,247FF-45工作日
245
物业移交
30 工作日
245,57
246
入伙
10 工作日
247
数据来源：中海地产内部资料