不动产评估模拟题.doc

中国地质大学（北京）继续教育学院 2016年03课程考试
《不动产评估》模拟题（补）

一、单项选择题
1．防范估价风险的最后一道防线是（B）。
A.撰写估价报告 B．审核估价报告 C．出具估价报告 　D.估价资料归档
2．评估8号宗地的地价为（C）元/
A.740 B.791 C.891 D.990
3．某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70%，贷款的年利息率为5%，自由资金的一般收益率为8%，试算不动产的资本化率（B）
A.5.8% B.5.9% C.6% D.6.1%
4．某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为(B)万元。
A.85.45　　 B.87.16　 C.88.50　 D.88.90
5．若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（C）。
A.通货膨胀影响 B.投资利息因素 C.资金时间价值 D.投资风险补偿
6．下列表述中不正确的是（D）。
A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

图1-1
表1-1：临街地深度指数表
临街深度
未满4m
满4m
未满8m
满8m
未满12m
满12m
未满16m
满16m
未满18m
深度指数（%）
130
125
120
110
100
7．根据图1-1和表1-1，评估1号宗地的地价为（A）元/
A.990 B.1037.78 C.1223.1 D.890
8．有三个比较实例A、B、C，成交价分别为1500元/、1650元/、1600元/。现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价，得到：标准不动产：100分、估价对象：92分、实例A：89分、实例B ：97分、实例C ：92分；区域修正后，可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为：（A）元/
A.1551 B.1565 C.1600 D.1625
9．某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元/，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（C）万元。
A.10.2 　B.11.0　 C.11.3　 D.11.5
10．某建筑物的建筑面积为100，已经使用10年，单位建筑面积的重置价格为500元/ ，该建筑的经济寿命为30年，残值率为5%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额（A）
A.1583元 B.1589元 C.1683元 D.1689元
11．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/和4800元/，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（C）元/。
A.4800 B.5124　 C.5800　 D.7124
12．有一不动产，未来第一年的纯收益为16万元，预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，该类不动产的收益率为9%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，土地使用权年限为50年，已经使用了5年，则该宗不动产的收益价格为：（B）
A.216.08万元 B.217.04万元 C.218.04万元 D.219.08万元
13．下列情况中会导致房地产价格上升的是(B)。
　　A.上调贷款利率　　 B.收紧房地产开发贷款
　　C.开征房地产持有环节的税收 　　 D.增加土地供应
14．引起真正的房地产自然增值的原因是(B)。
A.装修改造　 　B.需求增加　　 C.通货膨胀　 D.改进物业管理
15．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整。
　　A.给水、排水、电力、通信　 　B.给水、排水、燃气、热力
　　C.排水、电力、通信、燃气　　 D.排水、电力、通信、热力
16．估价报告有效期应从（C）起计。
A.估价时点 B.估价作业期
C.出具估价报告之日　 D.签订估价委托合同之日
17．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B）。
A.最低价格 B.平均价格 C.出让地价 D.标定地价
18．在出让土地使用权上建造商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（A）年；
A.37 B.43 C.63 D.60
19． 收益法是基于哪种原理？（B）
A.替代原理 B.预期收益原理 C.生产费用价值论 D.区位论
20．某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。　
A.合法原则 B.最高最佳使用原则　 C.估价时点原则　 　D.替代原则
21．在出让土地使用权上建筑普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造器2年，建筑物的经济寿命为50年，则在计算建筑物折旧的经济寿命应为（D）年。
A.52 B.70 C.68 D.50
22．某地区某类不动产2008年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月为100）。其中，某宗不动产在2008年6月的价格为1800元/，对其进行期日修正（估价时点为2008年10月），修正后的估价时点价格为（B）元/
A.2218.3 B.2302.2 C.2313.4 D.1908.9

图1-1
表1-1：临街地深度指数表
临街深度
未满4m
满4m
未满8m
满8m
未满12m
满12m
未满16m
满16m
未满18m
深度指数（%）
130
125
120
110
100
如图1-1所示，9宗临街宗地的编号从左至右依次为1，2，3……9，根据表1-1，完成8、9两题
23． 评估1号宗地的地价为（A）元/
A.1100 B.1080 C.1250 D.1200

