经营性物业贷款专题.doc

精选文档目录中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)1经营性物业抵押贷款：实务与案例16经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析20中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)农银发2006244号近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)进行了修订,现印发给你们,请遵照执行并将有关问题通知如下:一正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估轻还贷来源测算等经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展二把好贷款准入关,提高业务受理质量各行要把好业务准入关在项目准入上,要选择品质优秀位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间经营状况良好权属清晰租金稳步增长的知名高档酒店宾馆写字楼商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业;在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业;在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序提高效率,在首批试点的北京上海天津深圳广州杭州南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市省会城市(黑龙江吉林辽宁湖南海南五省除外),宁波大连青岛厦门,江苏苏州无锡常州镇江南通、扬州,以及浙江温州嘉兴湖州绍兴金华台州,广东佛山(含顺德南海)东莞中山珠海其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作各行要从业务开办开始坚持高标准严要求,避免“散小差”通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务三严格管理,推进业务规范发展一是规范贷款用途经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款股东关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益二是合理确定贷款额度贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内抵押率的问题：账面成本，评估价格要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支以综合收入还款的,仅限于实力雄厚现金流充裕的知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式三是规范评估经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法采用收益法的,折现率取10%要科学确定抵押物价值,避免高估关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知四建立健全风险防范机制,保障贷款安全一是加强对抵押物的调查经营性物业往往设有租赁,法律关系较为复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款法律部门应参与对有关合同文本的审查二是加强阶段性担保管理对于置换他行贷款的,应采取必要措施,确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保对于可通过设定我行为第二抵押权人(第一顺位抵押权人),在他行贷款置换后我行自动成为第一抵押权人的,阶段性担保可不作要求三是为增强我行贷款保障,还应与借款人签订租金账户监管合同(协议)租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充,有利于维护我行权益为进一步强化法律效力,监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证四是建立再评估机制在贷款期内,若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况,应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估,确保抵押率在一定比率之内若抵押物价值贬值,应要求借款人补充抵押物,或对贷款期限额度利率重新约定由于历史原因,我行在大城市优质物业的市场份额较低,经营性物业抵押贷款品种的推出,提供了一个有力的竞争手段各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇,按照分类指导的原则,提供差异化的流程服务和风险控制措施,锁定有品牌前景好租约收入稳定产权清晰的优质项目,优先办理,提升我行对优质项目的营销能力各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理,在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行(房地产信贷部)附件:中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)(二OO六年六月第一次修订)第一章 总则第一条 为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷款业务,防范商业营业用房在营运初期的经营风险,促进经营性物业抵押贷款业务健康发展,根据中国农业银行固定资产贷款管理办法和中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法等有关规定,制定本办法第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理比较规范经营利润较为稳定现金流量较为充裕综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场商品交易市场写字楼星级宾馆酒店综合商业设施等物业形式经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款第三条 经营性物业抵押贷款按照中国农业银行固定资产贷款管理办法的有关要求实行项目贷款管理即此属于固定资产贷款此大类也，则是否有受托支付之说否？