房地产项目工程质量提升.doc

如何提高房地产项目工程质量房地产项目总经理要想管理好项目工程质量，必须从下面几个方面着手：1、有良好的职业操守；2、不断提高自身的业务能力；3、（安全文明、进度、质量、成本、协议、信息、组织协调）全方位、（人员、机具、材料、环境、方法）全要素、（项目策划、项目管理、物业管理）全过程地扎实做好建设工程的每一项工作。下面从项目总经理角度谈如何做好工程质量管理。一、工程质量目的工程质量全面符合设计、施工及有关技术规程规范规定，努力创建优质工程，保证顺利交楼。二、工程施工质量控制组织模式严格按照有关法规、建设工程施工协议及监理协议的规定：建设单位是项目建设工程的组织责任单位；监理公司是建设工程施工质量的监督管理责任单位；建筑公司是建设工程施工质量的直接责任单位。建设单位、监理机构及施工单位三方分工合作，共同控制建设工程施工质量。三、工程质量监督管理责任和义务 1、建设单位的责任和义务（1）项目部制订并执行项目开发计划，负责现场施工质量与安全监控和进度协调；组织各参建单位读图、汇总读图记录、参与图纸会审、办理技术变更核定（洽商）手续、审批施工组织设计、施工方案和监理实行细则并督促实行。督促施工单位严格按照有关设计文献和操作规程进行施工作业、参与在建的工程质量检查与验收；督促监理机构严格按照施工质量验收规范进行验收；组织竣工工程各专项验收和综合验收。（2）物业管理公司参与建设单位内部对已竣工工程的质量复查和验收，促使已发生的工程质量通病，在向用户交房前得到妥善的解决。进一步完善并严格执行用户装修报批和核查制度，防止违规装修导致房屋结构和使用功能损坏，引发新的质量问题和纠纷。2、监理机构的责任和义务对工程施工质量承担监理责任，接受并配合建设单位对其履职的质询。随工程施工进展及时跟班到位，监督和检查工程材料质量和施工质量，及时发现施工中出现的质量缺陷及隐患，提出纠正措施并跟踪检查；发现工程质量事故和重大质量隐患立即报告建设单位，并进行调查、分析、提出解决意见。组织工程质量的竣工预验收、发表监理意见；提交工程质量报告、协助建设单位组织工程竣工验收。3、施工单位的责任和义务对工程施工质量承担直接责任，接受并配合监理机构和建设单位对施工质量管理的监督和检查。认真制定和实行原材料质量、工艺流程、施工操作规程和工序质量自我控制，及时整改施工中存在的质量问题和隐患。保证用于工程的材料、设备实物及工程实体质量全面符合设计文献、施工及验收规范和施工协议的规定。在工程合理使用年限内组织工程回访，在质保期内负责进行保养和维修。四、工程质量监督管理的基础工作工程质量是靠各参建单位的管理和每一个工程管理人员及操作人员的工作质量决定的。必须加强对各参建单位的资质审查、人员素质的考核和培训，提高各参建单位和人员素质，提高工作质量，从而保证工程质量。建筑产品是众多行业产品组合而成的产品，施工周期长、影响因素多。必须加强事前的科学预见和合理计划，作好人员、机具、材料、环境和方法诸方面准备，使施工有顺序地、节奏均衡地顺利进行。各参建单位都必须建立健全工程质量管理的机构、制度和办法、措施，明确工程质量管理的领导成员和职能部门以及职能人员的岗位职责、权限和义务；规定从施工准备到竣工交付使用各阶段工程质量管理工作的内容、程序和方法，并且认真组织实行。各参建单位都必须认真贯彻国家颁发的技术标准、规范、规程和本单位制定的各项质量管理制度，结合本项目工程的具体情况，制订工程质量计划和工艺标准。各参建单位都要运用全面质量管理的思想和方法，组织质量管理小组进行活动。拟定质量管理（控制）点，在分部、分项工程施工中，作好检测数据的记录、积累和分析工作，不断改善工艺，克服质量通病，保证工程质量符合规定的规定。 