国际智能生态城项目建设可行性研究报告.doc

XX国际智能生态城可行性研究报告XXXX投资咨询有限公司二一一年七月目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 报告编制依据11.3 报告编制原则21.4 本报告研究范围21.5 项目概况、开发理念和建设目标31.6 推荐方案和主要经济技术指标41.7 研究结论6第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性72.1 项目提出背景分析72.2 项目建设的必要性92.3 项目建设的可行性102.4 结 论14第三章 市场调查和前景分析153.1 基础数据调查153.2 市场发展预测31第四章 市场定位和发展策略464.1 市场定位464.2 发展策略474.3 项目建设原则494.4 项目定位与主题、品牌50第五章 项目选址方案和建设条件525.1 建设场址525.2 建设条件535.3 投资政策54第六章 总体规划设计和建设规模556.1 规划设计原则556.2 总平面布置566.3 生态居住设计理念及“观光农业主题”项目概念性设计586.4 旅游度假产品概念性设计606.5 基础设施规划626.6 建设规模676.7 建设分期67第七章 环境保护、绿化、消防和节能697.1 环境保护697.2 林业资源保护和绿化727.3 消 防737.4 节 能73第八章 开发运营管理和市场营销策略748.1 开发模式和盈利模式748.2 组织机构和人力资源开发748.3 产品与组合768.4 营销策略和促销形式78第九章 项目实施计划开发工作安排83第十章 投资估算、资金筹措及使用计划8510.1 投资估算8510.2 资金筹措及使用计划96第十一章 经济效益分析9711.1 基本数据9711.2 指标计算与评价9911.3 评价结论99第十二章 结论及建议10012.1结论10012.2 建议10043第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：XX国际智能生态城项目1.1.2 项目地点：本项目地处XX区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以XX和高陵交界为西界，以行西路为南界。1.1.3 承办单位简介：公司名称：*该公司是一家以生态环保开发为主的企业，主要投资方为XX集团。XXXX集团公司(原XXXX投资公司)是XX改革开放的总设计师邓小平亲自倡导和批准，由前国家副主席荣毅仁于1979年10月4日创办的。XXXX投资公司成立初期曾被邓小平同志赞誉为XX在对外开放中的一个窗口。XX集团按照国家的法律法规和方针政策，坚持开拓创新，通过吸收和运用外资，引进先进技术，采用国际上先进、科学的经营方式和管理方法，遵循市场经济规律，在诸多业务领域中进行了卓有成效的探索，取得了较好的经济效益，在国内外树立了良好的信誉，为国家的改革开放事业作出了重大贡献。XX集团现已成为具有较大规模的国际化大型跨国企业集团。目前拥有44家子公司（银行），其中包括设在香港、美国、加拿大、澳大利亚等地的子公司；在东京、纽约设立了代表处。XX集团的业务主要集中在金融、实业和其它服务业领域。截至2010年底，XX公司的总资产为25260亿元；当年净利润为326亿元。位列美国财富2010年世界500强254位。1.2 报告编制依据1.2.1 西安市城市总体规划（2008年2020年）；1.2.2 XX区城市总体规划；1.2.3 西咸新区总体规划(2010年-2020年)；1.2.4 关中天水经济区发展规划；1.2.5 XX渭河生态区总体规划；1.2.6 项目投资方提供的基础数据、相关资料；1.2.7 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则1.3.1 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制；1.3.