融资租赁尽职调查指引.doc

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融资租赁尽职调查指引一、尽职调查概述融资租赁的尽职调查融资租赁项目的尽职调查是指项目调查人员按专业的执业标准和职业操守，对融资租赁的申请人和相关方进行全面、详细的调查并出具调查分析报告的过程。尽职调查的产生 ■ 尽职调查是国际银行业的一项基本制度，我们援引此项制度的目的在于较全面了解利益各方的基本情况为有效控制风险而作出合理的科学的决策。 ■ 2001年10月，巴塞尔委员会颁布了《银行客户尽职调查》，首次提出尽职调查的指导性框架。并建议各国的商业银行以此为范本，结合自身实际情况，制定本国的尽职调查制度。 ■ 中国银监会2004年7月发布了《商业银行授信工作尽职指引》，在国内首次对商业银行尽职调查提出详尽的要求和评价标准。二、尽职调查的内容尽职调查的内容 ■　企业基本情况的调查； ■　企业财务状况的调查； ■　租赁项目及标的物的调查； ■　租赁担保情况的调查。承租企业基本情况的调查企业所处行业情况；企业的概况；企业的生产经营情况；企业的盈利模式；企业的主要设备、工艺、技术含量；企业的核心竞争力、核心技术研发和人才储备情况；公司的股权结构、主要股东、公司治理和激励措施等情况；企业的银行信用、商业信用。企业对外担保情况、涉及的重大诉讼、涉案情况等。中介机构对企业的评价。承租企业财务状况调查 ■　取得企业的财务报表（一般要求企业提供三年的财务报表，特殊情况酌情对待）并调查会计报表的真实性、准确性及合规性。 ■　根据取得的财务报表计算和分析相关的财务指标。 ■　对财务的重要事项和科目进行重点核查。租赁项目及标的物的调查 ■　根据有关规定，需要政府相关部门审批的则须审查各项批文是否齐备，合规，并收取项目可行性报告。 ■　调查拟建项目是否具备条件和在建项目进度是否正常合理，重点关注资金落实、设备采购情况，了解有无影响项目进度因素等。 ■　租赁标的物的情况调查。对租赁标的物的情况调查 ■　对于直租项目的标的物，应重点调查标的物与企业主营业务和核心竞争力的关联程度，标的物安装和调试，形成产能和达产时的时间，标的物销售网络，价值和市场询价，保值性能和二手设备转让市场情况，标的物生产厂家，技术性能，维护保修的情况。 ■　对于回租项目的标的物，应重点调查回租项目标的物的购买日期、账面原值、净值和剩余使用年限、维护、保养和使用情况，根据租赁物发票、清单或铭牌，核对权属状况、型号、固定资产管理编号、放　　置地等要素、标的物的市场重置价格和产品替代性及技术进步对标的物性能价格的影响。结合对承租企业的负债分析，调查租赁物是否属海关监管的进口免税设备，核查租赁物是否存在抵押查封或多头租赁等情况。租赁担保情况的调查 ■　对于以资产抵押作为项目保证措施的，应实地核查拟抵押的资产，取　　得能够反映其权属和价值的有效凭证，调查是否存在已抵押、查封等　　影响到抵押效力的情况。 ■　对于以权利质押作为项目保证措施的，应核查拟质押权利的权属，评　　估拟质押权利的价值，分析办理权利质押的合法性、效力和可行性。 ■　对于以担保单位提供连带责任担保作为项目保证措施的，调查担保单　　位的基本情况和财务状况，分析其保证能力；对担保单位主要负责人　　进行访谈，考察其担保的意愿；通过贷款卡查询、网上查询；了解本　　地或同行业企业评价等掌握担保人信誉和实力状况。 ■　对于其它形式的担保，要注意调查担保的法律效力，担保能力和实现　　代偿的可行性，如标的物供货厂商提供回购担保时要调查分析厂商担　　保的覆盖范围和实现债权形式的可行性等。三、尽职调查的手段尽职调查的手段 ■　访谈了解； ■　资料搜集； ■　现物核查； ■　财务数据分析。访谈了解 ■　对承租企业内部主要管理人员，包括法定代表人，核心高管，财务人　　员和技术人员等进行访谈。 ■　对企业外部各有关信息源进行访谈了解。