房地长建筑公司项目开发进度计划编制指引模版.docx

项目开发进度计划编制指引
一、目的
1、提高各项目编制计划的合理性、全面性及可实施性，确保各项目能顺利完成公司下达的任务指标。
2、作为各项目编制进度计划的依据。
二、项目开发进度计划编制流程
项目开发节点计划→项目开发总进度计划→施工进度计划→招标采购计划 →B级节点清单
三、项目开发节点计划
《项目开发节点计划》经公司总经理批准后将上报集团投资管理中心备案，并接受集团投资管理中心的监督，是各项目开发的纲领性文件。
项目规划方案经集团批准且获得政府审批后14 天内，公司明确项目分期开发方案，由计划品质部编制《项目开发节点计划》。《项目开发节点计划》包括以下节点时间：施工图设计完成时间、施工许可证获取时间、开工时间、样板区开放时间、预售证获取时间、开盘时间、竣工备案时间、交楼时间。
四、项目开发总进度计划
项目总体计划为项目从启动至竣工交付的控制计划，包括项目前期、开发报建、技术出图、预算招标、工程施工、竣工验收、项目整改及交付等。
项目开发总体进度计划以项目开发节点计划为依据，指导整个项目开发主要环节。
项目开发总体计划由项目部编制、各相关部门讨论、会签，计划品质部备案。
项目开发总体计划模板按附件1
五、B级节点清单
B级节点清单是根据项目开发的需要，由项目部把《项目开发总进度计划》中比较重要的里程碑工作和涉及部门之间交接的工作提取出来，形成《项目开发B级节点清单》，包括开发部工作节点、技术部工作节点、预算部工作节点及工程部工作节点。各项目可根据项目实际情况，调整清单内现有的项次。
经项目开发各相关部门协商一致、签字确认、总经理签发。
B级节点清单是公司监控各项目开发进度的重点，
B级节点清单详见附表2。

六、施工进度计划
工程部在收到《项目开发节点计划》后15日内，由项目经理组织项目专业工程师根据现场实际情况及公司对施工计划的要求编制《项目施工进度计划》。施工进度计划控制现场施工的每工序及施工部位的具体时间。
1、工期计算
总工期为项目土方开挖至整个项目完成交付的时间，包括土方施工、土建施工、市政施工、园林景观施工、后期的验收备案时间及整改交付时间。根据集团要求，新开项目第一批次从开挖土至竣工验收时间应符合如下要求，整个项目工期应在第一批次工期基础上，通过工期调整来推定后续批次开工及完工时间。
阶段
内容
工期
备注
施工准备
地勘 土方招标
30
含出报告时间
施工准备
场平、土方、道路
20
山地可适当增加
基坑支护、降水及土方开挖
市区
30+20x
x指地下室层数
郊区
20+20x
基础
灌注桩
50~80
视主体高度和地质条件
预制桩
45~60

地基处理

　根据实际情况确定
检测
基础检测
15

结构
底板和地下室
20+15x
x指地下室层数，从捡底算起
别墅主体
20n+30
从抗水板（底板）算起
多层主体
20+8n
n为地上层数
高层主体
20+6n

LOFT
30+12n
写字楼、商业根据实际调整
外墙工程
从结构封顶起算
90+3n
达到拆架完成条件
市政园林工程
管线、园林、道路等
90
达到规划实测条件　
验收及备案
专业验收、竣工备案
50
备案手续完成
整改及交房准备
整及、收尾
60
具备交房条件
工期调整
精装修
90~120
视工程量，验收完成后开展
坡屋顶
15

