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1、地产项目开发节点记录数据 尤其阐明：开发流程中所有描述数据，均以30层商业住宅项目为例。 一、开发环节： 1.开发周期：844天 2.从投资工作开始到预售节点：389天。 3.初次预售到清盘：455天。 4.开发成本： 成本与销售价格比 土地 房屋建导致本 辅助设施费用 开发期间费用 营业税金附加 净利润 一线都市 二三线都市 35% 20%-30% 30%-35% 4% 10% 6% 10%-15% 数据来源：银行证券、中海地产内部资料 二、回款环
2、节： 住房贷款放款期限（从资料提供到银行放款）： 1. 商业住房贷款：1.5月。 2. 公积金贷款：1.5-2个月（在银行有额度旳状况下）。评估7-10个工作日；初审、举证、面签10-15个工作日（无需举证状况初审后5-7个工作日）；过户、复审、放款10-15个工作日；抵押登记3个工作日。 然而，由于公积金住房贷款量剧增，同步银行有月度限额，导致不一样地区、不一样银行之间差异及变动状况较大，同步放款时间也与开发商与商业银行关系好坏程度正有关。 3. 组合贷款：与公积金贷款时间相称。
3、 数据来源：互联网 三、财务评价（行业均值）： 净利润增长率 净资产收益率 资产负债率 净负债率 净利润现金含量 股东权益率 存货周转率 存货/资产 营业收入增长率 16.06% 20.37% 67.42% 55.60% 497.14% 24.94% 0.28 56% 30% 数据来源：Wind资讯 四、附录 1.第2页起为地产开发项目完整时间节点（从拿地到交接入伙），需结合流程图使用。 2.房地产项目开发流程图。
4、 附录： 地产开发项目完整时间节点（从拿地到交接入伙） 项目计划原则化基准值 标识号 任务名称 工期 前置任务 1 投资工作 112 工作日 2 拆迁 1 工作日 3 签订土地拍卖成交确认书 1 工作日 2 4 签订土地出让协议 10 工作日 3 5 缴纳土地出让金及其他有关手续办理 90 工作日 4 6 办理国有土地使用证 10 工作日 5 7 营销工作 438 工作日 8 编写营销定位汇报 40 工作日 4 9 营销定位汇报获得批复 10 工作日 8
5、 10 编写营销筹划汇报 60 工作日 15FF-90 工作日,9 11 营销筹划汇报获得批复 15 工作日 10 12 售楼处开放 1 工作日 90 13 项目推售计划及价格专题汇报 30 工作日 15FF-25 工作日 14 获得预售许可证 10 工作日 56,117 15 初次开盘 1 工作日 12,14 16 样板间开放 1 工作日 91 17 景观示范区开放 1 工作日 92 18 设计工作 586 工作日 19 售楼处图纸设计 60 工作日 4FS+6
6、0 工作日 20 确定方案设计单位 7 工作日 4 21 规划方案设计（以完毕报建文本为标志） 25 工作日 20，4,3 22 规划方案获得区域/集团批复 7 工作日 21 23 建筑（单体）方案设计（以完毕报建文本为标志） 30 工作日 21 24 地质勘查详勘汇报 15 工作日 23 25 管网综合设计 30 工作日 21 26 提供土方开挖图 15 工作日 21 27 桩基础施工图设计 15 工作日 24 28 确定电梯配置及选型 10 工作日 23FF 29
7、 扩初图设计 30 工作日 23 30 外环境及外装图纸设计 30 工作日 31FF 31 施工图设计 45 工作日 29 32 人防施工图设计 45 工作日 31 33 外墙排砖/分色图设计 30 工作日 30FF 34 外墙窗深化设计 30 工作日 181FF-75 工作日 35 栏杆深化设计 30 工作日 170FF-75 工作日 36 样板间图纸设计 30 工作日 23 37 公共部位精装修设计 30 工作日 170FF-75 工作日 38 景观示范区设
8、计 30 工作日 30FF+20 工作日 39 景观施工图设计 40 工作日 219FF-75 工作日 40 小区标识系统建设 40 工作日 228FF-75 工作日 41 报建工作 758 工作日 42 规划方案专家评审及公告 30 工作日 21 43 规划方案报建 15 工作日 42 44 建筑（单体）方案专家评审 15 工作日 23.43 45 建筑（单体）方案报建 15 工作日 23.43 46 管网综合报审 15 工作日 25 47 项目立项 75 工作日
9、31FF 48 请照图指标审核 30 工作日 31 49 建设工程规划许可证 30 工作日 31 50 施工图审查 50 工作日 49,31, 51 质监与安检办理 10 工作日 71，49 52 人防指标审核 10 工作日 23 53 人防方案审核 15 工作日 52FS+15 工作日 54 人防施工图审查 30 工作日 32.53 55 建设工程施工许可证 10 工作日 51 56 交易中心房屋预测绘 40 工作日 54,55 57 交易中心房屋面积实测
10、 40 工作日 243 58 办理施工水电接驳手续 40 工作日 67FF-30 工作日 59 市政排水工程报批 300 工作日 49,31,186FF-45 工作日 60 市政给水工程报批 300 工作日 49,31,186FF-46 工作日 61 市政供电工程报批 300 工作日 49,31,186FF-47 工作日 62 市政暖气工程报批 300 工作日 49,31,186FF-48 工作日 63 市政燃气工程报批 300 工作日 49,31,186FF-49 工作日 64 市政有线工程报批