各参建单位要严格按照国家施工及验收规范、建筑及安装工程质量检查标准和设计图纸等技术文献的规定，对分项、分部工程和单位工程进行质量检查评估。各参建单位都要积极推动技术进步，广泛收集有关技术情报，研究并且尽也许采用合用经济的新工艺、新技术、新材料和新设备，提高工程质量，促进工程管理。建设单位和施工单位在工程交付使用以后要进行回访，听取用户意见、检查工程质量变化情况。对因材质不良及施工不善而导致的质量问题进行妥善解决。系统地总结工程质量的薄弱环节，采用相应的纠正和防止措施，不断提高工程质量水平。五、工程质量管理制度1、质量责任制建设单位、监理单位和施工单位都必须建立、健全工程质量保证体系，全面推行各岗位工程质量责任制度，并且严格进行检查和考核，真正贯彻到每一个负责人。2、项目开发计划编审制项目部须于工程施工前编制项目开发计划，涉及：工程施工和监理任务招标、施工现场资源和平面管理，工程进度控制计划、工程质量规定和防止工程质量通病的措施等内容。该计划由项目总审批后执行，报送集团相关部门备案，以切实指导项目工程建设。3、监理规划和实行细则编审制监理机构要结合工程项目的实际情况，编制建设工程监理规划和监理实行细则，做到有较强的针对性、预见性和可操作性，目的明确、措施得当。建设工程监理规划和监理实行细则应报送建设单位审查、报送集团相关部门备案。4、施工组织设计编审制施工单位在工程实行以前，必须编制工程施工组织设计及施工方案，报送监理机构和建设单位审查批准，然后遵照实行；在施工过程中对已批准的施工组织设计或施工方案进行变动、调整时，要经监理机构和建设单位审批确认。5、设计交底及图纸会审制各参建单位在工程实行以前，都必须组织有关人员认真熟悉施工图纸和设计文献，发现设计中存在的问题、设计与施工之间的矛盾、以读图记录方式提疑问及改善意见和建议；建设单位负责收集整理读图记录，组织有关单位参与设计交底和图纸会审，记录整理设计交底和施工图会审纪要，经各参与单位汇签及加盖公章后成为有效的施工依据；6、设计修改和技术变更核定（洽商）制在施工过程中发现的设计问题、或与设计有关的施工技术问题、或工程质量问题解决、用户规定以及合理化建议等等，必须按照建设单位有关的程序，办理设计修改和技术变更核定（洽商）文献和审查备案手续；采用新材料、新工艺、新技术、新设备时，有关单位须报送相应的证明材料及施工工艺，通过监理机构及建设单位组织论证后拟定。7、总包负责制施工单位必须对其总包和分包的所有单位工程、分部、分项工程的材料质量、工艺流程和工序质量实行全面的、认真严格的自查自控；监理机构必须跟踪进行监督和查验；项目部必须督促监理机构和施工单位认真履行职责，保证工程质量全面符合设计文献、施工协议及有关技术标准的规定。8、材料、设备和半成品检查制重要建筑材料、设备和半成品进场时，施工单位必须向监理机构报验；涉及结构安全的钢材、水泥、砌块、砼及砂浆等试件，监理机构必须见证取样送检。杜绝不合格材料、设备和半成品用于正式工程。9、施工技术复核制施工单位要对施工过程中的轴线和标高等施工测量放线成果、工艺流程以及关键工序和重要部位进行认真的检查，并且报请监理机构进行复验和确认，然后进入下道工序施工。10、施工技术及质量标准交底制在工程实行以前，施工单位技术负责人必须向施工员作施工方案交底，应特别强调施工难点和重要部位；每道工序实行以前，施工员必须向作业班组作操作技术和质量标准交底，重要工序和做法应由掌墨师或纯熟工示范，必要时做样板跟样施工，做到人人心中有数。11、质量“三检”制坚持施工现场管理人员和操作人员佩带胸牌，并在施工作业面挂牌、在作业成果上标注施工班组长和操作人员姓名，以便进行施工管理和质量责任的追综。