春节假期
30n
　n为春节次数
裙楼、架空
5m
m指裙楼层数，架空层m=1
气候
0~20
视雨季长短
分批次调整
10~60
同期不同批次楼栋进度差异调整
2、关键路线
项目开工→土方护壁施工→地基处理→基础施工→混凝土结构施工至10层→砌体施工→外墙装修施工→市政园林施工→验收及备案
3、预售节点保证
根据工期计算，从土方开挖至达到预售条件，时间为75~100天，前期报建手续非常繁多，流程非常长；设计方面从规划方案至施工图设计、审查内容非常多，所需时间非常长；单位招标包括地勘、总包、监理、土方、护壁降水等单位多，工作量大；这些不确定因素对工程影响非常大，但预售节点已确定。因此，必须考虑将施工图纸分批出图、审查；报建工作提前，合理利用政府质监、安监提前介入政策。在编制施工进度计划时，必须充分考虑，否则进度计划将很难实施。
4、各分项工程插入时间
主体结构施工、外墙装修施工及市政园林施工占用了项目施工的大部分时间，这几项工作能否按时完成，直接影响项目能否按时完成。从工期计算中可看出，各分部工程前后搭接紧密，一旦出现某个分项工程完法按时完成，将导致后续各分部工程均无法按时完成。只有分部工程的各工序合理、有序、及时插入，才能保证各项分部工程能按时完成。
1）土建主要分项工程可按下表要求进行插入：
序号
节点内容
插入时间
备注
1
交房样板房评审
砖砌体及机电点位样板评审
主体施工至6层开始，至9层评审完
编制样板计划
清水交房样板评审
砌体评审完成后1月内完成
公装样板评审
主体封顶前完成评审
2
地下室顶板防水
及保护层
地下室顶板浇筑完成1月开始
作为施工道路的除外　
3
室内砖砌体工程
（含女儿墙及屋面机房）
主体施工至10层开始，主体封顶时砖砌体施工至距顶层6层的位置；构造柱施工至距顶层8层的位置，剩余工作在45天内完成。
不含样板房
4
屋面工程
突出屋面构件及女儿墙贴砖完成后开始

5
室内抹灰、保温工程
主体验收后立即开始
优先抹厨、卫、管道井　
6
外墙抹灰
主体验收后立即开始
外围构造柱完成后验收主体
7
外墙面砖及涂料工程
外墙抹灰完成4~6层后开始

8
铝合金门窗
窗洞口贴砖完成4层后开始装框，随外架拆除安装，外墙清洗前完成玻璃安装。
窗框定尺生产
9
栏杆工程（阳台）
外墙抹灰灰饼完成后开始，面砖粘贴后随脚手架拆除安装栏杆。
埋件位置预留；整体安装
10
公共装饰工程
同层内墙面抹灰完成后开始吊顶，室内地坪完成后开始地面贴砖。

11
入户门
楼层电梯前室公装完成后装框，质监验收前2~3月集中装门扇。
精洞口安装
12
地坪工程
同层外架拆除后开始。

13
厨、卫、阳台防水
防水找平层随室内地坪施工，防水层随入户门安装集中施工。

14
施工电梯
主体施工至7层开始安装，主体施工至10层时投入使用；外架拆除后1个月内拆除施工电梯。

15
拆除外架
每步挑架区域内面砖沟缝完成后3天内开始拆除。

2）机电工程各分项按下表要求进行插入：
序号
分部分项工程
插入时间
1
电梯工程
电梯安装、取证、运行
主体封顶后2个月内总包单位移交井道给电梯施工单位。施工电梯拆除前完成
2
给水工程
户内给水支管
抹灰前完成
3
给水立管
管道井抹灰完成后，
4
给水点接口
抹灰前完成
5
水表安装
质监验收前完成
6
地下室给水主管
地下室结构验收完后1个月开始
7
给水泵房
地下室结构验收完开始水泵基础施工，泵房抹灰完成后开始设备安装
8
排水工程
排水立管
主体验收后开始
9
厨卫间排水支管及支墩
防水保护层完成后开始；
10
单元出户管
与总坪检查井同时施工
11
总坪市政
总坪雨污水管网
总坪回填完成后开始
12
消防工程
消火栓箱
结构验收后开始，抹灰前完成
13
消防立管
主体验收完成后开始
14
消火栓箱支管
结构验收后，消防立管完成后
15
普消、自消环网
地下室结构验收1个月后开始
16
普消、自消支管
普消、自消环网完成后开始
17
喷头
风管完成后
18
消防泵房
地下室结构验收完开始水泵基础施工，泵房抹灰完成后开始设备安装
19
消防控制线（支线）
消防环网完成后开始
20
探测器（底座）安装
消防控制线（支线）、喷头安装完成后开始
21
消防控制室设备安装
消防验收前2个月完成
22
通风工程
地下室风管安装
地下室主体验收后1个月开始
23
风机设备
地下室主体验收后2个月开始
24
机电工程
强弱电桥架
地下室主体验收后1个月开始
25
地下室照明
消防支管、风管完成后开始
26
地下室动力柜
消防支管、风管完成后开始
27
高低压配电柜
地下室主体验收后开始电缆沟施工；电缆沟施工完成即可开始柜体安装。
28
电缆敷设
地下室动力、照明箱柜、高低压配电柜完成后、消防验收前1个月完成
3）市政景观工程各分项按下表插入：
序号
节点内容
插入时间
备注
1
地下室顶板防水及保护层
地下室顶板混凝土浇筑完成28天后开始，开始后1月内完成