11、 300 工作日 49,186FF-45 工作日 65 分判工作 549 工作日 66 售楼处工程分判 30 工作日 19 67 土方开挖工程分判 15 工作日 25 68 基坑支护及降水工程分判（带方案招标） 30 工作日 24 69 桩基础工程分判 15 工作日 27 70 总承包工程分判 60 工作日 31 71 政府招标立案 45 工作日 50,70 72 人防工程分判 30 工作日 32,70FF+10 工作日 73 总承包协议修订 45 工作日 70 74
12、 电梯订货付款 45 工作日 28 75 外墙保温及外墙装饰工程分判 30 工作日 161FF-45 工作日 76 地暖地面工程分判 30 工作日 165FF-45 工作日 77 铝合金窗及空调百叶工程分判 30 工作日 181FF-45 工作日 78 入户门工程分判 30 工作日 170FF-45 工作日 79 防火门工程分判 30 工作日 170FF-45 工作日 80 单元门工程分判 30 工作日 170FF-45 工作日 81 公共部位精装修工程分判 30 工作日 170FF-
13、45 工作日 82 消防工程分判 30 工作日 207FF-45 工作日 83 栏杆工程分判 30 工作日 170FF-45 工作日 84 样板间工程分判 30 工作日 36 85 景观示范辨别判 30 工作日 38 86 园建于绿化工程分判 30 工作日 219FF-45 工作日 87 信报箱工程分判 30 工作日 228FF-45 工作日 88 小区标识工程分判 30 工作日 228FF-46 工作日 89 施工工作 618工作日 90 售楼处工程施工 100 工作日
14、 66 91 样板间工程施工 60 工作日 84,90 92 景观示范区工程施工 60 工作日 85,104 93 土方开挖工程 60 工作日 67 94 基坑支护及降水工程 90 工作日 68 95 桩基础工程 90 工作日 69 96 总包单位进场 1 工作日 70 97 塔吊安装 10 工作日 96 98 砖胎模砌筑（塔楼部分） 10 工作日 95FS+11 工作日 99 地板垫层施工（大地库部分） 60 工作日 104FF-60 工作日 100 底板
15、构造施工（塔楼部位） 10 工作日 98 101 地下室构造施工（塔楼部位） 50 工作日 100 102 最终一栋塔楼出正负零 1 工作日 101FF 103 地下室构造施工（大地库部分） 100 工作日 102 104 大地库整体封顶 100 工作日 103FF 105 地上构造施工 184 工作日 106 架空层构造 10 工作日 101 107 一层构造 9 工作日 106 108 二层构造 8 工作日 107 109
16、 三层构造 7 工作日 108 110 四层构造 5 工作日 109 111 五层构造 5 工作日 110 112 六层构造 5 工作日 111 112 七层构造 5 工作日 112 113 八层构造 5 工作日 113 114 九层构造 5 工作日 114 115 十层构造 5 工作日 115 到达预售节点 1 工作日 116FF 116 十一层构造 5 工作日 116 11
17、7 十二层构造 5 工作日 118 118 十三层构造 5 工作日 119 119 十四层构造 5 工作日 120 120 十五层构造 5 工作日 121 121 十六层构造 5 工作日 122 122 十七层构造 5 工作日 123 123 十八层构造 5 工作日 124 124 十九层构造 5 工作日 125 125 二十层构造 5 工作日 126 126 二十一
18、层构造 5 工作日 127 127 二十二层构造 5 工作日 128 128 二十三层构造 5 工作日 129 129 二十四层构造 5 工作日 130 130 二十五层构造 5 工作日 131 131 二十六层构造 5 工作日 132 132 二十七层构造 5 工作日 133 133 二十八层构造 5 工作日 134 134 二十九层构造 5 工作日 135 135 三十层及以上
19、构造 5 工作日 136 136 主体构造封顶 1 工作日 137FF 137 屋面构造施工 15 工作日 138 138 砌筑 189 工作日 139 人货电梯安装 10 工作日 114 140 砌筑样板 15 工作日 141FF 141 地下室砌筑 30 工作日 205FS-15 工作日 142 首层砌筑 4 工作日 142 143 二、三层砌筑 8 工作日 141 144 四、五层
20、砌筑 8 工作日 145 145 六、七层砌筑 8 工作日 146 146 八、九层砌筑 8 工作日 147 147 十、十一层砌筑 8 工作日 148 148 十二、十三层砌筑 8 工作日 149 149 十四、十五层砌筑 8 工作日 150 150 十六、十七层砌筑 8 工作日 151 151 十八、十九层砌筑 8 工作日 152 152 二十、二十一层砌筑 8 工作日 153 153
21、 二十二、二十三层砌筑 8 工作日 154 154 二十四、二十五层砌筑 8 工作日 155 155 二十六、二十七层砌筑 8 工作日 156 156 二十八、二十九层砌筑 8 工作日 157 157 三十层及以上楼层砌筑 8 工作日 158 158 地库主体构造验收 14 工作日 162FF,143 159 第一次构造验收（1-10层） 14 工作日 116FS+60 工作日 160 第二次构造验收（11-20层）
