大厦资产评估报告书样本.doc

西安翠庭大厦5层房产评定项目资产评定汇报书
中宇评报字[]第2097-2号
中宇资产评定有限责任企业
9月
关键提醒
以下内容摘自资产评定汇报书，欲了解本评定项目标全方面情况，应认真阅读资产评定汇报书全文。
中宇资产评定有限责任企业接收西安饮食股份委托，依据国家相关资产评定相关要求，本着客观、独立、公正、科学标准，根据公认资产评定方法，对西安饮食股份因履约重组而申报部分房产进行了评定估算，对该部分房产在8月31日这一评定基准日所表现“市场价值”发表本企业专业意见。
此次评定采取基础方法为市场法。在评定过程中，中宇资产评定有限责任企业对申报评定范围内房产进行了必需勘察核实，对西安饮食股份提供法律性文件、财务统计等相关资料进行了必需查验，实施了必需资产评定程序。
经评定，于8月31日，在连续经营前提下，西安饮食股份因履约重组而申报西安翠庭大厦5层2761.21平方米房产价值为17,870,551.12元。
本资产评定结果使用期为十二个月，自评定基准日8月31日起计算，至8月31日前有效。超出使用期，需聘用评定机构对委估资产重新评定。
本汇报专为委托人及本汇报所列明评定目标和报送财产评定主管机关审查而作。评定汇报使用权归委托人全部，未经委托人同意，不得向她人提供或公开本汇报书。除依据法律需公开情形外，汇报全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

本汇报提出日期为9月10日。
(此页无正文)

评定机构法定代表人或授权人：
注册资产评定师：
注册资产评定师：
中宇资产评定有限责任企业
9月
企业总部地址：中国北京西城区安德路67号 邮编：100011
分企业地址： 陕西西安市高科大厦十二层 邮编：710075
电 话：[phone] (029)88315890
传 真：[phone] (029)88311347

一、 绪言
中宇资产评定有限责任企业接收西安饮食股份委托，依据国家相关资产评定要求，本着客观、独立、公正、科学标准，根据公认资产评定方法，对西安饮食股份因履约重组而申报房产进行了评定。本企业评定人员根据必需评定程序对委托评定资产实施了实地勘查、市场调查和询证，对委估资产在评定基准日8月31日所表现“市场价值”进行了评定估算并发表了本企业专业意见。现谨将该专业意见汇报以下：
二、 委托方和资产占有方介绍
委托方：西安饮食股份
资产占有方：西安泰晤士酒店管理
三、 评定目标
依据委托方了解市场公允价值需要，对所申报房产进行评定，提供该房产截止评定基准日“市场价值”专业意见，为委托方履约重组行为提供价值参考依据。
四、 评定范围和对象
此次资产评定范围是在西安市咸宁路和兴庆路十字路口翠庭大厦5层部分商业房屋和分摊土地使用权。5层面积2761.21平方米
以上房屋西安泰晤士酒店管理于1月已取得房屋全部权利证书，截止9月1日委托方未查询出抵押等情况。
五、 评定基准日
此次资产评定基准日是8月31日。
此次评定取价标准均为基准日有效价格或实施标准。
六、价值类型
依据评定目标，此次资产评定价值类型为“市场价值”。
“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在评定基准日进行正常市场营销以后所达成公平交易中，某项资产应该进行交易价值估量数额，当事人双方各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
六、 评定标准及评定假设
我们对评定范围内资产进行评定过程中，依据国家资产评定法律法规及规范化要求，在评定程序、取价标准、资产状态确定时遵照独立性、客观性、公正性、科学性工作标准和连续经营、替换性、公开市场等评定假设。
七、 评定依据
此次评定关键依据有：
(一)行为依据
1、委托单位和中宇资产评定有限责任企业就该项目签署“资产评定业务约定书”。
(二)法规依据
1、《资产评定准则-基础准则》；
2、《资产评定职业道德准则-基础准则》；
3、《注册资产评定师关注评定对象法律权属指导意见》；
4、财政部财评字[1999]91号相关印发《资产评定汇报基础内容和格式暂行要求》通知；
5、其它和资产评定相关法律、法规等；
6、《中国城市房地产管理法》及《中国土地管理法》；
7、中国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
(三)产权依据
评定对象房屋全部权证书；（西房权碑林区-1_2-1-10501）
(四)取价依据
1、委托方及资产占有方提供各类《资产评定清查申报明细表》；
2、市场调查情况；
九、评定方法
(一)评定方法选择和确定
依据国家国有资产管理及评定相关法规和此次资产评定目标及委估资产类型，遵照客观、独立、公正标准及连续经营、替换性、公开市场等评定假设，此次资产评定采取方法是市场法。

基础原理
依据经济学理论，在同一市场上，含有相同效用物品，应含有同一价格，即同类型而含有替换关系商品之间，会相互竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，这就是替换原理作用结果。

公式
PD=PB A B D E
式中PD—待估房地产价格
PB—比较案例房地产价格
A—待估房地产交易情况指数/比较案例交易情况指数
B—估价期日房地产价格指数/比较案例期日房地产价格指数
D—待估房地产区域原因条件指数/比较案例区域原因条件指数
E—待估房地产部分原因条件指数/比较案例部分原因条件指数

