云南省房地产估价师案例与分析估价报告内部审核表内容构成试题.docx

云南省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列表述中，正确的是__。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。
A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
E：工业用地的监测点评估价格
3、下列表述中不正确的是．【2004年考题】
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
4、基本完好房的成新率为__。
A．十、九成新
B．九、八成新
C．八、七成新
D．七、六成新
5、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。
A：11.12％
B：11.36％
C：11.66％
D：12.95％
E：借款合同
6、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。(2009年试题)
A：房地产行政主管部门
B：房屋拆迁管理部门
C：城市规划行政主管部门
D：房屋登记机构
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
8、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
9、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。
A：路线价法
B：成本法
C：假设开发法
D：市场比较法
E：房地产估价机构必须加盖公章
10、下列有关丘的表述中，不正确的是__。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
11、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A．间接融资
B．直接融资
C．基金融资
D．债券融资
12、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。
A：1250
B：1750
C：2050
D：2150
E：工业用地的监测点评估价格
13、住房公积金管理的基本原则是__。
A．低存低贷
B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督
C．维护住房公积金所有人的合法权益
D．通过安全运作实现合理增值
14、I regret ______ harder at office.
A．not to have worked
B．not having worked
C．not have worked
D．having not worked
15、施工单位签署质量合格的文件上，必须有的签字盖章。
A：注册建筑师
B：注册结构工程师
C：注册建造师
D：注册监理工程师
E：执行层的组织协调
16、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。
A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
17、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。
A：30
B：15
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
18、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。
A．城市规划的制定
B．城市规划的实施和管理
C．城市规划的监督检查
D．城市规划法律法规的制定
19、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。
A：利润总额
B：投资利润
C：税后利润
D：可分配利润
E：借款合同
20、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。
A：0．91
B：0．92
C：1．09
D：1．10
E：工业用地的监测点评估价格
21、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》
C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、征收基本农田，须经批准。
A：国务院
B：省级人民政府
C：市级人民政府
D：县级人民政府
E：执行层的组织协调
23、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。
A：交通拥挤
B：建筑技术进步
C：城市规划改变
D：自然环境恶化
E：工业用地的监测点评估价格
24、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。
A．350
B．580
C．600
D．880
25、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】
A：6 400元／㎡
B：6 800元／㎡
C：6 960元／㎡
D：7 600元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。
A：社会养老保险
B：健康保险
C：劳动工伤保险
D：意外伤害保险
E：失业保险
2、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。
A．有顶盖无围护结构的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊
C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊
D．屋顶楼梯间、电梯机房
E．建筑物内的变形缝
3、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
4、为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司。
A：不必通知买受人
B：可在交房时再告知买受人
C：应公示通知买受人
D：应书面通知买受人
E：执行层的组织协调
5、一般抵押登记包括。
A：房屋抵押权设立登记
B：房屋抵押权变更登记
C：房屋抵押权转移登记
D：房屋最高额抵押权确定登记
E：房屋抵押权注销登记
6、成功的房地产租售一般包括。
A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段
B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段
C：不毁其双方的利益，做到公平交易
D：把握全过程的信息，掌握全局
E：双方协商一致后的签约阶段
7、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。
A．消防验收
B．规划验收
C．环保验收
D．人防验收
8、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。
A．融资期限长
B．流动性差
C．资金交易量大
D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要
9、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。
A：住宅小区建筑容积率在2．0以上
B：住宅小区建筑容积率在1．0以上
C：单套建筑面积在140以下
D：单套建筑面积在120以下
E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下
10、关于房地产投资特性的说法，错误的是。
A：区位选择异常重要
B：不易产生资本价值风险
C：存在效益外溢
D：易受政策影响
E：借款合同
11、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．取得待开发房地产的价值
C．开发成本和管理费用
D．开发成本、管理费用和销售费用
E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费
12、在估价中，测算开发利润时应注意__。
A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
13、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。
A：12
B：24
C：36
D：48
E：执行层的组织协调
14、保险合同的辅助人，包括。
A：被保险人
B：受益人
C：保险代理人
D：保险经纪人
E：保险公估人
15、某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。
A．86
B．26
C．126
D．70
16、住房公积金。
A：全部归职工个人所有
B：全部归单位和职工共同所有
C：记入职工个人的住房公积金账户
D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房
E：用于租赁自住住房
17、《民法通则》规定，诉讼时效期间从__起计算。
A．知道权利被侵害时
B．权利被侵害时
C．诉讼之日
D．法院审理时
18、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。
A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益
19、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。
A．30
B．40
C．50
D．60
20、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件的恶化
21、直接资本化法的优点是__。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
22、中央银行活动的主要特征是。
A：以盈利为目的
B：不以盈利为目的
C：不经营普通商业银行的业务
D：不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系
E：为实现国家政策服务
23、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题)
A：销售税费
B：租金收益
C：物业增值
D：股权增值
E：抵押贷款规模
24、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。
A：平面图
B：立面图
C：管道纵剖面图
D：详图
E：系统轴测图
25、房地产开发项目财务评价报表分为。
A：财务报表
B：经营报表
C：辅助报表
D：基本报表
E：资金来源与运用表