第二章 贷款对象与用途第四条 贷款对象借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照实行独立核算具有法人资格,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立的处置权第五条 贷款用途贷款可用于物业在经营期的资金需求对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;对于购置的物业,可用于置换购置款贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款？在认缴资本制下，还有项目资本金此说否？第三章 贷款条件与申请第六条 贷款条件(一)借款人须具备下列基本条件:1.具有法人营业执照并已办理年检手续;？合伙企业就没戏了？2.属于房地产企业的,应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续;？如此象卓尔发展这样，没有地产企业资质的就不能运用此了？3.产权清晰法人治理结构健全经营管理规范财务状况良好;4.所有者权益原则上在5000万元以上;5.具有贷款证(卡),并在我行开立基本账户或一般账户,无不良信用记录;6.拥有经营性物业全部产权,持有合法有效的房产所有权证;7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;8.同意与我行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所产生的资金结算代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入支出款项的封闭式监管;9.我行要求的其他条件(二)经营性物业须具备的基本条件:1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营新建物业虽未正式投入运营,但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同,承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修,租赁合同也已明确了租金金额和支付方式,发展前景良好的,可视同已投入商业运营2.地理位置优越,物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段交通便捷,人流物流车流充裕,商业商务氛围浓厚位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市,区位要求可适当放宽3.酒店宾馆类应在4星级(含)以上,且年均入住率高于60%;写字楼应为甲级(含)写字楼以上,且年均出租率高于80%;百货类物业面积(可供我行抵押面积)应大于1万平方米,且主力店应为知名品牌;混合业态的物业应至少满足以上一个条件4.经营性物业定位准确,经营情况稳定,出租市场前景较好;经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;经营性物业具有较强的变现能力,有利于整体处置第七条 贷款申请借款人申请经营性物业抵押贷款时,应提供以下资料:(一)借款人营业执照组织机构代码开发资质等级证书;(二)借款人验资报告和公司章程;(三)借款人贷款证(卡)和资信证明材料;(四)借款人董事会或相应决策机构同意借款同意以经营性物业抵押的决议;(五)经会计(审计)事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一个月的财务报表;(六)经营性物业竣工验收合格的证明材料产权证书;(七)借款人对外出租的有关协议合同;(八)农业银行要求提供的其他证明文件和材料第四章 贷款额度期限利率与科目第八条 贷款额度贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,且贷款额度最高不超过物业市场评估价值的60%,按物业账面成本计算的,贷款额度最高不超过物业账面成本的70%若借款人或其母公司实力雄厚现金流充裕,有确定的其他合法收入,并愿以其还款的,可以综合收入还款,但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%原则上不受理贷款额度在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目对于个别地段优越效益良好贷款金额在1亿元以下的经营性物业抵押贷款项目,可按个案上报总行准入审批后,由分行按权限操作第九条 贷款期限经营性物业抵押贷款期限不得超过10年同时,经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限第十条 贷款利率执行总行规定的固定资产贷款利率标准第十一条 贷款科目经营性物业抵押贷款在房地产开发贷款科目中核算反映第五章 贷款的调查和评估第十二条 经营性物业抵押贷款比照商品房开发贷款的有关规定进行调查和评估第十三条 贷款调查应重点关注以下内容:(一)物业的权属是否竣工验收合格是否取得产权证,物业设定抵押情况(二)物业的出租率租赁合同的租期租金水平和租金支付方式调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配;调查租金支付方式,防止物业在抵押给我行时,承租人已经一次性向借款人支付长期租金,或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行抵销,导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物(三)租约情况调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款要特别注意承租人依法享有的承租权优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,对抵押权实现的难易程度作必要的预估(四)承租人资信经营状况支付租金能力等资质情况对于承租人经营状况或资信不佳按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的,不宜介入(五)借款人整体经营活动现金流情况及综合还款能力交叉违约，不安抗辩权第十四条 