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房地产操作流程专题

做一个房地产项目应具有市场战略眼光，树立全局观念，重视长远利益，由于房地产商品的保值增值性，其开发不能只注重眼前利益，而要加强市场调查分析和科学预测，选择既符合现实需求又具有增值潜力的物业。
本专题共三篇，分别是房地产开发流程、项目开发阶段的策划、房地产营销流程。本专题具体介绍房地产开发的基本程序，对于项目的策划和后期销售的内容在其他篇章另有具体说明。

房地产开发流程

第一章 房地产立项和报批

一、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。

二、凭土地出让协议到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。

三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。

四、总体规划通过后假如一次规划分批实行，就将分期实行的具体规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
五、在审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中涉及消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化等。
六、领取建设工程规划许可证后，将准备实行的单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。
七、假如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过本地招投标办公室进行公开招投标，对中标的施工单位发中标告知书。
八、凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标告知书到建设局建管处申领建设工程施 工许可证。
九、凭建设工程施工许可证，和商品房核价的有关资料送本地物价部门进行商品房预售核价。
十、凭建设工程施工许可证和预售批准文献到本地建设局开发办（或者是房管局房地产市场处）领取商品房预销售许可证。

第二章 工程项目概论及操作程序

●项目规划申报的环节
●具体手续
●建设工程规划
●建设项目选址
●建设用地规划

第三章 取得土地使用权

本章具体介绍办理各种房地产开发手续的基本程序，增强审批工作的透明度，为开发商更好地服务。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关规定，凡在我市进行商业、旅游、娱乐和商品住宅、写字楼等经营性房地产开发的项目，都应到市土地管理局办理土地出让审批手续。在土地出让方式上，一般采用协议出让和招标、拍卖。
具体流程：

一、 手续
1、协议出让土地使用权的报批程序和必备文献持下列文献到市土地局申报审批：
a、用地单位提出书面申请；
b、规划部门签发的《建设用地规划证》；
c、计划部门下达的基建计划；
d、工程项目用地平面布置图；
e、《申请使用国有土地呈报表》；
f、需提供的其它相关材料。
2、招标或拍卖土地使用权的报批程序和必备文献:
a、市土地管理局依据城市规划，发布招标或拍卖土地公告。
b、投标者或竞买者报名，并支付一定数量的保证金，填写《土地竞买申请书》。
c、投标者或竞买者在规定期间参与招标或拍卖会，进行投标或竞买。
d、成交者与市土地管理局依据城市规划签订《土地成交确认书》。
e、签订《土地出让协议》。

二、办理基建计划和投资许可证
1、建设单位主管部门申请列入年度基本建设计划的报告
2、建设资金存款证明
3、规划设计院出具的平面规划
4、工程项目建议书、可行性报告、初步设计批复
5、初步设计图纸或施工图纸
6、市地名办出具的建筑物名称审核证明
7、建设单位法人营业执照复印件

8、房地产开发单位资质证书复印件

三、办理规划设计
1、委托规划

2、进行审查

3、领取规划

四、办理环保、消防、人防、城管、财政等项审批手续
a、 建设项目当年计划批准文献；
b、
b、《建设工程规划许可证》附件；

c、 土地权属文献；
d、
d、平面规划图（经规划主管部门批准）；

e、建筑施工图纸（须提前3个工作日报给消防局）。

五、办理规划、报建、招标、统筹、施工许可、造价、质监、安全等项目的审批
以上具体基本建设审批手续由规划建设委员会负责办理。建设单位按下列程序办理基本建设手续，并提供所需文献资料及图纸。

第四章 工程招标投标及管理

开发建设工程招标、投标，重要涉及建设项目招标投标、设计招标投标、设备招标投标、施工招标投标、工程总承包招标投标等。
招标投标的内容
1、设计招标投标
2、设备招标投标
3、施工招标投标
4、工程总承包招标投标

注：项目开发阶段策划和房地产营销流程两部分将在其它章节另有详述。

第二章