小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的.doc

社区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的在很多社区内，停车位都是比较稀缺的。很多业主也会为了停车位而产生纠纷。那么，社区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的？业主怎么才干取得地下停车位的归属呢？一、问题的提出开发商历来将住宅社区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，数年来，人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅社区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点告知书规定，其规划建筑应按机动车 0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。社区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2023年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：使用权面积和其中分摊面积都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：社区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才干取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被社区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，规定开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。2023年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计规定，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已所有分摊到全体业主身上，社区的土地使用权即为该社区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。另一方面，根据江苏省商品房价格管理规定，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增长或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据江苏省物业管理条例，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了管理和收益两个词，回避了最敏感的产权问题。二、车库的法律属性有人认为社区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该社区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为社区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线同样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖协议没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。尚有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，假如认可了地下车库的产权属于发展商，那么就认可了空间权被发展商保存，但既然土地使用权都转让给社区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保存在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的运用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源运用同样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，并且在空间上可以个别地、单独地存在。因此，虽然拟定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未拟定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但事实上他又是违法建筑的所有人，假如其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是通过合法审批手续的，并不存在违法行为。三、车库的种类(一) 不得销售的公共配套设施开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足社区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实行的浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范第十一条就规定：住宅社区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅社区具体规划规定配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供应整个住宅社区的住户使用，不得另行作价销售。象这种情况，假如开发商将地下车库向非社区业主销售或者出租，则是违法行为。(二) 可以销售的公共配套设施虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为社区的配套设施。但只要具有相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。由于法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖协议中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内（找人核算公摊面积是否涉及地下车库面积），那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法规定开发商无偿交付其使用。(三)非住宅区的配套设施这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，尚有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能所有得到实现。(四)运用人防工程进行改导致的下车库1996 年10月29日颁布的中华人民共和国人民防空法(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间运用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以运用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了谁投资、谁使用、谁收益原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有涉及转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定限度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。假如投资者将人防工程改建为地下车库，那么一方面必须要获得有关行政部门的审核批准，在保证不减少人民防空工程防护能力情况下，才干根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用规定后方可作为地下车库使用。四、如何判断地下车库的归属综上所述，我们认为鉴定社区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;4)根据国家法律或本地政府规定应无偿交付给业主使用的。五、地下空间立法的缺位人类对土地的运用取决于生产力的发展水平，特别是建筑技术的发达限度。在工业革命之前，基于人们对建筑科技的局限性，对土地运用仅限于土地的平面运用，无法对地上、地下空间加以运用，法律自然没有规范和调整的必要。时至今日，城市化导致城市生活环境过密和土地过度运用，城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的进步，使人类对于土地的运用广泛扩及至空中和地下，如兴建高架铁路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。人们对土地运用已经朝着立体化发展，地下空间权也已经形成，法律滞后和缺位的问题已经开始凸现。从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以互相分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的运用权，该部分空间运用权仍然属于政府，如加以运用，必须通过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不合用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺少法律依据。我国城市房地产管理法和城市房屋权属登记管理办法(修订)只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。城市房地产管理法第二条：本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。这里的土地上当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房管局登记， 假如没有进行权属登记，自然无法获得法律认可的所有权。根据中华人民共和国立法法第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。从民法精神看，确认一个新的物的所有权当属民事基本制度。对此，加快立法研究，尽早出台地下空间立法已经迫在眉睫。六、当前国内对地下空间的立法研究无可否认，空间权是一种现实的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，涉及空间所有权和空间运用权。空间所有权为土地所有权所包容，空间权运用必须附属于地表，是土地所有权的题中应有之权，当它为土地所有人享有时，它与土地所有权自然融为一体，没有予以分割的必要。在我国，由于城市土地所有权归属国家，故除国家外任何人都不也许获得空间所有权;当空间运用为土地所有人之外的人享有时，则不能以空间所有权称之，而只能得以空间运用权称之。从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在着较大争议，并形成了否认说和肯定说两种见解。以梁慧星专家为首的中国物权法研究课题组对此持否认说。在中国物权法草案建议稿中，没有对空间权作出专章规定，而是将其分解成空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地运用权三种，分别归入基地使用权、农地使用权和邻地运用权三章当中予以规定。以王利明专家为首的中国物权法研究课题组对此持肯定说。在中国物权法草案建议稿中，将空间运用权单独列为一节，作为用益物权一章中的一个单独的种类，予以专门和系统的规定。从大陆法系国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看，认为空间权中的重要类型-空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典，均规定有空间地上权条款，并将其直接规定在地上权一章中。