816项目商铺以租代售建议方案.doc

项目商铺下一步销售建议方案一、方案背景情况按营销部制定的商铺销售方案安排，项目自2015年4月18日起开始释放沿街商铺销售信息，5月2日起进行商铺护照免费办理，8月1日进行护照集中升级，8月15日正式开盘，但截止8月15日，共计办理护照46组，护照升级2组，实现解筹0组，商铺销售结果未达预期要求。二、商铺销售结果未达预期的原因分析（一）项目住宅2015年6月30日才开始交房，目前项目尚无业主入住，消费需求尚未显现，商铺价值得不到体现；（二）项目地段距离县城中心较远，站前商贸中心规划尚未成熟，周边缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商铺销售；（三）未对商铺进行现场包装，销售前期蓄客期较短且缺乏相应推广活动配合，入市定价不低等因素均导致市场对商铺接受度不高；（四）项目商铺目前主要目标客户群体的购买商铺动机主要为小区业主投资性需求及为业主提供居民消费类经营行为，但其经济实力有限，对商铺目前价格接受性低。（五）综上所述，受“天时、地利、人和”三方不利影响，项目商铺销售失利并非偶然，但如能待项目业主陆续入住，在高入住率的支撑下使商铺价值得以沉淀，未来前景依旧乐观。三、对商铺下一步销售建议商铺下一步销售有两种选择，第一被动的以时间换空间，待商铺价值显现足以支撑起商铺价格，第二主动通过开展相应销售策略活动（如以租代售，带租出售）对客户购买商铺行为进行引导。（一）活动目的（1）通过对意向客户问访得知，客户对项目商铺存在购买兴趣，且购买动机多出于自营，但普遍感觉项目定价过高，在高成本投入下必然对未来预期存在疑虑，如能将其购买行为分解引导，通过先租后售的方式，可以降低客户疑虑。（2）如商铺长期空置滞销，必然影响到项目整体商业配套的完善，不利于项目整体形象提升，从而影响到项目住宅产品销售。通过带租出售及以租代售相结合的方式可以避免此情况发生。（3）通过以租代售的方式，通过租金收取在一定程度上有利于公司资金回笼。（二）活动期从租户签订租赁合同之日起两年，自2015年10月1日-2017年9月30日（三）租金水平通过市场类比及项目售价结合租金回报率反算确定（暂定西面1F50元/起，二F25元/起，南面35元/起）（三）活动方式1、租金收取客户与公司签订两年商铺租赁合同后，一次性将两年租金交于开发商；2、以租代售（1）客户与公司签订商铺租赁合同一年以内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户的两年租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；（2）客户与公司签订商铺租赁合同满一年不足两年内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户一年租金，剩余租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；（3）客户与公司签订商铺租赁满2年且不愿购买所租赁商铺，公司所收取的租金不予退还，续租或收回商铺公司届时视情况另行决定。3、带租出售由于租期较长，为避免公司商铺销售受到干扰，如在租期内，有其他客户愿购买以租赁商铺的（租户享受知情权，优先购铺权），可以通过签订三方协议的方式，带租出售给客户，租户租期内经营不受影响，以签订购铺合同之日计算，之前租金归公司所有，余下租金归购铺者所有；4、招租业态建议西面1F，2F分开出租，但必须保证以一托三，业态选择：银行、超市、药店、茶楼娱乐、家居建材、家电、高档餐饮、电信、IT、网吧等。南面业态：低端餐饮（早餐店、夜宵摊，快递，维修等）（四）活动影响1、有利影响（1）有助于公司资金回笼；（2）有助于完善项目居住配套，避免商铺空置对项目想象产生的负面影响；（3）先租后买有助于打消客户对购买商铺的风险顾虑，提升其对商铺的接受度；（4）有利于商铺业态引导，提升整体形象。2、不利影响（1）带租出售为其他客户购买商铺增加了附加条款，可能会影响其接受度；（2）如项目后期需将商铺做抵押融资等行为，将会受到一定限制。四、商铺预租价格表计算方式:每平方租金=商铺总价*（一年期银行定期存款利率2.25%+通货膨胀率3%=5.25%）/12个月/商铺建筑面积。商铺1#楼楼栋房号建筑面积套内面积单价总价每平米月租金111844.17 43.22 10050.88 443947.451344 111750.47 49.38 10008.35 505121.342244 111661.03 59.71 9765.42 595983.362243 111572.73 71.16 9725.74 707353.416843 111451.81 50.69 9809.30 508219.951743 111340.77 39.89 9887.96 403132.310543 111240.77 39.89 9887.96 403132.310543 111151.81 50.69 9809.30 508219.951743 111064.47 63.08 9752.26 628728.06243 110966.19 64.76 9746.19 645100.411943 110851.81 50.69 9809.30 508219.951743 110740.77 39.89 9887.96 403132.310543 110640.77 39.89 9887.96 403132.310543 110551.81 50.69 9809.30 508219.951743 110464.47 63.08 9752.26 628728.06243 110369.28 67.79 9736.05 674513.528943 110250.47 49.38 9817.02 495464.748943 110144.17 43.22 9859.55 435496.25843 商铺2#楼楼栋房号建筑面积套内面积单价总价每平米月租金210644.5743.2210239.16 456359.234545 210550.9249.3810197.05 519233.599245 210468.0565.9910122.64 688845.861644 210368.0565.9910170.47 692100.576344 210250.9249.3810292.71 524104.945945 210144.5743.2210430.49 464886.961246 商铺3#楼楼栋房号建筑面积套内面积单价总价每平米月租金311744.543.2210191.85 453537.323245 311650.8449.389814.84 498986.707943 311568.0666.119452.94 643367.36341 311466.6764.769314.06 620968.341541 311352.1950.699328.85 486872.882141 311241.0739.899406.93 386342.802941 311141.0739.899406.93 386342.802941 311052.1950.699328.85 486872.882141 310964.9463.089272.23 602138.935241 310866.6764.769074.89 605022.763140 310752.1950.699137.52 