对企业内部主要管理人员的访谈人的因素是企业发展过程中最关键的因素，一个企业的发展情况和租赁项目是否成功，受很多客观因素制约，但企业高管人员的素质与水平是其中最主要的一个因素，通过与企业经营者有目的的交流和沟通，可以了解企业经营的基本思路，企业能生存发展至今的特色和优势，从而对项目的可行性作出基本的判断。与企业主要管理人员进行访谈需了解的内容 ■　承租企业概况； ■　所在行业的概况； ■　企业生产销售及盈利概况； ■　企业长期发展目标和计划。对企业外部相关信息源的访谈了解企业处于纷繁复杂的社会经济关系中，对与企业有关的各方相关信息源进行访谈了解。不仅可以了解外部环境对企业的印象，而且可以与内部主要管理人员的访谈内容互相印证，进一步了解企业的真实情况。对企业外部相关人员访谈的内容 ■　访谈企业主要供应商、销售商，了解企业商业信用及合同履约情况，　　了解企业原材料供给及产品销售的情况。 ■　访谈企业主管机构或当地工商、税务、土管、环保各部门，了解分析　　其合理经营情况，了解企业是否按期缴纳相关税、费，是否按时发放　　职工工资及合同履约情况，了解其它影响企业发展的有关情况，分析其社会责任的承担和诚信意识。 ■　访谈企业的同行业，同地区企业，了解企业在同行业、同地区经营情　　况及信用情况，其在同行业、同地区企业中的地位和信誉。 ■　访谈公司各代理处，其它金融机构，了解企业的整体运营情况及在金　　融机构中的信用情况。 ■　访谈租赁设备的供应商，了解租赁设备的市场价格和技术先进程度。 ■　如有需要，咨询有关专业人士，行业协会，中介机构等，也可以充分　　利用网络资源，了解企业的有关信息。访谈了解中需注意的问题 ■　访谈应有明确的目的性，要通过与有关人员有目的沟通与交流，掌握　　访谈的主动权，了解企业经营发展的实际情况。 ■　访谈应讲究方式技巧，要创造良好、坦诚的访谈气氛，尽量站在企业　　立场，有意识地诱导企业管理人员将企业的实际情况介绍出来，不要　　搞成简单的回答形式。 ■　访谈要注意全面性，注意兼听则明，对同一问题不妨对不同人员都进　　行询问，避免先入为主，影响客观。资料收集企业的书面信息资料，是指记载企业生产经营状况的各种书面资料。对企业基本信息资料完整、妥善地收集，对于我们了解企业生产发展的全面情况，会提供重要的帮助。以下为应收集的企业基本信息资料 ■　有当年年检证明的营业执照影印件，法人代码证书影印件；法定代表　　人身份证及其它必要的个人信息；税务部门年检合格的税务登记证影　　印件；公司章程及验资报告影印件； ■　近三年及最近一个月的资产负债表、损益表、现金流量表，如有审计　　报告应尽量提供审计报告（如承租企业成立不足三年，则请企业提交　　自成立以来年度的报表）；最近月份存借款及对外担保情况明细；重要　　合同，股东大会关于利润分配的决议；现金流量预测； ■　与承租人新建项目相关的立项、建设和生产许可等批准文件，如可行　　性报告及批复，立项批文或备案文件，环评报告批复等，相关资金落　　实情况证明；申请租赁设备的购销合同或发票原件等。 ■　其它必要的资料。资料搜集中需注意的问题 ■　尽职调查过程中取得的由承租人，担保人或其它相关单位提供的资料，　　如果是复印件，必须与原件先加以核对，核对无误的，由提供单位加　　盖公章，如因客观原因无法加盖公章的，应由提供人员签字确认。 ■　对客户资料及相关信息必须严格保密，不得擅自对外披露，客户资料　　应按档案管理办法进行移交。最终没有实施的项目，应将资料归档或　　返还给客户，不得随意放置或遗失。 ■　在对企业的资料进行搜集时，应特别重视租赁设备发票的搜集。应注　　意企业提供的设备发票是否为增值税发票，如不是，应加大审核力度，　　检查其水印及编号，日期是否对应外，有疑问的，还应向购货单位去　　电询问，并要求企业提供购货时的汇票单据，再有疑问的，应直接向　　开票所在税务部门查询，了解其是否为当地所开的真实发票。