资源描述
住宅工程质量通病防治技术方法
一、前 言
多年来，伴随建筑业蓬勃发展，传统施工工法已不适应工程建设要求，部分新质量通病也随之产生，以前部分不太关注质量通病，现在也日显突出。比如：新型砌体开裂、渗漏，混凝土结构板梁开裂，卫生间、给水管暗敷渗漏，阳台栏杆过低，电器设备无防雷接地等。这些质量通病，缩短了建筑物使用年限、影响了建筑物使用安全及使用功效，在人民生活质量不停提升、对住宅工程质量要求越来越高同时，住宅工程质量通病，已成为了广大业主质量投诉热点。所以作为房地产开发企业，降低质量通病，提升住宅工程质量至关关键。
为加大本企业防治住宅工程质量通病工作力度，维护企业品牌，深入提升住宅工程质量，针对现在本企业住宅工程发生质量通病，依据国家相关技术规范、标准，结合我企业实际，整理出团《住宅工程质量通病防治技术方法》（以下简称《防治方法》），其中土建工程11条，建筑设备安装工程9条。
《防治方法》可作为指导施工、施工图审查等进行质量控制及质量管理之用。
请各部门在实施本防治方法过程中，注意总结经验，积累资料，随时将相关意见和提议反馈给工程管理中心以供以后修订时参考。
二、 基础要求
《住宅工程质量通病防治技术方法》基础要求：
1、适适用于本企业各项目新开工住宅工程，其它工程可参考实施。
2、在住宅工程施工等建设过程中，除实施国家相关法律、法规和工程技术标准等要求外，还应实施本《防治方法》。
3、项目部应将质量通病防治技术方法列入工程检验和验收内容，工程完工验收汇报应说明质量通病防治技术方法实施情况。
4、应将本质量通病防治技术方法向施工班组等相关单位进行交底。
5、技术质量应将质量通病防治方法列入关键审查内容。
6、在《施工组织设计》中应编写《住宅工程质量通病防治方案和施工方法》，经项目企业和监理单位审查后实施，并严格落实质量通病防治技术方法；在工程完工汇报中应关键说明质量通病防治技术方法落实情况。
注：各项目住宅工程除实施本《防治方法》要求外，还应结合当地相关部门颁发、实施《住宅工程质量通病防治方法》相关要求进行操作。
住宅工程质量通病防治技术方法
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
1
渗漏
外墙
1.1当外墙采取空心砖或加气混凝土等新型墙体材料时，应按DBJ15-9-97要求全方面挂金属网。
1.2支承在悬臂梁和悬臂板上墙体，应按图1.1a和图1.1b所表示设置钢筋混凝土抗裂柱。
图1.1a
图1.1b
1.3当外墙设置通长窗时，窗下应设钢筋混凝土压顶，压顶配筋见图1.2；压顶下应设置抗裂柱，间距小于3m，抗裂柱内配大于4ф12纵筋及ф6@200箍筋；压顶和抗裂柱纵筋搭接、锚固长度大于500mm。拉结筋设置应符合抗震要求。
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
1
渗漏
外墙
图1.2
1.4混凝土结构在找平层施工前应凿毛或甩浆，混凝土结构及砌体结构在找平层施工前应充足淋水湿润。
1.5外墙从基体表面开始至饰面层应留分隔缝，间隔宜为3×3m，可预留或后切，金属网、找平层、防水层、饰面层应在相同位置留缝，缝宽不宜大于10mm，也不宜小于5mm，切缝后宜采取空气压缩机具吹除缝内粉沫，嵌填高弹性耐侯胶。
1.6找平层水泥砂浆宜掺防水剂、抗裂剂、减水剂等外加剂。
1.7找平层每层抹灰厚度小于10mm，抹灰厚度≥35mm时应有挂网等防裂防空鼓方法。
1.8防水层宜用聚合物水泥砂浆。
1.9当建筑长度超出规范设缝要求（以下简称超长建筑）时，设计及施工应制订专门抗裂方法，外墙面宜采取高弹性涂料。
1.5外墙从基体表面开始至饰面层应留分隔缝，间隔宜为3×3m，可预留或后切，金属网、找平层、防水层、饰面层应在相同位置留缝，缝宽不宜大于10mm，也不宜小于5mm，切缝后宜采取空气压缩机具吹除缝内粉沫，嵌填高弹性耐侯胶。