十、评定程序实施过程和情况
此次资产评定工作8月25日开始，至9月10日出具正式汇报。整个评定工作包含以下程序：
(一) 明确评定业务基础事项
依据评定机构和委托方达成意向，经和委托方洽谈后，确定承接评定业务。然后，明确了以下事项：委托方和资产占有方、评定汇报使用者等相关当事方及其相互关系；评定目标；评定范围和评定对象基础情况；适用价值类型；评定基准日；评定假设和限定条件；时间安排和工作配合。
(二) 签署业务约定书
在明确了上述事项基础上，双方签署业务约定书，对评定机构和委托方权利、义务和其它关键事项进行了约定。
(三) 编制评定量划
依据评定业务性质和复杂程度制订评定量划，对评定进度、人员安排、费用预算、是否需要教授帮助等评定业务全过程进行合理安排。同时，和委托方和资产占有方就评定量划关键点和关键步骤进行沟通，协商计划实施。
(四) 搜集评定资料
评定人员依据资产评定相关标准和要求，充足搜集了和评定业务相关信息资料。
(五) 现场调查和勘察资产
评定人员依据评定对象特点，对评定范围内资产进行了勘察核实。
(六)评定估算
1、依据委估资产实际情况和特点，制订各类资产具体评定方法；
2、开展市场调研、询价工作，搜集多种市场价格信息和相关政策要求；
3、对各类资产分别按确定评定方法，进行具体评定估算。
(七)编制和提交评定汇报
1、依据评定人员对各类资产初步评定结果，进行评定结果汇总、评定结论分析工作；
2、确定评定工作中没有发生反复和漏评情况，并依据汇总分析情况，对资产评定结果进行调整、修改和完善；
3、依据评定工作情况，撰写资产评定汇报书、评定说明，并进行三级审核；
4、向委托方提交评定汇报初稿，经和委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评定汇报书。

十一、评定结论
在实施了上述资产评定程序和方法后，我们对委估资产提出专业意见是：
委托单位委估资产在评定汇报书给定评定目标下，于评定基准日表现“市场价值”为人民币17,870,551.12元。

十二、尤其事项说明
1、本项评定是在独立、公正、客观、科学标准下作出，本企业及参与评定工作全体人员在评定资产中没有现实和预期利益，同时和经济行为相关各方之间没有个人利益关系或偏见。评定人员在评定过程中恪守职业道德和规范，并进行了充足努力。本专业意见是中宇资产评定有限责任企业出具，受本机构具体参与本项目评定人员执业水平和能力影响。
2、委托方及资产占有方提供给评定机构及评定人员产权依据、财务会计数据、企业生产经营资料等和评定相关全部资料是编制本汇报基础。注册资产评定师责任是遵守相关法律法规和资产评定准则，对评定对象价值进行估算并发表专业意见。注册资产评定师对评定对象法律权属情况给必需关注，对查验情况给予披露，但不对评定对象法律权属作任何形式确保。
3、合适地使用评定汇报是委托方和相关当事方责任。
4、本评定结论是反应评定对象在此次评定目标下，依据公开市场标正确定现行市场价值，没有考虑未来可能负担抵押、担保事宜，和特殊交易方可能追加付出价格等对评定价格影响；亦未考虑该等资产所欠付税项，和假如该等资产出售，则应负担费用和税项等可能影响其价值任何限制；我们也未对资产评定增值额作任何纳税调整准备。同时，本汇报也未考虑国家宏观经济政策发生改变和遇有自然力和其它不可抗力对资产价格影响。

十三、评定基准日期后重大事项
在评定基准日至评定汇报提出日期之间，评定人员未发觉对评定结果产生较大影响重大事项。
评定基准以后、评定结果使用期以内，若资产数量及价格标准发生改变，对评定结论产生影响时，不能直接使用本评定结论，须对评定结论进行调整或重新评定。
即：1、资产数量发生改变，委托方应依据原评定方法对资产额进行对应调整；当评定方法为成本法时，应按实际发生额进行调整。
2、若资产价格标准发生改变、并对资产评定价格已产生了显著影响时，委托方应立即聘用评定机构重新进行评定。

十四、评定汇报法律效力
1、本评定汇报分析和结论是在恪守独立、客观和公正标准基础上形成，仅在评定汇报设定标准、依据、前提、评定假设和限制条件下成立。
2、本评定汇报所揭示是评定基准日价格标准。
3、本评定汇报所揭示评定结论仅对被评定资产和委托方实现本评定汇报所列明目标有效。
4、本评定汇报作用依据法律法规相关要求发生法律效力。
5、本专业意见不应该被认为是对评定对象可实现价格确保。
6、本评定汇报包含若干备查文件，全部备查文件和组成本汇报之组成部分，和本汇报书正文是一个完整整体，且备查文件和评定汇报正文配套使用方为有效。
7、依据国家相关要求，本资产评定汇报书使用期为十二个月，自评定基准日8月31日起计算，至8月31日前有效。超出使用期，需重新进行资产评定。
8、本评定汇报使用权归委托方全部。汇报书结论仅供委托方为本汇报书所列明评定目标使用，和送交资产评定主管机关审查使用。未经委托方许可，本企业将不向她人提供或公开。

十五、评定汇报提出日期
本评定汇报提出日期为9月10日。
谨此汇报！

评定机构法定代表人或授权人：
注册资产评定师：
注册资产评定师：
中宇资产评定有限责任企业
9月