现场核查对企业财务数据的分析，一般是通过企业提供的财务报表进行，为保证财务分析的正确性，必须在财务分析前，对财务报表的真实性进行现场核查。现场核查的主要内容 ■　资产情况； ■　负债情况； ■　盈利情况； ■　项目情况。现场核查的主要手段 ■　对企业的生产经营场所，项目建设现场，租赁标的物进行实地考察核　　对； ■　对企业财务凭证的明细账进行现场抽查核对，核对其与财务报表上数　　字是否一致； ■　通过查询人民银行企业征信系统，了解企业的贷款信誉和贷款数量。 ■　对企业资产情况进行现场核查： ■　对企业流动资产的核实，重点应集中在应收账款和其它应收款的核查　　上。这是因为应收款项和存货是企业最主要的流动资产，这部流分动　　资产质量的好坏，直接决定了企业流动资产的整体质量，而对企业存　　货的核查可在对企业的利润情况进行核查时进行。在对企业应收款进行核查中，我们可首先查阅企业的应收款项明细账，核实其总额与财务报表上的数据是否相符，再查阅企业应收账款的具体单位明细，对其金额较大的单位的明细账进行进一步核实。以了解其应收款项的周转情况是否正常，在对企业应收账款进行核查时，对企业的应付账款情况也应进行了解，以防企业将应收、应付款项互相冲抵，并通过对企业应收、应付款项的综合考察，了解该部分流动资产的总体周转情况； ■　对企业固定资产、无形资产影响的核实：可请企业列出固定资产的主要组成，对其设备、厂房、占地情况可在厂区内实地了解，了解其设备是否正常运转，设备闲置情况如何，设备的价格，厂房的建筑成本，土地的购入成本是否合理，则可通过向当地或同行业其它企业了解。 ■　对企业长期投资情况的了解：请企业提供投资单位的企业章程，验资报告及财务报表等资料，了解企业投资单位的利润情况和利润分配情况，如企业长期投资金额过大，必要时赴投资单位作进一步了解。对企业负债情况进行现场核查。 ■　对企业负债情况进行核查，主要应重视对企业长、短期负债中的银行　　借款和所有者权益进行核查，这两个数据的相对比率，决定企业的债　　务负担大小和抗风险能力的高低，也是业务部门考察企业的重点。 ■　对企业的银行借款，可要求企业提供本企业的贷款卡卡号，通过查询　　信贷查询系统核查企业的银行借款情况，并比较其与报表上的数据是　　否相对应。对企业所有者权益中的实收资本，要求企业提供实收资本　　的验资报告。 ■　通过验资报告核实企业实收资本的具体金额和到位情况。 ■　如企业所有者权益中两项公积（资本公积、盈余公积）和未配利润所　　占比重较大，可进一步通过调阅企业两项公积明细账和本文第一项所　　列核实利润的方式予以核实，注意企业有无评估增值增加资本公积的　　情况。对企业盈利情况进行现场核实 ■　对企业盈利情况进行核实，主要应重视对企业的销售收入和销售成本　　进行核查。这是因为如果企业的销售收入和销售成本能够核查确实，　　我们就可以知道企业基本的盈利情况，真实了解企业真正的获利能力。 ■　抽查其一个月的销售收入和销售发票，核实其金额与财务报表上的月　　销售收入是否恰当，销售发票上的编号应基本上是连续的，且有相关　　经办人的签字； ■　抽查该月销售成本、生产成本的明细账，核实其金额与财务报表上的　　当月销售收入是否相当，比较生产成本和销售成本的差异，了解差异　　部分等财务报表上的存货中的相关科目是否相对应。 ■　通过核实后的企业销售收入和销售成本的数据，可以算出企业生产的　　毛利润，基本了解企业产品的实际获利能力。如有必要，也可对企业　　的销售费用、管理费用、财务费用的明细账进行核查。对企业项目及租赁设备进行现场核查 ■　检查企业技改项目的相关批文是否齐备，包括项目批文、环保批文等；　　实地了解企业技改项目的进展情况，已投入资产的情况，且与报表上　　的相关科目（预付账款，固定资产及在建工程）是否对应； ■　了解企业项目资金到位情况，有银行借款的，可通过借款合同了解，　　有设备供应方和土建方垫资的，通过其购销合同和土建合同了解； ■　对租赁设备进行重点核查，实地考察租赁设备的运转情况，新旧程度，　　对照固定资产的原始凭证，核查其是否在企业固定资产账内，审核该　　设备的财务凭证，了解其购入及提取折旧情况。