资产评估报告书.doc

目 录资产评估报告书摘要3资产评估报告书正文5一、资产委托方及资产占有方简介5二、评估目的 5三、评估对象和范围 5四、评估基准日 5五、价值类型 6六、评估原则 6七、评估假设及限制条件 6八、评估依据 7九、评估方法 8十、评估过程 10十一、评估结论 12十二、特别事项说明 12十三、评估基准日期后重大事项 13十四、评估报告法律效力 13十五、评估报告提出日期 14资产评估报告书备查文件1、资产委托方身份证复印件2、土地租赁合同复印件3、房屋施工合同及机械设备发票（部分）复印件4、车辆行驶证复印件5、评估建筑物、机械设备及车辆照片复印件6、资产评估机构营业执照复印件7、资产评估机构注册证书复印件8、注册评估师资格证书复印件资产评估报告书摘要XXX评报字（2015）第号重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。XXX房地产评估有限责任公司接受XXX的委托，根据资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对XXX委托的房屋建筑物、机器设备进行了以确定市场价值为目的的评估，对所评资产在2015年2月11日这一评估基准日所表现的市场价值做出了公允反映。 本次评估采用的基本方法为成本法。在评估过程中，XXX房地产评估有限责任公司对委托评估范围内的资产进行了必要的勘察核实、对委托方提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了必要的验证审核，实施了必要的资产评估程序。经评估，截止XX年X月XX日，在持续经营的前提下，XXXX本次评估范围的全部资产的评估结果如下：资产总额：XXXX元（大写：人民币XXXX元整）本资产评估报告书有效期为一年，自评估基准日XX年XX月XXX日起至XXX年2月X日有效。超过XX年XX月XX日,需聘请中介机构对委估资产重新评估。本报告仅供委托方及本报告所列明的评估目的以及报送财产评估主管机关审查而作。评估报告使用权归委托方所有；未经委托方同意，不得向他人提供或公开本报告书，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。本报告提出日期为XX年XX月X日。评估机构负责人（签章）： 中国注册评估师： 中国注册评估师： XXX房地产评估有限责任公司XXX年XX月XX日资产评估报告书XXXXX： XXX房地产评估有限责任公司接受XXX的委托，根据资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公允的资产评估方法，为XXX委托的房屋建筑物、机器设备进行了以确定市场价值为目的的评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在XX年X月X日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）、委托方:名 称：XXX住 所：XXX名 称：XXX住 所：XXX号二、评估目的为委托方确定市场价值所涉及的房屋建筑物、机器设备提供估价意见。三、评估对象和范围本次评估对象为XXX申报的资产组合。评估范围为XXX申报的房屋建筑物、机器设备。具体范围以其申报的资产清查评估明细表为基础，列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。四、评估基准日本项目资产评估基准日为XX年XX月XX日，该基准日是根据委托方与评估方协商而确定，本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以此日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。五、价值类型根据评估目的，本次资产评估的价值类型为“市场价值”。“市场价值”是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下，最有可能实现的交换价值的估计值，凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于非市场价值。在特定评估时点的公开市场上，资产的市场价值对于潜在的买者或卖者来说都是相对公平合理的，当事人双方各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。六、评估原则根据国家关于评估的有关法规和政策规定，在本次评估工作中我们遵循以下原则：1.遵循独立性、客观性、科学性的工作原则。即评估工作始终坚持独立的第三者立场，评估过程中的预测、推理和逻辑判断等要建立在市场和现实的基础资料上，评估结果科学合理；2.遵循专业性原则。要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构，资产评估机构的专业人员必须具有良好的教育背景，专业知识和丰富的经验；3.遵循公开市场原则，即评估时选取的作价依据和评估结论，可在公开市场上存在或成立，表现为公允价格；4.国家及行业规定的公认原则。七、评估假设及限制条件1、本次评估以本资产评估报告所列明的评估目的为前提；2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存在为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；3、本次评估假设为被评估企业持续经营情况下做出；4、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变；5、本次评估假设被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；6、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响；7、评估范围仅以被评估企业提供的评估申报表为准，未考虑资产占有方提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。