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造生态示范区；1.3.3 坚持合理利用土地，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的智能生态城；1.3.5 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家的有关规定，以投资方提供的相关项目资料为依据，对“XX国际智能生态城”的区域社会经济发展态势、必要性及定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、同业竞争及发展前景等方面，分析该项目的必要性和可行性。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。1.5 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况“XX国际智能生态城”是XX生态环境科技发展有限公司积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“西部大开发”号召，贯彻落实国家建设“关中-天水经济带”发展战略，在XX省全面启动“西咸新区”建设的有利背景下，基于对项目的发展前景的分析，以XX生态环境科技发展有限公司为投资招商主体，与项目业主全面合作而筹划的智能生态综合开发项目。该项目选址位于西安市XX区渭河生态开发区，以三里河左岸为东界，以渭河南岸为北界，以XX和高陵交界为西界，以行西路为南界，约10000亩（含河滩地5000亩）。XX国际智能生态城项目由六个子项目构成，即：智能生态社区项目、生态环境技术博览园项目、生态养生园项目、国际老人生态家园项目、万村国际生态农业技术博览园项目、小农夫种植园项目。总占地一万亩，建设期为4年，总投资为300亿人民币。1.5.2 开发理念打造社会和谐、生态保护与经济发展均衡的“西部普罗旺斯”(度假胜地)。1.5.3 建设目标：一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态发展联合体”，努力将“XX国际智能生态城”项目建设成为以“生态观光农业景观休闲地产”为基本模式的“西部智能循环经济示范区”。二是紧紧围绕“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“西咸新区”建设的契机，将项目建设成为“渭河生态走廊”，并使其成为整个西安国际大都市建设的核心和亮点。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容1、智能生态社区该项目拟占地3500亩，总投资140个亿，是一个智能低碳低污染低排放的生态社区，该区拟请国内外设计大师做顾问，将XX传统生态理念与世界先进生态科技手段相结合，打造XX生态人居的品牌。该区容积率1.2，可建280万平方米住宅。分成13个组团，整各社区将像人一样拥有“大脑、神经、眼睛、肺、胃和肾”。中央计算机将控制整个社区的安保、能源、配送、收费、水处理及废物循环利用。2、生态环境技术博览园及生态论坛永久会址（简称生态科技广场）。该项目拟占地500亩，容积率3.0，总建筑面积100万平方米，总投资70个亿人民币，由五星级酒店、会展中心、产权酒店式公寓、写字楼、综艺剧场、购物中心、生态餐饮街、学校等内容构成，3、生态养生园该项目占地3000亩，容积率0.4，总建筑面积80万平方米，总投资30个亿，由50个不同风格、不同疗养项目、不同国家的温泉养生会所构成。4、国际老人生态家园该项目占地1000亩，由150座四合院（每座占地5亩）及三甲医院，容积率0.7，总建筑面积46.7万平方米，相关配套设施构成是一处高端养老社区，总投资40个亿。5、万村国际生态农业技术博览园该项目占地2000亩（农业用地），全部划分为100个小园区，每个占地15亩，面向全世界生态农业技术公司发售，做为他们在XX的常年展览窗口，总投资20个亿。