二、多项选择题
24．目前我国的房地产估价人员资格有（ABE）。
A.土地估价师 B.房地产估价师 C.房地产评估师
D.土地评估师 E.资产评估师
25．下列表述中，正确的有（ ABC）。
A.开发经营期可分为开发期和经营期
B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C.开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
D.经营期可具体化为销售期和出租期
E.在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
26．我国的房屋权属证明有：（ABC）
A.《房屋所有权证》 B.《房屋共有权证》 C.《房屋他项权证》
D.《集体土地所有权证》 E.《国有土地使用权证》
27．不动产的自然特性包括：（BC）
A.用途多样性 B.耐久性 C.个别性 D.涉及广泛性
28．不动产的资本化率有（ABD）
A.综合资本化率 B.土地资本化率 C.房地产资本化率
D.建筑物资本化率 E.房屋资本化率
29．不动产估价报告规范格式主要有：（ABDE）
A.土地估价报告规范格式（文字式） B.土地估价技术报告规范格式（文字式）
C.房地产估价报告规范格式（文字式） D.房地产估价报告规范格式
E.土地估价报告规范格式（表格式）
30．不动产的社会经济特性包括：（BD）
A.不可移动性 B.权益受限性 C.数量有限性 D.难以变现性
31．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ABDE）。
A.消费者的收入增加
B.作为替代品的房地产的价格上升
C.作为互补品的房地产的价格上升
D.消费者预期其未来的收入增加
E.消费者预期未来的房地产价格上升
32．下面属于影响不动产价格一般因素中的社会因素的有（CD）
A.消费水平 B.城市交通体系状况 C.不动产交易惯例
D.心理因素 E.地价政策
33．目前我国的房地产估价管理部门有（ABD）
A.国土资源部 B.建设部 C.人事部 D.财政部 E.土地学会
34．评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括(ABD )。
A.基准日期　　 B.土地开发程度　　 C.基准地价修正体系
D.土地用途 E.基准地价公布日期
35．房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(CD)。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求

三、 判断题
1．土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利润）土地增值收益率。（û）
2．在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（ü）
3．一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（û）
4．在利用假设开发法进行估价时，应特别注意包括开发成本、管理费用销售税费等在内的投资利息的估算。（û）
5．在进行交易情况修正系数确定时，都应以实际价格为基准。（û）
6．不动产是指不能移动位置或移动位置后引起性质、性状改变而造成经济损失的财产。（ü）
7．土地使用权的形成包括“出让”、“划拨”和“租赁”三种方式。（û）
8．不动产的基本特征是保值增值性，是由土地的经济特性所决定的。（û）
9．按照规定，纯土地估价有效期为一年，建筑物和不动产估价有效期为半年。（û）
10．成本法的基本公式为：新开发的土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益。（û）
11．资本化率是不动产实际收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。（û）
12．毛地是指现有城区内建筑物待拆迁的集体土地，受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费。（û）
13．不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格，时点不同则价格不同。（ü）
14．一份完整的估价报告内容包括：封面、目录、估价师声明、估价的假设和限制提案件、估价结果报告和附件。（û）
15．房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ü）
16．对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（û）