八、评估依据本次评估的依据主要包括资产评估经济行为依据、政策法规依据、产权依据、取价依据及其他依据，具体如下：（一）行为依据1、XXX与XXXX房地产评估有限责任公司就该项目签订的“不动产评估业务委托书”。（二）法规依据1、资产评估准则基本准则；2、资产评估职业道德准则基本准则；3、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；4、企业价值评估指导意见；5、1991年11月16日国务院第91号令国有资产评估管理办法；6、原国家国有资产管理局国资办发199236号国有资产评估管理办法施行细则；7、原国家国有资产管理局国资办发1996236号资产评估操作规范意见（试行）；8、财政部财评字199991号关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；（三）产权依据委估资产的评估申报表；（四）取价依据1、资产占有方提供的资产评估清查申报明细表；2、资产占有方提供的会计报表、会计账簿、原始凭证等会计资料；3、陕西省建筑工程消耗量定额（2004）；4、全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（2004）；5、最新资产评估常用数据与参数手册；6、原国家城乡建设环境保护部1985年颁布的房屋完损等级评定标准；7、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；8、资产占有方提供的其他有关资料；9、本机构市场收集的有关询价资料和取价参数资料等。九、评估方法（一）评估方法的选择依据资产评估准则的规定，结合本次资产评估对象具体情况、价值类型和评师所收集的资料，确定采用市场价值类型下的成本法。重置成本法也称重置价值法、成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值后，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。基本计算公式为：评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值 或 评估值=重置成本成新率 (二) 机器设备及配套设施1、评估方法的确定：根据XXXX的申报，本次被评估的机器设备在持续经营前提下，以设备现行市价为依据，采用成本法确定其评估价值。其计算公式为：评估价值=重置全价成新率2、设备重置全价的确定：设备的重置价值主要包括设备的购置费、运输费、安装调试费等。设备购置费：通过查阅机械工业出版社机电产品报价手册及设备经销单位询价、市场考察最后确定设备的现行市价。设备运杂费用：运杂费包括设备从制造厂家运至购置单位所发生的装卸、运输、保管等费用。根据全国资产评估参数选编并结合评估基准日市场实际情况，一般选用运杂费率为2-8%，或按实际情况计算，其计算公式为：设备运杂费=设备购置价格运杂费率设备安装调试费：安装调试费是指设备安装调试中所发生的相关费用，包括安装材料费、人工费、检验费等，根据全国资产评估参数选编等资料确定各类设备的相关安装调试费率，其费率范围为0.5-35%不等。具体计算公式为： 安装调试费=设备购置价格设安装调试费率设备重置全价=设备购置费+设备运杂费+设备安装调试费3、设备成新率的确定（n）：本次评估机器设备的成新率是设备理论经济使用寿命年限法确定的。理论经济使用寿命年限法成新率n1：按照设备管理规定，根据设备理论仍可继续使用年限与其理论经济使用寿命年限的比值来确定。其计算公式为：成新率n1（设备理论经济使用年限已使用年限） 设备理论经济寿命使用年限100（三）、房屋建筑物：纳入本次评估范围的房屋建筑物为XXX所拥有的房屋建筑物。目前房屋现状完好。在资产占有方的陪同下，评估人员对每项房屋建筑物位置、数量、结构形式、建筑面积、内外装饰、建筑用料、维护使用情况现场勘察，对基础处理、地下管道、隐蔽工程询问有关管理人员，并填写勘察记录。房屋建筑物采用重置成本法评估。公式为：重置成本=工程综合造价+前期费用及其它费用+资金成本+合理利润工程综合造价：以二00四年XXX省建筑工程消耗量定额，调价系数，材料价格信息，后期装饰装修情况为评估计算依据综合确定。前期费用及其它费用：主要指勘察设计费、市政建设配套费、工程质量监督费、监理费等基建前期必须发生的费用。成新率的确定：参照建设部颁发的房屋完损等级评定标准并根据房屋建筑物装修设计标准及设计使用期限、维护保养状况、完好程度综合求得成新率。评估值=重置成本成新率十、评估过程评估时间从XX年X月X日至X年X月X日，历经洽谈业务、签订协议、指导填报、资产清查、收集相关资料、评定估算、评估汇总、撰写并提交报告等程序。具体如下：（一）明确评估业务基本事项根据评估机构与委托方达成的意向，经与委托方洽谈后，确定承接评估业务。然后，明确了以下事项：委托方和资产占有方、评估报告使用者等相关当事方及其相互关系；评估目的；评估范围和评估对象基本情况；适用的价值类型；评估基准日；评估假设和限定条件；时间安排和工作配合。（二）签订业务委托书在明确了上述事项的基础上，双方签订业务约定书，对评估机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。（三）编制评估计划根据评估业务的性质和复杂程度制定评估计划，对评估进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等评估业务的全过程进行合理安排。同时，与委托方和资产占有方就评估计划的要点和重要环节进行沟通，协商计划的实施。