1.6.2 项目主要经济技术指标“XX国际智能生态城”项目表项目占地面积亩建筑面积万平米容积率%总投资亿元智能生态社区35002801.2140生态环境技术博览园500100370生态养生园3000800.430国际老人生态家园100046.70.740万村国际生态农业技术博览园20001020合计10000516.7300主要经济指标如下：1、总投资300亿元；2、房产收入374.96亿元；3、利润总额70.9169亿元；4、上缴税金30.73亿元；5、主要评价指标：（1）投资利润率15.35%（2）投资利税率22.75%（3）投资内部收益率（税后） 16.03 % 投资内部收益率（税前） 23.19 % （4）财务净现值（Ic=10%，税后） 10.25亿元 财务净现值（Ic=10%，税前） 13.63亿元（5）投资回收期（税后） 9.7 年 投资回收期（税前） 7.8 年1.7 研究结论“XX国际智能生态城”项目的建设，将大大推动XX渭河生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提出背景分析2.1.1 我国正大力提倡发展循环经济随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议明确提出：“加快建设资源节约型、环境友好型社会，提高生态文明水平。面对日趋强化的资源环境约束，必须增强危机意识，树立绿色、低碳发展理念，以节能减排为重点，健全激励和约束机制，加快构建资源节约、环境友好的生产方式和消费模式，增强可持续发展能力。”由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。建设“XX国际智能生态城”项目，打造“西部智能循环经济示范区”，就是希望在“生态循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。2.1.2 中央推进社会主义新农村建设近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了XX领导人解决“三农”问题的决心。在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务，必须坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，统筹城乡发展，坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农力度，夯实农业农村发展基础，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。“十二五”时期（20112015）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。提出“XX国际智能生态城”项目，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“生态农业”的时代要求。2.1.3 XX区渭河生态开发期待新突破2010年，全区生产总值（GDP）实现150.61亿元，同比增长14.5%，高出目标增速1.1个百分点，高出上年增速1个百分点，增幅与全市持平；规模以上工业增加值完成64.95亿元，同比增长19.7%，高出目标增速3.2个百分点，增幅与全市持平；全社会固定资产投资完成108.45亿元，同比增长31.9%，高出目标增速1.9个百分点，高出全市平均增幅1.9个百分点；社会消费品零售总额实现39.43亿元，同比增长19%，实际增长15.9%，高出目标增速0.4个百分点，高出全市平均增幅0.1个百分点；城镇居民人均可支配收入完成18213元，农民人均纯收入完成7156元，同比分别增长17.3%和23.5%，高出目标增幅2.1个百分点和8个百分点，两个收入指标增速与全市增幅持平。 从各区县主要经济指标增速对比看，XX区生产总值增速位处第六，完成目标任务状况排在第五位；规模以上工业增加值增速位处第五；固定资产投资增速位处第七；社会消费品零售总额增速与阎良并列第七；城镇居民人均可支配收入增速位处第九；农民人均纯收入（不含城三区）增速位处第七。绝大多数主要经济指标增速处于中游位次。但是，2010年旅游三产收入5.16亿元，从可持续发展角度来看，占经济总量较大比例的第二产业的发展，必然受到原材料资源、能源、环境保护的制约，因此有必要在巩固现有经济发展成果的同时，调整产业结构，创造新的经济增长点。