一期底商促销及招商专项方案.doc

广东丰顺锦江美景城一期底商促销及招商方案12月 一、背景一期住宅300余户交房基础完成，多数业主赶在年前进行装修，争取年后入住。提供给此部分群体满足日常生活需要小区配套商业应该对应跟上，此时，一期底商推出时机已到。在新区商业气氛不成熟大环境下，怎样快速消化一期底商，盘活资金，是本阶段重中之重。针对项目地处新区，商业环境冷清情况，必需利用切实有效促销活动及招售并举方法，在短时间内去化一期底商快速回笼资金，并以此带动二期遛房顺利推出。二、客群分析 有意向购置商铺客群有：大部分是有外地收入当地人、当地自营生意人和一部分公务员。本阶段商铺促销方案应该关键针对此部分群体进行展开。三、商铺发展抗性1、项目周围配套设施不成熟；2、项目对面丰顺中学半封闭管理，校内小区商业配套成熟，分流店面消费群体；3、项目一期底商单价高，银行按揭较难办；4、一期住宅业主还未完全入住，店面消费群体较微弱；5、新区商业气氛不成熟。四、经营业态 1、业态选择依据项目地处新区和商铺关键服务一期住宅业主策略，选择业态关键把握以下几点标准：项目地处新区，商业气氛冷清，现在尚无租金市场；关键为当地较著名较有实力自营小百货商家；合适考虑专业化商街模式（如建材、家俱等）；消费对象为项目一期住宅人群和居住在新区居民；依据以上三点，本项目经营业态关键为：（1）沿街主力店关键设置在沿街店面，如3#、5#底商。亮点在于引进专业餐饮商家（丰顺当地较少有成规模餐饮机构）、实力较雄厚超市连锁、药店连锁、建材超市或家俱超市等，形成区域亮点，增加项目吸引力；首先能够提升整体商业品质，形成市场影响力；其次能够有效发明新区租金市场和提升商铺租金水平。 （2）内街便利店关键设置在面向小区店面，引进当地自营中型小百货商家，如剪发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等，方便小区居民日常生活需求。2、招商方法因为项目地处新区，商业气氛不成熟，商铺尚无租金市场，假如以常规收取租金方法招商，效果不显著，甚至可能造成商铺冻结情况。所以，在现在新区商业冷清大环境下，要进行项目一期底商招商，必需合适利用优惠政策以吸引商家关注并促进其进驻。考虑到实际情况，一期底商租金控制在10-20元/之间。（1）预交确保金，免租六个月。 1、商家只需要预先交纳3000-5000元之间进驻确保金，免收租金六个月。 2、六个月后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。3、假如进驻商家交纳确保金时一次性交纳六个月租金，则免租期延长至十二个月。4、租赁协议到期后，商家如不继续租用，可终止协议，开发商全额退还确保金。5、协议期未满，假如商家要退租，开发商退还其交纳余下部分租金，确保金作为违约金归开发商全部，不予退还。（2）一次性交纳租金，免租十二个月。 1、商家一次性交纳3年租金，从第四年起，免收十二个月租金及六个月管理费。 2、一次性交纳租金商家，享受优先挑选一间备选商铺位置资格。 3、租赁协议最少年限为5年。3、经营方法（1）返租经营 购置商铺业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签署协议，全权委托开发商经营管理，业主只收取每十二个月对应投资回报金额，则开发商拥有约定年限里商铺经营权、管理权及收益权。（2）自主经营 由购置商铺业主自行经营店面，自负盈亏，定时交纳商铺管理费。五、促销方案（一）购铺提前返还投资收益方案推广专题：旺铺抢购，提前收益。时间：1月起策略：用提前返还购铺业主前三年投资回报收益方法，即隐性降价，用短期资金回报吸引意向用户购置。前提：1、 购置商铺业主必需和开发商签定返租协议，经营方法为返租经营。（具体方法见上“经营方法”）2、 预先估量商铺投资回报率。假定投资回报年限为三年，商铺总售价为M。依据投资回报率依次为第十二个月4%、第二年5%、第三年6%，则前三年投资回报收益：4%M、5%M、6%M。3、 本司和开发企业确定一次性抵扣投资回报收益额度。4、 本司销售部确定一期底商本阶段推出备选店面位置，其中3#、5#楼底商来访者较多，可合适考虑。关键步骤：事宜实施单位备注传达促销信息本司历来访用户、致电、DM通知具体促销信息意向用户签定购房协议、三年返租协议本司、美景在总房价里一次性抵扣前三年投资回报收益，即4%M+5%M+6%M=15%M，商铺总售价15%。前三年商铺经营美景统一招商、统一经营、统一管理、统一收益。定时收取业主商铺管理费。第四年以后经营美景业主可依据商铺经营情况选择收回经营权进行自主经营，或继续以收取投资回报收益方法进行返租经营。（二）过年购铺抽大奖促销方案推广专题：购铺送礼，红包连连，惊喜过年！时间：2月1日至20日策略：用购置商铺即可参与抽奖活动，关键是针对在外工作回乡人士销售，用新年购商铺抽大奖形式，吸引并促进其快速下定。前提：1、 本司和开发企业确定抽奖奖项设置，如购商铺送额度不等优惠赠予或折扣和具体促销金额。2、 促销金额直接从售价中扣除或抵扣，开发企业无须另外拨款。3、 本司确定一期底商本阶段推出备选店面位置。关键步骤：事宜实施单位备注传达促销信息本司历来访用户、致电、DM通知具体促销信息确定奖项等级及数目本司、美景一等奖：购铺赠予8888元过年红包（二名）二等奖：购铺赠予6666元过年红包（四名）三等奖：购铺赠予3333元过年红包（八名）意向用户签署购房协议本司、美景业主交纳完定金或全部房款以后，到销售中心进行抽奖，每一位全部有获奖机会，奖项幅度不等。业主领取过年红包美景业主凭抽奖小票、购房协议、付款发票和个人有效身份证实到地产企业办公室领取红包。此步骤必需在业主切实交纳完定金或房款以后实施，确保资金流通。业主领取过年红包本司、美景此步骤也可考虑：抽奖赠予金额直接在售价里一次性抵扣，即隐性打折，无须另外增加促销费用，利于资金流通。（三）以租代售促销方案推广专题：预付定金，旺铺归您！时间：1月起策略：用以租代售方法，关键是针对经营户销售，降低其经营门槛，促进其快速下定。前提：1、 本司和开发企业确定一期商铺租金，现在尚无租金市场，租金按老区市场价预估，定价不宜过高。2、 本司确定一期底商本阶段推出备选店面位置，其中3#、5#楼底商来访者较多，可合适考虑。关键步骤：事宜实施单位备注传达促销信息本司历来访用户、致电、DM通知具体促销信息意向用户下定金本司、美景付总房款40%作为购房定金 业主签署租赁协议美景协议期约为十二个月至三年，一次性付清十二个月租金。业主自主经营美景期限为十二个月至三年。业主自主经营商铺，自负盈亏，定时交纳商铺卫生费。业主签定购房协议本司、美景租赁协议期满后用户如有意购置此商铺，则可交纳剩下房款（总房款减去定金和已交租金），并和开发商签署正式购房协议。终止租赁协议美景若用户无意购置，则开发商向用户返还开始交纳购房定金。其中租金不予退还。结束语以上是本司对锦江美景城一期底商促销及招商方案，因为时间仓促，还有需要改善之处，请见谅！更深层次具体实施方案，在本方案提交以后，由现场项目总监和美景企业上级领导深入商讨并最终确定，谢谢！企划部-12-21