（四）收集评估资料评估人员根据资产评估的有关原则和规定，充分收集了与评估业务相关的信息资料，具体步骤如下：1、根据评估机构资产评估工作的需要，指导资产占有方对评估对象进行清查，填报申报明细表；2、收集资产评估所需文件资料，并听取资产占有方有关人员对企业情况以及委估资产的历史和现状介绍；3、对资产占有方填报的评估申报明细表进行查验，并与资产占有方的有关财务记录数据进行核对。（五）现场调查和勘察核实资产 评估人员根据评估对象的特点，对评估范围内的资产进行了勘察核实，具体步骤如下：1、根据评估申报明细表的内容到现场对实物进行了核实和勘察，对资产状况进行查看、记录；2、与资产管理人员进行交谈，了解资产的运营、管理及保养状况；3、查阅委估资产的产权证明文件、预决算资料等财务资料。（六）评定估算1、根据委估资产的实际情况和特点，制定相应的具体评估办法；2、开展市场调研、询价工作，收集各种市场价格信息和相关政策规定；3、对各类资产分别按确定的评估方法，进行详细的评估预算，上机输入数据。（七）编制和提交评估报告1、根据评估人员和各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；2、确定评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善；3、根据评估工作情况，撰写地上附着物资产评估报告书，并进行三级审核。4、委托方提供评估报告初稿，经与委托方交换意见后，向委托方提供正式地上附着物资产评估报告书。十一、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，我们对委估地上附着物资产提出的专业意见是：XXX申报的资产在评估报告书给定的评估目的下，于评估基准日2015年2月11日所表现的“市场价值”为：资产总额：XXX元（大写：人民币XXXX元整）。十二、特别事项说明1、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，本公司及参加评估工作的全体人员在评估地上附着物资产中没有现实的和预期的利益，同时与经济行为相关各方之间没有任何特殊厉害关系或偏见，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是宝鸡市华誉房地产评估有限责任公司出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的职业水平和能力的影响。2、委托方及资产占有方提供给评估机构及评估人员的产权依据、财务会计数据、企业生产经营资料等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。如委托方及资产占有方提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等情况，本评估结果无效，由此引起的相关后果由委托方及资产占有方负责，本所不承担任何责任。3、委托方及资产占有方对所提供委估资产的法律权属材料和其他必要材料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册评估师的责任是遵守相关法律法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表意见。注册评估师对评估法律权属状况给予必要的关注，对查验情况予以披露，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。4、恰当地使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。5、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价格的影响；亦未考虑该等资产所欠付的税项，以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。十三、评估基准日期后重大事项在评估基准日至评估报告提出日期之间，评估人员未发现对评估结果产生较大影响的重大事项。评估基准日、评估结果有效期以内，若资产数量及价格标准发生变化，对评估结论产生影响时，不能直接使用本评论结论，须对评估结论进行调整或重新评估。1、资产数量发生变化，委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整;当评估方法为成本法时，应按实际发生额进行调整。2、若资产价格标准发生变化、并对资产价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行评估。十四、评估报告法律效力1、 本评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的原则、依据、前提、评估价设和限制条件下成立。2、 本评估报告所揭示的评估结论仅在2XX年XX月XX日这一评估基准日有效。3、 本评估报告所揭示的评估结论仅对被评估地上附着物资产和委托方实现本评估报告所列的目的有效。4、 本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。5、 本专业意见不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。6、 本评估报告包含资产评估明细表及若干备查文件，所有资产评估明细表及若干备查文件亦构成本报告之组成部分，与本报告书正文是一个完整的整体，且备查文件和资产评估明细表与评估报告书正文配套使用方为有效。7、 根据国家有关规定，本资产评估报告书有效期为一年，自评估基准日XXX年X月XX1日起计算，至XX年XX月XXX日前有效。超过有效期，需重新进行评估。8、 本评估报告使用权归委托方所有。报告书的结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的的使用，以及送交资产评估主管机关审查使用。