目前，XX区已经提出“打造经济强市、建设生态XX”的总体战略，并把旅游业作为城市发展的主导产业之一。经过十几年的努力，XX旅游业发展也取得了瞩目的成绩。但我们还不得不正视的一个现实是：XX旅游开发比较乱、起点低；生态资源很脆弱，水资源匮乏，森林覆盖率不高，这严重制约了XX旅游业的发展。因此，要用新思路、以循环经济理论为指导发展XX旅游业，考虑“向生态要效益”。通过建设“XX国际智能生态城”，打造“西部生态循环经济示范区”，促进区域开发、促进社会和谐，促进生态保护，让XX在全省各区县中能脱颖而出。2.2 项目建设的必要性2.2.1 建设“XX国际智能生态城”，打造“西部生态循环经济示范区”，符合我国当前大力提倡的“生态经济”、“循环经济”发展战略，和中央“科学发展观”保持一致。2.2.2 建设“XX国际智能生态城”，是西咸新区形成“一河两带四辐射五组团”的空间结构，以生态为特色，该区的核心便是百里渭河生态走廊的具体体现，将大大推动“XX渭河生态开发区”的生态开发步伐，对XX区域经济发展具有重要的战略意义。2.2.3 建设“XX国际智能生态城”，能有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进XX区“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设。2.2.4 建设“XX国际智能生态城”，可实现“向生态要效益”目标，带动周边村镇共同富裕，构建和谐社会，共创美好未来。2.3 项目建设的可行性2.3.1 XX旅游资源丰富，历届政府领导对旅游生态开发极为重视。XX历史悠久、交通便利，区内山水风光俱胜、人文积淀丰厚，旅游存量资源十分丰富，具有鲜明地方特色，人文和自然景观丰富，自然条件良好，农业基础扎实，其紧邻省会西安主城区的独特区位优势，为XX发展以为生态旅游为主题的文化旅游和依托都市的生态农业、休闲度假旅游奠定了良好的市场基础。西安市政府常务会议审议通过西安XX国家旅游休闲度假区总体规划（），要求加快西安XX国家旅游休闲度假区建设，将其打造为集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地。并以高端旅游资源、人文风貌、生态疗养条件和自然条件重点打造生态人居。项目所在地被定性为关中走廊滨水新家园，西安XX生态区以渭河治理、生态人居、生态旅游、生态园艺、新农村建设五各方面为建设重点。尤其是XX位于关中平原，是西安的东大门，地貌丰富，依山傍水，仰韶文化遗址、秦皇陵、兵马俑、华清池、西安事变遗址、鸿门宴、烽火戏诸侯、李杨帝妃恋等故事也发生在此。XX全年空气质量好于二级的天数达200多天，景色宜人，天然氧吧。XX骊山温泉，水温常年43度，富含对人体有益的多种矿物质和放射元素，十分适合医疗保健和美容，故仅省级疗养院就有30余所。多年来，在XX区各级政府的大力扶持和开发者的努力下，XX旅游业基本形成了以“兵马俑”、“骊山华清池”为龙头的旅游景区，制定了XX区旅游业发展总体规划，确立了打造特色旅游发展战略和创建“XX优秀旅游城市”的旅游区建设目标。XX区政府开发生态旅游的决心和对生态开发项目的支持，是项目实施的最大保障。2.3.2 项目建设顺应了西安城市空间发展战略。1、XX省西咸新区总体规划（2010年2020年），规划控制范围882平方公里。这必将建立全新的可持续的城市生活模式，使发展经济与保护环境相平衡，这将是一个城市建设区和绿色空间的高度融合，亦将构建与外围生态系统相衔接的区域一体化生态体系。2、做好大遗址保护打造百里滨水生态长廊 加强周秦汉都城和渭北帝陵遗址的规划管理，做好大遗址保护工作。以有效保护、合理利用、景观环境融合为原则，发掘历史文化遗存，突出风貌特色，彰显城市品位，努力将中华优秀历史文化和现代城市建设完美结合。 按照渭河沿岸梯度开发原则，结合渭河流域综合治理工程，建设大面积湿地公园，加快新区渭河两岸金融、发展、商务和文化娱乐等产业发展，打造西安国际化大都市百里滨水生态长廊、滨水休闲长廊、滨水景观展示长廊。 