2
顶板盲沟及滤水层
地下室顶板防水保护层完成50%后可开始，防水保护层完成后1月内完成。

3
总坪回填土
滤水层完成后50%后开始，滤水层完成后1月内完成。

4
总坪管网工程
土方回填完后1个月内完成。

5
消防道路(基层）
根据现场实际情况确定

6
绿化工程
土方回填完成后50%开始，备案前3月完成乔木种植。

7
硬景施工
土方回填完成后开始，备案前2月达到规划实测条件。

5、施工进度计划编制注意事项
1）施工进度计划采用PROJECT软件编制，统一按附件3格式。
2）施工进度计划应尽量详细，包括施工过程中土建、安装、市政景观工程等的全部分项。每个分项应包括开始时间、完成时间及各工序的前置工序，通过进度计划能看出施工流程的逻辑关系。
3）施工进度计划应注意结合首批次楼栋计划及项目其余楼栋的施工计划。
首批次楼栋施工计划用于控制项目的开发、技术、预算、预售工作具体实施时间，且首批次楼栋将会遇到施工过程中所有预想到及未预想到的所有问题，风险较大，应重点分析。首批次楼栋施工计划同时控制现场施工每道工序的开始时间，如开始时间滞后，将直接导致后期抢工或完成时间滞后。
项目其余楼栋施工计划控制整个项目施工的完工时间，关键工序中任何一道工序滞后将导致整个项目抢工或完工时间滞后。
4）安装计划中，前期施工应随主体结构进行预留预埋；高层项目中地下室设备安装量大，系统复杂，施工时间较长；外电、自来水、煤气等对各项目施工影响较大，园区内管网影响影响景观施工。地下室及园区内管网相对独立，编制时详细分析。
5）扩大地下室结构封闭时间应尽量提前，通过现场策划，可以实现在主体封顶前完成封闭。该工作影响后续地下室安装工程、地下室顶板上的所有工作及部分中庭楼梯的主体施工工作。地下室封闭应专项论证，重点讨论如何保证中庭楼栋结构施工及地下室顶板按时、有序封闭。
6）市政景观施工应分片区实施，从工期计算可以看出，地下室顶板防水施工、土方回填等施工时，外墙脚手架并未全部拆除，故建议各项目不采用落地式脚手架，或将主体施工工期大幅提前，否则将严重影响防水施工及土方回填施工，进而影响到景观园林施工及后续工作。
7）别墅项目在工期允许情况下，尽量在主体施工完成后（含外装）再进行市政及景观施工。别墅项目市政管网量远远大于高层项目，且大部分位于施工道路下，如提前插入，对主体施工影响非常大。如工期不允许，现场必须提高插入，最早可在主体砌体施工完成后，即可展开管网施工。但应合理安排塔吊与砂浆搅拌机位置，保证主体施工材料运输。
6、施工进度计划管理
施工进度计划的实施需将总进度计划分解为月进度计划及周进度计划。在管理过程中，月进度计划的主要节点应符合总进度计划，即月进度计划是从总进度计划中剥离出来的一部分，不能作大量调整。周进度计划为月进度计划的一部分。总进度计划指导月进度计划，月进度计划指导周进度计划。反之，月进度计划的实现依赖周进度计划的实现，总进度计划的实现依赖月进度计划的实现。
施工进度计划的管理按下表实施。
编制部门
工程部
流程名称
施工进度管理流程
主体
承建商
监理部
项目部/工程部
1

