楼盘调研报告案例样本.doc

红树西岸楼盘调研汇报案例

项目名称
红树西岸
项目地点
侨城西路以东、滨海大道以北、深圳湾一路以西，白石四道以南围合部
调研时间
-11-21
开发单位
深圳红树西岸地产发展
总包单位
江苏华建（原江苏一建）
监理单位
深圳市中海建设监理
物管单位
深圳百仕达物业管理
物 管 费
7.50元/平方
设计单位
方案设计
美国ARQ企业（本纳道·霍）
项目
指标
总用地面积
75101.77
建筑设计
深圳大学
总建筑面积
249265.29平方米
立面设计
英国企业OVE ARUP工程顾问企业
容 积 率
3.4
环境设计
上海锦展园林设计企业
总 户 数
1302
示范单位设计
香港梁志天
车 位 数
1900
智能化设计
深圳达实智能企业设计（塞为智能、琪云电子两家企业施工）

规 划
三栋折板式高层住宅风车型部署，景观为计划主导。
景 观
景观特质
深圳湾海景、沙河高尔夫球场景观
形态和风格

建筑
设计
户型特点
大进深住宅 层高3.2米，室内净高为2.95米, 采取全隐梁（含外梁），景观主导室内全空调
单体设计
一梯两户，内置关键筒（人工采光通风），大进深板式高层住宅。窗墙系统。
形式和风格
窗墙系统组成立面特点。蓝绿夹胶玻璃栏板 平板阳台无灯 栏杆立柱社设灯
设施及材质
隔音楼板，隐蔽承重式地面插座, 美国just right即热热水系统，双止回式烟道、变压止逆阀式烟.，窗墙系统造价2个多亿人民币由奥雅纳负责引进。阳台栏板为21.52mm厚带防火夹层钢化玻璃。瑞士吉博力(GEBERIT)企业同层排水系统：全防臭横排地漏、同层排水部件采取该企业HDPE（高密度聚乙烯）管道、存水弯、进水阀、排水阀、厨房落水装置、浴缸落水装置等。独立置换式全新风系统，小区全方面配置无线网络，
主力户型
主力户型150-260平方米
配套设施
保姆公寓 幼稚园
周围配套

价 格
最高价

最低价

均 价

总结
优点
名师计划设计-
计划形式、建筑形象独特
极佳地理位置和海景、高尔夫球场景观
全隐梁（含外梁）住宅
楼板最厚带隔音住宅
选择高级建材
智能化住宅
豪华精装修及高级设备高级家电
全国第一个进行抗震试验住宅
中国唯一进行窗户风压试验住宅
瑞士给排水系统住宅：全防臭横排地漏、同层排水（现场施工所用不一致）
全方面装配独立置换式全新风系统住宅（现场施工没见预留孔和相关管道）
即热热水系统
公共部分采取蓄冷空调自然采光生态地下车库（名不符实）

缺点
住宅产品形式为过时大进深大板式住宅
部分户型部署不合理 走道偏窄
中部关键筒效果不佳而且运行成本高
采取商用空调形式造成户内有效高度降低
环境噪音大

其它
聘用高文安为甲方顾问
工地管理好
装修施工分6家

土建部分：
分 项 工 程
品牌
材料/规格
价格
施工单位
备注
进户门
　泉顺安（江苏昆山）
采取高级防火防盗门，门板为进口黑胡桃、檀木。进口板皮
元左右
泉顺安企业
它五金配件全进口;
门锁为韩国Irevo电子锁
（价格：2600元/把）
阳台门
铝合金型材华加日;玻璃深圳南玻制造
施工单位华加日和方大施工
阳台门采取四扇双轨，铝合金五金配件采取德国骆驼牌五金配件;
阳台栏杆骨架采取广州钢管厂生产方通，阳台栏杆采取华加日铝合金型材做装饰。
另每栋设计室外擦窗机三台。
玻璃：阳台分隔玻璃采取加胶玻璃8+1.5+8MM。
阳台护边玻璃：采取6+1.5+8MM厚夹胶钢化安全玻璃（价格：300元/㎡）。
推拉门采取低辐射中空钢化安全框玻璃(6+12+6,夹带真空层，价格：330-350元);
推拉门下固定窗采取夹胶钢化安全玻璃〕。
玻璃颜色由内部加胶颜色决定。
玻璃幕墙
窗
阳台栏杆
室
内
装
饰
公共部分

电梯厅：天面：采取吊顶;
墙面、地面：采取亚细亚磁砖 规格： 300×300mm 价格：50元/㎡

消防楼梯：天面、墙面：采取浅色乳胶，价格：20元/㎡
户内
大部分房间仅粗装修
部分房间：卫生间采取亚细亚磁砖装饰地面和墙面
设备间采取乳胶漆刷白或“赛丝纶”吸声装饰艺术板，
“赛丝纶”吸声装饰艺术板价格：180-200元/㎡，
样板房墙面贴美国进口墙纸，地面圣象木地板。
外墙装饰
除大面积玻璃幕墙外采取“爱和陶”氟碳漆涂层高级釉面砖，价格：100-120元/㎡
施工单位江苏华建
烟 道
采取双止回式烟道、变压止逆阀式烟道两种
防
水
厨卫间、外墙面、屋面
蓝盾牌水泥基防水涂料
地下室
顶板
采取SBS防水卷材
侧墙
采取911防水涂膜
装饰
工程
样板房
深圳建筑装饰、城市装饰、建艺等六家企业
其它
屋顶
采取了倒置式屋面结构系统。将保温层设在防水层之上，防水层不易老化，防水层寿命可延长3倍。保温层采取挤塑泡沫板，厚度较标准图集中增加50%。
地下车库
阳光车库:地下车库设计了上下串通式椭圆形采光孔，光线能够从采光孔上面直接照射到地下一二层,地下车库也实现自然采光和通风。节省用电，降低平时使用维护费用，消除传统地下室阴森黑暗，感觉更舒适。
楼板
隔音楼板结构：在楼板上铺设一层0.5公分厚美国陶氏化学艾思牌隔音垫40元/平方米，再铺设一层3公分或5公分厚挤塑泡沫板，再加一层4公分厚双向配筋细石砼保护层，总厚度高达30公分。

