第二十章转移财产权利的合同.doc

第二十章转移财产权利的协议

't买卖协议
买卖协议的特点
买卖协议是有偿、双务、诺成、不要式(法律另有规定的除外)协议。

出卖人的重要义务
1.交付标的物。标的物在出卖前就己经被买受人占有的，协议生效的时间即为交付的时间。
2转移标的物的所有权。这是买卖协议区别于其他涉及财产转移占有协议的本质特性之
3.瑕疵担保责任:1)标的物权利瑕疵担保责任。担保不受别人追索以及不存在未告知权利承担的义务。(2)物的瑕疵担保责任承担标的物欠缺约定或法定品质的责任，如有瑕疵，买受人可以请求减少价款或规定采用补救措施。致使协议目的不能实现的，买受人可以拒绝受领或解除协议。(3)标的物主物有瑕疵而解除协议时，效力及于从物;反之，从物有瑕疵的，仅能部分解除协议，效力不及于主物。数物中一物有瑕疵的，仅可就该物解除协议;数物价值不能分离的，可就数物解除协议:标的物分批交付的，只能就有瑕疵的该批标的物解除协议，但各批标的物有关联的，则可就该批及以后各批标的物解除协议。

买受人的重要义务
支付价款;受领标的物;对标的物检查告知的义务。

标的物所有权的转移和孽息归属
1.标的物自交付时起发生所有权转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。
2.一般尊息归属是依所有权，但在买卖协议中，擎息归属依交付原则:交付前产生的孽息归出卖人，交付后产生的孽息归买受人。

标的物风险责任承担
1原则规定:风险责任承担依交付原则，即标的物交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，法律另有规定或当事人有约定的除外。
2对于不动产或船舶、航空器等以登记为权利变动公示的，风险应由所有人承担。
3.交付情形:
1)买受人自提标的物的，出卖人将标的物置于约定或法定地点时起，风险由买受人承担。
(2)出卖运送的在途标的物的，自协议成立时起风险由买受人承担，另有约定的除外。
(3)对于需要运送的标的物，没有约定交付地点或约定不明的，自出卖人将标的物交付给第一承运人起，风险由买受人承担。
(4)买受人受领迟延，自迟延成立时起承担标的物风险。

特种买卖协议
1.分期付款买卖二所有权自出卖人交付时起转移给买受人，法律另有规定或另有约定的除外。
分期付款买卖的买受人未支付到期价款的金额达成所有价款的1/5，出卖人可以规定买受人支付所有价款或者解除协议。出卖人解除协议的，可以向买受人规定支付该标的物的使用费。
2样品买卖。标的物品质依一定样品模型而定。
3.试用买卖。协议成立时出卖人将标的物交付给买受人试用，买受人在试用期间内决定是否购买。属于附停止条件的买卖协议。
视为购买:(1)试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，视为买受人批准购买，但协议另有约定的除外。(2)在试用期内，买受人对标的物实行了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，视为买受人批准购买:(3)试用期满后买受人未作任何表达的，视为购买。
买卖协议存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖: (1)约定标的物通过试用或者检查符合一定规定期，买受人应当购买标的物;(2)约定第三人经实验对标的物认可时，买受人应当购买标的物;(3)约定买受人在一定期间内可以调换标的物;(4)约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人不能主张买受人支付使用费。
4.拍卖。

房屋买卖协议
1.房屋买卖协议需要采用书面形式。
2.在城乡买卖房屋的，所有权须经登记后才发生转移。
3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

}2赠与协议
赠与协议的特点
赠与协议是无偿、单务、不要式、诺成协议。

赠与人的权利义务
1.交付赠与物。赠与人因故意或重大过失致使赠与财产毁损灭失的，负损害补偿责任。所有权的转移依交付主义。
2.瑕疵担保责任。赠与人故意不告知瑕疵或保证无瑕疵，导致受赠人损失的，应当承担损害补偿责任。

受赠人的权利义务
1无偿取得赠与物的权利。对于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与协议，以及通过公证的赠与协议，受赠人可以请求交付赠与物。
2赠与协议附有义务的，受赠人应在赠与物的价值限度内履行所附义务。

赠与协议的撤消
1交付前的任意撤消权:除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与协议，以及通过公证的赠与协议外，赠与人在赠与物交付前可任意撤消协议。
2.已经履行后的撤消权:(1)受赠人对赠与人或其近亲属有故意侵害行为。(2)对赠与人有扶养义务而不履行的。(3}不履行赠与协议约定的义务的。(4)对于受赠人违法行为致使赠与人死亡或丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或法定代理人可以撤消赠与。
3.前三项撤消权自赠与人知道撤消因素时起l年内有效，第四项撤消权的行使期限为5个月。

