一期底商促销及招商专项方案.doc

广东丰顺锦江美景城
一期底商促销及招商方案

12月

一、背景
一期住宅300余户交房基础完成，多数业主赶在年前进行装修，争取年后入住。提供给此部分群体满足日常生活需要小区配套商业应该对应跟上，此时，一期底商推出时机已到。在新区商业气氛不成熟大环境下，怎样快速消化一期底商，盘活资金，是本阶段重中之重。
针对项目地处新区，商业环境冷清情况，必需利用切实有效促销活动及招售并举方法，在短时间内去化一期底商快速回笼资金，并以此带动二期遛房顺利推出。

二、客群分析
有意向购置商铺客群有：大部分是有外地收入当地人当地自营生意人和一部分公务员。本阶段商铺促销方案应该关键针对此部分群体进行展开。

三、商铺发展抗性
1、项目周围配套设施不成熟；
2、项目对面丰顺中学半封闭管理，校内小区商业配套成熟，分流店面消费群体；
3、项目一期底商单价高，银行按揭较难办；
4、一期住宅业主还未完全入住，店面消费群体较微弱；
5、新区商业气氛不成熟。

四、经营业态
1、业态选择
依据项目地处新区和商铺关键服务一期住宅业主策略，选择业态关键把握以下几点标准：
●项目地处新区，商业气氛冷清，现在尚无租金市场；
●关键为当地较著名较有实力自营小百货商家；
●合适考虑专业化商街模式（如建材、家俱等）；
●消费对象为项目一期住宅人群和居住在新区居民；
依据以上三点，本项目经营业态关键为：
（1）沿街主力店
关键设置在沿街店面，如3#、5#底商。亮点在于引进专业餐饮商家（丰顺当地较少有成规模餐饮机构）、实力较雄厚超市连锁、药店连锁、建材超市或家俱超市等，形成区域亮点，增加项目吸引力；首先能够提升整体商业品质，形成市场影响力；其次能够有效发明新区租金市场和提升商铺租金水平。
（2）内街便利店
关键设置在面向小区店面，引进当地自营中型小百货商家，如剪发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等，方便小区居民日常生活需求。

2、招商方法
因为项目地处新区，商业气氛不成熟商铺尚无租金市场，假如以常规收取租金方法招商，效果不显著，甚至可能造成商铺冻结情况。所以，在现在新区商业冷清大环境下，要进行项目一期底商招商，必需合适利用优惠政策以吸引商家关注并促进其进驻。
考虑到实际情况，一期底商租金控制在10-20元/㎡之间。
（1）预交确保金，免租六个月。
1、商家只需要预先交纳3000-5000元之间进驻确保金，免收租金六个月。
2、六个月后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。
3、假如进驻商家交纳确保金时一次性交纳六个月租金，则免租期延长至十二个月。
4、租赁协议到期后，商家如不继续租用，可终止协议，开发商全额退还确保金。
5、协议期未满，假如商家要退租，开发商退还其交纳余下部分租金，确保金作为违约金归开发商全部，不予退还。
（2）一次性交纳租金，免租十二个月。
1、商家一次性交纳3年租金，从第四年起，免收十二个月租金及六个月管理费。
2、一次性交纳租金商家，享受优先挑选一间备选商铺位置资格。
3、租赁协议最少年限为5年。

3、经营方法
（1）返租经营
购置商铺业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签署协议，全权委托开发商经营管理，业主只收取每十二个月对应投资回报金额，则开发商拥有约定年限里商铺经营权、管理权及收益权。
（2）自主经营
由购置商铺业主自行经营店面，自负盈亏，定时交纳商铺管理费