1.6找平层水泥砂浆宜掺防水剂、抗裂剂、减水剂等外加剂。
1.7找平层每层抹灰厚度小于10mm，抹灰厚度≥35mm时应有挂网等防裂防空鼓方法。
1.8防水层宜用聚合物水泥砂浆。
1.9当建筑长度超出规范设缝要求（以下简称超长建筑）时，设计及施工应制订专门抗裂方法，外墙面宜采取高弹性涂料。
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
2
漏裂
屋面
（2）图2.1中，当采取现场发泡硬泡聚氨酯时，其面上可不做找平层和柔性防水层；
（3）采取C20细石混凝土时，内配ф4@100双向钢筋网，钢筋在分隔缝处切断。
3
积水
及
渗漏
排水口
屋面、露台地漏汇水区直径宜≥500mm，坡度宜≥5%，图3.1和图3.2所表示：
图3.1
图3.2
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
4
渗漏
门窗
4.1推拉窗扇应设限位装置。
4.2外窗下框宜有泄水结构，
如无时应做以下处理：
推拉窗：导轨在靠两边框处
铣8mm宽泄水口；
平开窗：在靠框中挺位置 每
个扇洞铣一个8mm宽泄水口。
4.3铝合金窗外周围留宽5mm
深8mm槽，防水胶嵌缝。 图4
4.4安装所用螺丝应为铜螺丝或不锈钢螺丝，钉口应做好防渗处理。
4.5每条窗边框和墙体连接固定点不得少于2处，间距不得>0.5m，边框端部第一固定点距端部距离≤0.2m。
4.6窗高≥2m或面积≥6m2窗框宜固定在混凝土或其它可靠构件上。
4.7铝合金门窗框安装前，应撕去水泥砂浆接触处包装纸并涂刷聚氨酯清漆等保护剂。门窗框和墙体安装缝隙宜用防水砂浆或聚合物水泥砂浆嵌填饱满，必需时也可采取注浆工艺，不得使用混合砂浆嵌缝。
5
使用安全
安全
玻璃
5.1玻璃：在人流出入较多，可能产生拥挤和儿童集中公共场所门和落地窗，必需采取钢化玻璃或夹层玻璃等安全玻璃。
5.2层数≥7层时，应采取安全玻璃。
5.3无室外阳台外窗台距室内地面高度小于0.9m时，必需采取安全玻璃并采取可靠防护方法，窗台高度小于0.6m窗，其计算高度应从窗台面开始计算。
5.4单块玻璃大于1.5m2时应采取安全玻璃。
6
使用安全
栏板、栏杆、
扶手
6.1阳台、外廊、室内回廊、内天井及上人屋面临空处防护栏杆高度h应符合下列要求：
多层和低层建筑物：h≥1.05m ;
高层建筑：1.10m<h≤1.20m。
中小学建筑：h≥1.1m。
托儿所、幼稚园建筑：h≥1.2m。
注：以上高度指施工完成后净高度，起算面从阳台地面算起。
6.2栏板和栏杆应以坚固、耐用材料制作，并能承受规范要求水平荷载。
6.3阳台栏板和栏杆和外墙交接处应用聚合物水泥砂浆嵌填处理。
6.4栏板或栏杆距楼面或屋面0.1m高度范围内不应留空。
6.5住宅和有儿童常常使用建筑，其栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11m，栏杆应采取不易攀登结构。
6.6楼梯扶手高度h应符合下列要求：
（1）住宅室内楼梯扶手h≥0.9m，当水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度h≥1.05m；
（2）中小学室外楼梯扶手h≥1.1m；
（3）其它建筑室外楼梯扶手h≥1.05m；
（4）其它建筑室内楼梯扶手h≥0.9m；
（注：以上高度均指施工完成后净高度，自踏步前缘线量起）
6.7住宅和有儿童常常使用楼梯，垂直杆件间净距不应大于0.11m，栏杆应采取不易攀登结构；梯井净宽大于0.20m时，必需采取防儿童攀滑方法。