'3借款协议
贷款人的权利义务
1.重要义务是按约定的日期、数额提供借款。
2.贷款人不得运用优势地位预先在本金中扣除利息。
3.权利:(1)有权请求返还本金和利息。(2)对借款使用情况的监督检查权。(3)停止发放借款、提前收回借款和解除协议权。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除协议。

借款人的权利义务
1提供真实情况。
2.按照约定收取和使用借款。
3按期归还借款和利息，无偿借款不涉及利息。

自然人之间的借款协议
1.自然人之间的借款协议为不要式协议。
2.自然人之间的借款未约定利息的，视为无偿借款。
3.自然人之间的有偿借款，其利率不得高于法定限制，最高不得超过银行同类贷款利率的4倍，不允许计收复利。

'4租赁协议
租赁协议的种类
1.动产租赁和不动产租赁二
2.一般租赁和特殊租赁。
3.定期租赁和不定期租赁。(1)不定期租赁当事人可随时解除协议。(2)租赁期间最长不超过2023。(3)租赁期6个月以下的，当事人可自由选择协议形式。租赁期6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。

出租人的义务
1.交付出租物。
2.保持租赁物在租赁期间内符合约定用途。非因承租人的因素租赁物品质减少的，出租人应予维护、修缮等;因此影响承租人使用收益的，出租人应相应减少租金或延长租期。
3瑕疵担保。

承租人的义务
1.支付租金。逾期不支付的，出租人可解除协议。
2按约定的方法使用租赁物。
3.妥善保管租赁物。
4.不得擅自改善和增设他物。
5.瑕疵告知。承租人怠于告知致出租人损害的，承租人负补偿责任。
6返还租赁物。经出租人批准对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还增值部分的费用。

承租人的转租权
承租人转租租赁物须经出租人批准。

买卖不破租赁
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁协议的效力。

房屋租赁协议
1.违法建筑的租赁协议无效。
2.当事人以租赁协议未依法办理登记备案手续为由，请求确认协议无效的，不予支持。
3一房数租:协议有效情况下，按以下顺序拟定履行协议的承租人:(1)己经合法占有租赁
房屋的。(2)已经办理登记备案手续的。(3)协议成立在先的。
4.转租;出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经批准为由请求解除协议或者认定转租协议无效的，法院不予支持。
5.“买卖不破租赁”的例外:(1)房屋出租前已经设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变更的。(2)房屋出租前已经被法院依法查封的。

租赁房屋的优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，承租人有优先购买权，但承租人请求确认房屋买卖协议无效的，法院不予支持。下列情况下承租人的优先购买权例外:
1.房屋共有人行使优先购买权的。
2.出租人将房屋出卖给近亲属的。
3.出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表达购买的。
4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

'5融资租赁协议
融资租赁协议的特性
融资租赁协议是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供应承租人使用，承租人交付租金的协议。其特性如下:
1.融资协议的出卖人向承租人履行交付标的物和瑕疵担保义务。
2.融资租赁协议的出租人不承担租赁物的维修与瑕疵担保义务，但承租人须向出租人交付租金。
3.根据约定以及支付的价金数额，融资租赁协议的承租人有取得租赁物的所有权或返还租赁物的选择权。

当事人的权利和义务
1.出卖人的义务:(1向承租人交付租赁物。(2)承租标的物瑕疵担保义务和损害补偿义务。
2.出租人的义务:(1)向出卖人支付标的物的价金:(2)在承租人向出卖人行使索赔权时，负有协助义务，(3)不变更买卖协议中与承租人有关条款的不作为义务。
3.承租人的义务:{1)根据约定，向出租人支付租金。(2)妥善保管和使用租赁物并担负租赁物维修义务。(3)约定支付租金的，于租赁期间届满时，返还租赁物。

融资租赁物的所有权归属
1.资租赁期间，出租人享有租赁物的所有权。
与一般所有人不同的是，出租人并不承租赁物的瑕疵担保责任，对承租人占有租赁物期间租赁物导致第三人的人身或财产损害也不承担责任。
2.出租人与承租人可以约定租赁期间届满后租赁物的归属。
对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，按照《协议法》第61条的规定仍不能拟定的，租赁物的所有权归出租人。