云南省房地产估价师房地产估价理论与方法知识房地产估价职业道德模拟试题.docx

云南省2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：房地产估价职业道德模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。

A：5

B：6

C：8

D：10

E：房地产估价机构必须加盖公章
2、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。

A．委托财产总值

D．信托范围

C．信托收益

D．信托信用等级，
3、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月
4、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起__内作出。

A．28日

B．28个工作日

C．30日

D．30个工作日
5、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760
6、某开发商向银行申请了年利率为9％、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。

A：3．41

B：4．05

C：4．59

D：12．59

E：借款合同
7、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元

A．0.50

B．5.63

C．6.25

D．28.14
8、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．估价方法

D．估价对象
9、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于__不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A．区域规划

B．临街状况

C．周围环境

D．地形地势
10、下列属于要约邀请行为的是。

A：竞买人举牌报价

B：投标人将标书寄给招标单位

C：采购单位向生产单位寄送采购合同

D：拍卖机构发出拍卖公告

E：执行层的组织协调
11、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。

A．6%

B．7%

C．7.5%

D．6.5%
12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。

A：390.5

B：399.5

C：523.5

D：543.0

E：借款合同
13、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。

A：房屋拆迁公告

B：房屋拆迁通知

C：房屋拆迁通告

D：房屋拆迁报道

E：房地产估价机构必须加盖公章
14、，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A：投资于房地产投资信托基金

B：住房抵押贷款证券化

C：间接投资于房地产企业债券

D：房地产抵押担保

E：借款合同
15、房地产抵押自合同__之日起生效。

A．登记

B．工商鉴证

C．公证

D．签订
16、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。(2008年试题)

A：低收入

B：中低收入

C：中等收入

D：所有

E：房地产估价机构必须加盖公章
17、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。

A：概括性

B：描述性

C：理论性

D：准确性

E：工业用地的监测点评估价格
18、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：房地产估价机构必须加盖公章
19、某居住小区附近有较好的小学、中学，并且绿地率较高。现在要在小区附近建一座垃圾转运站，该居住小区的房地产价值下降，这是一种__。

A．精神折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧
20、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。

A：发现地下文物

B：银行贷款未按期到账

C：相关建材供应缺货

D：更改建筑设计

E：执行层的组织协调
21、下列有关资产负债表的表述，不正确的是__。

A．资产负债表是综合地反映企业一定日期财务状况的报表，由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成

B．通过资产负债表可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力；企业获得的利润总额和分配情况，可供企业负责人做出经营决策，投资者做出投资决策的参考

C．资产负债表是根据会计等式的原理设计的

D．资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制
22、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格
23、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】

A：收益原理

B：替代原理

C：地租理论

D：区位理论

E：工业用地的监测点评估价格
24、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。

A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算

B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算

C：用地面积测算以丘为单位进行

D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

E：执行层的组织协调
25、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。

A：相互影响性

B：寿命长久性

C：数量有限性

D：保值增值性

E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积

B．出租方的商业信誉

C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修

E．物业管理企业的经营业绩
2、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是。

A：在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

B：对所选用的材料和设备进行质量评价

C：对整个施工过程中的工程质量进行评估

D：将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判

E：确定质量控制的对象
3、商业银行的外部组织形式包括。

A：单元银行制

B：总分行制

C：混合银行制

D：集团银行制

E：连锁银行制
4、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是__。

A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别

B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入

C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金

D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目
5、注册房地产估价师禁止行为包括__。

A．不履行注册房地产估价师义务

B．在执业过程中实施商业贿赂

C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务

D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业

E．以个人名义承揽房地产估价业务
6、以下属于土地使用管制内容的有。

A：产权

B：基础设施完备程度

C：建筑高度

D：建筑密度

E：交通出入口方位
7、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就__出台了部门规章。

A．红线

B．绿线

C．紫线

D．蓝线

E．黄线
8、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%
9、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁

B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁

C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全

D：行政强制拆迁应当严格依法进行

E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件
10、教育费附加的税率在城市一般为营业税的__%。

A．3

B．5

C．7

D．33
11、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。

A：独一无二

B：寿命长久

C：供给有限

D：价值量大

E：保值增值
12、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。

A：注册资本应在2000万元以上

B：注册资本应在5000万元以上

C：从事房地产开发经营的时间不少于5年

D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万

E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万
13、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。

A．39.51

B．49.39

C．49.96

D．62.45
14、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
15、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%
16、房地产市场结构包括（）。

A．总量结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．资金结构
17、可比实例一般选取的数量范围为__。

A．3～5

B．5～10

C．6～8

D．3～10
18、房地产金融的特点包括。(2007年试题)

A：集中性

B：风险性

C：流通性强

D：资金增值性

E：资金周转期长
19、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。

A：管理费用

B：营业费用

C：财务费用

D：统筹费用

E：额外费用
20、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。

A．独一无二

B．不可移动

C．流动性差

D．易受限制
21、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。

A．特殊

B．另类

C．吉芬

D．个性
22、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。

A：大型商场

B：旅游设施

C：部队营房

D：高速公路

E：高尔夫球场
23、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。

A．意外破坏的损毁

B．市场供给的过量

C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变

E．周围环境条件的恶化
24、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。

A：地籍图和房产分户图

B：宗地图和房产分户图

C：地形图和房产分户图

D：宗地图和房产分丘图

E：执行层的组织协调
25、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。(2008年试题)

A：警告

B：罚款

C：限期改正

D：限期拆除

E：没收实物