大厦物业管理细则.doc

qqqq自有物业资产管理细则
为进一步提高物业公司管理水平，使qqqq自有物业资产处于良好的状态，确保各类设施设备正常使用、安全运行。特制定本管理细则。
（一）设施设备和人员管理
1、设施设备管理和运行状况良好，设施设备专业管理人员配置合理，岗位责任明确，工作认真负责；专业岗位操作人员持有专业岗位证书，包括消防监控员、电梯维修工、高低压电工、公共卫生从业人员健康检查证明等；
2、建立设施设备总账、台账、设备卡，记录完整；
3、设施设备运行、维护、保养、检查等管理制度健全，切实有效，档案、记录齐全有序；
4、年、季、月度设施设备维修（护）、保养计划周密，并按计划实施；
5、日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等记录齐全；
6、小修、急修及时率100％，记录完整；
7、专业服务委托外包的，外包单位的资质条件、选定程序符合相关规定，并有完善的监管措施；
8、应依据规范规程建立给排水、供暖、空调、供电、安防监控、火灾报警及消防联动等设施设备的管理操作规程。
8、发现隐患及时处理、报告，杜绝发生重大责任事故；
（二）室外管线、管道管理
1、排水排污管道通畅；
2、雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏，避免堵塞、杜绝外溢现象，记录完整；
3、路面井盖无缺损、无丢失，井盖表面标志清晰；
（三）设备机房管理
1、设备系统图、操作规程、岗位责任制、应急预案流程图、定置图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置；
2、交接班制度完善；
3、仪器仪表运行正常、数据准确；
4、设备管线标志清晰；
5、有环境要求的设备机房，温、湿度在规定范围内；
6、机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀；
7、机房防鼠措施得当，防鼠板质材、规格，防鼠网，防鼠药物投放等符合规范要求；
8、设备噪音符合规范要求；
（四）设备备品、备件的库房管理有序
1、建立完善的备品、备件采购、出入库管理等制度及流程；
2、根据配件的存放要求进行分类存放，并定期检查；
3、对危险品、重要及有特殊要求备品、备件单独存放，并建立相应的检查管理制度；
4、建立重要备品、备件的报废管理制度并有相应记录；
（五）供电系统管理
1、管理制度与措施符合专业要求，执行严格，运行、维修、保养、巡检记录完整；
2、限电、停电有明确的审批流程；
3、停、送电严格执行操作票制度；
4、变配电室安全警示牌配置齐全；
5、高压用具配备齐全，并年检合格；
6、备用电源设备定期检测，符合应急使用要求；
7、有完善的停电应急处理方案和临时用电管理措施；
（六）弱电系统管理
1、系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求；
2、系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整；
3、监控录像图像清晰，按规定时间保存备查；
4、中央控制室管理实行24小时专人值班制度；
（七）消防系统管理
1、消防中控室实行24小时专人值班制度，值班记录完整
2、消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置
3、火灾报警及联动系统，应急灯及应急工具等消防设施完好、有效，并定期组织检验、维修；应急广播系统处于良好状态，可随时启用；
4、各种消防系统水泵、管网、部件等设备运行正常，测试、维修、保养记录完整，压力正常；
5、安全疏散通道畅通，疏散标志和示意图设置合理、醒目；
（八）电梯系统管理
1、准用（合格）证、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置；
2、电梯维修保养合同规范，监管措施得力；
3、电梯机房通风、照明情况良好；
4、电梯轿厢、井道内保持清洁；
5、电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整；
6、机房配置的专用工具齐全，使用方便；
7、电梯机房配有平层标志线；
8、电梯出现故障，维修人员规定时间内到达现场；
（九）给排水系统管理
1、备有《二次供水卫生许可证》，水质定期检测，符合卫生标准，人员持证上岗；
2、给排水系统设备完好、运行正常，日检查，月、季、年保养制度完善；
3、水箱盖设有密封条，水箱周边无污染源，定期清洗、消毒、检查记录完整；
4、水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染；
5、限水、停水有审批流程，按规定时间通知；
（十）空调系统管理
1、空调系统运行正常，水质符合标准，冷却塔运行正常且噪音不超标，管道，阀件及仪表完好，无跑、冒、滴、漏现象；
2、空调系统日常巡查、维修、养护及排除故障流程符合技术规范，记录完整
；
3、空调系统发生故障，维护人员在规定时间内到达现场维修；
4、新风、送排风系统工作正常，管道和过滤装置定期清洗、消毒，符合卫生要求；
（十一）房屋建筑、结构
1、外墙清洗按计划实施、记录完整
2、房屋外观完好、整洁,无渗水现象
3、房屋外墙面建材贴面的，无脱落；玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损，并有检测记录；
4、承重结构完好无损，其它结构不随意移动拆改；
5、房屋外部无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；
（十二）避雷系统管理
1、备有避雷设施位置平面图；
2、避雷设施定期检查、测试，记录完整；
（十三）节能降耗计划与措施
1、建立能耗定期监控、统计、分析制度；
2、制定节能降耗计划与实施方案；
3、通过管理创新、技术改造，达到明显节能效果；
（十四）突发事件的应急预案
1、消防、电梯、给排水、供配电、交通等共用设施设备事故的应急预案，预案的内容切实可行，程序清晰明了，责任到人，定期演练，并有演练记录；
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