城市开发区地块项目全过程造价控制研究.pdf

中国科技期刊数据库 工业 A 收稿日期：2023 年 12 月 22 日 作者简介：龚安乐（1987），男，汉族，江苏启东人，本科，工程师，研究方向为工程造价。-75-城市开发区地块项目全过程造价控制研究 龚安乐 江苏筠汇项目管理咨询有限公司，江苏 苏州 215000 摘要：摘要：本文结合昆山市开发区景王路北侧、黄浦江路东侧地块项目案例，针对建筑工程全过程造价控制问题进行研究。首先简要介绍项目概况；然后对于目标成本及合约规划阶段、设计前期阶段、施工图及招标阶段、施工过程阶段、结算阶段的全过程造价控制要点进行重点阐述；最后针对总包基准价编制难点，提出相应解决办法。根据最终成效可知，在建筑项目造价管控中，通过创建标准化清单库，并在此基础上编制总包基准价，可使工程量清单、定额价格、开办费、土建工程成本与综合费率等方面计算能力得以提升，消除不平衡报价情况，同时为总成本预测和规划提供依据，实现节约建设成本的预期目标。关键词：关键词：全过程造价；标准化清单库；总包基准价；计算方法 中图分类号：中图分类号：TU7 0 引言 现阶段，建筑市场竞争激烈，工程建设利润空间不断压缩，建设主体应积极寻求开源节流方式，加强全过程造价控制，促进经济效益提升。通常情况下，城市开发区地块项目建设中，全过程造价管理由合约规划、设计、施工、竣工等阶段构成。对于以往存在的资源浪费情况，尽管国内已经加强全过程造价控制，但与国外情况相比起步较晚，仍存在一定缺陷，影响人力、物力和财力的效能发挥。对此，应立足于全局角度，坚持公正公开原则进行方案编制，促进工程建设质量与企业效益的综合提升。1 项目概况 本文所述案例为昆山市开发区景王路北侧、黄浦江路东侧地块，项目用地面积 67531m2，建筑面积270236.42m2，建设内容主要包括 10 栋小高层、8 栋高层、1 栋公寓、1 栋售楼处、9 栋配套用房和楼栋范围内大地库。项目规模较大，对全过程造价管理要求严格，包括工程招投标、基准价编制、签证与变更审核、工程款支付审核等内容，涉及到目标成本与合约规划、设计前期规划、施工图及招标、施工过程、工程结算等多个阶段，并引入价值分析法，力求在满足工程质量的前提下，以最少投资获取最高收益。2 全过程造价控制 2.1 目标成本及合约规划阶段 该项目实施限额设计，确定目标成本，要求设计方在设计中凡是能进行定量分析的内容，均要准确计算，做到以实际数据为依据。例如框架结构，一般采用 的 限 额 设 计 如 下：钢 筋 含 量 一 般 可 限 定 为42-65kg/m2，尽量选用级钢，砼用量一般限定为0.25-0.28m3/m2，建筑工程造价参考指标如表 1 所示。此外，应当充分熟悉施工合同，根据合同与现场情况向建设方办理签证、批价等经济资料，创建台账收发记录，督促相关主体按时完成审批与签章等1。表 1 建筑工程造价参考指标 类型 名称 单位 数量 单方指标（/m2）市场单价（元）占总造价百分比 费用分析 人工费 元 1168452 89-10.27 材料费 1168521 524-71.85 机械费 8412621 49-5.09 间接费 元 576240 48-4.15 主材指标 钢材 kg 756900 58 4.15 27.61 水泥 kg 23.49 0.0018 850 0.18 原木 m3 313.2 0.024 40 0.11 碎石 t 313.2 0.024 40 0.11 面砖 m2 5089.5 0.39 26 1.16 中国科技期刊数据库 工业 A-76-表 2 项目中叠加 108#、联排 95#实际指标与成本目标 户型 石材面积 铝板面积 真石漆 平涂 实际指标 叠加总 2672.44 2011.68 21062.28 22110.50 联排总 3241.85 1929.40 19387.00 14672.34 合计 5914.29 3941.08 40449.28 36782.84 成本目标 叠加总 3857.00 4822.00 34476.00 10849.00 联排总 7352.00 3088.00 18822.00 14705.00 合计 