现场核查需注意的问题 ■　应注意核查的突然性，在核查前不宜预先具体通知企业核查内容，防　　止企业有所准备，影响核查的客观性； ■　应注意核查的针对性，对企业的实地考察不应走马观花，草草了事，　　而应该根据需要核实内容，有目的、有步骤的开展； ■　要注意搞好与企业会计人员的关系，尽量消除会计人员的戒备心理，现场核查的主要内容，是对企业原始会计凭证的核查，在对原始会计凭证的核查中，会计人员是否配合，对核查效果有明显的影响。 ■　应注意效率原则，对企业财务数据进行核实并不是要面面俱到，而是　　要针对影响企业发展的重要财务数据集中精力进行核查。财务数据分析财务数据分析是一种根据企业提供的财务报表所提供的各类信息，有针对、有重点地对有关项目加以分析和考察，将企业整体分解为各个部分，从中揭示经营内在联系，深刻认识和把握企业财务状态的尽职调查手段。财务报表分析的手段 ■　比率分析法：将财务报表中某些彼此存在关联的项目加以对比，计算　　出比率，据此把握企业经济活动的方法； ■　趋势分析法：是将两期财务报表中的相同指标进行对比，从而揭示出　　企业财务状态和生产经营情况的变化，分析引起变化的主要原因，　　并预测企业未来发展的前景。 ■　现金流量表分析：现金净流入是企业能正常偿还我公司租金的基础，　　通过对企业现金流入量的分析，可以正确把握企业偿还我公司租金的　　能力。比率分析法的内容 ■　偿债能力分析：流动比率，速动比率，资产负债率，权益乘数等； ■　营运能力分析：应收账款周转率，存货周转率，总资产周转率等； ■　盈利能力分析：销售利润率，总资产收益率，净资产收益率。最重要的财务指数——净资产收益率 ■　企业从事经营活动的最终目的是实现财富的最大化，从静态角度来讲，　　首先就是最大限度地提高自有资金的利润率，所以，净资产收益率不　　仅是企业盈利能力比率的核心，也是整个财务指标体系的核心。 ■　净资产收益率是最综合的一个财务指数，在净资产利润率上，综合了　　权益乘数，总资产周转率，销售利润率等反映企业偿债、营运及盈利　　各方面的财务指数。净资产收益率的杜邦分析法 ■　杜邦财务分析体系是一种利用若干相关关联的指标对营运能力、偿债　　能力及盈利能力等进行综合性分析和评价的综合分析法。由于这种　　分析法在美国杜邦公司首先使用，故称杜邦分析法。 ■　从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标——净资产收益率出发，　　层层分解至企业最基本生产要素的使用，从而满足报表使用者借助财　　务分析了解企业全面的财务状况，及时发现问题。正确使用杜邦财务分析法杜邦分析法作为一种综合分析方法，并不排斥其他财务分析方法，相反与其它分析方法结合，不仅可以弥补自身的缺陷和不足，而且也弥补了其它方法的缺点，使得分析结果更完整、更科学。趋势分析法 ■　采用趋势分析法可以提示企业财务状况和生产经营情况的变化，分析　　引起变化的主要原因和变动的性质，并预测企业未来发展的前景； ■　趋势分析法有重要财务指标的比较、会计报表的比较、会计报表构成的比较。现金流量表分析现金流量表是以现金流入与流出汇总说明企业在特定期间经营流动，投资活动以及筹资活动的动态报表；利用这种报表可以估量企业在一定时期内现金及现金等价物的生成能力和使用方向，从现金流量角度来提示企业的财务状态。现金流量表的历史 ■　1975年，美国W.T.Grant公司宣告破产，该公司净收益和营运资金均为正数，破产前一年即1974年，该公司营业净收益达到近1000万美元，经营活动提供的营运资金达到2000万美元，最后仍然破产，使银行业蒙受了巨大的损失，后经调查，企业在破产前五年，现金的净流量就已出现1亿美元的负数，从此以后，国际金融界开始重视现金流量表的运用。 ■　1998年，中国颂布了《企业会计准则——现金流量表准则》，规定企业期末除了编制资产负债表，损益表外，还要编制现金流量表，从此现金流量表在中国就取代了财务状况变动表，成为企业必须提供的三大报表之一。现金流量表的优点 ■　披露企业现金的来龙去脉。有助于报表使用者获取企业现金的真实流动和结存的情况，弥补了资产负债表和损益表静态状况下不能反映的企业现金流动状况。 ■　披露企业的偿债能力，企业偿债主要靠现金，要看企业在一个会计期内到底有多少偿债能力，只有看企业的现金流量。 ■　披露企业真实的获利能力。虽然损益表可反映企业的获利水平，但种种原因的影响，利润表中所反映出来的数据有可能是弹性的甚至是虚的，而现金流量表能够更好地反映企业的获利能力。 ■　揭示了企业的支付能力，企业在一个会计期内的支付活动是多方面的，比如进货、发放工资、缴纳税金等，这些与项目的规模和结构如何，能在一定程度上反映企业经营的情况，对于这类重要的会计信息，现金流量表均给予了更全面的反映。 ■　以现金及现金等价物为基础编制的现金流量表，以现金为同一口径，有利于不同行业的可比性。现金流量表中最重要的部分——经营活动现金净流量 ■　现金流量表由经营活动的现金净流量、投资活动的现金净流量和筹资活动的现金净流量三者构成； ■　经营活动的现金净流量是现金流量表中最重要的部分，也是我们分析的重点，因为投资活动的现金净流量和筹资活动的现金净流量受企业不同的投资计划和筹资计划影响，并不反映企业正常一贯的现金流入能力。而经营活动是生产性企业经济活动的主要部分，经营活动的现金净流入通常是指直接与本期利润计算相关的交易和事项所产生的现金流入，利用这一信息，可以判明在不动用企业外部资金的情况下，企业通过经营活动产生的现金流量是否足以偿还贷款，维持企业的生产经营能力，支付股利和对外投资。用财务比率法分析经营活动现金净流量 ■　偿债能力分析：偿债能力是指企业偿还债务的能力，它具体表现为企业为了满足业务上的需要，调度资金头寸能力，而真正能用于企业偿还债务的是现金流量，用经营活动现金净流入分析偿债能力的财务比率包括现金流动负债比率，现金到期债务比率，现金债务总额比率； ■　盈利质量分析：盈利质量分析是根据经营活动现金净流量与销售收入，净利润等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。盈利质量分析主要包含以下几个指标；销售净现金比率，净利润现金比率； ■　财务弹性分析：财务弹性是指企业适应经济环境变化和利用投资机会的能力。用经营现金流量等支付要求进行比较，可衡量企业财务的弹性。主要包括到期债务本息偿还比率等。总结：对尽职调查手段的运用 ■　对企业基本情况进行调查，主要采用访谈了解和现场核查； ■　对企业财务状况进行尽职调查，需综合采用资料搜集，现场核查和财务分析等各种手段； ■　对企业租赁项目及标的物进行尽职调查，主要采用资料搜集和现场核查，辅之以访谈了解； ■　对租赁担保情况进行尽职调查，需综合运用访谈了解、资料搜集、现场核查、财务分析等各种手段。四、项目分析项目分析项目分析是指在尽职调查基础上对融资租赁项目的可行性和租赁方案适当性进行分析论证的过程，主要内容是通过对项目的信用风险、市场风险及其控制或覆盖措施的分析，论证项目的安全性、盈利性、流动性。 ■　项目信用风险的分析； ■　企业的总价值分析； ■　企业的偿债能力分析； ■　企业的偿债意愿分析； ■　企业的项目建设分析； ■　第二偿债能力分析。企业的总价值分析企业的总价值分析，应依据尽职调查材料，结合对企业、项目未来现金流量的预测，根据市场情况，参照企业的财务报表，对企业总价值进行初步估值。有特需经营权的应一并估值，并与企业资产总账面价值进行比较，分析企业的基本面。