贷款评估应重点评估以下内容:(一)借款人评价:包括借款人的组织形式股权结构经营业绩信用状况财务状况现金流量状况等(二)抵押物评价:包括抵押物的出租经营情况实际建造成本市场价值情况变现能力等(三)偿债能力评价:包括财务效益预测现金流量预测及偿债能力预测等,并对物业每年经营收入进行评价,经营收入应扣除大修和日常维护成本第十五条 经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法采用收益法的,折现率取10%？与Reits的区别？股权，集合资金信托，理财产品，上市，并购贷款与债券第六章 贷款的审批和发放第十六条 经营性物业抵押贷款审批权按总行房地产开发贷款授权的有关规定管理,与各分行的房地产开发贷款审批权限一致第十七条 经营性物业抵押贷款纳入客户统一授信管理,执行中国农业银行固定资产贷款管理办法(农银发200510号)有关规定第十八条 需突破本办法贷款条件抵押率贷款额度贷款期限等规定的项目,由总行准入审批后,按各分行权限操作第十九条 贷款发放前,必须对经营性物业办理保险,保险费用由借款人承担,明确我行为第一受益人,保险期限不得短于我行贷款期限保险，中间业务，监管户，封闭贷款，阶段性担保，第一顺位，轮侯查封或冻结第二十条 经营性物业贷款借款合同中要补充明确,我行有权在贷款期内要求指定的房地产估价机构对抵押物重新进行价值评估,若抵押物价值发生贬值,则我行有权要求借款人补充我行认可的抵押物或收回相应贷款,我行有权视市场形势抵押物价值变动出租回报率市场利率变化等情况,对贷款期限额度利率等进行调整第七章 担保方式第二十一条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格取得房产证并投入正常运营的经营性物业作抵押担保,必要时还应提供我行认可的其他财产抵质押第三方保证,并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保第二十二条 经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60%,以物业账面成本计算的,抵押率不超过70%第二十三条 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人置换他行贷款的,应建立资金专户,确保我行贷款专项用于归还他行贷款,确保他行抵押权释放后设定为我行贷款抵押权若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保第二十四条 借款人应与我行签订租金账户监管合同或协议,明确物业经营收入直接进入我行指定账户,一旦借款人无法偿还贷款本息,我行有权直接从该账户中扣划第二十五条 为防止业主通过修改租赁合同另行签订长期低租金合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权,应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续但如此则又要交费了？好象是0。05%？第八章 贷款偿还第二十六条 还款方式在贷款发放前,要根据项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划,一般应采取按季(月)结息按季(月)归还贷款本息的还款方式,即将每期营业收入的一定比例归还贷款本息考虑到物业的租金回收具有一定的周期性,可给予最长不超过一年的宽限期采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式要在借款合同中明确,若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形时,贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度期限利率每期还款金额等内容协商不成的,应当按照合同约定采取停止发放贷款要求借款人提前偿还已发放贷款处置抵押物等措施同时还要在借款合同中明确,借款人连续2次或累计3次未按约定归还本息的,我行可依法处置抵押物第二十七条 对于贷款期间能按时偿还贷款本息还款记录良好物业租金持续上涨的优质物业,在贷款本金归还50%以上后,可根据借款人还款能力再行申请经营性物业抵押贷款,按新增贷款管理,由原审批行审批,新发放贷款额度与原贷款额度之和应满足第八条要求,且不得超过原贷款额度第二十八条 借款人提前还款须提前一个月提出申请,并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息承诺费，提前还款第九章 贷后管理第二十九条 经营行与借款人签订资金监管协议借款人须在我行开立资金监管专户,对专户实行收支两条线管理,建立收入支出明细台账,物业的经营性收入直接进入专户,除留足每期还本付息金额外资金须经我行审核批准后方可使用如借款人出现逃避资金监管的行为,我行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物资金归集之东城物业，受托支付，第三十条 对于已抵押给我行的经营性物业用于租赁的,应审查租赁合同条款约定,是否存在对我行实现抵押权的不利情形,并尽量要求:1出租人事先告知承租人,并取得我行的书面同意;2承租人向我行出具书面承诺,在我行实现抵押权时,租赁合同提前终止,不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权但还有个建设工程优先受偿权来高于此，且还有个税款的优先权呢？