编制项目总体进度计划

2
编制项目施工总进度计划

发放监理、承建商

3
调整计划
未通过

施工总进度计划评审

4
编制项目施工月进度计划

通 过

5

调整计划
未通过
施工月进度计划评审

6
编制项目施工周进度计划

通 过

7

调整计划
未通过
施工周进度计划评审

8
实施计划

通 过

9

检查计划实施情况
出现偏差

说明：1、任务C1由项目部根据公司节点进行编制，经公司审批后，作为项目进度管理的纲领文件；
2、任务A9、B9、C9在实施中出现偏差时，应立即分析原因，采取纠偏措施，经监理、项目/工程部审批后实施。
七、招标采购计划
1、招标采购计划的编制
《招标采购计划》由项目部在《施工进度计划》编制完成后，根据施工进度计划及分项工程出图、招标、材料准备、加工、现场安装等所需要的时间反推出图及招标的开始时间及完成时间。
招标采购计划控制技术部出图开始时间、完成进间及预算部招标的开始时间及完成时间。
招标采购计划应尽量详细，包括所有需出图、需确定施工单位或材料供应单位分项工程。时间上从地勘开始至工程竣工。编制时应与技术部、预算部协商明确哪些是先出图后招标，哪些是先带方案招标。
招标采购计划编制完成后，由计划品质部组织技术及预算进行讨论，完成后各部门按此实施，计划品质部备案并督促各部门按计划实施。
招标采购计划标准格式详见附件4。
2、出图、招标、施工流程
1）土方外运
出项目总平图→地勘单位招标→初勘（地勘快报→开挖图）→正式地勘报告→土方单位招标→土方外运手续、安监备案→土方外运。
2）外墙面砖供货单位、涂料
招标需求→面砖样品、外装方案→确定供货单位→根据面砖样品制作小样→技术部认样→项目部提供货计划→面砖生产运输→现场做施工样板→认样→现场粘贴。
3）入户门、铝合金门窗、铝合金栏杆
招标需求→铝合金门窗深化图纸、入户门选形→门窗颜色样品→门窗单位提供色样→技术部颜色、型材、配件等认样→型材备货→工厂生产（现场做施工样板→认样）→现场安装。
4）干挂石材、幕墙
招标需求→有设计资质单位图纸深化→图纸审查→招标→报建（报建后现场可安装龙骨）→施工单位提供石材样品→认样→石材备货→运输→本地工厂生产→现场安装石材。
大型幕墙需在主体施工前招标，有大量埋件等需主体施工时预埋。
5）外墙保温
招标需求→外墙保温图纸深化→单位招标→材料抽查材料送检，试验合格→现场施工。
6）公区装修
招标需求→图纸深化→公装单位招标→现场做样及材料认样→现场施工。
7）弱电施工
招标需求→弱电图纸二次深化→弱电单位招标→总包随砌体预留预埋→弱电单位现场施工。
8）电梯
招标需求→提供电梯参数→电梯单位招标（招标后可确定电梯生产时间）→提供电梯井道图纸→井道预留预埋及土建施工→电梯机房砌筑完成（移交井道）→电梯安装调试→施工电梯拆除前验收完成投入使用。
9）供电、自来水、煤气、有线电视
招标需求→供电、供水方案审查、煤气公司自来水公司出图→报价→确定施工合同→现场施工。
3、设计、出图、招标时间控制
1）二次图纸深化按45天控制，设计认样按5天控制。
2）各类招标按30天控制。
3）材料生产及运输时间，以与供货厂家约定为准。铝合金型材备货按30天控制；入户门生产按60天控制；面砖生产、运输按40天控制；电梯生产按120天控制；保温体系试验按60天控制。
4）展示区时间较紧，各项目自行与预算部及技术部协商出图时间及招标时间。

八、进度计划的调整
1、项目开发节点计划的调整
根据公司战略及市场需要，项目开发节点计划级节点可能存在调整，由计划品质部调整，经公司总经理同意后，提前两个月通知到各项目部。
2、施工进度计划的调整
施工进度计划可根据实际情况适当调整。
1）如有施工或其它原因造成工期滞后，应安排抢工或其它措施，保证后期节点能按期完成，禁止出现工期滞后时，简单地将后续工作往后推。但不论如何调整，影响已确定的B级节点及公司确定的项目开发节点（即A级节点）。
2）如公司项目开发节点调整，施工进度计划作相应调整。
3）如因公司开发、技术、预算等部分工作滞后，造成施工进度滞后，由项目部提出书面申请，经公司相关部门讨论同意后，可进行调整。影响工期相应顺延。
3、招标采购计划的调整
招标采购计划确定后，可不再调整。如技术部未按时出图，预算部招标时间可相应顺延。
4、项目开发总进度计划、B级节点清单的调整。
除项目开发节点计划调整后，项目开发总进度计划及B级节点清单需相应调整外，其余情况如需调整，B级节点需由项目部提由书面申请，经公司相关部门协商后，可进行调整。B级节点调整清单详附件5。
5、所有进度计划调整后，形成新版本计划，经各相关部门会签后，报计划品质部备案；并由计划品质部在后续工作中监督执行。