企业的偿债能力分析依据尽职调查对财务比率的计算，通过流动比率、速动比率，分析企业偿债能力；通过资产负债率，分析全部债务的偿债能力；通过对总资产周转率，应收账款周转天数，存货周转天数，分析企业资产管理，营运的效率，判断企业生产经营的可持续性；通过对销售毛利润率，净资产收益率等，分析企业的盈利能力和偿债的保障能力；通过对企业的现金流量，租金保障系数，分析企业偿还债务和支付租金的现金充足率，综合以上分析，判断企业的偿债能力。企业偿债意愿的分析依据尽职调查，对企业主要负责人的信誉和诚信度进行评价，依据对企业的银行信用、商业信用、完税，涉讼等情况调查，综合评价判断企业的偿债意愿。项目建设分析项目建设的必要性分析：项目建设的合规性分析；工艺技术评价；建设和生产条件评价；产品市场分析评价；项目经济效益评价；环境保护评价；项目实施进程情况评价；融资租赁进入项目的最佳时机进度分析。第二偿债能力分析 ■　依据对租赁标的物的账面原值、净值、剩余使用年限，维护、保养和使用情况的调查，分析标的物市场的重置价格，评估标的物的替代产品及技术进步对标的物性价影响。判断标的物的权属及是否存在抵押、查封或多头租赁等情况，向设备制造商进行咨询，分析活跃市场同类设备的交易价格变化，评价租赁标的物对租赁债权的保障程度。 ■　依据对租赁担保的调查和对银行征信系统的查询，评价担保的合规性和对租赁债权的保障程度。并按照上述对租赁标的物的分析评估方法，对租赁合同担保的抵押物、质押物进行分析评价。 ■　参照前述办法对保证单位进行代偿能力分析。项目市场风险的分析分析因利率、汇率和资产价格水平等市场因素变化而导致的租赁资产价值的波动性风险，租赁方案是固定利率还是浮动利率，有没有规避利率风险的安排，固定利率是否能覆盖利率上升的风险；汇率、资产价格水平等市场因素变化是否会导致租赁标的物价值的缺损，有无防范措施；企业面临的市场风险，是否导致信用风险。租赁项目的效益的分析分析租赁方案，计算租赁项目的内部收益率，评价收益率与公司标准差异，收益率的敏感度及其利率风险，比较项目的利益、成本，初步预测项目的效益。五、尽职调查评估报告的编写尽职调查评估报告（项目分析）的编写要求 ■　实事求是 ■　客观公正 ■　重点突出 ■　条理清楚 ■　简明扼要 ■　结论明确尽职调查报告的内容 ■　承租企业基本情况介绍，评估分析企业支付租金的基本面； ■　承租企业及相关企业财务状况及其分析，评估分析承租企业支付租金　　的能力； ■　租赁项目及标的物介绍，对租赁项目必要性、可行性、经济性、项目　　风险、项目实施条件等进行评估分析，评估租赁标的物重置价值，市　　场价值和可处置性分析。 ■　担保及其它风险防范措施的分析、评价； ■　拟租赁方案简介； ■　租赁项目的收益和市场风险评价； ■　对项目进行总评，提出可行与否的明确意见。编制尽职调查报告应注意的问题 ■ 应尊重事实，客观公正；对原始数据、资料等基础信息搜集整理应坚持真实性原则； ■ 对数据资料的选取及费用、效益的界定应遵循谨慎性原则； ■ 尽职调查报告反映的信息应遵循重要性原则，对重点问题要充分揭示，客观评价。六、后期管理租赁后期管理是从租赁发生之日起到租赁款本息全部收回之时止的对承租企业监管、日常租金回收及其它租赁后期管理工作的总和。租赁后期管理的目的租赁后期管理的目的是最大限度的保证租赁资产的安全，确保租金等应收款项按期足额回收或转让，在维护好良好客户关系的基础上最终提高客户的忠诚度。租赁后期管理的内容 ■　档案管理 ■　进程管理 ■　风险管理 ■　客户管理档案管理 ■　租赁业务档案是公司在办理租赁业务过程中形成的记录和反映租赁业　　务的重要文件和凭证。主要由相关契约、承租人的基本资料、承租人　　的租赁项目资料、公司综合管理资料等组成。 ■　租赁业务档案按照“一笔一档”的存放规则存放，即以租赁合同号为　　序存放档案。为了保证租赁业务档案资料的完整性，凡能够证明租赁　　业务活动过程的重要凭证都要应归入档案。