22、 14 工作日 127FS+60 工作日 161 最终一次构造验收 14 工作日 137FS+60 工作日 162 内墙抹灰 140 工作日 163 第一段内墙抹灰 40 工作日 161 164 第二段内墙抹灰 40 工作日 162 165 第三段内墙抹灰 40 工作日 163 166 室内地坪施工 140 工作日 167 第一段地坪施工 40 工作日 165FS-10 工作日 168 第二段地坪施工 40 工作日
23、 166FS-10 工作日 169 第三段地坪施工 40 工作日 167FS-10 工作日 170 室内腻子施工 140 工作日 171 第一段腻子施工 40 工作日 169FS-10 工作日 172 第二段腻子施工 40 工作日 170FS-10 工作日 173 第三段腻子施工 40 工作日 171FS-10 工作日 174 室内门及单元门安装 50 工作日 171 175 室内栏杆安装 50 工作日 171 176 精装修工程 60
24、 工作日 177 公共部位精装修 60 工作日 171 178 外墙施工 217 工作日 179 第一段外墙抹灰、保温 40 工作日 161 180 第一段拆外架 7 工作日 181 181 第二段外墙抹灰、保温 40 工作日 162 182 第二段拆外架 7 工作日 183 183 最终一段外墙抹灰、保温 40 工作日 163 184 最终一段拆外架 7 工作日 185 185 外墙腻子
25、与涂料施工 50 工作日 186 186 施工电梯部位封堵 20 工作日 202 187 施工电梯处涂料施工 20 工作日 188 188 裙房面砖/石材/涂料施工 50 工作日 186 189 铝合金门窗安装 170 工作日 190 第一段铝窗框安装 20 工作日 181 191 第二段铝窗框安装 20 工作日 183 192 第三段铝窗框安装 20 工作日 185 193 铝窗扇及玻璃安装 40 工作日
26、 194 194 五金安装及清理 10 工作日 195 195 屋面工程 60 工作日 139 196 电梯施工 183 工作日 197 电梯排厂生产 90 工作日 200FF 198 电梯机房移交 5 工作日 139FS+45 199 电梯安装、调试 60 工作日 200 200 施工电梯拆除 7 工作日 201,171 201 塔吊拆除 7 工作日 186,197,202 202 地下室工程 288
27、工作日 203 地下室清理 45 工作日 104 204 地下室粗装饰 60 工作日 160 205 设备用房移交 45 工作日 160 206 小区站及物业站设备安装 60 工作日 207，61 207 换热站设备安装 60 工作日 207，62 208 二供泵房设备安装 60 工作日 207，60 209 消防控制室设备安装 60 工作日 207 210 地下室机电设备外网安装 60 工作日 2
28、07 211 地下室地坪施工 30 工作日 206 212 联合调试 30 工作日 207FS+60 工作日 213 室外工程 310 工作日 214 地下室顶板清理 60 工作日 104FS-20 工作日 215 地下室顶板防水及保护层 50 工作日 216 216 地下室顶板回填土 50 工作日 217 217 小区二次管网施工 50 工作日 186,218 218 消防道路施工 30 工作日 219 2
29、19 园林景观工程 50 工作日 219 220 楼座局部修补，室内卫生清理及保洁工作 30 工作日 172,178 221 验收工作 139 工作日 222 竣工前检查准备工作 91 工作日 223 电梯验收完毕 30 工作日 201 224 消防专题验收 10 工作日 214 225 排水管理处验收 10 工作日 219 226 获得房地产交易中心实测有关证明 14 工作日 189FS-10 工作日
30、 227 规划单体验收 21 工作日 228 228 空气质量检测完毕 10 工作日 189 229 正式通水通电证明 10 工作日 219 230 外墙淋水试验完毕 10 工作日 189 231 信报箱、竣工标识牌安装完毕 15 工作日 189 232 热计量专题验收完毕 10 工作日 219 233 质监站竣前检查 15 工作日 224,222 234 竣工验收 5 工作日
31、 235 墙该节能验收 10 工作日 180,191 236 配套费已缴纳证明 10 工作日 235FS-5 工作日 237 城建档案管理竣工验收意见书 10 工作日 235FS-5 工作日 238 劳保办竣工验收 10 工作日 235FS-5 工作日 239 环境保护验收 10 工作日 235FS-5 工作日 240 卫生防疫验收 10 工作日 235FS-5 工作日 241 竣工立案 10 工作日 236 242 交接入伙 115 工作日 243 入伙前内部验房及维修 60 工作日 243,221 244 入伙前市政配套接驳 60 工作日 219,247FF-45工作日 245 物业移交 30 工作日 245,57 246 入伙 10 工作日 247 数据来源：中海地产内部资料
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