附件1：项目开发总进度计划模板
附件2：B级节点清单
附件3：施工进度计划模板
附件4：招标采购计划模板
附件5：B级节点调整清单

项目开发B级节点清单
附表2
公司节点
开工时间： 开盘时间： 竣工验收时间： 交房时间：
B级节点
序号
B级节点名称
责任部门
计划开始时间
计划完成时间
备注
1
项目市场定位报告
营销部

2
售楼中心定位

3
样板房定位

4
开盘

5
规划方案设计
技术部

6
展示区设计

7
土方开挖及基坑支护施工图

8
施工图设计、审查

9
外立面分色图设计（含节点大样）

10
外立面二次设计（含幕墙、GRC等）

11
铝合金（塑钢）门窗施工图设计

12
金属构件施工图设计(含栏杆、钢结构）

13
公装施工图设计

14
智能化深化设计

15
电梯配置选型

16
景观、绿化施工图设计

17
面砖认样

18
入户门选型

19
方案报建
开发部

20
规划许可证

21
提前介入手续

22
施工图报建

23
质监、安监备案

24
施工许可证

25
产权面积预测

26
预售证

27
产权面积实测

28
规划验收

29
竣工备案

30
展示区招标（含售楼中心、样板房等）
预算部

31
土方单位招标

32
总包单位招标

33
监理单位招标

34
面砖供应单位招标

35
外装幕墙招标（石材或玻璃幕墙等）

36
铝合金（塑钢）门窗单位招标

37
入户门供安单位招标

38
防火门供安单位招标

39
保温单位招标

40
金属构件单位招标（含栏杆、钢结构等）

41
公装单位招标

42
消防单位招标（含通风）

43
智能化单位招标

44
供配电单位招标

45
景观绿化单位招标

46
甲供安装材料供货单位确定

47
电梯单位招标

48
现场达到提前介入条件
工程部
/项目部

49
验槽

50
售楼中心及样板房完工

51
达到预售条件

52
交房样板房评审

53
自来水工程施工合同签订

54
燃气工程施工合同签订

55
供电方案通知书

56
供配电图纸审查

57
主体封顶

58
室内砖砌体工程

59
主体验收

60
外墙保温工程

61
室内抹灰工程

62
门窗工程

63
栏杆工程

64
地坪工程

65
外墙面砖及涂料工程

66
外墙石材工程

67
正式电梯取得验收合格证

68
拆除外架

69
供配电工程（含外部电源）

70
总平管网工程

71
景观绿化工程

72
消防验收

质监验收

编制部门：
编制人：
编制时间：

项目部： 工程部： 开发部： 营销部：
技术部： 预算部 ： 计划品质部： 总经理：

注：1、表中所列节点时间不因上游节点实际完成时间滞后而顺延。

注：2、节点完成的依据：技术部以技术部与预算部的图纸交接为准，预算部以中标通知书为准。

注：3、项目部需考核节点的开始和完成时间，其他部门仅考核节点的完成时间（开始时间供参考）。

项目开发B级节点调整清单
附表5
公司节点
开工时间： 开盘时间： 竣工验收时间： 交房时间：
B级节点
序号
B级节点名称
责任部门
计划开始时间
计划完成时间
调整后开始时间
调整后完成时间
调整原因

70
编制部门：
编制人：
编制时间：

项目部： 工程部： 开发部： 营销部：
技术部： 预算部 ： 计划品质部： 总经理：

附表1

项目招标采购计划
预计交房时间：
科目编码
合同名称
签订部门
施工图时间
招标需
求时间
招标时间时间
施工时间
备注
开始
完成
开始
定标
进场
完工
5001.02
开发前期费