11209.00 7910.00 53298.00 25554.00 表 3 总承包工程（一/二标段）工程结算审定情况 标段 合同价（元）送审数（元）审定数（元）核减额（元）核减率（%）一标段 316880588.36 346102952.8 317926443.36 28176509.44 8.14%二标段 254174432.44 279261748.54 258332485.69 20929262.85 7.49%2.2 设计前期阶段 在设计前期，应确保设计方严格按照相关规定进行图纸设计；在设计监理期间，应严格审定和评估总图方案，加强审查与监理，使图纸设计更加科学合理；同时还要优选设计方案，对方案内容、经济性等综合分析，选出最适宜、造价最合理的方案，在选择期间结合项目实际情况开展全方位经济性对比，选出性价比最高的设计方案。该项目中引入价值分析，力求以最低项目周期成本，实现建筑的必要功能，公式如下：VF/C 式中，V 为研究对象价值；F 为研究对象功能；C为研究对象成本，即：寿命周期成本。通过正确处理功能和成本间的关联，寻找最佳配置，使价值工程在结构设计中拥有独特优势，提升工程设计效果2。2.3 施工图及招标阶段 施工图是将技术性、实质性内容呈现在纸面上，为后期施工提供指导作用，要求设计人员亲临现场，纠正图纸中与实际不符之处，质量相同但价格不同的材料可替代应用，达到减少成本的目的。应设立专门的施工图审核部门，负责检查施工图与实际是否相符、图纸能否满足投资者需求、实际操作中资金利用是否在投资者规定最高限制内等。内部创建规范审核制度可减少施工图缺陷，缩短上级审核时间，为投资方节约大量时间与资金成本。招投标由设备、材料等方面构成，招标期间成本控制十分关键，应本着公平公正、诚实守信原则，做好招标文件编制与审核工作，造价管理者应采集、筛选、分析和汇总具有价值的信息，提前鉴别和预测各类造价影响因素，编制完善的招标文件，合理低价者中标3。以项目中招标工程为例，对于工程量、单价以及总价加以测算，判断是否超出成本目标，详见表 2，并且以此为依据提出相应的优化措施。2.4 施工过程阶段 为控制工程造价，在质量符合规定的情况下，各项工程均应在成本、技术层面对比分析，从中选出人力、物力和财力利用率最高的方案，节约投资成本。在施工期间，引入新工艺、新技术，可使劳动效率显著提升，降低工程造价；还应合理选择施工方案，施工机械选择应贴合实际需求，可考虑租赁方式节约成本；根据工程造价明确建筑废料回填或清除方式，力求工程造价最低；在施工阶段如若出现设计变更，涉及工程量增加，进而影响造价成本，应经过原设计单位同意，若变更后造价超过总概算，应由相关部门审查同意，尽量减少设计变更引起的造价波动。对于隐蔽工程，在造价上占比较大，且建成后表面看不到，若缺乏现场签证，便会增加工程结算难度，故需加强隐蔽工程签证控制，创建详细的隐蔽现场签证手续，使事后控制移至事前，提高工程造价控制主动性。2.5 工程结算阶段 本文所述项目中总承包工程（一/二标段）工程结算审定情况如表 3 所示。此阶段造价控制可直接体现工程造价管理水平，要求以建设图纸为主要依据，对工作量严格审查，确保在设计阶段所形成的工作量变化能够被充分结算到造价总额内。为使结算更加精准，要求造价人员核查施工期间各项费用计取情况，使此阶段各项换算系数更为真实可靠，有效避免核算期间出现的计算误差。同时，在竣工验收阶段，管理者应做好具体的工作记录，促进竣工验收质量和水平4。3 总包基准价编制难点及应对方法 3.1 标准化清单库建立 在港式清单招标的基准价编制中，时常会参考以往项目合同价，在人工和材料市场较为平稳的条件下中国科技期刊数据库 工业 A-77-此法可行；但近年来，人工与材料市场波动较大，此法可能导致数据“失真”，还会出现总包开标价格颠覆自身合约经验的情况。针对单方较高的总包的偏高单价项进行询标时，若专业能力欠缺，对市场价格把握程度不足，则会暴露自身专业能力缺陷，在谈判中处于弱势。为改变上述情况，需要合约人员真正深入二级市场摸底，做出合理的“基准价”。该项目中在标准化清单库的基础上，创建工程清单含量数据库，依靠市场调研与历史投标数据积累，形成清单价格数据库；结合基准价数据库的积累，提升总包基准价编制能力，消除不均衡报价机会，减少承包商恶意二次经营空间。