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拆迁步骤：拆迁之初
公布: -1-11 15:14 |  作者: |   起源: 本站原创 |  查看: 408次

1、什么是拆迁？
“拆”，是指将土地上原有建筑物或其它必需拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者临时或永久迁移。房屋拆迁

是指取得拆迁许可单位，依据城市建设计划要求和政府所同意用地文件，依法拆除建设用地范围内房屋和隶属物，将该范围内单位和居民重新安置，并对其所受损失给予赔偿法律行为。
2、开发商或政府拆迁步骤是什么？
 城市房屋拆迁是对城市计划区内国有土地上原有房屋及其隶属物等，不适应经济、社会发展需要部分进行拆除重建，使城市整体功效得到改善和提升。
    1、拆迁方法：
    1） 政府组织拆迁：关键指经过批租、旧城改造方法取得土地使用权所包含拆迁
    2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产企业常见模式，但要申请拆迁许可证。
    3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作单位进行。
    2、拆迁关键内容包含：
    (1)房屋拆建，如危旧房改造；
    (2)城市功效、用地布局和空间结构调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造；
    (3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。所以，城市房屋拆迁是伴伴随城市建设项目进行，是城市建设关键组成部分，尤其是旧城改造中一个关键步骤，处于建设项目标前期工作阶段。
    3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
    1） 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
    2） 建设项目同意文件；
    3） 建设用地计划许可证；
    4） 国有土地使用权同意文件（建设用地同意书或划拨决定书）
    5） 拆迁代办单位和评定机构资料。
    6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基础情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权清楚安置用房证实；拆迁赔偿资金起源及预算资金额度。）
    7） 相关金融机构出具拆迁赔偿安置资金证实。
3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？
拆迁赔偿：拆建单位依据要求标准向被拆迁房屋全部权人或使用人支付多种赔偿金。通常有：(1)房屋赔偿费，用于赔偿被拆迁房屋全部权人损失，以被拆迁房屋结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转赔偿费，用于赔偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户人口每个月给予补助。(3)奖励性赔偿费，用于激励被拆迁房屋住户主动帮助房屋拆迁或主动放弃部分权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁赔偿费各项标准由当地人民政府依据当地实际情况和国家相关法律政策加以确定，拆建单位必需严格实施，不得任意更改。
拆迁赔偿安置协议：拆迁赔偿安置协议是拆迁人和被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁赔偿安置中权利义务关系而签订协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务协议，它适用《民法通则》 和《协议法》。
　　房屋拆迁赔偿安置协议含有下列特征：
　　（1）房屋拆迁赔偿安置协议是房屋拆迁双方法律行为。
　　（2）房屋拆迁当事人之间法律地位平等。
　　（3）协议必需是房屋拆迁双方正当行为。
　　（4）房屋拆迁赔偿安置协议是含有法律效力文件。
　　（5）房屋拆迁赔偿安置协议是一个双务有偿协议，协议当事人依据协议享受一定权利，同时又要负担对应义务。
　　（6）房屋拆迁安置协议必需采取书面形式。
　　房屋拆迁赔偿安置协议关键内容有：
　　（1）拆迁赔偿方法，货币赔偿金额及其支付期限；
　　（2）安置用房面积、标准和地点；
　　（3）产权调换房屋差价支付方法和期限；
　　（4）搬迁期限、搬迁过渡方法和过渡期限；
　　（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方法；
　　（6）违约责任和争议处理方法；
　　（7）当事人约定其它条款。
拆迁冻结：拆迁冻结就是已经决定要拆，不过拆迁之前需要对拆迁区域内房产进行评定方便对业主给出对应赔偿或安置方案，在这个期限之内所谓冻结就是在冻结期内严禁房产持有些人变更房产面积和归属，严禁人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结期限不等，可能因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆，剩下就是时间问题了。
在拆迁之初，一定要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发文件，其中包含：拆迁公告，拆迁地块建设项目同意文件，建设用地计划许可证，建设工程计划许可证，谁是拆迁单位，城市房屋拆迁资格证书，拆迁许可证，和两个内部文件（拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁赔偿安置资金证实）。其中，两个内部文件需要经过提请政府信息公开或诉讼才能看到，还要关注通知甚至公开信，和安置赔偿实施细则或措施。
拆迁步骤：赔偿谈判
公布: -1-12 15:14 |  作者: |   起源: 本站原创 |  查看: 406次
房屋拆迁赔偿： 拆建单位依据要求标准向被拆迁房屋全部权人或使用人支付多种赔偿金。通常有：(1)房屋赔偿费，用于赔偿被拆迁房屋全部权人损失，以被拆迁房屋结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转赔偿费，用于赔偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户人口每个月给予补助。(3)奖励性赔偿费，用于激励被拆迁房屋住户主动帮助房屋拆迁或主动放弃部分权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁赔偿费各项标准由当地人民政府依据当地实际情况和国家相关法律政策加以确定，拆建单位必需严格实施，不得任意更改。

