南京市鼓楼xxx酒店式公寓市场分析.DOC

南京市鼓楼xxx酒店式公寓市场分析 目 录一、什么是酒店式公寓1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特点3、酒店式公寓与传统酒店的比较 4、酒店式公寓与公寓的差异5、酒店式公寓的优势6、酒店式公寓必须具备的条件二、酒店式公寓的客户特征9-101、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士2、投身事业的年轻人 3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者三、市场前景10-111、风险小2、回报高3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心4、新生事物，生命力强 5、市场逐步成熟四、本项目市场定为酒店式公寓的可行性11-161、项目的基本情况2、周边项目情况3、本项目酒店式公寓的市场定位五、本项目的产品优化建议16-17六、行销策略17-191、准备工作2、推广工作基本步骤七、价格分析19-201、南京市场酒店式公寓价格2、本项目售价3、酒店出租价格，有待进一步调查鼓楼云岭居酒店式公寓市场分析随着南京市房地产市场竞争的日益激烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流动性较大商务人士和经济实力有限的年轻人群。那么究竟什么是酒店式公寓，本项目作为酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓的概念1.1起源酒店式公寓的全称为“酒店式商务公寓”，来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。1.2概念：发展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。1.3发展 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、沈阳等地均有开发。2 、酒店式公寓的特点2.1 酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利；2.2 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；2.3 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所；2.4 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 2.5 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价虽高、但总价低；2.6 生活配套设施齐全3、酒店式公寓与传统酒店的比较3.1 最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；3.2 与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。4、酒店式公寓与公寓的差异4.1 统一装修，统一对外经营4.2 服务周到；4.3 租金获利比一般公寓要大；5、酒店式公寓的优势酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。6、酒店式公寓必须具备的条件6.1 硬性指标：6.1.1 商业CBD需求 成熟商圈的物业更具投资价值，决定物业有没有稳定的消费群，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。6.1.2 交通需求 便捷的交通和低廉的交通成本，将成为客户考虑酒店式公寓的基本因素之一。6.1.3生活配套需求 日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源和物业管理费的费用。6.2 软件配套条件：6.1装修标准 要求按照星级酒店标准进行装修；提供丽晶国际的装修方案以做参考：地面：公共部位铺地面砖；室内厨卫部分铺地面砖;房间部分铺1.5cm厚仿实木复合地板柏高牌复合地板天花：公共部位吊顶，刷乳胶漆；室内局部吊顶,房间部分刷乳胶漆分户门：防火防盗门内 门： 木门窗： 彩铝窗，配双层中空玻璃外墙： 面砖及局部外墙涂料厨房： 整体厨柜，弗兰卡或摩恩水槽,南升牌B型龙头或摩恩龙头卫生间： 地面砖,墙砖；TOTO或美标牌座便器、碗式台盆,南升牌台盆龙头,钢化玻璃淋浴房及高宝牌雨蓬淋浴龙头或同档品设备标准：分体式冷暖空调，80L电热水器，天际牌欧式抽油烟机,小天鹅牌烘干机,小天鹅或海尔洗衣机,海信或康佳电视,海尔或荣声冰箱,尚朋堂牌电磁炉,贝莱尔牌排风扇,雷士开关及插座多个三层挑空会客中厅，四星级装潢设计标准，全方位延展客厅功能。