上半年广东省房地产估价师案例与分析停车库的估价考试题.docx

2016年上半年广东省房地产估价师案例与分析：停车库的估价考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则_。A甲大于B甲小于乙C甲等于D难以判断 2、下列股东权利中，属于自益权的是。A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B：股票过户的权利、股息红利分配的请求权C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状況的请求权E：执行层的组织协调3、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险 4、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A4858B5200C2700D62645、土地增值税以为计税依据。A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额E：执行层的组织协调 6、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。A：投资公司B：股份有限公司C：有限公司D：股份公司E：执行层的组织协调 7、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为_。A某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价 8、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。A房地产净收益按固定数额逐年递增B房地产净收益按固定数额逐年递减C房地产净收益按固定比率逐年递增D房地产净收益按固定比率逐年递减 9、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起_个月内向人民法院起诉。A1B2C3D6 10、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。A：总投资估算表B：经营成本估算表C：投资计划与资金筹措表D：销售收入与经营税金及附加估算表E：借款合同11、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为_。A典型合同与非典型合同B双务合同与单务合同C诺成合同与实践合同D要式合同与不要式合同 12、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为【2007年考题】A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格 13、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。A：住宅平均层数B：住宅建筑净密度C：住宅建筑面积净密度D：住宅建筑面积毛密度E：执行层的组织协调14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价【2007年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格 15、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于_。A商品房建设投资B土地开发投资C其他投资D生产性投资 16、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在_。A5%B10%C20%D30% 17、路线价法估价的第二个步骤应为_。A设定标准深度B求取路线价C编制深度百分率表D划分路线价区段 18、下列股东权利中，属于自益权的是_。A出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B股票过户的权利、股息红利分配的请求权C表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权 19、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。A：房地产投机B：物价变动C：财政收支状况D：居民收入水平E：工业用地的监测点评估价格 20、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格 21、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。A：0.5年和1年B：0.5年和1.5年C：0.5年和2年D：1年和1.5年E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。_A通货膨胀风险B资本价值风险C市场供求风险D或然损失风险23、某高层楼房占用的土地总面积为800 ，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。A：466 B：496 C：506 D：596 E：工业用地的监测点评估价格 24、张某欲购买建筑面积为100 的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元，则该房地产的适合价格为。A：180 000元B：179 500元C：159 500元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格25、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A：选择专业化B：产品专业化C：大量定制D：单一市场集中化E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。 (2007年试题)A：价值相对指标B：结构相对指标C：强度相对指标D：动态相对指标E：时期相对指标 2、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A4.42%B8.11%C8.13%D9.54%3、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为_万元。A30B50C3070D70 4、假设开发法是以_原理为理论依据的。A收益递增原理B均衡原C预期原D未来趋势原理5、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为_元/m2。A2139B2146C2651D2659 6、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。A：要给被征地单位妥善安排生产用地B：要妥善安置征地范围外的拆迁户C：对征收的土地要适当补偿D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排 7、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。A12%B19.27%C17.18%D27.10% 8、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。A公告不是房屋权属登记的必经程序B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记 9、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是_元/m2。A8571B10000C13393D15625 10、大型房地产开发公司，他们往往采用_的形式来销售房屋。A联合代理B独家代理C双重代理D自行销售11、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。A：单位比较法B：市场提取法C：分解法D：工料测量法E：指数调整法 12、影响房地产价格的社会因素，主要有。A：政治安定状况B：社会治安状况C：房地产投资D：房地产投机E：城市化 13、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。A资质年检制度B资质审查制度C资质复查制度D资质审批制度14、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为75。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。A：345000B：346688C：348067D：348388E：借款合同 15、以被保险人的民事损害赔偿责任为保险标的的保险称为_。A责任保险B保证保险C自愿保险D商业保险 16、估价时计算地租量须把握_。A土地是在最佳用途下使用的B土地是由最有能耐的人使用的C土地是在最粗放利用下使用的D土地是在最佳集约利用下使用的 17、契据登记制又称_。A德国登记制B法国登记制C美国登记制D意大利登记制 18、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A：待开发房地产的价值B：待开发房地产取得的税费C：续建开发成本D：销售费用E：销售税金 19、估价报告有效期应从_起计。A估价时点B估价作业期C出具估价报告之日D签订估价委托合同之日 20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记 21、根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有_。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地 22、在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是_。A基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的B测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则C基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则D公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理23、假设开发法是以（）原理为理论依据的。A收益递增原理B均衡原理C预期原理D未来趋势原理 24、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产转让估价D：房地产火灾保险估价E：房地产司法拍卖估价25、对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的指标的计算非常重要。A：利息备付率B：资产负债率C：流动比率D：速动比率E：偿债备付率