赔偿谈判：必需时需录音留作证据
在拆迁公告公布后，假如有拆迁企业找到被拆迁人洽谈，龚来章律师提议被拆迁人要索要她们授权委托书，让她们出示工作证和拆迁人员资格上岗证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。和拆迁办工作人员沟通时，龚来章提醒，在必需时做录音，“这些话可能作为未来协商谈判取得关键赔偿信息线索，有些被拆迁户没有固定证据，极难证实对方口头承诺”。
拆迁步骤：房屋评定
公布: -1-12 15:14 |  作者: |   起源: 本站原创 |  查看: 379次
房屋拆迁评定步骤：

　　首先，由估价企业到房屋现场进行前期勘察和准备相关资料，内容包含确定拆迁范围内房屋类型和结构情况；搜集拆迁企业拆迁许可证、动迁居民产权证或租赁卡等资料。
　　然后，依据动迁基地大小安排对应数量估价师开展工作。
　　接着，针对不一样房屋制订对应估价方法，关键有三种，即成本法、收益法和市场比较法。既可选择一个进行评定，又可同时采取多个方法进行综合评定。
　　最终，出示估价结果，并向动迁居民公告。经过一段时间公告后向动迁居民出具房屋评定汇报。需要强调是，该评定汇报只能作为房地产拆迁赔偿关键依据之一，最终止果还需要参考上海要求最低标准房屋赔偿价和价格赔偿系数确定。

拆迁评定阶段注意事项：在评定企业人员上门时，被拆迁人也要让她们出示对应评定企业资质及上岗证件，在评定汇报中“和房屋实际面积，装修情况，层高不符地方，要提出质疑，要让评定人员具体记载，必需时要她重新评定”。
　对于已达成拆迁赔偿安置协议被拆迁户，一定要注意向拆迁企业索要协议原件。“有些恶劣拆迁人先让你签字，全部赔偿金额、面积、楼号全部是空白，和口头不一致”。
对拆迁评定不服，能够申请重新评定。
拆迁步骤：强制拆迁
公布: -1-12 15:55 |  作者: |   起源: 本站原创 |  查看: 378次
强制拆迁：依据《中国土地管理法》第83条，《中国土地管理法实施条例》第45 条之要求，土地征用房屋强制拆迁应由相关单位申请人民法院实施，即只有司法强制拆迁才算正当，最高人民法院通知，各地法院不得以多种理由参与拆迁,法律并未授予行政机关强制拆迁权利，所以行政诸机关对她人房屋强制拆迁行为是没有任何法律依据、是非法行政。

　　中国《城市房地产管理法》经全国人代会常委会修改后已于8月30日由胡锦涛主席第七十二号令公布施行。这也是法律要求，效力高于“行政法规”，所以从时间点上讲。《城市房屋拆迁管理条例》失效时间，应该是胡锦涛主席令第七十二号令公布施行时间，8月30日。国务院于公布《城市房屋拆迁管理条例》，属于“行政法规”。因和新公布施行法律，如中国《物权法》中要求不一致。按中国《立法法》法律要求（如：第六十四条，第七十九条）所以失效，这已是很明确地被废止了。因该停止实施了在全国人代会公报上公布施行了，也就是向全中国人民公布施行了。

　　伴随<物权法>实施，在拆迁计划过程中，将更多地人性化，更多考虑被实施人正当权益，不到万不得已时，是不能强制拆迁。

被拆迁户对策：
　对房屋情况拍照录像
　她还提醒被拆迁人，在行政裁决靠近尾声时，要对自己房屋情况，物品进行拍照录像，因为“程序走到这里，就可能面临强拆”。
　即便行政裁决以后面临强拆，被拆迁人也要拨打110，并找适宜位置和角度将强拆过程拍摄下来，以保留有效证据。
拆迁步骤：行政裁决
公布: -1-19 15:46 |  作者: |   起源: 本站原创 |  查看: 355次

行政裁决是指行政机关或法定授权组织，依据法律授权，对平等主体之间发生、和行政管理活动亲密相关、特定民事纠纷（争议）进行审查，并作出裁决具体行政行为。

　　行政裁决主体含有法定性。行政机关只有取得法律授权，才能对授权范围内民事纠纷案件进行审查并裁决，没有法律授权，行政机关不能自行决定和裁决一些民事纠纷案件。

    《城市房屋拆迁管理条例》第14条要求，“拆迁人和被拆迁人对赔偿形式和赔偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方法和过渡期限，经协商达不成协议，由同意拆迁房屋拆迁主管部门裁决。”