必须归档的租赁业务文件 ■　要件类：记载公司与企业租赁法律行为的基本要件，包括租赁合同、购销合同（回租设备转让协议书）、租赁设备清单、回租设备转让清单、担保合同（抵押合同、动产质押合同、权利质押合同），股东会决议或　　董事会决议等。 ■　管理类：公司进行业务管理的文件，包括租赁业务的申请，尽职调查、　　审批资料（申请资料包括企业的租赁申请书、展期申请书；租赁业务　　的尽职调查、审查、审批资料包括租赁项目立项表，业务部项目调查　　表、评审部门审查意见等公司内部审批资料）；租后管理资料（项目运　　行报告及公司领导批复）；客户的基本资料（当年年检证明的营业执照　　影印件、法人代码证书影印件，近三年及最近一期的资产负债表、损　　益表、现金流量表、企业章程影印件等）。进程管理 ■　进程管理是将公司与外部签订的租赁合同、购销合同的执行内容和偿还计划表等按照日期的顺序排列，由专门的部门进行催办、检查和提出处理意见。 ■　业务部门负责在当期租金到期前15天时，给承租客户寄送或传真《到期租金通知书》并进行电话跟踪催收。 ■　业务部门应根据项目实际情况按必要性和经济原则，对租赁项目及资　　产进行不定期的走访、巡检，及时了解租赁资金的使用情况和承租人　　的经营情况。 ■　业务部门及风险管理部门要根据租赁文件管理积累的资料和到企业现　　场检查的结果，每季度对租赁资产进行一次风险分类，将分类结果存　　入公司租赁业务信息管理系统。风险管理 ■　密切关注租赁项目所属市场变化、宏观经济调整等，如有对租金回笼　　有重大影响的，应及时采取应对策略。 ■　业务部门负责项目运行情况的持续跟踪分析，定期完成项目运行分析　　报告。 ■　正常项目要求项目人员每季度至少现场走访一次，相关信息记录于工　　作底稿，对管辖资产每半年进行分析，形成项目运行报告，报公司分　　管业务领导。逾期项目要求每月进行一次走访并形成书面报告。在租　　赁期间如企业生产经营发生重大变化，或发生影响租金支付的情况，　　必须立即深入企业进行检查。租后管理回访应了解的事项 ■　企业基本情况（现状）； ■　财务变化状况； ■　租赁标的物运行使用情况，企业偿还租金的资金来源； ■　担保落实情况； ■　项目进展情况、项目产品市场变化情况。项目运行报告 ■　项目运行报告应包括租后管理回访中的内容； ■　项目运行报告对企业发展前景、支付租金能力及租赁风险因　　素等应进行分析、预测； ■　考虑效益与效率原则，与尽职调查时情况基本一致的内容可简写，逾　　期项目须阐明解决方案以及其它需要阐述的情况。租赁后期管理的难点 ■　时间长，跨度大； ■　信息不对称； ■　个别承租企业的抵触情绪； ■　业务人员精力难以兼顾； ■　后期管理的手段 ■　日常访谈； ■　现场核查； ■　财务监测分析； ■　电子与信息检测。租赁后期管理应注意的事项 ■　对租金回笼影响较大的大额客户应重点监控； ■　后期管理应与后期服务相结合，只有承租企业的实力增强，我公司租　　赁资产的安全性才会提高； ■　后期管理与业务开拓相结合，承租企业不仅是我公司后期管理的对象，　　更是潜在的长期合作客户； ■　注意后期管理工作的方式方法，切忌简单生硬、走过场，既为公司负　　责也增强企业对公司的好感。后期管理必须与对企业的服务相结合 ■　租赁作为一种金融产品，必须讲求服务。服务不仅体现在项目投放时，　　也体现在企业归还租金直到结束合同的全过程中； ■　后期管理与服务相结合，不仅可以提高租赁产品的竞争力，而且可以　　加大企业与租赁公司之间的信息交流，更有利于业务人员掌握企业的　　实际情况，作好承租企业的后期管理工作； ■　业务人员通过为企业的发展提供全方位的建议，主动引导企业走健康　　发展之路，及时发现问题，及时规避风险，才能真正做好项目的后期　　管理工作。

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