四、简答题
1．简述不动产估价的意义。
答：不动产估价其意义在于：1、为不动产市场交易提供客观标准；2、不动产资产的价值化更有利于优化资源配置；3、为开发投资及确立科学的收益分配制度服务；4、便于公民赋税。
2．简述收益法的使用范围。
答：收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。由于它具有理论依据而应用很广，但对于无收益的不动产估价则不适用。
3．简述重置价格和重建价格的含义。
答：1、重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格；
2、重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料，建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格；
4．简述我国不动产估价的原则（至少回答5条）。
答：我过不动产估价应遵循以下基本原则：1、合法性原则，即不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产；2、最有效原则，即所估不动产价格是以能使该不动产之效用作最高发挥之使用方法为前提所能把握之价格为标准；3、估价期日原则，即不动产估价时应首先明确估价期日；4、替代原则，即可以通过不动产市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例的价格进行各种因素的比较修正后来替代待估不动产的价格；5、供求原则，即估价应考虑市场供给与需求因素；6、预期收益原则，即估价者必须对不动产市场进行细致分析的前提下，准确预测该不动产未来能给权利人带来的利润总和；7、收益分配原则，即由劳动、资本、经营及不动产四种生产因素组合而产生收益，应由各因素分配；8、公平原则，即要求估价人员应用科学方法客观公正的对不动产价格进行评估。
5．简述不动产的经济特性。
答：不动产的社会经济特性包括：
1、 用途多样性，指土地可根据人类需要用于多种不同用途，如作为商业、住宅、工业、农业用地等；
2、 涉及广泛性，指不动产涉及社会的各个方面，容易对外界各方面产生影响，同时也容易受到外界各方面的影响；
3、 权益受限性，即不动产所对应的权利受到法律的制约；
4、 难以变现性，由于不动产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗不动产的交易不可能很频繁；
5、保值增值性，针对不动产价值变化的总体趋势而言，由于不动产本身具有的耐久性、稀缺性及涉及广泛性，使其能够保值增值。

五、计算题
1．待估不动产情况：类型为土地，无地上附着物，总面积为10000，形状规则，住宅用途，规划容积率为1.0。该城市不动产价格指数以2005年为基期，同基期相比每年递增增长率为12个百分点，单位不动产价格比容积率为1时，不动产价格增加5%。
所选案例情况：收集到与待估不动产条件类似的4宗不动产，比价情况见下表2-1
交易案例情况及估价对象比较差异表
项目
成交价格/（元）
交易时间
容积率
区域条件差异/%
个别条件差异/%
A
620
2006年
1.2
0
-4
B
660
2006年
1.4
0
0
C
700
2007年
1.4
-3
0
D
740
2008年
1.3
0
-3
估价要求：评估2008年12月31日市场价值。
解：
（1）计算该不动产价格期日修正系数
期日修正系数=
期日修正系数见下表：

项目
2005
2006
2007
2008
价格指数
100
112
124
136
期日修正指数
136/100
136/112
136/124
136/136

（2）计算容积率修正系数
容积率修正系数=
待估不动产容积率指数100，容积率修正系数见下表：
项目
容积
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
容积率指数
100
105
110
115
120
容积率修正系数
100/100
100/105
100/110
100/115
100/120
（3）计算区域因素、个别因素修正系数。区域因素（个别因素）修正系数=待估不动产条件指数/案例条件指数，以待估不动产区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100加上表2-1中的条件比较差异值，如案例A的个别因素修正系数为100/[100+(-4)]=100/96
（4）计算各案例不动产修正后的价格：
案例A：（元/）
案例A：（元/)
案例A：（元/）
案例A：（元/）
（5）估算不动产的价格。各案例不动产比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估不动产价格。
待估不动产单位价格=（713+668+660+663）/4=676（元/）
待估不动产的总价格=676*10000=676（万元）

2．某公司通过参加拍卖竞得一面积为2500的土地的使用权，性质为商业。并在其上建造了一座酒楼，建筑面积为8000。此公司委托估价机构对其酒楼本身进行收益价格评估，估价期日为2009年3月12日。
据估价人员调查核实，此不动产在评估期日尚可使用35年，当地同类同档次物业每月的营业额为50万元每月管理费和税费总计为30万元；经市场比较法求得同交易圈内使用年期35年，容积率在3到4间的土地使用权价格为6000元/，土地还原率和建筑物还原率分别为7%和9%。
解：
（1）不动产纯收益=年营业额—年支出额=（万元）
（2）土地总价格=（万元）
（3）土地年纯收益=（万元）
（4）房屋年纯收益=（万元）
（5）房屋价格=（万元）
房屋单价=（元/）
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