未来渭河将分别向南北两岸延伸1.5公里，形成百里渭河生态走廊，形成在国内有重大影响，世界知名的城中河、生态河，这里有山、有水、有文化，适宜人居，也是一条融文化、休闲、娱乐为一体的城市景观带，是建设西咸新区的核心和亮点，地热、温泉、湿地，将成为大西安一张耀眼的生态名片，也是大西安新的休闲带、居住带、旅游带，成为继北京上海之后又一个国际大都市，很可能成为XX的第5个直辖市。2006年沈阳世园会催热沈阳东部房地产市场、带动房价攀升；2010年上海世博会促使上海浦东板块迅速崛起，2011年西安世园会同样给城东带来了“世园效应”。本项目正是适应这一要求，建设智能生态社区、生态环境技术博览园、生态养生园、国际老人生态家园、万村国际生态农业技术博览园等项目。2.3.3 XX区做了大量的基础设施投入。1、城市功能日趋完善。改造了人民东西路、秦陵北路延伸段、姜寨北路，实施了康复北路北延工程。建成了城市3号热源站、开发区供热站，新增供热用户1.2万户。新增供气用户5533户，燃气普及率达到90%以上。建成城市个人防护工程1万平方米，设立城市应急避难场所20万平方米。 2、农村条件持续改善。为代王、零口等小城镇融资2.46亿元，实际到位6650万元。25个新农村重点村建设进展顺利，新建村内道路85公里。完成15个村的村容村貌整治，创建农村环境卫生示范村50个。新修通村公路270公里，改造了代仁路、零东路、秦新路，农村特别是山区群众的出行条件进一步改善。抢抓全市实施二级公路网化工程的机遇，争取并启动了投资12亿元的“四路两桥”工程。 3、人居环境全面提升。以“扮靓国际旅游区”活动为主线，深入开展城市建设管理提升年和“双十乱”整治活动，优化了秦陵博物院和高炮旅周边环境。实施了城市快速干道景观再提升工程，完成秋季绿化补植2.4万棵、建筑立面整治4.34万平方米和弱电入地工程3.2公里。骊山北麓植被恢复工程造林5000亩，累计造林1.2万亩，整体绿化了风王沟以东至庞家沟5.4公里11座山头。完成天保工程、大绿二期工程造林1.89万亩。关闭非法水泥生产企业8家，取缔非法废旧塑料加工点18个。秸秆禁烧连续实现零着火点目标。全年空气质量优良天数达到302天，创历史新高。创建环保模范城市顺利通过省级技术评估及考核。XX区付出的这些投入和努力，为“XX国际智能生态城”后续开发，奠定了良好的基础。2.3.4本项目能对社会和市场所能产生积极影响1、新型城市建设模式的探索和试点XX经济多年来快速发展，GDP保持高位增长，但是伴随而来资源浪费、环境污染等问题逐渐显露，人与自然、人与环境的矛盾日益突出，经济和城市粗放型发展方式向集约型转变势在必行。XX政府提出“转变经济增长方式”，以代替过去的“转变经济发展方式”。从追求GDP增长到探索新型城市化发展道路。生态城市的建设，既是国家新的发展理念的具体体现，又是城市发展模式革新的迫切要求。选择在河滩土地建设滨河生态城，无论从环境、经济还是示范推广等方面，都具有重要的现实意义和战略意义。本项目将侧重环境保护和资源节约兼顾环保、经济发展与社会和谐三大目标，体现了创建和谐社会的思想，同时也力求在区内其他地方推广与复制，有望成今后城市发展的“样本”。2、趁西咸新区发展之势，彼此借力增强影响力该项目选址西安市XX区渭河生态开发区，借大力发展西咸新区之势，保证了本项目持续的投资力度，而且，智能生态城的建设势必大量引进国内外技术和资金，对区域资源进行整合配置，发挥区域经济带动效应。同时西咸新区也因其建设得到更广泛关注，无论是对吸引外资，还是市政基础设施改观都有不小的影响，因此二者相互作用，相互促进。3、对生态住宅产品的示范作用目前房地产市场上，“生态”的概念被运用在越来越多的项目中，成为产品增值点所在，但是很多项目概念的运用和产品实质相差甚远，有些甚至对“生态”的理解存在很大误区，因此消费者对生态产品的直观感受较弱，“生态”这一产品卖点的市场接受度不高。XX智能生态城主打生态概念，不论是概念的理解深度，还是技术的运用都处于领先地位，会给包括开发企业和消费者在内起到示范的作用，从而说明什么是生态住宅，生态住宅的好处所在。而且，未来经济实力达到购买商品房的群体，对生活质量的要求相对较高，“生态”概念的认可度和接受力强，“生态”这一卖点的后期持续推广性高。