未经委托方许可，本公司将不向他人提供或公开。十五、评估报告提出日期本评估报告提出日期为XX年X月XX日。评估机构负责人（签章）： 中国注册评估师： 中国注册评估师： XXX房地产评估有限责任公司XX年X月十XX日资产评估结果汇总表 表1共1页第1页评估基准日：2015年02月11日 资产占有单位名称：XXX 金额单位：人民币元项目帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率%ABCD=CBE=（CB）/B100%流动资产1长期投资2固定资产3其中：在建工程4建（构）筑物51923863设 备61095050无形资产7其中：土地使用权8其他资产9947300资产总计103966213流动负债11长期负债12负 债 总 计13净 资 产143966213 评估机构：XXX有限责任公司法定代表人：XX固定资产房屋建（构）筑物清查评估明细表 表511 共1页第1页评估基准日：2015年2月11日资产占有单位名称:XX 金额单位：人民币元 序号权证编号建筑物名称结构建成年月建筑面积（m2）成本单价(元/ m2)帐面价值评估价值原值净值原值成新率（%）净值1车间钢构2014784940800940800989219842办公楼砖混2014122.4281520281520982758903门卫砖混201418.27475024750298465524洗澡间砖混20143.7597509750989555合计1172.92127957212795721253981资产占有单位填表人：XX填表日期：XX年X月XX日 固定资产构筑物及其他辅助设施清查评估明细表表512 共1页第1页评估基准日：XX年X月XX日资产占有单位名称:XX 金额单位：人民币元 序号权证编号构筑物名称结构建成年月面积（m2）成本单价(元/ m2)帐面价值评估价值原值净值原值成新率（%）净值1围墙砖混2014525210000210000972037002地面混凝土混凝土20143010180600180600971751823厂区绿化植被201410030000030000097291000合计690600690600669882资产占有单位填表人：XX填表日期：X年X月X日固定资产机器设备清查评估明细表评估基准日：XX年X月X日 表521共1页第1页资产占有单位名称：:XX 金额单位：人民币元编号设备名称规格型号生产厂家数量购置日期帐面价值评估价值增值率%备注原值净值原值成新率（%）净值1牛头刨B665兰州市第一机器厂1台2014.03320003200093297602车床CS6150B宝鸡机床股份有限公司1台2014.03700007000093651003车床620西安机床厂1台2014.03300003000093279004车床CA6161滕州机床厂1台2014.03700007000093651005车床CW6180兰州机床厂1台2013.11180000180000921656006锯床4228浙江伟业锯床有限公司1台2013.11200002000092184007摇臂钻床Z304013型滕州市鑫工机床厂1台2014.03500005000093465008交流弧焊机BX1-500上海通用电焊机股份有限公司3台2014.05150001500095142509切割机ZMQ-500浩博2台2014.055000500095475010钢筋切断机C40杨凌永凌振动器厂1台2014.05100001000095950011立式升降台铣床X5032南通科技投资集团股份有限公司1台2014.031500001500009313950012摇臂钻床Z305016沈阳机床股份有限公司1台2014.031300001300009312090013卷板机62000淄博桓台金润机械厂1台2014.032000020000931860014二保焊机NBC-500T上海龙太焊机2台2014.032000020000931860015万向摇臂钻Z31328兖州威龙机床有限公司1台2014.032000020000931860016空气压缩机W0.67/125西安长江压缩机厂1台2014.038000800093744017等离子切割机LGK8-63上海通用电焊机股份有限公司1台2014.03100001000093930018半自动气割机CG1-30上海华威焊割机械有限公司1台2014.09100001000097970019多功能圆钢套丝机HU GONG上海沪工套丝机有限公司2台2014.09100001000097970020三辊卷板机W11康兴锻压机床厂1台2014.091500001500009714550021砂轮机350先砂轮机厂3台2014.09100001000097970022航车5T河南卫华1台2014.096500065000976305023叉车CPC30安徽合力1台2014.0980000800009777600合计116500011650001095050资产占有单位填表人：XX填表日期：2014年2月10日 固定资产车辆清查评估明细表表512评估基准日：X年X月X日共1页第1页资产占有单位名称：XX 金额单位：人民币元序号车辆牌号车辆名称及规格型号机动车所有人计量单位购置日期已行驶里程（公里）帐面价值评估价值原值净值原值成新率（%）净值1陕CFA999丰田牌TV7250S4SP付军1辆2008.11300000300000531590002陕CK5699自由客2359CC付军1辆2011.11320000320000732336003陕CFA728爱尔凯普顿2694CC越野车付军1辆2014.02510000510000934743004陕CFX788桑塔纳SVW7182QQD付军1辆2010.051200001200006780400合计12500001250000947300资产占有单位填表人：XX填表日期：XX年X月X日