在标准化清单库模型中，总包合同价由实体工程费、开办费构成，前者包括分产品类型的工程量和项目单价，结合历史价格清单库进行修正而得，后者包括按项量、按建面单方或造价百分比，如图 1所示5。图 1 标准化清单库创建模型 3.2 基准价编制思路 3.2.1 工程量清单 根据集团标准化清单加以调整，该项目产品类型相对标准化程度较高，采用当地 2020A-021 地块住宅用房项目 021 地块项目合同进行编制，具体如表 4 所示。表 4 分部分项工程清单与计价表 项目名称 项目特征描述 计量单位 工程量 实心砖墙 综合考虑专用砂浆、粘结剂砌筑，结算单价不调整 m3 18.74 基础梁 砼种类：商品砼；强度等级：C30 m3 19.8 后浇带 部位：底板后浇带、膨胀加强带 砼种类：商品砼 m3 2.7 现浇构件钢筋 直径1425 HRB400 综合层高综合考虑 t 6.05 屋面卷材防水 1.5 厚自粘性改性沥青防水卷材；部位：不上人屋面等 m2 1607.85 3.2.2 定额价格 在江苏省定额基础上，结合市场调研与以往投标数据综合分析，针对定额中人工、材料与机械费等进行市场价换算，形成基准价推导过程，最终决定采用港式清单进行参考价组价，即：直接费综合取费，不含税综合单价计算公式如下：W（R1+R2R3(1*G1)+R4+R5）(1+G2)式中，W 为不含税综合单价；R1 为人工费；R2 为材料费；R3 为主材费；R4 为辅材费；R5 为机械费；G1为主材损耗率；G2 为综合费率。3.3 具体分部分项工程 3.3.1 开办费 该项费用金额影响较大，且计算量较大，需对塔吊、施工电梯、脚手架、施工道路、临时设施等进行测算，其它参考近期定标价格进行确定。该项目开办费包括以下内容：一是筹建人员开支费用，包括劳务费、差旅费、董事会费和联合委员会费；二是企业登记、公证费用；三是筹措资本费，包括筹资支付的手续费与利息等；四是人员培训费，包括聘请专家开展技术指导费、引进设备与技术费、派遣职工外出进修学习费等。3.3.2 土建工程成本 由人工、材料和机械费构成，其中人工费对于钢筋、混凝土、模板、腻子等进行劳务询价，包括劳务工作内容了解；材料费结合市场询价与总包价格调研确定，辅料费用参考定额，但要将劳务报价中辅材剔除；机械费参考定额，剔除劳务报价内机械项目。3.3.3 综合费率 在管理费和利润计算中，应对比各定标项目综合取费情况进行判定，具体如下所述。清单项目工程直接费用计算：S=S1（S2 J1+S3 J2+S4 J3）；式中，S 为清单项目直接费用；s1 为计价工程量；S2 为人工消耗量；S3 为材料消耗量；S4 为台班消耗量；J1 为人工单价；J2 为材料单价；J3 为台班单价。清单项目管理费、利润费计算：TSH（S+K）G；式中，T 为管理费与利润；S 为直接工程费；H为管理费费率利润；K 为管理费；G 为利润率。综合费率计算：D（L-S/Y）/P；式中，D 为综合费率；L 为综合单价；S 为直接工程费；Y 为清单工程中国科技期刊数据库 工业 A-78-量；P 为综合单价可见综合费率。4 结束语 综上所述，通过加强全过程造价控制，创建标准化清单库，并在此基础上编制基准价，使工程量清单、定额价格、开办费与综合费率等均得到准确计算。通过上述方案的制定与应用，顺利解决总包基准价编制难点，合理消除投标方不平衡报价机会，减少承包商的恶意二次经营，使招标方风险得到良好规避，最终本文中案例项目基准价与中标价误差控制1%，获得集团内部一致认可与好评。参考文献 1罗刚.广州筑正工程咨询公司全过程造价控制模式研究D.哈尔滨:哈尔滨工业大学,2020.2刘立海.青岛开发区薛家岛农民安置房全过程造价控制的研究D.青岛:中国海洋大学,2021.3韦佐军.某城市综合体住宅地块项目造价全过程跟踪的探讨J.经营管理者,2022(29):366.4李瑶竹.建设项目全过程工程造价控制研究J.城市建筑,2021(30):162-165.5钟晓岚.城市综合体住宅地块项目造价全过程跟踪解析J.现代工商,2021(1):202-204.