2.4 结 论综合所述，该项目符合我国当前大力提倡的“发展循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，和中央“科学发展观”保持一致，符合XX省、西安市和XX区总体发展战略，顺应了西安市城市空间发展战略规划和XX区渭河生态开发整体规划，对XX区域经济发展具有重要的战略意义。该项目的建设将大大推动XX渭河生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，带动相关产业发展和周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，具有十分客观的经济和社会效益。因此，本项目的建设是十分必要的。XX生态环境科技发展有限公司根据自身的实力和优势，依托XX渭河生态开发区的有力支持，注意招商引资、联合项目所在地村、镇组建“生态旅游发展联合体”，抓住机遇建设发展，对“XX国际智能生态城”项目的开发将会起到极其重要的作用。第三章 市场调查和前景分析3.1 基础数据调查3.1.1 居民收入与消费：2010年西安社会消费品零售总额1611.04亿元，同比增长18.9%，较上年提高1.5个百分点。其中汽车类商品的贡献率达到30.4%，成为拉动零售额增长的主力。西安市全年实现旅游业总收入405.18亿元，同比增长36.4%，较上年提高14.3个百分点。接待境外旅游者84.18万人次，同比增长25.1%，较上年提高18.6个百分点。2010年城镇居民人均可支配收入22244元，较上年增长17.3%。全年农民人均纯收入达到7750元，较上年增长23.5%。全市地方财政一般预算收入241.80亿元，增长33.3%，同比提高8.7个百分点。2010年末，全市金融机构人民币贷款余额6482.28亿元，同比少增499.56亿元；人民币存款余额8933.23亿元，同比少增521.43亿元。2010年居民消费价格（CPI）同比上涨3.5%。食品价格上涨是拉动CPI上涨的首要因素，全年食品价格上涨7.0%，拉动价格总水平上升2.3个百分点。2010年底西安市机动车保有量已达到116万辆，日挂牌新车为800辆至1000辆，据估算，西安市目前有私家车约63万辆。如果算一家三到四口人，那也就是说约有200万人口可以用到私家车，2010年西安市有常住人口843万人（含长期居住的外来人口），其中非农业人口约占65%左右，即西安市约有非农业人口547万左右，结合上面的数字，547万非农业人口中约有37%有私家车可用。私家车购车费用以平均7万元算，假设绝大部分人为理性消费，即购车款应不超过家庭存款一半以上，那么可以推算，我市非农业人口中最少有30%左右的人家里有15万到20万以上存款。西安市养一辆私家车，每年平均费用约为两万元到两万五千元左右，也假设绝大部分人为理性消费，即养车费用不应超过家庭收入的30%，也就说我市非农业人口中最少有30%左右的人家庭年收入在8万到10万以上。据西安市统计局资料显示，全市城镇居民人均可支配收入22244元，剔除价格因素，比上年实际增长13.3%；农民人均纯收入7750元，实际增长18.0%。城镇居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重为31.3%，农村为32.5%。城镇居民人均住房建筑面积28.7平方米，农村居民人均住房面积66.7平方米。全市城镇基本医疗保险参保人数365.49万人；城镇企业职工养老保险参保人数190.12万人；失业保险参保人数130.51万人；工伤保险参保人数109.52万人，职工生育保险参保人数87.90万人。参加农村新型合作医疗的农民人数达387.55万人，实际参合率97%，覆盖率100%。这说明，随着人民生活水平的持续提高，消费结构进一步优化。（1）恩格尔系数下降，2009年为37.1%，2010年为35.8%。（2）交通通信消费呈快速增长态势。居民家庭交通通信类人均消费支出1093.09元，同比增长14.2%，涨幅居各大类之首，占消费总支出的比重仅低于食品类，达到12.3%。（3）教育文化娱乐消费成为持续消费热点。人们不断提高自身的身体素质和文化素质，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到体育场所健身，到文化场所充电。