多功能主题会所，集工作休闲于一体，在休闲中体味快乐，在奋斗中体味沉醉，诠释健康享乐、休闲工作的时尚理念。多部高速(2.5M/s)高档电梯，将快速、便捷溶入居家生活。精装修交付标准中，包括分体式冷暖空调，80L电热水器等精装设备，省去个体装修的诸多不便，入住即可享受星级待遇，公寓不再冷漠，居家不再烦琐。 6.2.2物业管理 要求按照酒店物业进行管理；6.2.3经营服务 要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键，这方面的经验可以借鉴外地市场，聘请对酒店式管理有着丰富经验的物业公司，而且还积极与各大酒店预订机构合作，保证了客源的稳定。二、酒店式公寓的客户特征1、商务人士 分为国内商务人士和国际商务人士。1.1 主要包括常驻本地机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体当前，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。1.2 从另一层面来看，随着中国加入WTO，将会为南京这样的大城市带来数量众多的境外中小型公司，中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。1.3 还有本地的小企业和SOHO族。南京小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。2、投身事业的年轻人这部分人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，但这部分消费群体有一定的经济实力；3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者这些人的资金实力往往很强，加之小户型的投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。三、市场前景1、风险小由于物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置遭致的零收益。2、回报高与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。虽然目前南京还没有真正的酒店式公寓投入运行，但是酒店式公寓装修标准一般在三星级以上，出租价一般可卖到每天250元/间以上，除去各项费用，业主每月基本可收入3000元左右； 3、有专业人员和经营机构替你经营 可信度较高，省事省心。4、新生事物，生命力强虽然它属过渡性产品，但是这个过渡只是针对一部分人群而言，而随着市场的发展，时间的推移还会有需要这种产品的人群出现。所以，酒店式公寓将以其特有的生命力继续活跃在房地产市场上。5、市场逐步成熟根据我们了解到的情况，酒店式公寓在南京还属于市场起步阶段，目前有丽晶国际、金陵王府、君临国际等酒店式公寓面世，根据酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈阳等地的发展历程，相信在随后的一段时间内南京陆续会有更多的酒店式公寓向市场推出。四、本项目市场定为酒店式公寓的可行性1、项目的基本情况1.1地理位置 南京市鼓楼区厚载巷29号，位于鼓楼广场北部，紧沿中央路西侧，南面经鼓楼、珠江路直通新街口，西北沿中山北路直达山西路广场、湖南路步行街，向东经鼓楼广场、傅厚岗到鸡鸣寺。1.2商业繁华指数 属于南京市第二商业圈，10分钟步行范围内，有2000多间各类门店铺位，5家证券公司，21家银行，30余家饭店，3家大型医院，3家大型酒店，8家超市，1个南京最大的4万平米的市民广场。1.3交通情况1.3.1 道路状况：主干道有中央路、中山北路、北京西路、中山路、北京东路等；1.3.2 公共交通：路线众多，四通八达，且距离鼓楼地铁站出口仅百米左右。1.4建筑指标：楼盘用地4170平方米，建筑总面积34000平方米，容积率8.2，楼高限制100米，酒店公寓供应套数在350套左右；2、周边项目情况四面建筑主要为写字楼和酒店不存在直接的市场竞争；西面有江苏机械大厦、华美达怡华酒店、益来国际广场(16-30层为南京名人城市酒店、30-50为写字楼)、江苏大酒店，东有联通大厦、市口腔医院、鼓楼广场周边还有电信大厦、中信大厦等机关楼；3、本项目酒店式公寓的市场定位3.1 南京有酒店式公寓的市场需求如开篇所述，由于南京市目前产品类同而导致整体房地产市场不够活跃，而小面积的户型却受到众多人士的追捧；另一方面，南京作为江苏省省会城市、位于长三角核心地带，商务活动频繁，商务人士流动性大，对酒店式公寓有较大的需求；3.2 