7.1楼板厚度不宜小于100mm；当埋设线管较密、或线管交叉时，板厚不宜小于120mm。建筑外转角处室内角部板块和井式楼盖角部板块，其板厚不宜小于120mm（见图7.1a、7.1b）。建筑物平面刚度突变处楼板宜合适加厚。
7
裂缝
混凝土梁板
图7.1.a 图7.1.b
7.2挑出阳台宜用梁式结构；当挑出长度L≥1.5m时，应采取梁式结构；当1.0m≤L<1.5m且需采取悬挑板时，其根部板厚大于L/10且大于120mm。
7.3板面钢筋直径不宜小于10mm。受力钢筋间距小于200mm，分布钢筋间距小于300mm。
7.4单向板长跨方向底筋配筋量As≥1.5bh/1000，钢筋间距不宜大于200mm，直径不宜小于6mm。
7.5阳台悬挑板长度1.0m≤L<1.5m时，受力钢筋直径不宜小于12mm。
7.6建筑外转角处室内角部板块和井式梁角部板块宜按图7.1a和7.1b配筋。
7.7在建筑平面刚度(或宽度)突变处，板底板面通长钢筋配筋量As≥3bh/1000。
7.8室外悬臂板跨度L≥400mm、长度大于3m时，应按图7.2所表示配抗裂钢筋。
图7.2
7.9屋面板、露台板、厨房厕所板和≤2m多跨连续单向板均宜设置通长面筋。
7.10梁腹板高度hw≥450mm时，应在梁两侧面设置腰筋，每侧腰筋配筋率As>bhw/1000，间距小于200mm,图7.3所表示。
图7.3
7.11悬吊于梁下外墙混凝土装饰板，不管整浇或后浇，均应设置足够抗裂纵筋，限制裂缝宽度，图7.4所表示。
图7.4
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
8
夹渣
蜂窝
模板
工程
柱、梁柱节点、混凝土墙和梯板模板安装均应在其根部预留100×100mm垃圾出口孔，清洗垃圾后再予封孔，预防接口处出现夹渣现象。垃圾出口孔按下列要求留设：
（1）柱、梁柱节点每根（处）留一个垃圾孔；
（2）楼梯板每跑留一个垃圾孔；
（3）混凝土墙每3m留一个垃圾孔。
9
施工
质量
钢筋
工程
9.1梁二排钢筋固定应符合下列要求：
图9.1a 图9.1b
（1）一、二排纵筋之间净距大于25mm和一排纵筋直径较大者。如箍筋弯勾阻挡二排纵筋位置，应按图9.1a、 9.1b或图9.2b处理。
（2）分隔筋直径大于25mm和纵筋直径较大者，一、二排纵筋和分隔筋三者必需靠紧,用粗铁丝绑扎。
（3）梁面第一分隔筋距支座0.5m处设置，以后每增加3m设一处，同一面纵筋每跨不少于2处；
（4）梁底第一分隔筋距支座1.5m处设置，以后每增加3m设一处，每跨不少于2处；
9.2箍筋
框架梁、柱箍筋应符合下列要求：
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
9
施工
质量
钢筋
工程
（1）框架梁、柱箍筋应按图9.2a制作；当梁、柱纵筋较密，无法按图9.2a制作时，应做成焊接封闭环式箍筋(图9.2b或规范焊接工艺)，不得焊伤箍筋。
图9.2a 图9.2b
（2）梁柱节点箍筋必需按图9.2a或焊接封闭环式箍筋制作，并按设计要求间距加密箍筋。当现场安装有困难时，可在柱每侧设置不少于1根ф12钢筋段和节点箍筋点焊制成钢筋笼，随绑扎后梁筋一齐下沉至设计位置，图9.2c、图9.2d。
图9.2c 图9.2d
9.3垫卡、垫块及钢筋保护层
9.3.1垫卡及垫块：严禁使用碎石做梁、板、基础等钢筋保护层垫块。梁、板、柱、墙、基础钢筋保护层宜优先选择塑料垫卡；当采取砂浆垫块时，强度应不低于M15，面积大于40mm×40mm。梁柱垫块应垫于主筋处，厚度为纵筋保护层厚度；基础垫块厚度同基础保护层。垫块上应按图9.3.1预留18＃绑扎固定铁丝。
图9.3.1