第三十一条 及时掌握出租状况,准确估算项目经营性现金流量,动态调整还款计划,现金流量充足时可提前偿还贷款借款人将抵押的物业出售时,须经我行同意并相应归还我行贷款第三十二条 经营行在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测,可采用定期再评估等方法,若出现抵押物贬值租金收入下降等危及我行贷款安全的情况,应及时采取要求借款人补充抵押物或变更贷款额度期限利率等措施第三十三条 分行和经营行应指定专门客户经理(小组)加强贷后管理,每半年向审批行报告贷款运作情况如遇重大问题,及时向审批行报告由于本贷款品种期限较长,期间如遇客户经理(小组)变动,需做好交接工作,重新落实客户经理责任制,并及时报告审批行第十章 附则第三十四条 本办法由中国农业银行总行制定解释和修订第三十五条 本办法中就经营性物业抵押贷款未尽事宜执行中国农业银行固定资产管理办法和中国农业银行商品房开发贷款管理办法的相关规定第三十六条 本办法自印发之日起执行经营性物业抵押贷款：实务与案例2在银行的信用评级在BB以上(含),资产负债率原则上不高于70%;4拥有经营性物业全部产权,持有合法有效的土地使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国有出让土地;3抵押物的价值必须由具有建设部发布的房地产估价机构管理办法中具有二级(含)以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估但资产评估也取消了资格考试也案例2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元,该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元经尽职调查后,评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷,因此设计和实施了如下解决方案:先以860万元帮助其从典当行解压股权,再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元担保方式:1经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式,抵押率应控制在70%(含)以内如有需要,可追加其他担保2借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险,保险期限不得短于贷款期限,保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款提供资料:1申请人和担保人各自的企业(法人)营业执照经营许可证(如有)组织机构代码证企业(公司)章程贷款卡;2法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件;3三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表;4抵(质)押物清单产权证明(原件)和有处分权人同意抵(质)押或保证人愿意提供保证的有关证明文件;5产权证书租赁协议及承租方资料;6董事会同意以经营性物业抵押的决议还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款贷款结算和财产保险ATMPOS机设置等金融服务,提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益l用于购置经营性物业的,贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的,贷款额度一般不得超过资金需求的60%,最高不超过70%;l贷款用于置换第三方负债的,贷款额度不得超过原有负债总额l必须对经营性物业办理综合财产险,并明确我行为第一受益人l保险费可分一次或二次投保l投保金额不低于贷款金额,保险期限不得短于我行贷款期限1申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业;3出租行为真实,必须具备明确稳定的物业经营现金流,并要求提供相应的租赁协议或经营协议资料4学校幼儿园医院等公益事业单位为借款人的,不得办理此业务总授信金额:跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定贷款年限:3至10年还款方式:贷款本息按月或按季度等额还款,减少还款压力贷款利率:按同期人民银行基准利率或上下浮5%-15%(根据企业运行情况确定)即年6%-8%7土地性质为出让的经营性物业贷款,须提供产权证书;性质为租赁的,需提供相关部门同意建造物业证明资料办理流程1向我司提交贷款业务申请及相关申请材料2我司审核后,办理融资相关手续,签署相关法律文本3办理抵押登记手续后放款且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月,投保总额不低于贷款本息额个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人(仅限于个人)发放的,以其所有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入进行还本付息的贷款【贷款对象】具有中华人民共和国国籍的自然人,年龄在18周岁(含)-60周岁(含),具有完全的民事权利能力和民事行为能力,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人【贷款条件】1个人资信良好,在我行无不良信用记录,个人及家庭负债与其经营收入相符2拥有经营性物业全部产权,持有合法有效的房产所有权证和土地使用权证3借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物4同意与我行签订租金监管协议,接受我行对物业经营收入支出款项的封闭式监管同时,承诺物业经营所产生的资金结算代收代付等中间业务在我行办理1贷款额度:根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定同时,贷款额度最高不得超过物业市场评估价值的60%(其中标准厂房最高不得超过市场评估价值的70%)2物业用于出租的,须提供真实的租赁合同协议原件租赁合同涉及多页的,页面与页面之间必须同时加盖双方公章(必须采用骑缝章形式);3物业用于出租的,需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章;4物业承租人知晓物业抵押给我行的声明;经营性物业抵押贷款:房地产贷款拓展新渠道经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种,是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后, 