5001.02.01
勘察费

5001.02.01.01
初勘、详勘

●
初勘合同
预算部

●
详勘合同
预算部

5001.02.01.02
超前钻

●
超前钻合同
预算部

5001.02.03.03
环评费

●
环境评估报告费
技术部

●
交通评估费
技术部

●
地震安全性评估合同
技术部

5001.02.04
临时设施费

5001.02.04.01
管线迁移

●
煤气管线迁改合同
预算部

●
自来水迁改合同
预算部

●
高、低压线迁改合同
预算部

●
通讯线路迁改合同
预算部

●
有线电视线路迁改合同
预算部

●
雨污水管道迁改合同
预算部

5001.02.04.02
临时设施

●
临时道路施工合同
预算部

●
施工板房合同（甲方使用）
预算部

●
工地监控系统合同（甲方使用）
预算部

●
临时用地用房租赁合同
预算部

●
临时办公室保安、保洁合同
预算部

●
临时设施占道、占地协议
预算部

●
临时围墙合同（甲方）
预算部

●
场地平整合同
预算部

5001.02.04.03
临时用电

●
临时用电合同
预算部

5001.02.04.04
临时用水

●
临时用水合同
预算部

●
临时用水打井费用
预算部

●
河道取水费用
预算部

5001.02.04.99
其它临时设施费

●
临时用气合同
预算部

5001.02.05
三通一平

5001.02.05.01
　　红线外配套费

●
红线外景观施工合同
预算部

●
红线外市政施工合同
预算部

●
红线外桥梁施工合同
预算部

5001.02.05.99
　　其他

5001.03
建筑安装工程费

5001.03.01
土建部分工程费

5001.03.01.01
　　基础工程

5001.03.01.01.01
大型土石方工程

●
土石方工程合同
预算部

●
总平土石方回填
预算部

5001.03.01.01.02
桩基础工程

●
桩基施工合同(含检测费用)
预算部

●
地基处理合同
预算部

●
边坡处理(含抗滑桩\非景观挡土墙等)
预算部

5001.03.01.01.03
基坑支护工程

●
打井、降水合同
预算部

●
基坑支护合同
预算部

●
抗浮锚杆合同
预算部

5001.03.01.02
土建主体工程

5001.03.01.02.01
土建结构工程

●
建筑安装总包工程（土建部分）
预算部

●
防水工程合同
预算部

●
烟道及其它配件合同
预算部

●
屋面瓦采购合同
预算部

●
天沟、落水管采购合同
预算部

5001.03.01.02.02
外墙工程

5001.03.01.02.02.01
　　　　　外墙涂料

●
外墙涂料施工合同
预算部

5001.03.01.02.02.02
　　　　　外墙砖

●
外墙砖采购合同
预算部

5001.03.01.02.02.03
　　　　　外墙保温

●
外墙保温施工合同
预算部

5001.03.01.02.02.04
　　　　　外墙石材

●
外墙石材采购、施工合同
预算部

5001.03.01.02.02.99
　　　　　其它

●
外墙其他饰材采购合同
预算部

●
外墙其他饰材施工合同
预算部

5001.03.01.02.03
门窗工程

●
铝合金门窗\铝合金百叶工程合同
预算部

●
住宅及公寓入户门采购合同
预算部

●
办公及商业部分入户门
预算部

●
车库门采购合同
预算部

5001.03.01.02.04
栏杆

●
阳台\装饰栏杆合同
预算部

●
消防楼梯栏杆合同
预算部

●
护窗\户内楼梯栏杆合同
预算部

●
围墙栏杆合同
预算部

5001.03.01.02.05
防火门

●
防火门采购安装合同
预算部

●
防火窗采购安装合同
预算部

5001.03.01.02.99
其它零星土建工程

5001.03.01.03
幕墙工程

●
幕墙施工合同
预算部

5001.03.01.04
装修工程

5001.03.01.04.01
交楼标准

5001.03.01.04.01.01
　交楼标准装修工程款

●
精装修施工合同
预算部

5001.03.01.04.01.02
　装修材料款

●
精装修材料采购合同
预算部

●
精装修设备采购合同
预算部

5001.03.01.04.02
　　　售楼部装修工程

●
售楼处建安工程合同（永久）
预算部

●*
临时售楼部建安工程合同
预算部

●*
临时售楼部外装工程合同
预算部