五、促销方案
（一）购铺提前返还投资收益方案
推广专题：旺铺抢购，提前收益。
时间：1月起
策略：用提前返还购铺业主前三年投资回报收益方法，即隐性降价，用短期资金回报吸引意向用户购置。
前提：
1、 购置商铺业主必需和开发商签定《返租协议》，经营方法为返租经营。（具体方法见上“经营方法”）
2、 预先估量商铺投资回报率。假定投资回报年限为三年，商铺总售价为M。依据投资回报率依次为第十二个月4%、第二年5%、第三年6%，则前三年投资回报收益：4%M、5%M、6%M。
3、 本司和开发企业确定一次性抵扣投资回报收益额度。
4、 本司销售部确定一期底商本阶段推出备选店面位置，其中3#、5#楼底商来访者较多，可合适考虑。
关键步骤：
事宜
实施单位
备注
传达促销信息
本司
历来访用户、致电、DM通知具体促销信息
意向用户签定购房
协议、三年返租协议
本司、美景
在总房价里一次性抵扣前三年投资回报收益，即4%M+5%M+6%M=15%M，商铺总售价15%。
前三年商铺经营
美景
统一招商、统一经营、统一管理、统一收益。定时收取业主商铺管理费。
第四年以后经营
美景
业主可依据商铺经营情况选择收回经营权进行自主经营，或继续以收取投资回报收益方法进行返租经营。

（二）过年购铺抽大奖促销方案
推广专题：购铺送礼，红包连连，惊喜过年！
时间：2月1日至20日
策略：用购置商铺即可参与抽奖活动，关键是针对在外工作回乡人士销售，用新年购商铺抽大奖形式，吸引并促进其快速下定。
前提：
1、 本司和开发企业确定抽奖奖项设置，如购商铺送额度不等优惠赠予或折扣和具体促销金额。
2、 促销金额直接从售价中扣除或抵扣，开发企业无须另外拨款。
3、 本司确定一期底商本阶段推出备选店面位置。
关键步骤：
事宜
实施单位
备注
传达促销信息
本司
历来访用户、致电、DM通知具体促销信息
确定奖项等级及数目
本司、美景
一等奖：购铺赠予8888元过年红包（二名）
二等奖：购铺赠予6666元过年红包（四名）

三等奖：购铺赠予3333元过年红包（八名）
意向用户签署购房协议
本司、美景
业主交纳完定金或全部房款以后，到销售中心进行抽奖，每一位全部有获奖机会，奖项幅度不等。
①业主领取过年红包
美景
业主凭抽奖小票、购房协议、付款发票和个人有效身份证实到地产企业办公室领取红包。此步骤必需在业主切实交纳完定金或房款以后实施，确保资金流通。
②业主领取过年红包
本司、美景
此步骤也可考虑：抽奖赠予金额直接在售价里一次性抵扣，即隐性打折，无须另外增加促销费用，利于资金流通。

（三）以租代售促销方案
推广专题：预付定金，旺铺归您！
时间：1月起
策略：用以租代售方法，关键是针对经营户销售，降低其经营门槛，促进其快速下定。
前提：
1、 本司和开发企业确定一期商铺租金，现在尚无租金市场，租金按老区市场价预估，定价不宜过高。
2、 本司确定一期底商本阶段推出备选店面位置，其中3#、5#楼底商来访者较多，可合适考虑。
关键步骤：
事宜
实施单位
备注
传达促销信息
本司
历来访用户、致电、DM通知具体促销信息
意向用户下定金
本司、美景
付总房款40%作为购房定金
业主签署租赁协议
美景
协议期约为十二个月至三年，一次性付清十二个月租金。
业主自主经营
美景
期限为十二个月至三年。业主自主经营商铺，自负盈亏，定时交纳商铺卫生费。
①业主签定购房协议
本司、美景
租赁协议期满后用户如有意购置此商铺，则可交纳剩下房款（总房款减去定金和已交租金），并和开发商签署正式购房协议。
②终止租赁协议
美景
若用户无意购置，则开发商向用户返还开始交纳购房定金。其中租金不予退还。

结束语

以上是本司对锦江美景城一期底商促销及招商方案，因为时间仓促，还有需要改善之处，请见谅！更深层次具体实施方案，在本方案提交以后，由现场项目总监和美景企业上级领导深入商讨并最终确定，谢谢！

企划部
-12-21