在此之前,由于没有与之相适应的金融产品,往往造成企业资金的沉淀和长期占用,对商业地产经营者来说,资金的效率是低下的,“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”以等额本息法为例,由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息,以10年期贷款计算,借款人每隔一年,其贷款本金就减少10%,也就是说贷款发放后,即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑,对银行来说,其贷款仍然是安全的从理论上讲,经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降,每年下降10%”风险能力因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时,一般不做敏感性分析开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心(楼中银行)来拓展楼宇内的优质客户,进而带动存款结算银行卡等业务的发展经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析我们在对银行经营性物业贷款的审计中发现,借款企业在取得贷款建造或购买经营性房产对外出租后,经过一段时间,再将所持有的经营性房产评估,评估价值往往高出初始持有的价值,然后根据评估的新价值向银行追加申请借款或者释放部分抵押物产权例如,某房地产公司2006年开发建造一栋商务楼用于出租,计划投资1亿元(假设实际造价也为1亿元),自筹3000万元,向银行借款7000万元,贷款期8年,以该栋大楼1-7层的房产作为抵押(若尚在建造期,抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值),以未来该商务楼租金收入为还款来源2009年,该商务楼经评估价值2亿元,该房地产公司以此评估价为标准向银行申请追加经营性物业贷款7000万元,或者申请释放一半的原抵押房产产权,或者申请追加小于7000万元贷款的同时要求银行释放其余对应部分的抵押房产产权表面看来,这种评估后申请追加贷款或释放抵押物产权的要求并不违反银行对于房地产类贷款的借款人需投入30%自有资金的规定,而且各商业银行迫于放贷业绩压力也十分乐意为客户追加这类贷款然而,细心的读者可能已经发现,上例中若银行为该房地产企业追加7000万元贷款,那么投在这栋商务楼上的经营性物业贷款不但覆盖了其最初的造价1亿元,还余出4000万元给该企业,相当于银行帮助该房地产企业建造了一栋用以赚取租金的商务楼抽逃了3000万元项目资本金,还将4000万元“利润”提前回笼给企业,银行得到的抵押物仅是该栋商务楼1-7层的房产未来几年中,一旦宏观经济形势不利,房地产价格下跌,该房地产公司可以申请破产,卷着大把的租金售房收入和银行借款一走了之,丢下这栋楼1-7层的贬值房产,将难以出售变现的风险和巨额坏账的损失统统转嫁给银行,造成银行风险集聚和实际资产流失不难看出,经评估后追加申请贷款或释放部分抵押房产的做法表面看似合理,实际上以所抵押房产借到的贷款资金被用于整个房产项目的建造或购置,变相地减少了贷款人获得的抵押资产,相当于贷款银行向借款企业发放了无指定用途的贷款而所谓房产价值评估通常是以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准的,并没有考量房产本身价值和宏观经济因素,甚至有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值,为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣此外,我们在审计中还发现,某些银行借经营性物业贷款科目置换借款企业先前在该行的流动资金贷款经营性物业贷款属中长期固定资产贷款,按照规定,其只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款,而某些银行偷换概念,以资产支持类贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款,为房地产企业延长流动资金借款期限减轻资金压力囤房囤地大开方便之门依照上述分析理清的银行和房地产企业违规借贷经营性物业贷款的脉络,相应的审计思路如下:首先,要求借款房地产企业提交贷款涉及的房地产项目建造或购置时的合同和财务资料,了解项目初始造价或购置成本,即初始投资总额,以此为依据确定该项目可向银行融资的最高限额第二步,要求借款企业提交初次借款和历次后续追加申请贷款时的公司会计报表,并要求贷款银行提供相应借款合同,计算分析银行实际贷款总额是否超过上一步骤中确定的最高限额,检查企业资产负债表中所有者权益科目余额,计算历次借款时企业自有资金是否达到项目初始投资总额的30%第三步,了解所发放的每笔借款资金的用途,要求企业提供相关会计凭证,确认银行发放的该项目经营性物业贷款用于本项目的开发建设当然,很多房地产企业存在多个项目同时开发的情况,贷款资金在多个项目上统筹使用这时,我们不能用借款时点的公司所有者权益来衡量企业投入在某个项目上的自有资金,但我们可以用借款时点企业投在该项目上的总投入减去企业在该项目上的负债来确定企业投入这个项目的自有资金数额回顾上述剖析过程,经营性物业贷款的审计思路就在于权利和义务的对等关系,即:把房产抵押给银行借来的钱要用在所抵押的房产投资上,抵押出去的资产和所得借款的使用范围是对等的,否则无异于银行在业绩压力之下睁只眼闭只眼纵容企业套取信贷资金（范文素材和资料部分来自网络，供参考。可复制、编制，期待你的好评与关注）