安装部分：
工程类别
关键产品
工程特点
设计单位
施工单位
工程造价
消防
火灾自动报警系统采取诺帝菲尔系统
消防工程刚开始施工
深大设计院
江苏华建
不详
供配电
华通开关柜
许继变压器
梅兰日兰高压柜
配电房宽大
深大设计院
爱得威电气安装企业
不详
智能化
霍尼维尔
灯光、家居智能控制在深圳领先

达实智能
赛为智能、琪云电子
含室内家电共约2.4个亿（含达实智能830万设计费用;300万美元进口设备）
水电
“万通牌”线管
“金龙羽”电线、缆
“胜武”分支电缆
“佛塑牌”PVC排水管，给水采取美国进口尼必克铜管
材料优良
深大设计院
江苏华建
不详

热水器位置
生活阳台
空调室内（外）机位置
室内机位置在室内设备间，室外机在楼房连接处采光井
消火栓位置
公共楼梯间
电（水）井位置
电梯间（公共楼道）

材料（设备）名称
品牌（型号）
价格
电线电缆
金龙羽
市场信息价
排水管材
泰盛螺纹管、铸铁管
φ100 20元/M（市场价）
给水管材
进口美标ASTM纯质铜管
国产DN20 28元/M；
DN25 36元/M
进口上浮50％（市场价）
热水系统
即热热水系统，楼盘使用美国专利产品品牌“JUST RIGHT”
格兰富智能型热水循环泵
-2500元/套（不含热水器）
新风系统
“霍尼韦尔”
1万元/套（按200平方米计算）
地漏
上海 “吉博力”横排地漏：采取了GEBERIT企业同层排水系统，同时配套采取该企业吉博力横排地漏，并带有存水弯，即使没有存水，防臭功效也大大优于目前绝大多数下排地漏。这是现在欧洲广泛采取一个排水方法。
不用降板，配合吊式马桶。
每个卫生间专用水箱、横排地漏、浴缸排水一套为元。
室内空调
LG商用空调
2～5万元/套
公共部分空调
资料显示为蓄冷空调，实际还未安装。

电梯
采取大连星玛电梯，2.5米/S 1000kg
3000万元/57台
厨具
“米勒”

水质软化系统
美国 Culligan
8000元/套

销售信息
楼盘名称
红树西岸花园
项目推广名称
红树西岸
物业类型
高尚住宅
位置
南山区滨海大道红树湾
土地受让时间
-12-7
土地使用年限
70年
预售许可证号
深房许字（）南山046号
预售批按时间
-11-18
宗地号
T207-0026    
占地面积（M²）
75102
建筑面积（M²）
255300
住宅面积（M²）
249300
商业面积（M²）

会所面积（M²）
3000
办公面积（M²）

其它配套（M²）
3000（幼稚园）
车位（个）
1900
容积率
3.4
覆盖率

绿化率

住宅使用率
82.6%
形态规模
3栋31层建筑
总户数
1301
总平面布局
3栋主体建筑成风车型排列，互不阻挡，户户全部有多景观，楼距60-100米。
单体建筑平面
2梯2户，局部2梯1户
户型及百分比
户型结构
2房2卫
3房2卫
复式3房3卫
3房3卫
3+1房4卫
2梯1户大平面
2梯1户复式
面积（M²）
116-117
144-173
194-197
186-209
219-268
294-368
462-512
户 数
191
297
37
495
115
113
53
户数百分比
14.68%
22.83%
2.84%
38%
8.84%
8.69%
4.07%
交楼标准
280平米以下户型均带3500元/平米精装修
户型特色
进深达3米阳台
建筑风格/特色
水晶立面
园林风格/特色

配套特色

公共交通路线

公共配套

商业配套

开工时间
.12.28.奠基仪式
封顶时间
.12.
完工时间

入伙时间
毛坯：06.05.28；带装修：06.11.28。
推广专题语
上善生活
营销/推广特色
聘用公关企业不停举行较有深度或影响力活动，比如：香港赛马日、毕加索真迹展等等
认筹时间
.10.发行200份信托基金；
诚意金及其优惠方法
信托基金每份80万，7.5折优惠；8万元SVIP卡，9-9.2折优惠
开盘时间
.4.22.全球公开发售
定金（元）

开盘销售率
120份信托用户成功购置
付款方法及优惠

实收均价(元/㎡)
25000
起价（元/M²）
19000
最高价（元/M²）

车位售价(元/㎡)

车位租金(元/月)

管理费(元/㎡.月)
7.5
工程进度

销售率

售罄时间

开发商
深圳红树西岸地产发展
整体计划

建筑设计
美国ARQ企业（本纳道·霍）
园林设计

工程监理
深圳市中海建设监理
样板房设计
梁志天，劳琳达
建筑施工
华建3、5处
销售代理（顾问）
外销中原、美联
物业管理（顾问）
深圳百仕达物业管理
影视企业

网络企业
拓之林

模型制做

广告推广
Logo设计韩家英设计企业

图片说明

备注
卖点：30公分厚隔音地板
全隐梁
同层排水
可升级高智能化住宅
窗墙系统
软化水系统。既开即热热水系统
户型中有小量公寓用于配套出租
售楼电话

接待人

调查人

填表日期
-11-25