476887.195540 310641.0739.899215.60 378484.742940 310543.1541.919197.94 396890.957140 310450.148.669149.55 458392.489940 310364.9463.089080.90 589713.748540 310293.8891.198961.63 841317.781839 商铺7#楼楼栋房号建筑面积套内面积单价总价每平米月租金710166.9464.813224.40 885241.430158 720166.9464.85424.66 363127.010324 710267.8765.713221.32 897331.026258 720267.8765.75421.58 367962.850624 710368.866.613218.32 909420.622258 720368.866.65418.59 372798.690924 710467.8765.713221.32 897331.026258 720467.8765.75421.58 367962.850624 710566.9464.813323.25 891858.347758 720566.9464.85464.20 365773.506924 710655.8654.0813417.28 749489.321459 720655.8654.085528.57 308826.144424 710765.2163.1313428.07 875644.659659 720784.9882.275456.02 463652.199624 710878.876.2813378.38 1054216.35259 720890.287.325441.82 490851.860624 7109100.2497.0413347.42 1337945.12358 7209100.2497.045429.05 544208.352324 商铺11#楼楼栋房号实测建面套内面积单价总价每平米月租金1110166.9464.813174.97 881932.295258 1120166.9464.85404.89 361803.085924 1110266.9464.813184.86 882594.257458 1120266.9464.85408.85 362068.141224 1110367.965.7313191.57 895707.332358 1120367.965.735409.62 367312.961624 1110468.7666.5613198.67 907540.719658 1120468.7666.565410.80 372046.868724 1110567.8765.713201.54 895988.708458 1120567.8765.75413.67 367426.060624 1110663.9761.9213224.95 846000.127958 1120663.9761.925431.14 347430.224924 1110784.2581.5613099.12 1103600.50357 1120794.6191.595327.27 504013.142523 1110842.8941.5213350.48 572601.876158 1120863.6261.595436.40 345863.580424 1110942.5141.5213353.61 567662.041158 1120942.5141.155553.87 236095.205424 商铺12#楼楼栋房号实测建面套内面积单价总价每平米月租金1210184.6481.8313058.76 1105293.21557 1220195.0291.875310.77 504629.057623 1210242.9441.5213300.63 571129.143658 1220263.761.595416.32 345019.722224 1210342.5641.1513303.76 566208.093758 1220342.5641.155533.68 235513.454524 商铺17#楼楼栋房号实测建面套内面积单价总价每平米月租金1710167.4964.813321.42 899062.475558 1720167.4964.85462.37 368655.156924 1710267.4964.813321.42 899062.475558 1720267.4964.85462.37 368655.156924 1710368.4265.713318.39 911244.000658 1720368.4265.75459.34 373527.765124 1710469.3666.613315.41 923556.509958 1720469.3666.65456.35 378452.766924 1710568.4265.713318.39 911244.000658 1720568.4265.75459.34 373527.765124 1710667.4964.813321.42 899062.475558 1720667.4964.85462.37 368655.156924 1710767.4964.813271.99 895726.833358 1720767.4964.85442.60 367321.036424 1710867.4964.813271.99 895726.833358 1720867.4964.85442.60 367321.036424 17109135.37129.9813041.54 1765433.83157 17209135.37129.985283.32 715203.288323 17110144.24138.513024.82 1878699.78357 17210144.24138.55272.54 760510.507523 1711157.4955.213310.78 765236.934358 1721157.4955.25481.39 315125.076824 1711256.245413316.60 748925.69758 1721256.24545487.21 308600.581824 1711356.245413316.60 748925.69758 1721356.24545487.21 308600.581824 1711456.245413316.60 748925.69758 1721456.24545487.21 308600.581824 商铺18#楼楼栋房号实测建面套内面积单价总价每平米月租金18101153.71147.1813107.36 2014732.21157 18201153.71147.185301.69 814923.187323 1810282.1278.6313261.92 1089068.95358 18202123.54118.295353.28 661344.399623 1810355.1652.8213420.70 740285.827559 1820355.1652.825531.99 305144.745524 （以上租金仅根据商铺售价并结合行业租金回报率反算得出，为吸引租户，可酌情视湖口市场租金做相应下降，针对银行、大型超市等主力品牌商家可额外适当优惠） 营销部 2015.8.16