社会竞争的加剧和就业压力的加大，也使人们更加重视教育的投入，除了对子女的教育投入不断增长以外，成人教育费支出也不断提高。人均教育文化娱乐及服务支出698元，同比增长10.0%。其中参观游览、健身活动、文娱活动等文化娱乐服务支出人均123.58元，增长65.8%；教育支出人均435.80元，增长23.4%。今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热点。（4）杂项商品和服务消费涨势迅猛。生活水平提高的一个显著标志，就是人们由注重物质消费转向注重精神消费和服务消费，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服务支出快速增长。居民家庭杂项商品及服务消费人均支出305.39元，同比增长11.7%。其中金银珠宝饰品、美容美发用品、化妆品等杂项商品支出同比增长15.9%，宾馆住宿、理发洗澡、美容美发等服务性支出同比增长11.1%。3.1.2 旅游方式日益多样化全年实现旅游业总收入405.18亿元，同比增长36.4%，较上年提高14.3个百分点。从国内旅游看，全年接待国内游客突破5000万人次，达到5201万人次，同比增长34.7%，较上年提高12.7个百分点。从国际旅游看，全年接待境外旅游者84.18万人次，同比增长25.1%，较上年提高18.6个百分点。实现旅游外汇收入5.3亿美元，增长35.8%，提高27.2个百分点。在游客选择的出游方式中，短途游、自驾游最为红火。在出游方式上，旅游主体由以前的团体游为主，变成了散客游、自助游为主。据统计，黄金周期间来旅游的游客中团队游占25%，散客自助游占75%。游客或自己选定旅游线路，三五成群结伴出游，或亲朋好友结伴到旅行社报名，自定线路，自定时间，交通和食宿由旅行社安排，这种自助和半自助的形式在节日期间成为多数游客的选择。自助游的迅速火热一方面缘于石市路况、交通、旅游标志牌等硬件设施的逐步完善，另一方面也是游客消费个性化、舒适化的趋势使然。近年来更是出现了生态游、科考游、体育度假游、军事旅游等多种形式。3.1.3 房地产需求量大房地产市场理性回调。为抑制房价的过快上涨，国家连续出台“国十条”、“国五条”等房地产市场调控新政，全市房地产市场出现理性回调，全年房地产开发投资842.34亿元，同比增长21.0%，较上年回落7.9个百分点。商品房销售面积1587.81万平方米，同比增长26.4%，回落36.6个百分点。在房地产宏观调控政策频出的背景下，以刚性需求为主的西安房地产市场发展相对稳定。1、房地产开发投资趋稳放缓2010年1-11月，西安市完成房地产开发投资764.22亿元，同比增长22.2%，增幅比1- 10月回落0.3个百分点，比前三季度提高0.7个百分点。其中当月完成开发投资66.97亿元，同比增长19.2，环比下降25.2。土地购置费用增幅较高。111月，西安市房地产开发投资中土地购置费用87.27亿元，同比增长55.2，高于开发投资速度33.0个百分点，为今年最高增速。住宅投资占比下降，商业营业用房投资快速增长。1-11月，西安市房地产开发完成住宅投资604.18亿元，同比增长16.4%；住宅投资占房地产开发投资的比重为79.1%，比去年同期回落4个百分点。商业营业用房完成投资75.47亿元，同比增长42.6，增幅较1-10月提高4.8个百分点，较前三季度提高9.7个百分点。2、房屋施工面积继续扩大，新开工面积回落明显2010年1-11月，西安市房地产开发施工面积6474.49万平方米，同比增长29.1%，增幅较1-10月回落1.4个百分点。新开工面积1859.65万平方米，同比增长16.6%，较上月回落24.0个百分点。由于本月新开工项目规模和个数较上月减少，加之去年基数较大，当月新开工面积为244.07万平方米，同比下降45.2，环比增长22.2。3、银行贷款增幅逐月下滑，自筹资金降幅缩小2010年1-11月，西安市房地产开发企业本年到位资金1132.95亿元，同比增长26.1%。其中，银行贷款168.58亿元，同比增长9.2%，增幅较1-10月回落6.0个百分点；企业自筹资金408.21亿元，同比下降2.0%，降幅较1-10月缩小1.3个百分点；定金及预收款331.40亿元，同比增长67.3%；个人按揭贷款163.48亿元，同比增长104.1%。