城市更新商业不动产的投资、资管与运营.pdf

32月度聚焦 MONTHLY FOCUS城市更新商业不动产的投资、资管与运营城市更新已经成为国家发展战略。一个好的城市更新项目，不仅可以给企业带来稳定的、正向的经营性收益，还能提高企业可持续发展的能力。本文从北京世联明德商业管理有限公司（以下简称“世联明德”）的具体实操和执行层面入手，分享在商业不动产运营过程中，如何通过专业化、市场化和精细化的市场运作带来稳定的经营性现金流，并提升可持续发展的核心能力。商业不动产投资的四个维度世联明德是一家在北京市长期从事针对核心区域的存量资产进行投资、咨询、资产管理和整体运营具体执行的商业企业。在商业不动产领域实践中，世联明德总结出四个维度：投、融、管、退。城市更新类型中商业不动产产品属于生产资料，和住宅产品最本质的差别在于基础定价和价值评价体系。在基础定价方面，要从投资、产品、经营、社会价值维度进行评价和思考。一个城市更新项目的商业不动产属性，在于其是否具备可投资性，最重要的指标就是净经营性收益（NOI）和内部投资收益率（IRR）。四个维度是城市更新项目的基本维度，可持续发展的内核来自经营维度和投资维度。在发展过程中，商业不动产独特属性包括收益性、投资性周期比较长，风险相对较大，整体经营方式并不单一。与住宅产品大多以资产转移完成销售型退出不同，商业不动产产品更看重实操和经营的提升。在价值评价方面，商业不动产的基本逻辑是，作为生产资料，其核心价值在于为入驻的企业和客户提供有效的商业不动产空间，让它们开展生产性的经营活动、创造价值，并且愿意为此支付商业对价。根据世联明德在投资、管理和大宗交易的长期经验，这一概念适用于基本公式，即V=I/R（V为商业地产市场价值，I为每年的经营性收入，R为资本化率水平）。在此基础上，世联明德构建出商业不动产投资基础的理论模型，并延伸到城市更新特别是存量资产旧改领域。实物资产管理的理论模型为了实现资产价值的提升，世联明德在经营性收入管理方面，既要管收，也要管支。针对同样的资产，合理控制运营和经营成本，包括物业管理费，比如在商业不动产资产管理领域的ESG控制支出。除此之外，还包括人力管理费、营销推广费。在此维度，NOI是核心目标，分为“收、支”两条线，“收”要尽量高、快，“支”要在保证品质的前提下合理控制成本。在实物资产管理方面，投、融、管、退模型适用于所有的商业不动产投资。大部分城市更新项目都是在实物资产的第二次资本性投入后开展工作，进行保值和增值。北京的很多存量资产项目，特别是2008年前后在核心区域建成的甲级写字楼，都已经进入设备设施综合系统性提升和维修阶段，一部分投资人选择主动性更新（为了提升收益和价值），一部分则是被动性更新（设备设施到了二次系统提升和改造阶段）。在物业管理服务方面，关键业务指标更多指的是客户满意度，也即通过更加优质的物业管理服务提升客户的留存率。在品牌推广和营销建设方面，主要通过管资金、管物资、管服务、管品牌等多重维度提升。随着经营性净收文_孟志昕33MONTHLY FOCUS 月度聚焦 入提升，退出阶段或通过交易型方式，或通过市场发行公募REITs，而公募REITs维度定价或者价值评定的核心指标依然是经营性净收入。因此，世联明德将资产管理分成若干个考核指标，以财务指标为例，就包括营业收入、营业成本、净利润、EBITDA、NPV、IRR、NOI。资产管理的难点及运营方案在城市更新项目中，特别是十几年前或者二十年前的老旧小区清租，基础设施设备资料的缺失比较普遍，包括整体管线中间的整改也没有图纸和实物相对应，造成项目推进艰难、旷日持久，且成本非常高。在施工项目现场管理方面，不仅包括单体建筑改造，还包括建筑群中的局部改造，存在施工现场和使用交叉的场景，施工现场管理非常复杂。在资产管理方面，要有准确的项目定位。比如，在望京项目投资立项之初，世联明德团队花费两个月对该区域北起五环、南到四环、西起京城、东到机场等主要商务区域进行地毯式调研，收集到400多万建筑规模总量，调研了40多个主要甲级写字楼项目，厘清了800多家企业客户需求，梳理了200个左右客户实际的租赁面积和行业特点，最终找到了项目的明确定位。在建筑设计方案方面，要选择综合设计能力强，熟悉项目属地的设计管理政策规范且有创造性的团队。比如，世联明德在今年北京城市更新项目（位于建国门区域）的设计团队遴选时就选择了在望京改造时曾合作过的设计团队。值得注意的是，在工程改造过程中还会面临如扰民、天气等各种各样的问题，在实操过程中要给予重视，并想办法解决。在物业管理维护方面，不仅会面临建筑产品、设施设备、停车场、客户管理和安全管理等问题，还要统筹安排整体的运营工作，如运营团队的搭建、营销计划的确定、营销工作的具体实施和营销推广活动的落地等。因此，资管前期要从不同维度进行研究、分析、定位，通过网格分析的方法确定租金体系（包括选择第三方合作公司）和营销推广计划，最终制定完整的工作流程。比如，世联明德在北京有2个城市更新项目。第一个是北投奥园1314项目，位于北京市北中轴的沿线，是一个非常典型的工业遗存改造项目（北京奥运遗产项目）。项目定位是U Party，意在打造具有奥运主题的体验文化旗舰项目，主要做体育主题运营。第二个是望京UCS项目，最核心的定位在于资产价值（建筑外观、设施设备、整体功能）的提升，如将望京沃尔玛大卖场打造成商业办公体，从而实现每年租金收入从3000万元提升至1.4亿元，经营性净收入从1000万元提升到1个亿。在城市更新过程中，在不同阶段要从不同维度思考，并根据经营价值和经营效果评价进行不同投资测算模型的梳理，可以细化到CCM简单模型的概念上来。从底层现金流来看，商业不动产资产管理核心就是现金流，最终都希望经营性收益为正。作为在商业不动产领域偏向实操和执行力的团队，世联明德希望商业不动产投、融、管、退以及评价方法能够应用到更为广泛的城市更新项目中，以此助力城市建设和行业发展，实现城市更新项目的高质量和可持续发展。作者系北京世联明德商业管理有限公司总经理编辑：李丹丹