9.3.2当板面受力钢筋和分布钢筋直径均小于10mm时，应采取图9.3.2.a所表示支架，支架间距为：当采取ф6分布筋时小于500mm，当采取ф8分布筋时小于800mm，支架和受支承钢筋应绑扎牢靠。当板面受力钢筋和分布钢筋直径均大于10mm时，可采取图9.3.2.b所表示马蹬作支架。马蹬在纵横两个方向间距均小于800mm，并和受支承钢筋绑扎牢靠。当板厚h≤200mm时马蹬可用ф10钢筋制做；当200mm≤h≤300mm时马蹬应用ф12钢筋制做；当h>300mm时，制作马蹬钢筋应合适加大。
图9.3.2.a 图9.3.2.b
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
9
施工
质量
钢筋
工程
9.3.3 应采取增高型灯头盒和过线盒,确保接线孔下缘至盒开口面距离,大于板底筋直径和规范要求板筋保护层厚度二者之和。
10
施工质量
混凝土工程
10.1楼板、屋面板混凝土浇筑前，必需搭设可靠施工平台、走道，施工中应派专员护理钢筋，确保钢筋位置符合要求。
10.2对已浇筑完成混凝土养护应符合下列要求：
10.2.1应在浇筑完成后12h以内（终凝后）对混凝土加以覆盖和保湿养护：
（1）依据气候条件，淋水次数应能使混凝土处于润湿状态。养护用水应和拌制用水相同。
（2）用塑料布覆盖养护，应全方面将混凝土盖严，并保持塑料布内有凝结水。
（3）日平均气温低于5℃时，不得淋水。
10.2.2混凝土养护时间应依据所用水泥品种确定：
（1）采取硅酸盐水泥、一般硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥拌制混凝土，养护时间不得少于7d 。
（2）对掺用缓凝型外加剂或有抗渗性能要求混凝土养护时间不得少于14d。
10.2.3对不便淋水和覆盖养护，宜涂刷保护层（如薄膜养生液等）养护，降低混凝土内部水分蒸发。
图10.1.a
施工质量
混凝土工程
图10.1.b
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
10
施工
质量
混凝土工程
10.3施工缝设置及处理：
（1）当设计未作要求时，楼屋面施工缝留设位置及表面处理应符合下列要求：
留在结构受剪力较小且便于施工部位。有主次梁楼板应留在次梁跨度中间1/3范围内。
（2）板厚>200mm时应按图10.1.a留阶梯缝。
（3）板厚≤200mm时应按图10.1.b留直缝。
（4）进行表面处理时、混凝土强度必需大于1.2N/mm2 。关键处理工作有：清除杂物、水泥薄膜、松动碎石和砂浆凿毛并湿润养护。
（5）继续浇筑混凝土时施工缝表面应充足湿润且不得积水。
11
裂缝
砌块
墙材
11.1 砌块
砌筑时，一般混凝土小型空心砌块和轻集料混凝土小型空心砌块龄期不得少于28d，蒸压加气混凝土砌块龄期不应少于15d。
11.2砂浆
蒸压加气混凝土砌块砌筑砂浆密度不应大于1800kg/m3，分层度不应大于20mm，粘结强度（剪切）不应小于0.2MPa，收缩率不应大于0.11%。
一般混凝土小型空心砌块和轻集料混凝土小型空心砌块砌筑砂浆密度不应小于1800kg/m3，分层度不应大于25mm。
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
11
裂缝
砌块
墙材
施工时所用砂浆，宜选择专用小砌块砌筑砂浆。
11.3 砌筑方法
非承重砌体应分次砌筑，每次砌筑高度不应超出1.5 m。应待前次砌筑砂浆终凝后，再继续砌筑；日砌筑高度不宜大于2.8m。
非承重砌体顶部应预留空隙，再将其补砌顶紧。墙高小于3m时，应待砌体砌筑完成最少间隔3d后补砌；墙高大于3m时，应待砌体砌筑完成最少间隔5d后补砌。补砌顶紧可用配套砌块斜顶砌筑，在砌体顶部预留200㎜左右空隙，按下图所表示方法砌筑。
1-砌体转角部位 2-砌体中部
图11.