4、经济适用住房及廉租住房建设稳步推进2010年1-11月，经济适用住房施工项目85个，工程建设累计完成投资30.28亿元，同比下降11.2，施工面积520.03万平方米，其中，新开工面积212.26万平方米，同比增长3.6，竣工面积164.01万平方米，同比增长3.9，竣工套数1.83万套，同比增长11。目前，西安市建成廉租住房项目4个，在建项目19个。1-11月，廉租住房项目工程建设投资6.8亿元，同比增长53.5，施工面积129.7万平方米，其中本年新开工面积26.39万平方米。5、商品房销售增速略有回落，住宅和办公楼销售依然旺盛2010年1-11月，西安市商品房销售面积1309.48万平方米，同比增长27.1%，较1-10月回落1个百分点。其中，商品住宅销售面积1254.14万平方米，同比增长27.4，占商品房总销售面积的比重为95.8，比去年同期提高0.2个百分点。办公楼销售面积31.47万平方米，同比西安高档楼盘示意图西安高档楼盘简介：1、 雅荷蓝湾 雅荷蓝湾位于古城西安北郊未央湖片区，总用地面积约6.6万平方米，计容积率建筑面积为97000平方米左右，项目占据经开区、浐灞区、泾渭区三区门户枢纽，独得泾、渭、浐、灞四水环绕，480亩未央湖气韵涵养，距张家堡广场15分钟车程。兼得生态人居之风水涵养与城市发展大势之利好。均价 6000 元/平方米2、西西安小镇 西西安小镇位于显示未来城市核心区沣渭新区核心地带，是“阳光城国际社区”项目的一期组团。西西安小镇规划占地525亩，总建筑面积25万平方米。容积率小于1.2，绿化率高达45%,车位达1305个，规划为叠拼别墅和少量的花园洋房。低价 8300 元/平方米3、中海铂宫 中海铂宫项目法天法地法自然，依土地纹理，承曲江文脉，500亩城市别墅群，稀世比铂，宏阔成宫，惟与运筹帷幄，纵横天下之时代舵手相和。低价 1500 万元/套4、楼观古镇楼观古镇位于周至县楼观台旅游风景区内的田峪河景区，南仰连绵不绝的秦岭山脉，北接宽阔的环山旅游公路，东倚郁郁葱葱的秦岭植物园，西靠道文化的发源地楼观台，一条蜿蜒曲折的田峪河从旁流过，是一个集休闲、娱乐、会议、旅游、高尚住宅、商业为一体的复合式旅游地产项目。底价 130 万元/套 5、南山庭院 南山庭院位于终南山北麓，总占地98300平方米，绿化率53.4，规划建有170-260平米联排别墅，依托秦岭、沣河原生架构，坐望水田美景、鱼池涟漪，南山庭院巧妙运用关中秦人文化特有的建筑风格，涉取江南园林景观精髓，并将温泉引入庭院生活，呈现出一个生态、人文、健康的居住之所。均价 8900 元/平方米6、萨拉曼卡萨拉曼卡是占地2000亩 的御锦城中占据绝版资源的最为精华的篇章。御锦城自2009年面市以来，就以其“世界市镇花园之 都”的大规模、大手笔引领着西安楼市，而此次推出的萨拉曼卡则以其一线滨水阔景视野成就西 安楼市乃至整个西北楼市滨水豪宅典范，以引领鼎级圈层奢享朝向，定制世界岸居豪宅传世样本。 均价 9000 元/平方米7、九锦台 九锦台项目用地呈方型，南北约293米，东西约316米，总占地面积为116.31亩；总建筑面积为367598平米。地上建筑面积301894（其中住宅270177平米，商业39064平米，幼儿园1500平米，架空层5765平米），地下建筑面积65704平米，建筑占地面积21744平米，容积率3.86，建筑密度27.4%，地上停车位58个，地下停车位1156个，绿化率36.9%。均价 17000 元/平方米8、国岭国岭项目位于世界地质公园、中央国家公园秦岭终南山，东望沣峪口，西临高冠河，南依秦岭北麓，北接环山旅游公路，距离高新管委会新址仅23公里，距高新世纪金花仅26公里。均价 17000 元/平方米9、御览长安 御览长安项目位于千年帝都西安核心区域，南门广场向东100米。项目北临环城南路，东望文昌门，独揽千年古城墙，南眺大雁塔，北望钟鼓楼，处于钟楼商圈，小寨商圈及文艺路商圈核心区域，坐拥南门门户。均价16000 元/平方米10、曲江6号 曲江6号位于西安市曲江新区核心位置，座落于大雁塔以南，北临大唐不夜城、东临大唐芙蓉园、南依植物园、西靠翠华南路，历史文化积淀深厚、名胜古迹众多，周边自然风光