坚持作业成果的施工班组自检互检、施工员组织交接检，专职质检员复检、监理工程师和项目部验收的质量检查程序。发现质量问题或隐患，及时进行解决，以杜绝不合格工序进入下一环节。12、隐蔽工程检查和旁站监督制地基与基础、管线及地下建构筑物填埋、钢筋及预埋管线入模、砼浇筑、防水层等隐蔽工程，以及下道工序施工完毕后难以检查的重点部位，都必须报请监理工程师验收然后隐蔽；其隐蔽过程中，监理工程师必须进行旁站监督。13、施工成果保护制加强现场人员职业道德教育，在施工过程中合理安排施工顺序，采用有效的措施对正在施工和已经完毕的工程成果进行保护。14、质量报告制度每周工地例会，施工单位和监理机构向项目部报送会议纪要，报告一周工程质量状况和改善措施；每月末，监理机构向项目部报送工程监理月报；每月末，项目部向建设单位相关部门报送当月工程质量抽检记录和分析报告。15、竣工技术档案制施工单位必须做好隐蔽工程验收记录和各项质量检查记录，及时绘制竣工图，收集、整理各种工程竣工技术资料。在单位工程竣工交验前，形成真实、完整、规范的工程竣工技术档案，提交监理机构及项目部审查后，报请城建档案馆进行验收。六、工程质量验收组织和程序各工序分批检查及分项工程质量检查由监理工程师组织，项目部专业工程师和施工单位质量（技术）负责人、专职质监员、施工员等参与进行验收。分部工程质量由总监理工程师组织，项目部专业主管工程师和施工单位项目负责人和质量（技术）负责人等进行验收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察和设计单位工程项目负责人也应参与相关分部工程验收。单位工程竣工后，施工单位应自行组织有关人员进行质量检查验收，并向项目监理机构提交工程验收报告。单位工程有分包施工时，总包单位必须组织分包工程质量检查验收，分包单位必须将有关竣工资料交总包单位汇总。收到工程竣工验收报告后，监理机构应组织上述单位进行竣工初步验收，签认后再向项目部移交工程竣工验收报告。收到工程竣工验收报告后，由项目部分别组织规划、设计、监理、施工等有关单位和消防、防雷、环保、绿化、质监站、技监局、档案馆等建设行政主管部门进行各专项工程质量验收，然后进行综合验收。单位工程质量验收合格后，项目部应在规定期间内将工程竣工验收报告和有关文献，报建设行政管理部门备案。建设行政主管部门验收合格后、向业主交房前，由项目部、销售部、物管公司，对影响建筑功能、观感和用户满意度的工程质量检项，共同进行集团内部复查验收，并经集团总部工程管理部抽查核定合格后，方可向业主交房。 当参与验收单位各方对工程质量验收意见不一致时，可请本地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调解决。七、质量竞赛及奖惩建设单位定期组织各项目工程施工质量与安全综合评选排序，并据此考核和奖惩有关单位和负责人员，激发其责任心和荣誉感，推动各参建施工和监理机构认真履行职责，保证工程施工质量与安全。建设单位应当通过工程施工协议及监理协议约定，通过考核：对称职敬业、认真履行职责，所承建及监管的工程质量良好稳定、无返工或较少返工的施工单位和监理机构及人员，给予适当的奖励或津贴；对不称职或渎职的施工单位和监理机构人员，给予清退或者更换；对疏于职守，致使所承建及监理的工程，发生严重质量事故或大量返工的施工单位及监理单位，进行索赔，直至中止工程施工协议及施工监理协议，并追究其法律责任。总而言之，只有认真做好上述工程质量管理工作，保证建设工程质量，才干推动建设工程顺利进展，实现项目开发目的。