12
地漏
返臭
排水
地漏
12.3选择水封高度符合规范产品或加设存水弯，确保水封高度不低于50mm，避免因水蒸发或气压波动影响隔气效果。
13
管道渗漏
生活、消防给水系统
13.1依据给水系统工作压力、水温、敷设场所等情况合理选材，管件应和管材配套。
13.2必需按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242）进行水压试验。
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
14
镀锌钢管焊接
生活、消防给水系统
镀锌钢管应采取螺纹、丝扣法兰或卡套式（沟槽式）连接，通常不得采取焊接；若局部确需焊接（包含焊接法兰），应进行二次热浸镀锌处理。
15
接地支线串接
电源
插座
同回路插座间连接接地（PE）线，严禁串联连接，应采取接线帽或焊锡等可靠永久连接方法。
16
保护接地（含跨接）不良
金属导管、线槽（母线槽）、桥架及其支架
16.1非镀锌电缆桥架、线槽间连接板和螺纹连接金属导管接头两端跨接接地线应采取截面大于4mm2铜芯导线，其中导管、线槽应采取跨接地线应为铜芯软导线。
16.2接地（含跨接）连接点防松装置齐全、可靠；连接面涂层应先局部清除，确保接触良好。
16.3金属导管、线槽（母线槽）、桥架全长应不少于2处和接地干线可靠连接；其中母线槽和桥架支架也应不少于2处和接地干线可靠连接。
17
导管机械、电气连接不良
套接紧定式金属导管
17.1所选配导管及接头、紧定螺钉、爪型螺母等连接件应符合《套接紧定式钢导管电线管路施工及验收规程》（CECS120）要求。
17.2导管和接头连接时，管端应插到止位环处，紧定螺钉应紧固并拧断钉头。
17．3导管和箱（盒）连接时，爪型螺母爪应压紧并刺入箱（盒）壁。
18
接地（含防雷）装置焊接不良
避雷针（带）、均压环、接地干（支）线型钢
18.1避雷针（带）、均压环、接地干（支）线焊连接时，圆钢和圆钢、圆钢和扁钢应双面施焊，搭接长度为圆钢直径6倍；扁钢和扁钢应不少于三面施焊，搭接长度为扁钢宽度2倍。
18.2接头焊缝连续饱满，焊渣清除洁净；除埋设在混凝土中以外，接头应防腐良好。
条
号
通病
现象
部位或
项目
技术方法
19
未做防雷接地
屋面金属管道设备防雷接地
19.1全部屋面金属管道设备应和建筑物防雷系统可靠连接。
19.2镀锌管道防雷连接应采取抱箍式连接卡和系统连接。不得直接在镀锌管上焊接。
20
未采取不燃材料及工艺不良
通风空调工程防排烟系统柔性短管
柔20.1柔性短管必需为不燃材料。
短20.2短管长度宜为150~300mm。
20.3连接处应严密、牢靠可靠。
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