南京市酒店式公寓处于起步阶段，同类产品稀缺，更重要的是同一地区(鼓楼周边第二商业圈内)还没有类似产品出现，本项目可添补市场同一地区内的市场空白；3.2.1 距离最近的南京国际广场项目虽然包含了一个约43470平米的酒店式公寓项目，但是面积分割较大，都在70m2以上，且是否按酒店式公寓操作还不明确，只是有初步的意向；3.2.2 现在真正按酒店式公寓来进行操作的是丽晶国际二期，位于石头城路，江苏电视塔附近，且该项目与易家居联手进行后期经营，业主可通过易家居对外进行出租，最低每月3000元包租；丽晶国际3.2.3 酒店式公寓对于南京市场来讲虽然是个新兴的产品，但是就全国范围内来讲已经有2-3年的发展历程，大多商务人士和年轻人士已经能够接受此类产品，而我们的主要客户对象也正式这部分人群，因此产品应该是适销对路的；3.2.4 所以本项目市场定位为高端的酒店式公寓可行性较大；五、本项目的产品优化建议1、关于中厅设置 建议每三层设立中厅，每层楼的中心位置设有架空层，分主题设计，分风格装修，并提供休闲桌椅，作成大家的客厅，以增进邻里友谊，提供待客场所；2、采用精装修 装修标准至少按三星级以上，一方面可提升自己的市场地位，另一方面很多后期的运营商对合作伙伴的装修标准都有最低的限制，例如上海携程网的加盟条件中就对加盟伙伴提出三星酒店以上硬件的要求；采用三星级以上标准进行装修在今后项目合作的过程中，可选择的合作伙伴面更大一些；3、 配 套 要能够为业主提供四大服务功能。商务中心服务（含商务活动所需的一切服务要求）、智能化服务（智能安保系统、智能收费系统）、家政服务、会所服务（满足健身、练操、休闲、会客、商务洽谈等需要）。四大服务功能可确保业主在享受居家温馨的同时而不必为生活的繁琐而苦恼。4.物业公司 最好使用有酒店物业管理背景的物业公司，这样做一方面有利于给入住的业主提供最为便利的服务，一方面也便于本项目的管理；5.后期运营 最好和拥有国内或国际旅游客户分配系统的运营商进行合作经营，采用这种合作的方式会给刚刚起步的南京市场带来源源不断的客源；低级做法是和房屋租赁公司进行合作； 六、行销策略1、准备工作1.1 确立本项目发展方向为酒店式公寓1.2 在项目推出前，确定物业管理公司和后期经营的模式及合作伙伴；1.3 项目推广时，不仅要推出本项目，更要提到物业管理公司和运营的模式和合作伙伴，以便给业主购买的信心和动力；1.4分析项目优势1.4.1 地段优势 南京市第二商业圈；虽不及金陵王府、君临国际，但要优于丽晶国际；1.4.2 交通优势 地铁站点附近（步行时间5分钟内）；主要交通干线公交站点附近（步行时间3分钟内）；商业网点/写字楼集中区域附近（公交时间30分钟内）1.4.3 物业管理优势 有酒店物业管理背景的是金陵王府，物业管理为金陵饭店(有酒店物业管理背景)；君临国际物业管理为招商局物业(无酒店物业管理背景)；丽晶国际物业为深圳鹏基(无酒店物业管理背景)；1.4.4合作伙伴优势 目前金陵王府后期运营合作伙伴尚不明确，君临国际合作伙伴为顺弛置业(租赁为主)，丽晶国际合作伙伴为易家园(租赁为主)；本项目若能和航空、旅游有客户资源的公司进行合作，则会最大程度的保证本项目后期的盈利；选择租赁公司和旅游、航空公司最大的不同点在于，市场分类的不同，反映在价格比较上的不同，租赁公司面向的客户价格比较一般局限于本地区普通住宅的租赁价格和写字楼的租赁价格，而与旅游、航空运营性公司合作，市场分类为高端客户市场，价格比较一般为同类酒店的价格比较，显然利润上要大于和租赁公司的合作利润。2、推广工作基本步骤酒店式公寓的推广不同于一般住宅和酒店的推广，而是两者的结合体。在项目推广上不仅仅要像普通住宅一样，让人们接受产品进行购买，还要在后期的运营中做到有效宣传，使产品增值，使业主有所回报才能是酒店式公寓完美经营。我们的推广目的是本项目的销售阶段，销售推广，突出项目的优势，投资空间的大小，自住的便捷；但是要提醒开发商，做为酒店式公寓运营将房子卖出去才只是项目运营的第一步，接下来如何做好经营才是项目的关键；七、价格分析1、南京市场酒店式公寓价格君临国际售磬，江苏中住房地产开发有限公司，鼓楼广州路与中山路交汇处，封盘价8500元/m2左右；金陵王府售磬，南京建邺房地产开发公司，新街口，封盘价12000元/m2；丽晶国际二期，南京建坤置业，鼓楼区晏公庙6号，少量剩余，售价8500-12000元/m2；亚东名座，江苏亚东房产开发公司，中山南路368号，尚未开盘，均价8300 元/平；(精装修小户型，非酒店式公寓)天空之都，东渡房地产开发公司，户部街31号，少量剩余，9000元起售，均价10000元/平；(精装修小户型，非酒店式公寓)独立年代，建宇房地产，虎踞南路与水西门大街交汇处，销售1/4，7210元起售；(精装修小户型，非酒店式公寓)2、本项目售价若直接销售，考虑到地理位置、交通、以及将来装修等因素，控制在8500-12000元/m2比较合理；3、酒店出租价格，有待进一步调查估计可控制在250-350元/天20